N° RG 23/03987

N° Portalis DBVM-V-B7H-MA4P

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY

M^e Mathilde BAETSLE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 13 JANVIER 2026

après réouverture des débats

Appel d’un jugement (N° R.G. 19/01372)

rendu par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 12 octobre 2023

suivant déclaration d’appel du 23 novembre 2023

APPELANT :

M. [M] [J]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e Elise QUAGLINO avocate au même barreau

INTIMÉE :

Mme [L] [G] épouse [P]

née le 07 avril 1985 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Mathilde BAETSLE, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 novembre 2025, Madame Lamoine, conseiller, a été entendue en son rapport.

M^e Elise QUAGLINO a été entendue en ses observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le "[14]" est un ensemble immobilier ancien, en bon état de conservation, situé dans la commune de [Localité 16] (Drôme) actuellement à usage d’habitation et divisé entre plusieurs propriétaires privés.

Les époux [H] [G] et [W] [D], père et mère de Mme [L] [G] épouse [P] (ci-après Mme [G]-[P]), étaient propriétaires d’une partie habitée de cet ensemble immobilier, cadastrée aujourd’hui section F n° [Cadastre 11] (partie jardin sur l’arrière), [Cadastre 8], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (après division cadastrale de l’ancienne parcelle n° [Cadastre 7]), qu’ils ont occupée avec leur famille jusqu’à leur séparation ; dans le cadre de leur divorce, cet ensemble immobilier a été racheté par Mme [D] qui l’a revendu le 23 décembre 1997 à M. [M] [J] comme résidence secondaire.

Par ailleurs, par acte du 25 septembre 2009, Mme [L] [G] et M. [V] [P], qui n’étaient pas encore mariés, ont acquis en indivision des consorts [F] et [I], la parcelle cadastrée même section n° [Cadastre 9] ainsi désignée « une pièce au rez-de-chaussée et des greniers au-dessus, le tout à aménager avec une petite cour ».

Enfin, suite à une donation en nue-propriété du 19 juillet 2013 et aux décès ultérieurs des donateurs qui s’en étaient réservé l’usufruit, Mme [G] épouse [P] (Mme [G]-[P]) est devenue pleine propriétaire des parcelles cadastrées même section n° [Cadastre 12] (jardin sur l’arrière contigu à celui acquis par M. [J]), [Cadastre 15] (partie bâtie) et [Cadastre 10] (cour sur l’avant), l’ensemble immobilier objet de cette donation étant désigné dans l’acte du 19 juillet 2013 comme « un tènement rural comprenant un escalier en pierres avec pièce sous le dit escalier et pièce au-dessus », la parcelle [Cadastre 15] figurant, au cadastre, comme située entre la parcelle [Cadastre 9] (époux [G]-[P]) et la parcelle [Cadastre 8] (M. [J]).

Procédure antérieure :

En 2014, les consorts [G] ont assigné M. [J] en référé devant le tribunal d’instance de Montélimar en invoquant des empiétements par ce dernier tant sur leur parcelle n° [Cadastre 15] que sur celle à usage de jardin à l’arrière du bâti (n° [Cadastre 12]).

En défense, M. [J] soutenait notamment être propriétaire du « grand escalier » (sic), en faisant valoir notamment qu’il l’occupait depuis son acquisition en 1997 et qu’il y avait réalisé des travaux.

La juridiction saisie s’est estimée incompétente en considérant qu’il s’agissait d’une action en revendication de propriété.

Ultérieurement, Mme [G]-[P] a obtenu au fond la désignation d’un expert aux fins de bornage, la mission de celui-ci étant néanmoins limitée, selon sa demande, à fixation des limites de propriété entre les deux parcelles arrière à usage de jardin (n° [Cadastre 11] – [J] – et [Cadastre 12] – [Localité 13] -). Ces limites ont été fixées selon la proposition de l’expert judiciaire par jugement du 3 novembre 2016.

