RG 25/00703 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MS53

N° Minute :

C5

Notifié par LRAR aux parties

le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX

ARRÊT DU MARDI 10 MARS 2026

Appel d’une décision (N° RG 51-21-0007) rendue par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Valence en date du 09 janvier 2023 suivant déclaration d’appel du 09 février 2023

APPELANT :

Monsieur [C] [P]

né le 02 Mars 1940

[Adresse 1]

[Localité 1], [Localité 2], CANADA

représenté par M^e Claire CHABREDIER, avocat postulant au barreau de GRENOBLE, et plaidant par M^e Vincent BARDET, avocat au barreau de l’AIN

INTIMES :

Monsieur [L], [Z] [K]

né le 25 Octobre 1948 à [Localité 3] (26)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [A], [O] [K]

né le 03 Mars 1979 à [Localité 5] (63)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés et plaidant par M^e Emilie GUILLON de la SELARL BANCEL GUILLON, avocat au barreau de l’ARDECHE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure PLISKINE, Conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B,

M^me Ludivine CHETAIL, Conseillère,

Monsieur Jean-Yves POURRET, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Valérie RENOUF, greffière, lors des débats, et de M^me Claire CHEVALLET, greffière présente lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 décembre 2025, étaient présents M^me Anne-Laure PLISKINE, Conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B, M^me Ludivine CHETAIL, Conseillère, et Monsieur Jean-Yves POURRET, Conseiller, qui a été entendu en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ayant été régulièrement convoquées.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. [L] [K] exploite depuis l’année 1982 la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] lieudit « [Localité 7] », d’une superficie de 35 ares 84 centiares sur la commune de [Localité 3] (26) appartenant à M. [C] [P] ensuite de la cession à son profit du bail rural dont bénéficiait son père.

En l’absence d’écrit, le bail verbal a été reconduit tacitement à l’issue de chaque période de 9 ans.

La parcelle a été mise à la disposition de l’EARL [L] [K] constituée le 23 avril 2008.

M. [L] [K] a fait valoir ses droits à la retraite à compter du 1er janvier 2019, son fils [A] [K] poursuivant l’exploitation agricole.

Par exploit d’huissier du 29 mars 2021, M. [C] [P] a fait délivrer à M. [L] [K] un congé avec refus de renouvellement au motif que le preneur a atteint l’âge de la retraite.

Par courrier recommandé en date du 22 juillet 2021, M. [L] [K] a contesté le congé et demandé que soit constatée la cession du bail à son fils, M. [A] [K] et à tout le moins, l’autorisation de céder le bail au profit de M. [A] [K].

Par requête reçue au greffe le 22 juillet 2021, M. [L] [K] et M. [A] [K] ont sollicité la convocation de M. [C] [P] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Valence aux fins de voir autoriser la cession du bail à ferme dont M. [L] [K] est titulaire au profit de son fils, M. [A] [K].

Par jugement du 9 janvier 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Valence a :

— Débouté M. [C] [P] de l’intégralité de ses demandes ;

— Autorisé la cession de bail rural de M. [L] [K] au profit de son fils M. [A] [K] à compter du 1er novembre 2022 sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1], lieu-dit "[Localité 7]" sur la commune de [Localité 8], d’une superficie de 35 ares 84 centiares appartenant à M. [C] [P] ;

— Débouté M. [L] [K] et M. [A] [K] de leur demande de dommages et intérêts ;

— Condamné M. [C] [P] à payer à M. [L] [K] et M. [A] [K] la somme de mille euros (1 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [C] [P] aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 9 février 2023, M. [P] a interjeté appel dudit jugement.

Par conclusions notifiées électroniquement le 7 février 2025, M. [C] [P] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Valence le 9 janvier 2023 en ce qu’il a :

— Débouté M. [C] [P] de l’intégralité de ses demandes ;

— Autorisé la cession de bail rural de M. [L] [K] au profit de son fils M. [A] [K] à compter du 1er novembre 2022 sur la parcelle cadastrée section An° [Cadastre 1], lieu-dit "[Localité 7]" sur la commune de [Localité 8], d’une superficie de 35 ares 84 centiares appartenant à M. [C] [P] ;

— Débouté M. [L] [K] et M. [A] [K] de leur demande de dommages et intérêts ;

