Cour d'appel de Grenoble, Chambre des aff familiales, 22 janvier 2025, n° 23/02505

TGI 28 avril 2023

CA Grenoble
Confirmation 22 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Baisse de la valorisation du marché immobilier
La cour a confirmé que la valorisation de l'immeuble était justifiée par l'expertise et que le marché immobilier n'avait pas subi de moins-value.
Rejeté
Contribution à l'entretien des enfants
La cour a estimé que l'appelant, en tant qu'indivisaire occupant, est redevable d'une indemnité d'occupation, indépendamment de sa contribution à l'entretien des enfants.
Accepté
Nécessité d'avancer les frais de la procédure de licitation
La cour a jugé qu'il était nécessaire de condamner l'appelant à verser une provision pour permettre à l'intimée de couvrir les frais de licitation.
Accepté
Frais irrépétibles exposés en cause d'appel
La cour a décidé d'accorder une somme à l'intimée pour couvrir ses frais irrépétibles, en tenant compte des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, ch. des aff familiales, 22 janv. 2025, n° 23/02505
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	23/02505
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JAF, 28 avril 2023, N° 22/00532
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline PARAYREAlice NALLET

Texte intégral

N° RG 23/02505 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L4OQ

N° Minute :

copie certifiée conforme délivrée

aux avocats le :

Copie Exécutoire délivrée

le :

aux parties (notifiée par LRAR)

aux avocats

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE DES AFFAIRES FAMILIALES

ARRET DU MERCREDI 22 JANVIER 2025

APPEL

Jugement au fond, origine juge aux affaires familiales de [Localité 12], décision attaquée en date du 28 avril 2023, enregistrée sous le n° 22/00532 suivant déclaration d’appel du 4 juillet 2023

APPELANT :

M. [Y] [O]

né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 17] (57)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Caroline PARAYRE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEE :

Mme [M] [E]

née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Alice NALLET, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DELIBERE :

M^me Anne BARRUOL, Présidente,

M^me Martine RIVIERE, Conseillère,

M. Philippe GREINER, Conseiller honoraire,

DEBATS :

A l’audience publique du 13 novembre 2024, M. Philippe Greiner, conseiller, chargé du rapport, assisté de M^me Lara Renaud, greffière placée, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] et Mme [E] ont vécu en concubinage de 1995 à 2017.

Le 22/06/1999, ils ont acquis une maison sise à [Localité 15] au prix de 855.000 francs, à concurrence de 60% pour M. [O] et de 40% pour Mme [E].

Le 01/07/2002, ils l’ont revendue 223.337,81 euros, pour en racheter le 29/08/2022 une autre sise [Adresse 6] à [Localité 16] 200.000 euros, avec un apport de 100.000 euros et un emprunt de 102.000 euros contracté auprès du [11], remboursable en 180 mois, toujours à concurrence de 60% pour M. [O] et de 40% pour Mme [E].

En octobre 2017, le couple s’est séparé.

Par ordonnance de référé du 16/07/2020, une expertise a été ordonnée aux fins d’évaluation du bien immobilier.

Dans son rapport du 15/12/2021, l’expert, M. [S] [I], aboutit aux conclusions suivantes :

— la propriété comprend une habitation mitoyenne avec deux étages de 175 m², dont 138 m² habitables, un garage de 95 m²et une dépendance de 22 m², sur un terrain de 558 m² ;

— le bien peut être évalué à 385.000 euros ;

— sa valeur locative est de 1.563 euros par mois à la date de l’expertise.

Saisi par acte du 27/01/2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a principalement, par jugement du 28/04/2023 :

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de M. [O] et de Mme [E] ;

— dit que les opérations peuvent être considérées comme complexes ;

— désigné pour y procéder Me [B], notaire à [Localité 14] (38) ;

— dit que l’actif à partager est composé de l’immeuble de [Localité 16] dont la valeur est fixée à 385.000 euros et d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.328,55 euros outre indexation sur la base de l’ Irl ;

— dit que le passif à partager est composé des frais engagés pour l’immeuble indivis postérieurement au 01/10/2017 (taxes foncières et d’habitation, assurance habitation), à charge pour celui ou celle qui les a payés d’en justifier auprès du notaire liquidateur ;

— ordonné, à défaut de vente amiable dans un délai de six mois à compter du jugement, la vente sur licitation du bien de [Localité 16] sur la mise à prix de 230.000 euros ;

— rejeté la demande de provision ad litem ;

— fait masse des dépens, comprenant les frais d’expertise et de référés, partagés par moitié, avec distraction au profit de M^e Nallet, avocat.