Procédure actuelle :

Par acte du 13 mai 2019, M. [J] a assigné Mme [G]-[P] devant le tribunal de grande instance de Valence aux fins, en substance, de voir :

— dire et juger qu’il est propriétaire du "grand escalier et des combles situés au-dessus cadastrés section F [Cadastre 8], F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3]" (sic),

— faire interdiction à Mme [G]-[P] de troubler sa propriété, et lui voir enjoindre de remettre en état « le grand escalier et les combles » sous astreinte.

Par un premier jugement en date du 28 janvier 2021, la juridiction saisie devenue tribunal judiciaire a, avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à un géomètre expert, avec pour mission de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de se prononcer sur la propriété du « grand escalier » et des combles.

M. [Z], expert désigné à cette fin, a établi son rapport définitif le 26 juillet 2022.

Il conclut :

— que le « grand escalier » en cause correspond à la parcelle F n° [Cadastre 15] dont Mme [G]-[P] est seule nue-propriétaire, M. [J] ne disposant pas de servitude conventionnelle sur cette parcelle,

— que, cependant, le rez-de-chaussée de ce grand escalier comprend de nombreux équipements propres au logement de M. [J],

— que, pour résoudre ce litige, il conviendrait a minima de grever la servitude F n° [Cadastre 15] d’une servitude de passage permettant de desservir la parcelle F n° [Cadastre 8] de M. [J],

— qu’au-delà de la constitution de cette servitude, il préconise d’établir un état descriptif de division en copropriété qui permettrait notamment d’attribuer à M. [J] la propriété des espaces qu’il occupe déjà au rez-de-chaussée, de conserver à Mme [G]-[P] la propriété de l’escalier, de l’étage et des combles, et de constituer une partie commune au rez-de-chaussée.

Par dernières conclusions après expertise, M. [J] demandait à la juridiction saisie, notamment de :

— juger qu’il est propriétaire du grand escalier dans son intégralité et des combles situés au-dessus cadastrés section F [Cadastre 8], F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3],

— à titre subsidiaire, juger que le grand escalier est rattaché à sa parcelle F [Cadastre 8],

— à titre très subsidiaire, juger que sa parcelle F [Cadastre 8] est enclavée, et qu’il dispose d’une servitude de passage notamment pour accéder à son logement ainsi qu’à diverses installations techniques situées au rez-de-chaussée de la parcelle F [Cadastre 15].

Par jugement du 12 octobre 2023, le tribunal saisi a :

— dit que Mme [G]-[P] est propriétaire exclusive du grand escalier litigieux, qui est implanté sur la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 15], qui lui a été donnée suivant acte authentique en date du 19 juillet 2013 ;

— constaté que M. [J] bénéficie d’une tolérance ancienne et continue de ses voisins, maintenue par Mme [G]-[P], consistant à lui laisser, non seulement un libre accès à sa propriété par l’usage de la porte d’entrée ouvrant sur la façade du château et de l’espace directement situé devant la porte de son logement, mais également la libre utilisation de l’intégralité du rez-de-chaussée de la parcelle F [Cadastre 15], et en particulier du local situé sous le grand escalier (accueillant de nombreux éléments d’équipement du logement) ;

— dit que, du fait de l’existence de cette tolérance, la propriété de M. [M] [J] n’est pas enclavée, au sens des dispositions de l’article 682 du code civil ;

En conséquence :

— débouté M. [J] de l’intégralité de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné M. [M] [J] aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire ;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 23 novembre 2023, M. [J] a interjeté appel de ce jugement, en demandant à cette cour de l’infirmer et :

— à titre principal, de juger qu’il est propriétaire :

du grand escalier dans son intégralité,

de la pièce située au-dessous et des combles situés au-dessus,

— à titre très subsidiaire, au cas où la cour confirmerait que Mme [G]-[P] est propriétaire du grand escalier et de la pièce au-dessus, lui reconnaître le bénéfice d’une servitude de passage pour accéder notamment à son logement situé au rez-de-chaussée, ainsi qu’aux installations techniques situées au même niveau, et aux pièces situées au-dessus de son logement.