— Condamné M. [C] [P] à payer à M. [L] [K] et M. [A] [K] la somme de mille euros (1 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [C] [P] aux dépens de l’instance ;

Et en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [P] de :

— Refuser et déclarer irrecevable et infondée, la demande de la cession du bail au profit de M. [A] [K], fils de [L] [K],

— Ordonner la résiliation du bail à ferme liant M. [C] [P] à M. [L] [K],

— Ordonner l’expulsion des lieux de M. [A] [K] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification,

— Débouter M. [L] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Dire et juger en conséquence que M [C] [P] a droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi,

— Ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de fixer l’indemnité due au bailleur en raison de la dégradation du bien loué,

— Condamner M. [L] [K] au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts résultant de l’inexécution du bail,

— Condamner M. [L] [K] à verser à M. [C] [P] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— Juger irrecevable et injustifiée la demande de cession du bail formée par les consorts [K] ;

— Juger que les consorts [K] ont procédé à la cession du bail antérieurement à toute autorisation du bailleur ou autorisation judicaire, rendant impossible toute régularisation ultérieure ;

— Débouter les consorts [K] de leur demande de cession judiciaire du bail ;

— Juger que la cession du bail portant sur la parcelle sur la commune de [Localité 3] cadastrée A n°[Cadastre 1], lieudit « [Localité 7] » d’une superficie totale de 0,3584 ha est intervenue au 31 décembre 2018 au profit de la SCEA [L] [K] sans autorisation des bailleurs ou autorisation judiciaire ;

— Juger que M. [L] [K] ne possède plus la qualité d’exploitant au sein de la SCEA [L] [K] nonobstant le fait que la mise à disposition est toujours effective et n’a pas été dénoncée ;

— Prononcer la nullité de cette cession illicite ;

— Prononcer la résiliation du bail principal dont était titulaire M. [L] [K] ;

— Juger que la résiliation produira ses effets à compter du prononcé du jugement à intervenir.

— Ordonner l’expulsion des consorts [K], et celle de tous occupants de leur chef (y compris tous biens, objets et animaux), et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par semaine de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et si cela s’avère nécessaire, avec le concours de la force publique ;

— Juger que les consorts [K] se trouveront débiteurs d’une indemnité d’occupation pour la période en cours jusqu’à la libération complète des lieux, sur la base du dernier fermage échu qui sera actualisé, en tant que de besoin, de toute évolution de l’indice national des fermages ou du prix des denrées ;

— Condamner les consorts [K] à verser à M. [C] [P] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner les intimés aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées électroniquement le 27 juin 2025, les consorts [K] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux en date du 9 janvier 2023 dans toutes ses dispositions sauf en ce qu’il autorise la cession de bail rural de M. [L] [K] au profit de son fils M. [A] [K] à compter du 1er novembre 2022 sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] lieudit « Meal » sur la commune de Tain l’Hermitage, d’une superficie de 35a 84ca appartenant à M. [C] [P]. La décision sera réformée sur ce point ;

Statuant à nouveau :

— Valider que la cession de bail de M. [L] [K] au profit de M. [A] [K] est intervenue le 1er janvier 2019 sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] lieudit « [Localité 9] » sur la commune de [Localité 3] d’une superficie de 35a 84ca appartenant à M. [C] [P], du fait de l’accord du bailleur ;

— Débouter M. [P] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner M. [P] à payer aux consorts [K] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens.

Les parties ont soutenu leurs conclusions à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter aux conclusions des parties susvisées.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de cession

La cour observe que si M. [P] soulève l’irrecevabilité de la demande d’autorisation de cession de bail, il ne formule aucun moyen au soutien de cette irrecevabilité alléguée mais seulement des moyens sur le fond du droit.

Cette prétention est par conséquent rejetée.