Par déclaration du 04/07/2023, M. [O] a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions d’appelant, il conclut à l’infirmation du jugement, à la fixation à 360.000 euros de la valeur de l’immeuble pour les besoins du partage, au débouté de Mme [E] de sa demande d’indemnité d’occupation. A titre subsidiaire, il conclut à la minoration de l’indemnité d’occupation, et demande que soit inscrite au passif de l’indivision, la moitié du prêt immobilier. Il réclame enfin 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir en substance que :

— le marché immobilier a vu sa valorisation baisser, et la valeur de la maison fixée par le tribunal et l’expert à 385.000 euros ne peut être retenue, devant être ramenée à 360.000 euros;

— l’indemnité d’occupation n’est pas due en raison du fait qu’il a hébergé les enfants du couple et assumé les frais des études de leur fille aînée ;

— la valeur locative retenue par l’expert est trop élevée ;

— c’est lui-même qui a réglé les taxes foncières, alors que Mme [E] en doit 40%.

Dans ses conclusions d’intimée et d’appelante à titre incident du 07/11/2023, elle conclut à la confirmation du jugement concernant la valeur de l’immeuble, le montant de l’indemnité d’occupation et la composition du passif, et à son infirmation en ce qu’il a rejeté la demande de provision ad litem, celle-ci devant être fixée à 9.000 euros aux fins de lui permettre de poursuivre la vente forcée de l’immeuble. Elle réclame enfin 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile exposés en première instance outre la même somme au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Elle expose que :

— aucun élément n’est produit quant à la baisse du marché immobilier, alors qu’elle-même verse aux débats une attestation de valeur de l’agence [8] du 20/07/2020 de 456.547 euros ;

— du reste, l’appelant n’était pas présent lors de la visite des lieux par l’expert et ne lui a adressé aucun dire ;

— elle-même a contribué financièrement à l’éducation et l’entretien de leurs deux enfants, y compris après leur majorité, et leur fils [U] a vécu en alternance chez chacun des parents, l’indemnité d’occupation étant ainsi bien due ;

— au jour de la séparation, le prêt avait été intégralement remboursé et M. [O] doit être débouté de ce chef de demande, chacun des concubins ayant supporté les charges de la vie courante ;

— elle a toujours payé 40% des taxes foncières ;

— percevant un revenu de l’ordre de 2.000 euros par mois, elle n’est pas en mesure de faire l’avance des frais de vente judiciaire, d’autant que M. [O] ne s’est toujours pas prononcé sur l’hypothèse d’un rachat par ses soins du bien immobilier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la valeur du bien immobilier indivis

Il résulte du rapport d’expertise que :

— le bien est situé à [Localité 16], proche banlieue de [Localité 12], en expansion régulière, tant pour sa population que pour son nombre de logements ;

— son quartier est bien placé, proche de toutes commodités et transports, avec notamment un arrêt de tramway sur l'[Adresse 9] ;

— si la maison est de construction ancienne, elle est en bon état, dispose d’un jardin, d’un vaste garage et d’une dépendance, à rénover ;

— l’intérieur est en très bon état, bénéficie de tout le confort ;

— la valorisation de la maison s’est faite au vu des ventes intervenues à proximité, sur la base d’un prix au mètre carré de 2.666 euros.

Si l’expert a finalement retenu un prix au mètre carré supérieur pour la maison (1.900 euros), c’est en fonction du potentiel de la propriété, à savoir son emplacement, une possibilité d’extension de la surface habitable, le rez-de-chaussée pouvant être aménagé, de la présence d’un jardin, même si l’isolation est à renforcer et que l’atelier a un toit en fibrociment amianté.