Mme [G]-[P], pour sa part, demandait :

— au principal la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions,

— à titre subsidiaire, si une servitude de passage devaut lui être imposée au profit de la parcelle F [Cadastre 8] de M. [J], qu’il soit jugé qu’elle sera limitée à la seule portion du rez-de-chaussée du grand escalier (parcelle F [Cadastre 15]) comprise entre la porte d’entrée depuis l’extérieur et le départ de l’escalier, soit la portion constituant le palier d’accès au logement [J] en rez-de-chaussée.

Cette cour, par un arrêt avant dire droit du 27 mai 2025, a invité les parties à formuler toutes observations sur l’application de plein droit à l’espèce du régime de la copropriété concernant la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 15] contenant le grand escalier en litige, et à adapter, le cas échéant, leurs prétentions concernant cette parcelle et les éléments bâtis qu’elle contient.

Par dernières conclusions notifiées le 10 juillet 2025, M. [J] reprend l’ensemble des prétentions énoncées dans ses dernières conclusions avant l’arrêt avant dire droit du 26 mai 2025, en demandant à cette cour de :

A titre principal :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu que Mme [G]-[P] était propriétaire exclusive du grand escalier en litige,

— juger que la précision du grand escalier ne ressort d’aucun acte authentique antérieurement à 2013,

— juger qu’il est propriétaire :

du grand escalier dans son intégralité,

de la pièce située au-dessous,

des combles situés au-dessus cadastrés section [Cadastre 8] et F [Cadastre 2] et F [Cadastre 3],

A titre subsidiaire :

— juger qu’il est propriétaire du grand escalier en vertu de la prescription acquisitive issue de son acte authentique depuis plus de 27 ans, mais également au titre des possessions de son auteur, Mme [D] et de celles des auteurs de son auteur, depuis 1980,

— juger que le grand escalier est rattaché à sa parcelle F [Cadastre 8],

Dans ces conditions :

— juger que la parcelle [Cadastre 9] n’est pas enclavée, car disposant d’un accès au rez-de-chaussée,

— juger que Mme [G] pourrait disposer d’une servitude de passage pour l’accès à son logement situé au premier étage du dit escalier.

En tout état de cause, si la cour retenait qu’il est propriétaire du grand escalier et de la pièce située en dessous :

— juger que Mme [G] lui a causé un trouble manifestement illicite en réalisant des travaux sur sa propriété,

— juger que Mme [G] a privatisé la comble située au-dessus de sa propriété à laquelle il est accédé par le grand escalier,

— juger qu’il subit un trouble de jouissance,

— faire interdiction à Mme [G] de troubler sa propriété ce à peine d’astreinte de 1 000 € par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir.

— enjoindre Mme [G] de remettre en état le grand escalier et les combles, notamment :

l’échelle en bois permettant l’accès à la troisième comble lui appartenant,

la serrure sur la porte donnant accès au grand escalier,

la partie de cour attenante au grand escalier, au besoin en détruisant la terrasse de 21 m2 réalisée, à peine d’astreinte de 1 000 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 8 000€ à titre de dommages-intérêts, et celle de 8 000 € pour résistance abusive.

A titre très subsidiaire, si la cour confirmait pour partie le jugement en ce qu’il a dit que Madame [G] est propriétaire du grand escalier et de la pièce du dessous :

— réformer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’une tolérance ancienne et continue,

— juger que sa parcelle F [Cadastre 8] est enclavée,

— juger qu’il dispose d’une servitude de passage pour :

l’accès à son logement au rez-de-chaussée par la porte du grand escalier,

l’accès au local technique, intégralement compris dans sa propriété,

les réseaux situés au niveau du demi-palier,

l’entrée au niveau du 1er étage en face de l’entrée du logement de Mme [G] et aujourd’hui encombrée et bloquée par cette dernière,

la porte située au-dessus de cette entrée et permettant l’accès aux combles qui lui appartiennent,

l’accès au palier 1 et l’accès au palier 2,

la parcelle sur cour située devant la fenêtre de son logement,

tous travaux d’aménagement légaux ou réglementaires, notamment s’agissant des travaux d’isolation.