Sur la validité du transfert de bail

Moyen des parties

M. [P] fait valoir que l’exception au principe d’interdiction de cession du bail rural dans l’hypothèse où celle-ci est consentie avec l’agrément du bailleur au profit d’un descendant du preneur ayant atteint l’âge de la majorité exige que l’autorisation soit préalable au commencement d’exploitation par le futur cessionnaire et qu’à défaut le juge perd la possibilité de donner ultérieurement cette autorisation, laquelle entérinerait une voie de fait ; que M. [L] [K] ayant fait valoir ses droits à la retraite au 31 décembre 2018, l’autorisation aurait dû être antérieure au 1er janvier 2019 alors que les échanges de courriels montrent au contraire que cette question n’a été discutée que courant 2019 ; que si l’autorisation du bailleur peut être tacite, les actes accomplis doivent exprimer une manifestation claire et non équivoque de l’agrément du bailleur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les échanges de courriels traduisent un désaccord sur les conditions financières de cette cession.

Il ajoute que M. [L] [K] ayant mis la parcelle louée à disposition de l’EARL [L] [K] devenue SCEA [L] [K] et ayant fait valoir ses droits à la retraite au 31 décembre 2018, il en est résulté une cession prohibée à cette société dont il n’était plus exploitant ; que cette cession justifie le prononcé de la résiliation du bail ; qu’au surplus la résiliation est justifiée par la circonstance que le capital de la SCEA [L] [K] n’est pas détenu majoritairement par des personnes physiques mais par une personne morale.

En réponse, les consorts [K] font valoir que contrairement à ce qu’affirme le bailleur, les différents courriels échangés démontrent à la fois que ce dernier était parfaitement informé du départ en retraite de M. [L] [K] et qu’il a donné tacitement son agrément à la cession de bail à son fils M. [A] [K] de manière claire et non équivoque ; qu’en toute hypothèse l’autorisation du bailleur peut être tacite et ressortir des circonstances de ce comportement même postérieur à la cession ; qu’en outre le bailleur a expressément donné à M.[A] [K] ses coordonnées afin d’encaisser les fermages ; que les discussions relatives au nouveau bail n’avaient pour objet que la rédaction d’un écrit lequel n’est pas intervenu puisque la question de l’augmentation du fermage s’est alors posée.

Ils ajoutent que si le capital social de la SCEA [L] [K] est détenu majoritairement par la SARL [K] [A], il y a lieu d’observer que cette dernière est détenue exclusivement par M. [A] [K] lui-même de telle manière que les règles d’interdiction de cession de bail sont parfaitement respectées ; que ce montage financier ne crée aucun préjudice au bailleur.

Réponse de la cour

L’article L 435-11 du code rural dispose que toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

Cette autorisation du bailleur peut être tacite. L’agrément du bailleur prévu par l’article L. 411-35 du code rural pour autoriser la cession d’un bail rural peut résulter des circonstances et de son comportement même postérieur à la cession (3e Civ., 20 mars 1996, pourvoi n° 94-17.652, Bulletin 1996 III n° 76).

Mais, pour qu’ils soient pris en compte, les actes accomplis doivent exprimer une manifestation « claire et non équivoque » de l’agrément du bailleur (Cass.3e civ., 16 janvier 2002, pourvoi n° 00-17.696).

En l’espèce, il ressort des échanges de courriels entre les consorts [P] et M. [L] [K] que les premiers ont bien tacitement agréé le transfert du bail litigieux de M. [L] [K] à son fils M. [A] [K] dès lors que le 9 mars 2019 à l’occasion d’un échange relatif au paiement en nature par la remise de bouteilles de vin ils terminent leur écrit en indiquant : « Nous souhaitons à [A] tout le succès de son père et espérons le rencontrer lors d’un prochain voyage. Je suis sûr que tu ne dois pas chômer même à la retraite. Bon vent et à bientôt » ou encore dans la mesure où à l’occasion de la transmission de leurs coordonnées bancaires pour le paiement du loyer le 23 juillet 2019 dans un courriel directement adressé à M. [A] [K] ils écrivent : « je vous souhaite beaucoup de succès pour votre première récolte de ce bon cru sans trop de canicule ».

En effet, ces courriels bien que postérieurs à cette cession manifestent de manière claire et non équivoque leur agrément afin que M. [A] [K] poursuive l’exploitation de la parcelle litigieuse comme ses ascendants l’ont fait depuis plusieurs décennies conformément au bail verbal qui a perduré jusque-là.

Il s’infère également de ces échanges qu’ils étaient informés du départ en retraite et du transfert du bail qu’ils ont a minima tacitement accepté antérieurement à sa prise d’effet puisqu’ils ne l’évoquent pas comme un fait nouveau qu’ils découvrent mais bien comme un fait acquis.

