Cour d'appel de Nîmes, 2e chambre section c, 5 juin 2025, n° 24/00722

CA Nîmes
Infirmation 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Subrogation de la caution dans les droits du créancier
La cour a jugé que la société, en tant que caution ayant désintéressé le créancier, est recevable à agir en acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le bail a été résilié de plein droit en raison du non-paiement des loyers, conformément à la clause résolutoire.
Accepté
Occupant sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion du locataire est justifiée, étant donné qu'il n'a pas libéré les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Créance subrogative
La cour a reconnu la créance de la société, ayant désintéressé le créancier bailleur, et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, étant occupant sans droit ni titre, doit payer une indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'était pas inéquitable de laisser supporter à l'appelante ses frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. c, 5 juin 2025, n° 24/00722
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	24/00722
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine GAUTHIER
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00722 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JDPH

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PRIVAS

19 octobre 2023 RG :23/00143

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[N]

Copie exécutoire délivrée

à :

Selarl MAS

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 05 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de PRIVAS en date du 19 Octobre 2023, N°23/00143

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 Juin 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, Société par Actions simplifiée, au capital de 20.000.000 €, immatriculée au RCS Paris, sous le n° 824 541 148, dont le siège est [Adresse 2] [Localité 4], agissant poursuites et diligences de représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie-ange SEBELLINI de la SELARL MAS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ :

M. [V] [N]

assigné par procès verbal de recherches infructueuses le 13/05/2024

né le 29 Août 1970 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 1].

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Mars 2025

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 05 Juin 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 11 avril 2022, Monsieur [J] [L] a donné à bail à Monsieur [V] [N] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 465 €, outre 51 € de provision pour charges.

La société SAS Action Logement Services s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L 313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec le bailleur le 12 avril 2022.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [J] [L] a mis en oeuvre l’engagement de caution de la société SAS Action Logement Services qui lui a réglé les loyers et charges impayés des mois de mai 2022 à février 2023 pour la somme de 2 799 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2799 € a été signifié au locataire le 8 mars 2023 et est demeuré sans effet.

Suite à d’autres incidents de paiements, la société SAS Action Logement Services a réglé le loyer impayé d’avril 2023 et s’est vue délivrer une quittance subrogative le 24 avril 2023 pour la somme totale de 3 301,95 €.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, la société SAS Action Logement Services a assigné Monsieur [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas, statuant en référé aux fins de :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [N] et de tous occupants de son chef du logement,

— condamner Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 3 301,95 € avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 8 mars 2023 sur la somme de 2 799 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Monsieur [V] [N] à payer lesdites indemnités d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre,

— condamner Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [V] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 19 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas a :

— Déclaré la société Action Logement Services irrecevable en son action,

— Condamné la société Action Logement Services aux dépens.

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de l’Ardèche.

Par déclaration reçue le 23 février 2024, la société SAS Action Logement Services a relevé appel de l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré son action irrecevable et l’a condamnée aux dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 23 mai 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société SAS Action Logement Services, appelante, demande à la cour de :

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014 et son renouvellement,

Vu le commandement de payer en date du 08/03/2023

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code Civil,

— DEBOUTER Monsieur [V] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— INFIRMER le jugement rendu le 19 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Privas en ce qu’il :

«- Déclare la société ACTION LOGEMENT SERVICES irrecevable en son action,

— Condamne la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux dépens, »

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et A titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [V] [N].

En conséquence,

— ORDONNER L’EXPULSION de Monsieur [V] [N] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse,

— CONDAMNER Monsieur [V] [N] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 608,49 €, arrêté au 16 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08/03/2023 sur la somme de 2 799,00 €, et pour le surplus à compter de la présente

assignation,

— FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.

— CONDAMNER Monsieur [V] [N] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

— CONDAMNER Monsieur [V] [N] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER Monsieur [V] [N] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— CONDAMNER Monsieur [V] [N] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1200,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER Monsieur [V] [N] en tous les dépens d’appel.

Au soutien de son appel, l’appelante fait valoir que son droit d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation au regard de l’article 2306 du code civil aux termes duquel la subrogation de la caution dans les droits du créancier qu’elle a désintéressé ne connaît pas de limite.

Elle fait valoir par ailleurs qu’en application de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat- UESL, elle est subrogée dans les droits du propriétaire et est donc en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire.

Elle précise que Monsieur [V] [N] n’a pas réglé les causes du commandement de payer qui lui a été délivré ni respecté le plan de remboursement. Elle demande dès lors que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et les effets qui y sont attachés. A défaut, elle sollicite que la résiliation soit prononcée en l’état du manquement du locataire à son obligation de régler le loyer.

Elle fait valoir que les quittances mentionnent les quittances précédemment accordées ainsi que les sommes visées au commandement. Elle produit la quittance de février 2023, obtenue antérieurement à la délivrance du commandement de payer et les quittances postérieures.