— juger que Mme [G] ne saurait l’empêcher d’accéder, d’entretenir, de réparer sa propriété et l’ensemble des éléments d’équipements afférents et en lien avec cette dernière,

— juger qu’il appartient à Mme [G] d’assurer le clos et la sécurité du local technique situé sous le grand escalier,

A titre encore plus subsidiaire, suite à la réouverture des débats :

— juger que l’immeuble dont l’assiette est la parcelle F [Cadastre 15] est soumis au statut de la copropriété tel qu’il résulte de la loi du 10 juillet 1965,

— juger, en conséquence :

que l’escalier litigieux a la nature de parties communes,

que les combles situés sur la parcelle [Cadastre 15] sont des parties privatives de Mme [G]-[P],

que le local situé sous l’escalier, aménagé et occupé depuis toujours par lui, est une partie privative lui appartenant,

A défaut :

— juger que l’ensemble immobilier dont l’assiette sont les parcelles [Cadastre 8], [Cadastre 15] et [Cadastre 9] est soumis au statut de la copropriété tel qu’il résulte des dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

— juger :

que l’ensemble des immeubles construits sur la parcelle [Cadastre 15] constituent des parties communes de l’ensemble immobilier,

que l’escalier commun est une partie commune générale de la copropriété,

que le local situé sous cet escalier commun est une partie commune affectée à son usage privatif.

En tout état de cause :

— condamner Mme [G] aux entiers dépens, y compris le procès-verbal d’huissier établi le 30 juin 2017 et celui du 4 mai 2020, les frais d’expertise judiciaire qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile, et à lui régler la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le corps de ses conclusions, il indique que, dans le cas où la cour déciderait que le régime de la copropriété doit s’appliquer à tout ou partie de l’immeuble : ' il conviendra de désigner tel géomètre-expert afin de déterminer les droits de chacun dans la copropriété et les tantièmes de chaque copropriétaire ', mais il n’a pas formulé pas de prétention en ce sens dans le dispositif des mêmes conclusions.

Mme [G]-[P], par dernières conclusions après réouverture des débats notifiées le 9 octobre 2025, demande à cette cour :

A titre principal :

la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire :

si une servitude de passage devait être imposée par la cour au profit de la parcelle F [Cadastre 8] de M. [J] :

— de juger que ladite servitude de passage devra être limitée à la seule portion du rez-de-chaussée du grand escalier (parcelle F [Cadastre 15]) comprise entre la porte d’entrée depuis l’extérieur et le départ de l’escalier, soit la portion constituant le palier d’accès au logement [J],

En tout état de cause :

— de débouter M. [J] de sa demande tendant à voir juger que la parcelle F [Cadastre 15] est soumise au statut de la copropriété tel qu’il résulte de la loi du 10 juillet 1965, et qu’en conséquence l’escalier est une partie commune, les combles situés sur la parcelle [Cadastre 15] sont des parties privatives de Mme [G], et le local situé sous l’escalier est une partie privative de M. [J],

— de juger irrecevables comme nouvelles, les demandes de ce dernier tendant à voir juger que les parcelles [Cadastre 8], [Cadastre 15] et [Cadastre 9] constituent un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété tel qu’il résulte des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dont la parcelle F [Cadastre 15] constituerait la partie commune, et que le local situé sous l’escalier serait une partie commune à usage privatif de M. [J],

— à défaut, le débouter de cette dernière demande,

— de condamner M. [J] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la propriété du « grand escalier » en litige

Le premier juge a justement rappelé qu’en présence d’un litige portant sur la propriété immobilière, le juge de la revendication doit examiner les titre translatifs ou déclaratif de propriété, les indications du cadastre et l’ensemble des éléments de preuve produits par les parties afin de dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées.