C’est donc exactement que le premier juge a retenu l’évaluation de l’expert.

S’agissant d’une maison de 175 m², située au coeur de l’agglomération grenobloise, très proche du campus universitaire, avec un jardin et des dépendances, ce bien n’a pu subir, comme le prétend l’appelant, une moins-value depuis la date de l’expertise, le quartier voisin [Adresse 13] étant au contraire en pleine évolution avec une transformation de friches industrielles.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 815-9 §2 du code civil, 'l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité'.

Il n’est pas contesté que c’est M. [O] qui occupe la villa privativement depuis la séparation du couple.

Dès lors, il est redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision, étant observé que s’il estime que sa contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants communs est excessive, il pouvait saisir le juge aux affaires familiales aux fins de voir dire que sa part contributive serait réglée en nature, par l’occupation gratuite du bien, ce dont il s’est abstenu de faire. En l’état, il ne peut, alors qu’il est indivisaire, prétendre s’exonérer du paiement d’une indemnité.

L’expert a retenu une valeur locative mensuelle de 1.563 euros. Celle-ci est justifiée, compte tenu de la surface de la maison, de la présence d’un jardin, d’un garage, avec des dépendances permettant du stockage, le bien étant très proche de la ville de [Localité 12], avec des transports en commun très accessibles, de même que des voies de circulation automobile.

Du reste, l’agence [7], dans son avis de valeur du 20/07/2020, faisait état d’un prix de location au mètre carré de 13 euros par mois, (la fourchette allant de 11 à 16 euros), soit un montant annuel de 156 euros/m², alors que l’expert a retenu un prix de 125 €/m².

Par ailleurs, l’abattement de 15% est justifié par la précarité de l’occupation.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur le passif de l’indivision

Concernant les taxes foncières, qui doivent être supportées à hauteur de 60% par l’appelant et de 40% par l’intimée, il appartiendra aux parties de justifier de leur paiement devant le notaire commis.

Le jugement attaqué sera là encore confirmé.

Pour ce qui est du prêt contracté par moitié entre les parties, il ne peut rentrer dans le passif, puisqu’il avait été intégralement soldé avant la séparation du couple, étant observé que, aucune disposition légale ne réglant la contribution des concubins aux charges de leur vie commune, chacun des concubins supporte définitivement les charges de la vie courante qu’il a engagées, sans possibilité d’exiger de l’autre qu’il assume ou lui en rembourse tout ou partie des dépenses faites.

Sur la provision pour le procès

Suite au jugement, l’appelant n’a pas formé de propositions quant à un éventuel rachat par ses soins du bien immobilier.

L’hypothèse d’une licitation est ainsi à prendre en considération.

Au vu des revenus de Mme [E], (24.491 euros en 2020, 25.434 euros en 2021 et 27.044 euros en 2022), il apparaît que celle-ci ne sera pas en mesure d’avancer les frais de la procédure de licitation pour le compte de l’indivision, ce qui est de nature à paralyser le droit de tout indivisaire de sortir de l’indivision.

Il y a lieu de réformer le jugement et de condamner l’appelant au paiement d’une provision de 6.000 euros à Mme [E] au titre des frais de licitation (cahier des charges, procès-verbal descriptif, visites, publications).

Sur les frais irrépétibles

Il y a lieu de faire une application modérée de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par Mme [E] en cause d’appel. M. [O] sera condamné à lui verser 2.500 euros à ce titre, le jugement étant confirmé en ce qu’il a rejeté la demande formée en première instance.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement, publiquement et par arrêt mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement hormis en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [E] de provision pour le procés ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [O] à payer à Mme [E] à titre provisionnel pour le compte de l’indivision la somme de 6.000 euros aux fins d’avance sur frais de licitation ;

Le condamne au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamne aux dépens ;

PRONONCÉ par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile .

SIGNÉ par la présidente, Anne Barruol, et par la greffière, Abla Amari, présente lors de la mise à disposition, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

La greffière La Présidente