S’agissant de sa créance, la SASU Action Logement Services expose qu’elle est certaine au vu des quittances produites et demande également la fixation d’une indemnité d’occupation à la charge de Monsieur [V] [N] qui lui sera versée, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Monsieur [V] [N] auquel la déclaration d’appel a été signifiée le 13 mai 2024 et les conclusions de l’appelante le 21 juin 2024, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction de la procédure est intervenue le 6 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 mars 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La déclaration d’appel et les conclusions de la partie appelante ont fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses.

La partie intimée n’a pas constitué avocat, il sera donc statué par arrêt par défaut, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Au cas de défaut de comparution de l’intimé, la cour ne doit, par application de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de l’appelant que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et la partie appelante n’élève aucune discussion sur ce point.

1) Sur la demande en résiliation du bail et d’expulsion

Il sera rappelé que le dispositif institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en oeuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménage rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge de loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de 3 ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et bien fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et dès lors une augmentation du montant de la dette cautionnée.

Pour déclarer irrecevable la SASU Action Logement Services, le premier juge a relevé que les quittances subrogatives produites, en date des 24 avril 2023 et 8 septembre 2023 étaient postérieures au commandement de payer délivré le 8 mars 2023 et dès lors que celle-ci ne justifiait pas pouvoir agir en lieu et place de la bailleresse lorsque le commandement avait été délivré par ses soins.

La SASU Action Logement Services a produit, en cause d’appel la quittance subrogative du 27 février 2023 signée Immo de France Valrim Sud, mandataire du bailleur, Monsieur [J] [L] dans laquelle cette dernière déclare avoir perçu de la SASU Action Logement Services la somme de 2 799 € au titre des loyers impayés dus par le locataire et ce depuis le mois de mai 2022 et la subrogeant dans ses droits.

A la date de la délivrance du commandement de payer signifié le 8 mars 2023, la SASU Action Logement Services disposait d’une créance subrogative.

Elle est dès lors recevable à agir en acquisition de la clause résolutoire.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

Selon les dispositions les articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [V] [N] le 8 mars 2023 pour la somme de 2 799 € au titre des loyers et charges impayés.

Il est demeuré infructueux, le locataire n’ayant procédé à aucun versement depuis le mois de mai 2022.

La résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise au 8 mai 2023, par le jeu de la clause résolutoire.

Le bail étant résilié, l’expulsion de Monsieur [V] [N] à défaut de libération volontaire des lieux doit être autorisée ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Compte tenu de la résiliation du bail, Monsieur [V] [N] est occupant sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 9 mai 2023, fixée au montant du loyer mensuel augmenté des charges.

2) Sur la demande en paiement

La subrogation suppose de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable.

La dernière quittance subrogative produite est en date du 16 mai 2024 et porte sur un montant de loyers impayés versés par la SASU Action Logement Services à Immo de France Valrim Sud, mandataire du bailleur, Monsieur [J] [L] à hauteur de 6 608,49 €, mois de mai 2024 inclus.

La SASU Action Logement Services sollicite la condamnation de Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 6 608,49 €, ce dernier n’ayant procédé à aucun versement depuis le mois de mai 2022.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de ce chef, l’appelante, en sa qualité de caution, ayant désintéressé le créancier bailleur et étant fondée à exercer un recours à hauteur des versements, par elle, effectués.

Cette somme portera intérêt légal à compter du 8 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2 799 € et pour le surplus à compter du 27 juin 2023, date de l’assignation.

S’agissant des indemnités d’occupation postérieures, Monsieur [V] [N] sera condamné à les payer à la SASU Action Logement Services dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative.

3) Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens seront infirmées et il y a lieu de condamner Monsieur [V] [N] aux dépens de première instance en ce compris les frais du commandement de payer.

Monsieur [V] [N] supportera la charge des dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’appelante ses frais irrépétibles d’appel. Il convient de la débouter de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt par défaut rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 19 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Privas en ce qu’il a :

— déclaré la société Action Logement Services irrecevable en son action,

— condamné la société Action Logement Services aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclare l’action de la SASU Action Logement Services en résiliation de bail recevable,

Constate la résiliation du bail liant Monsieur [V] [N] et Monsieur [J] [L] au 8 mai 2023,

Dit que Monsieur [V] [N] devra libérer les lieux loués et tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

Fixe l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [N] à compter du 9 mai 2023 au montant du loyer mensuel augmenté des charges,

Condamne Monsieur [V] [N] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 6 608,49 €, avec intérêt au taux légal à compter du 8 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2 799 € et pour le surplus à compter du 27 juin 2023, date de l’assignation,

Condamne Monsieur [V] [N] à payer à la SASU Action Logement Services les sommes que cette dernière aura réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative au titre des indemnités d’occupation échues jusqu’à la libération des lieux,

Condamne Monsieur [V] [N] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [V] [N] aux dépens d’appel,

Déboute la SASU Action Logement Services de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,