Contrairement à ce que laisse entendre l’appelant dans la partie liminaire de ses conclusions, la lecture des titres de propriété actuels des parties ne permet pas de rattacher le grand escalier à la parcelle cadastrée F n° [Cadastre 8] dont il est propriétaire ; en effet :

— M. [J] a acquis de Mme [D] le 23 décembre 1997, au vu de l’attestation de propriété et de la page 2 extraite du document hypothécaire normalisé d’acquisition du 23 décembre 1997 versés aux débats, les parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 11], la parcelle cadastrée [Cadastre 8] étant mentionnée comme ayant une contenance de 1,20 ares, et le bien vendu étant désigné comme 'une maison d’habitation', 'tel que ce bien existe avec ses aisances, parties attenantes et dépendances, et les droits de toute nature qui y sont attachées sans exception',

— s’agissant des époux [P] :

ils ont acquis le 25 septembre 2009 des consorts [F] et [I], la parcelle cadastrée même section n° [Cadastre 9] ainsi désignée « une pièce au rez-de-chaussée et des greniers au-dessus, le tout à aménager avec une petite cour »,

Mme [G]-[P] a reçu en donation de son père [H] [G], par acte du 19 juillet 2013, la nue-propriété des parcelles cadastrées même section n° [Cadastre 12] (jardin sur l’arrière contigu à celui acquis par M. [J]), [Cadastre 15] (partie bâtie) et [Cadastre 10] (cour sur l’avant), l’ensemble immobilier objet de cette donation étant désigné dans l’acte comme « un tènement rural comprenant un escalier en pierres avec pièce sous le dit escalier et pièce au-dessus »,

M. [H] [G], donateur, avait lui-même reçu, par donation-partage du 22 juin 1992, la nue-propriété notamment des parcelles cadastrées F [Cadastre 15] d’une contenance de 1,10 ares, et F [Cadastre 10] d’une contenance de 85 centiares, toutes deux désignées dans cet acte sous la dénomination 'sol’ – par opposition aux nombreuses autres parcelles objets de la même donation, majoritairement agricoles et désignées, selon leur usage, comme 'bois', 'labour', 'vigne’ ou encore 'terre’ -.

Aucun de ces actes ne permet de considérer que la numérotation cadastrale [Cadastre 15] et [Cadastre 9] correspondrait en réalité, comme le soutient l’appelant, aux deux niveaux d’une seule parcelle (d’une part niveau au sol cadastré selon lui [Cadastre 9], d’autre part galetas en partie haute cadastré [Cadastre 15]). En effet, le plan cadastral fait figurer ces deux parcelles comme contiguës et non comme deux parties superposées, et aucun des actes de transmission concernant Mme [G]-[P] ne mentionne que n’aurait été transmis qu’un 'galetas’ ou une 'partie haute’ d’une propriété.

Par ailleurs, c’est par une analyse fidèle et pertinente des pièces produites, que la cour adopte en l’absence de tout moyen nouveau ou offre de preuve nouvelle en cause d’appel, que le tribunal a relevé, reprenant en cela les mentions des titres des auteurs respectifs des parties tels qu’énumérés par l’expert judiciaire :

— qu’aucun des titres des auteurs de M. [J] ne mentionnait la présence d’un escalier dans les biens transmis,

— que seul l’acte de donation du 19 juillet 2013 de Mme [G]-[P] mentionnait l’existence de l’escalier dans le tènement transmis, mais aucun autre acte de ses auteurs n’en faisait mention.

S’agissant, par ailleurs, de la position de l’escalier en litige au regard des références cadastrales, l’expert judiciaire a, par une démonstration complète en page 11 de son rapport, entièrement reprise en page 8 du jugement déféré, et complété par des plans en annexe du rapport, clairement identifié que cet escalier se situe dans la parcelle cadastrée section [Cadastre 15] reçue en donation par Mme [G]-[P].

Par ailleurs, il ressort de la chronologie rappelée ci-dessus, de l’analyse précise des titres de propriété tels que rappelés notamment en pages 6 et 7 du rapport de l’expert judiciaire, ainsi que des conclusions de Mme [P]-[G] (page 15) :

— qu’à partir du 23 juillet 1971, les époux [S] [G] (parents de [H] [G] et grands-parents de Mme [P]-[G]) ont été propriétaires à la fois, notamment :

de la parcelle [Cadastre 8] – ainsi que de la parcelle [Cadastre 7] actuellement [Cadastre 2] et [Cadastre 3] – (actuelle propriété [J]) pour les avoir acquises des consorts [T] le 23 juillet 1971,

de la parcelle [Cadastre 15] (actuelle propriété de Mme [P]-[G] contenant le grand escalier en litige), pour une moitié indivise pour l’avoir acquise de M. [N] [A] en 1961, et pour l’autre moitié par succession de son père pour [S] [G],