D’ailleurs, les consorts [P] font référence dans leur courriel du 23 juillet 2019 à un précédent courriel du 15 janvier 2019 dans lequel ils évoquaient la formalisation d’un écrit pour une durée de cinq ans, ce qui montre incontestablement qu’ils avaient bien été informés et qu’ils avaient accepté tacitement la poursuite des relations contractuelles avec le fils [K] avant cette date.

Plus avant, il ressort d’un courrier d’un notaire en date du 15 juin 2020 adressé aux consorts [K] versé aux débats par les consorts [P] récapitulant les questions évoquées à propos de la pertinence de formaliser la relation contractuelle dans un écrit, les réflexions autour de la durée du bail proposée pour une durée de 5 ans par les bailleurs et son absence de conformité aux dispositions légales, l’utilité d’un tel écrit en vue du transfert à venir par les consorts [P] de leur patrimoine à leurs héritiers mais également pour acter un montant du loyer puisqu’il ressort des échanges que jusque là le paiement pouvait intervenir en nature par l’attribution de bouteilles de vin ou par chèque à un montant faisant l’objet de négociation entre les parties selon les années.

La circonstance qu’ultérieurement les parties n’aient pu trouver un accord relatif au montant d’une augmentation du loyer n’est pas de nature à remettre en cause cet agrément tacite dans la mesure où il ne ressort pas des pièces produites que les consorts [P] aient pu le subordonner à cette date à une quelconque condition notamment financière.

Compte tenu de l’agrément tacite de M. [A] [K], la demande d’autorisation du transfert est sans objet.

Eu égard à ces éléments, infirmant le jugement déféré, la cour valide la cession du bail rural au profit de M. [A] [K] intervenue le 1er janvier 2019 ayant pour objet la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] lieudit « [Localité 9] » sur la commune de [Localité 3] d’une superficie de 35a 84ca appartenant M. [C] [P] compte tenu de son agrément tacite et en conséquence déboute M. [P] de sa demande d’annulation de cette cession.

Sur la demande de résiliation

L.411-31 du code rural et de la pêche maritime II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants : [']

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

Aux termes de l’article L.411-37 du même code, I.-sous réserve des dispositions de l’article L. 411-39-1, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

[']

III. en cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

En l’espèce, premièrement, l’agrément tacite sus-évoqué étant intervenu à la date de départ en retraite de M. [L] [K], il n’y a pas eu de mise à disposition de la parcelle litigieuse par ce dernier à une société dont il n’était plus exploitant. Ce moyen en vue de voir résilier le bail rural est par conséquent inopérant.

Deuxièmement, si le capital de la SCEA à laquelle la parcelle a été mise à disposition n’est pas détenu par une personne physique mais une personne morale la SARL [K] G., il n’est pas démontré un quelconque préjudice pour le bailleur alors que M. [K] [A] affirme détenir l’intégralité des parts de cette personne morale.

M. [P] ne justifie donc pas de motifs valables de résiliation du bail rural.

Confirmant le jugement déféré, M. [P] est débouté de ses demandes de résiliation du bail rural, d’expulsion des consorts [K] des lieux et de condamnation de ces derniers à lui payer une indemnité d’occupation.

Sur les mesures accessoires

Au visa de l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] est condamné aux dépens d’appel.

L’équité commande de condamner M. [P] à payer à M. [L] [K] et M. [A] [K], unis d’intérêts, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les mesures accessoires de première instance sont en outre confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux sauf en ce qu’il a :

— Débouté M. [C] [P] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamné M. [C] [P] à payer à M. [L] [K] et M. [A] [K] la somme de mille euros (1 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [C] [P] aux dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette l’irrecevabilité soulevée par M. [P] de la demande d’autorisation de cession ;

Valide la cession du bail rural au profit de M. [A] [K] intervenue le 1er janvier 2019 ayant pour objet la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] lieudit « [Localité 9] » sur la commune de [Localité 10] l'[Localité 11] d’une superficie de 35a 84ca appartenant à M. [C] [P] ;

Condamne M. [C] [P] à payer à M. [L] [K] et M. [A] [K], unis d’intérêts, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] [P] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section