— que, durant leur vie commune, les époux [M] [G] et [W] [D] (père et mère d'[L] [P]-[G]) ont occupé l’ensemble de ce tènement immobilier et, dans ce cadre, accédé à leurs pièces d’habitation (actuelle propriété [J] [Cadastre 8]) par l’entrée située sur la parcelle [Cadastre 15] devant l’escalier en litige, et installé leur chaudière et divers autres équipements techniques – compteur électrique, fosse septique, sous le même escalier,

— qu’à l’occasion de la séparation du couple [G]-[D], Mme [W] [D] a acquis les seules parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7] auprès de [M] [G] et des époux [S] [G] parents de ce dernier,

— qu’elle les a revendus à M. [M] [J] par acte du 23 décembre 1997.

Par ailleurs, M. [H] [G], qui avait reçu de ses parents [S] et [B] [G] la nue-propriété notamment de la parcelle [Cadastre 15] par acte de donation partage du 22 juin 1992, en a fait donation à sa fille [L] [P]-[G] par acte notarié du 19 juillet 2013, cet acte mentionnant que les parcelles cédées constituent 'un tènement rural comprenant un escalier en pierre avec pièce sous ledit escalier et une pièce au-dessus'.

Il en résulte que Mme [L] [P]-[G] est bien devenue propriétaire de l’escalier litigieux édifié sur la parcelle [Cadastre 15] dont la nue-propriété lui a été transférée le 19 juillet 2013, la circonstance que les actes précédents ne mentionnaient pas l’escalier n’étant pas déterminante au regard de l’imprécision des désignations dans les actes anciens, étant souligné que l’ensemble immobilier en cause (parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 15]) a formé un tout entre 1971 et la division de la propriété en 1994 suite au divorce des époux [G]-[D].

Par ailleurs, les actes de possession invoqués par M. [J], pour justifier le cas échéant d’une prescription acquisitive, ne sont pas pertinents, en ce que :

— ils ne sont pas suffisamment explicites ni concordants pour témoigner d’un comportement de propriétaire non équivoque,

— les actes de possession invoqués par M. [J], en particulier l’occupation d’une partie du rez-de-chaussée située sous l’escalier pour ses équipements techniques, remontent au plus tôt à l’occupation des lieux par le couple [G]-[D], et l’installation de ces équipements n’est pas datée de manière certaine,

— la possession de M. [J], qui n’est pas conforme à son titre, n’est plus paisible depuis au moins le 3 janvier 2009, date à laquelle il écrivait à M. [H] [G], resté propriétaire de la parcelle [Cadastre 15] avant la donation à sa fille [L] [G]-[P], en invoquant le caractère 'mitoyen’ (sic) de l’escalier, et, par une lettre du 17 avril de la même année, suggérait toujours à [H] [G] de faire 'passer l’escalier sous le statut de la copropriété'.

Quant au statut de la copropriété invoqué à titre infiniment subsidiaire par M. [J] sur l’invitation de cette cour formulée dans l’arrêt avant dire droit du 23 mai 2025, il s’avère impossible à appliquer en l’espèce au regard des éléments suivants :

— ce statut suppose l’existence d’une part de parties privatives, d’autre part de parties communes constituées de lieux ou équipements caractérisés par leur extériorité aux parties privatives ou la circonstance qu’ils ne sont pas affectés à l’usage exclusif de l’un ou l’autre propriétaire, mais qui présentent, même indirectement, une utilité pour les dites parties privatives,

— en l’espèce, si M. [J] revendique, dans ce cadre, la propriété privative de la partie du rez-de-chaussée de la parcelle [Cadastre 15] située sous l’escalier et derrière l’escalier, où sont installés des équipements nécessaires à son habitation, en revanche :

il n’existe, sur l’assiette de la parcelle [Cadastre 15], aucune partie qui pourrait être considérée comme 'privative’ à Mme [L] [G]-[P], à l’exception des combles dont M. [J] lui reconnaît l’usage privatif mais qui ne sont pas desservis par l’escalier en cause puisque Mme [L] [G]-[P] y accède par le 2ème étage de la partie bâtie de la parcelle [Cadastre 9] dont elle est propriétaire avec son mari,

au vu des éléments rappelés ci-dessus, l’escalier en cause ne pourrait être considéré comme 'partie commune’ que s’il dessert plusieurs parties privatives ; or, l’escalier lui-même ne dessert pas la propriété de M. [J] qui accède à son logement par le rez-de-chaussée, et s’il dessert un appartement situé à l’étage, celui-ci n’est pas situé sur la parcelle [Cadastre 15] mais sur la parcelle [Cadastre 9] appartenant aux époux [P]-[G], alors même que M. [V] [P], propriétaire indivis de cette parcelle, n’est pas partie à la présente instance ce que Mme [L] [G]-[P] souligne dans le corps de ses conclusions.

Dans ces conditions, la demande subsidiaire de M. [J] tendant à voir appliquer le statut de la copropriété aux parcelles [Cadastre 8], [Cadastre 15] et [Cadastre 9] est irrecevable car dirigée partiellement contre une personne qui n’est pas partie à l’instance, en violation des principes directeurs du procès civil en particulier celui du contradictoire édicté par l’article 14 du code de procédure civile.

Il en résulte, conformément à ce qu’à retenu le tribunal, et par ces motifs substitués, la preuve suffisante que Mme [L] [G]-[P] est seule propriétaire de l’escalier en litige comme étant inclus dans la parcelle [Cadastre 15] dont elle est propriétaire.

Sur les demandes de M. [J] tendant à se voir reconnaître le bénéfice de servitudes de passage

Aux termes de l’article 682 du code civil, 'le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.'

En l’espèce, il est constant que M. [J] ne dispose d’aucun accès direct et personnel pour accéder à son logement, et qu’il doit par conséquent passer, sur la parcelle [Cadastre 15], par la porte d’entrée et la portion du rez-de-chaussée se trouvant devant l’escalier en litige et ouvrant directement, à droite en entrant, sur la porte de son logement.

Si la Cour de cassation a pu considérer dans certains cas que 'n’est pas enclavé le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation tant que cette tolérance est maintenue', il ne saurait être considéré en l’espèce, comme l’a fait le premier juge, que M. [J] bénéficie d’une tolérance ancienne et continue pour accéder à son logement, dans la mesure où cette tolérance est laissée à la libre appréciation de sa voisine Mme [G]-[P] partie au présent litige et qu’elle ne présente donc aucun caractère de pérennité.

Il est donc incontestable que la propriété de M. [J] est enclavée, et il est évident que le passage le plus court et le moins dommageable pour y accéder est celui décrit plus haut, empruntant l’entrée et l’espace devant l’escalier situé sur la parcelle [Cadastre 15].

En outre, il ressort des éléments du dossier, en particulier des constatations de l’expert, de même que des propres écritures de Mme [G]-[P], que des installations techniques indispensables à l’habitation de M. [J], telles que la chaudière, le tableau électrique, l’arrivée d’eau et le ballon d’eau chaude, le tableau électrique et la fosse septique, sont installés au rez-de-chaussée de la parcelle [Cadastre 15], sous l’escalier, et l’ont été par les parents de Mme [G]-[P] lorsqu’ils occupaient les lieux. Cette dernière admet la réalité de cette situation qu’elle expose dans le corps de ses conclusions (en page 15), et en tire même toutes conséquences puisqu’elle écrit : 'M. [J] bénéficie seulement d’une servitude pour la pièce située sous le grand escalier du fait de la chaudière'.

Il en résulte la nécessité, pour M. [J], de pouvoir accéder à cette partie du rez-de-chaussée de la parcelle [Cadastre 15], sous peine de ne pouvoir utiliser et entretenir les équipements nécessaires à son logement.

Il sera donc fait droit à sa demande tendant à se voir reconnaître le bénéfice d’une servitude de passage pour y accéder, de même que pour les réseaux situés au niveau du demi-palier, sauf à rappeler qu’une servitude de passage est un droit réel attaché à la propriété et non à la personne, et qu’il en sera tenu compte dans le dispositif du présent arrêt en restituant à la demande sa véritable qualification conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile.

En revanche, il n’est pas justifié de lui voir reconnaître un droit d’accès par l’escalier ni au 1er étage, ni à l’étage des combles, dans la mesure où M. [J] ne démontre pas que cet accès lui soit impossible par son propre logement, étant souligné que, dans ses demandes subsidiaires reposant sur l’application du statut de la copropriété, il ne demande pas la réouverture des accès anciens condamnés, et admet expressément que les combles soient considérés comme parties privatives pour Mme [G].

Enfin, il ne saurait être fait droit aux demandes de M. [J] tendant à se voir reconnaître une servitude pour 'la parcelle sur cour située devant la fenêtre de son logement', et pour 'tous travaux d’aménagement légaux ou réglementaires, notamment s’agissant des travaux d’isolation', formulées en des termes trop imprécis, sans que soit démontrée, pour la première, l’existence d’un état d’enclave que les servitudes ci-dessus ne résoudraient pas ; par ailleurs, s’agissant des travaux nécessaires, le bénéfice d’un « tour d’échelle », généralement admis pour permettre à un propriétaire de passer sur le fonds voisin, voire de procéder à une installation temporaire à l’effet de réaliser des travaux, ne relève pas du régime des servitudes.

Sur les demandes accessoires

Dès lors qu’il n’est pas fait droit à la demande de M. [J] tendant à se voir reconnaître la propriété du grand escalier en litige ou d’une quelconque partie de la parcelle cadastrée [Cadastre 15], sa demande de dommages-intérêts n’est pas justifiée et a justement été rejetée par le tribunal.

La demande initiale de M. [J] étant fondée mais pour une part seulement, chaque partie succombe ainsi partiellement en sa position ; il y a lieu, dans ces conditions, de partager entre elles la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ceux-ci comprenant de plein droit le coût de l’expertise judiciaire.

Pour les mêmes motifs, il n’est pas équitable de faire droit à leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré seulement en ce qu’il a :

— dit que Mme [G]-[P] est propriétaire exclusive du grand escalier litigieux, qui est implanté sur la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 15], qui lui a été donnée suivant acte authentique en date du 19 juillet 2013,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’infirme pour le surplus et, statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare M. [J] irrecevable en sa demande tendant à voir appliquer le statut de la copropriété aux immeubles bâties sur les parcelles cadastrées [Cadastre 8], [Cadastre 15] et [Cadastre 9], en raison de l’absence aux débats de M. [V] [P], propriétaire indivis de la parcelle [Cadastre 9].

Vu l’article 12 du code de procédure civile, restituant à la demande sa véritable qualification :

Dit que la parcelle cadastrée à [Localité 16] section F n° [Cadastre 8] est enclavée, et qu’elle bénéficie d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée même section n° [Cadastre 15] :

— pour l’accès au logement du rez-de-chaussée situé sur la parcelle [Cadastre 8], par la porte d’entrée située sur la parcelle [Cadastre 15] et la partie du rez-de-chaussée sur cette parcelle située devant le grand escalier conduisant à la porte d’entrée du dit logement,

— pour accéder aux installations techniques desservant le logement situé sur la parcelle F n° [Cadastre 8] (notamment la chaudière, le tableau électrique, l’arrivée d’eau et le ballon d’eau chaude, le tableau électrique et la fosse septique) situées sous le grand escalier de la parcelle [Cadastre 15],

— pour accéder aux réseaux situés au niveau du demi-palier.

Rejette toutes les autres demandes.

Fait masse des dépens de première instance et d’appel comprenant de droit les frais d’expertise, et dit qu’ils seront supportés par moitié par M. [J] d’une part, par Mme [G]-[P] d’autre part.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE