N° RG 24/03604 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JZE3

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 08 JANVIER 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00197

Jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evreux du 20 septembre 2024

APPELANT :

Monsieur [S] [N]

né le 07 Janvier 1963 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté et assisté par M^e Florence DROUIN, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008648 du 18/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIME :

Monsieur [H] [F]

né le 10 Juillet 1997 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Victor AVERLANT de la SCP AVERLANT, avocat au barreau de ROUEN postulant substituant M^e Frédéric GONDER, SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 03 novembre 2025 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 08 janvier 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 25 septembre 2018, M. [U] [T] a consenti à M. [S] [N] un bail portant sur un bien à usage d’habitation (un studio) situé [Adresse 5], à [Localité 3], avec prise d’effet le 19 octobre 2018, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 320 euros, outre une provision sur charges de 110 euros.

Suivant acte notarié du 18 novembre 2020, M. [U] [T] a vendu le studio à la SCI J Location qui a elle-même revendu le bien, suivant acte authentique du 31 mai 2023, à M. [H] [F].

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, remis à personne, M. [F] a fait délivrer à M. [S] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2 014,78 euros en principal, outre des frais de 137,21 euros, ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Le bailleur a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 18 septembre 2023 des impayés de loyers du locataire.

Sur assignation délivrée le 29 décembre 2023 par M. [F] à M. [N], dénoncée au préfet de l’Eure par voie électronique le 19 janvier 2024, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de constat de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de diverses sommes, et suivant jugement contradictoire du 20 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evreux a :

— déclaré recevable l’action de M. [H] [F] ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2018 entre M. [U] [T] et M. [S] [N] concernant le local à usage d’habitation, [Adresse 5] à [Localité 3] étaient réunies à la date du 1er octobre 2023 ;

— condamné M. [S] [N] à verser à M. [H] [F] venant aux droits de M. [U] [T] la somme de 1 108, 70 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2024 (terme de mars 2024 inclus) ;

— autorisé M. [S] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ème mensualité qui solderait la dette en principal et intérêts ;

— précisé que chaque mensualité devrait intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dit que si les délais accordés étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle ait été due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifierait :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [S] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [H] [F] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que M. [S] [N] soit tenu de verser à M. [H] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sans indexation ni variation, du mois d’avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

— débouté M. [S] [N] de sa demande de suspension du paiement des loyers et charges jusqu’à la remise en état du logement ;

— débouté M. [S] [N] de sa demande de condamnation au titre du préjudice de santé ;

— condamné M. [H] [F] à verser à M. [S] [N] la somme de 300 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance ;

— condamné M. [S] [N] à verser à M. [H] [F] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [S] [N] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] [N] aux dépens, qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

Par déclaration électronique du 15 octobre 2024, M. [S] [N] a interjeté appel de cette décision.

M. [H] [F] a constitué avocat le 31 octobre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions communiquées le 10 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [S] [N] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 20 septembre 2024 par le tribunal judiciaire d’Evreux en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2018 entre M. [U] [T] et M. [S] [N] concernant le local à usage d’habitation, [Adresse 5] à [Localité 3] étaient réunies à la date du 1er octobre 2023 ;

— condamné M. [S] [N] à verser à M. [H] [F] venant aux droits de M. [U] [T] la somme de 1 108, 70 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2024 (terme de mars 2024 inclus) ;

— débouté M. [S] [N] de sa demande de condamnation au titre du préjudice de santé ;

— limité la condamnation de M. [H] [F] à la somme de 300 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance alors que M. [S] [N] demandait sa condamnation au paiement d’une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi au titre des troubles de jouissance et atteinte à sa santé ;

— condamné M. [S] [N] à verser à M. [H] [F] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] [N] aux dépens, qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [H] [F] de sa demande visant à obtenir la résiliation du bail de M. [S] [N] et sa condamnation au paiement de prétendus loyers impayés ;

— à titre subsidiaire, si par impossible, la cour devait estimer que M. [S] [N] restait redevable d’une quelconque somme, confirmer le jugement rendu en première instance en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé M. [S] [N] à s’acquitter des sommes dues en 36 mensualités ;

En tout état de cause,

— condamner M. [H] [F] au paiement d’une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi au titre des troubles de jouissance et atteinte à sa santé ;

— débouter M. [H] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter M. [H] [F] de sa demande de condamnation de M. [S] [N] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— condamner M. [H] [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel et au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions communiquées le 17 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [H] [F] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris du 20 septembre 2024 en ce qu’il a :

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2018 entre M. [U] [T] et M. [S] [N] concernant le local à usage d’habitation, [Adresse 5] à [Localité 3] étaient réunies à la date du 1er octobre 2023 ;

' débouté M. [S] [N] de sa demande de suspension du paiement des loyers et charges jusqu’à remise en état du logement ;

' débouté M. [S] [N] de sa demande de condamnation au titre du préjudice de santé,

' condamné M. [S] [N] à verser à M. [H] [F] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné M. [S] [N] aux dépens, qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Le réformer pour le surplus,

Y ajoutant,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [S] [N] des locaux qu’il occupe au préjudice de M. [H] [F], situés [Adresse 5], ainsi que celle de toute personne trouvée de son chef dans les lieux comme de ses meubles et effets personnels, le tout avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner M. [S] [N] à payer à M. [H] [F] la somme de 2718,37 euros représentant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, mois de mars 2025 inclus ;

— condamner M. [S] [N] à payer à M. [H] [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— débouter M. [S] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— le condamner à payer à M. [H] [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour constate que les dispositions relatives à la recevabilité de l’action diligentée par M. [F] ne sont pas contestées.

I- Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et sur la dette locative

Le premier juge a considéré que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er octobre 2023 et a condamné M. [S] [N] à verser à M. [H] [F] venant aux droits de M. [U] [T] la somme de 1 108, 70 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2024 (terme de mars 2024 inclus).

A l’appui de la contestation de cette décision, M. [S] [N] fait valoir, au visa de l’article L843-1 du code de la construction et de l’habitation, qu’il n’était plus tenu que du paiement du loyer résiduel à l’égard de son bailleur, l’organisme Soliha Normandie Seine, missionné par la Caisse d’allocations familiales, ayant établi un diagnostic de non-décence du logement après sa visite du 12 décembre 2023 et ayant suspendu le versement des allocations logement pour les conserver pendant le délai imparti de 18 mois pour que le bailleur exécute les travaux de mise en conformité.

Il critique en outre le décompte versé aux débats par le bailleur qui comptabilise des sommes dues au titre de la régularisations de charges, pourtant indues selon ce qu’a retenu le premier juge et qui ne reprend pas la totalité des sommes que M. [N] a versées.

M. [N] considère en conséquence qu’il n’est tenu d’aucun impayé locatif et que les conditions de résiliation du bail ne sont pas réunies.

M. [H] [F] s’oppose à l’analyse de l’appelant et conclut à l’existence d’une dette locative actualisée, arrêtée à la somme de 2 718,37 euros au mois de mars 2025.

Il conteste tout droit de M. [N] à suspendre de lui-même le versement des loyers, ajoutant que le locataire ne peut lui opposer une exception d’inexécution alors que le logement loué n’est pas inhabitable, ni insalubre, et qu’il a engagé les travaux de mise en conformité dans le délai imparti par la Caisse d’allocations familiales, non encore expiré à ce jour.

Il fait ensuite valoir, à titre d’appel incident, que sont comprises dans l’arriéré locatif, les régularisation de charges demandées au premier juge, que ce dernier a rejetées, en estimant de façon erronée, que la procédure de régularisation imposée au bailleur n’avait pas été respectée.

A – Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation

En l’espèce, le premier juge a considéré que M. [N] ne justifiait pas avoir réglé dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer les sommes dues au titre des loyers impayés, constatant que M. [N] versait aux débats une liste de virements établie sur papier libre sans aucun justificatif bancaire.

Il était réclamé à M. [N], au titre des loyers et provisions sur charges entre février 2023 (solde de 0,47 euros) et août 2023, la somme de 907,65 euros, outre 270,18 euros au titre de la régularisation de charges pour l’année 2020-2021 et 1 136,95 euros pour l’année 2021-2022, des frais étant chiffrés en sus pour un montant de 137,21 euros et un acompte de 300 euros étant enfin, à déduire du tout.

Le premier juge a débouté M. [F] de sa demande de régularisation des charges récupérables, au visa de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, faute pour celui-ci d’avoir démontré avoir mis à disposition effective de son locataire les pièces justificatives des sommes déjà versées ou réclamées au titre des charges locatives.

L’intimé justifie que les gestionnaires Foncia Normandie et Sarlu Wb Immobilier ont bien envoyé les régularisations de charges, le premier le 08 mars 2022 pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, le second, le 05 avril 2023, pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, avec décompte explicatif par nature de charges (incluant les relevés d’eau chaude et d’eau froide), mode de répartition entre locataires et quote-part mise à la charge de l’occupant, conformément à l’article 23 susvisé.

M. [N] ne peut donc utilement soutenir que les régularisations de charges litigieuses ne seraient pas intervenues dans les temps.

En outre, M. [F] soutient valablement que si son locataire a envoyé un courrier de contestation, écrit le 31 août 2023, M. [N] a émis une contestation générale, sans solliciter aucune pièce justificative, auprès du gestionnaire alors que l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que pendant six mois à compter de l’envoi du décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales à la disposition des locataires.

Le premier juge ne pouvait reprocher au bailleur l’absence de mise à disposition des pièces justificatives, alors qu’aucune demande n’a été faite en ce sens par le locataire et qu’aucun refus n’a été opposé par le bailleur sur ce point au locataire.

Les charges récupérables, régulièrement notifiées au locataire et exigibles, devaient donc bien être payées par M. [N].

En application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

M. [N] justifie en appel avoir payé jusqu’au 31 octobre 2023, date d’expiration de délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer la somme totale de 2 025 euros en principal, qu’il convient d’imputer prioritairement sur les dettes de loyers et de charges échues les plus anciennes.

S’y ajoute la somme de 1 293 euros au titre de l’allocation logement, non suspendue à cette période, soit la somme totale de 3 318 euros, prise en compte à terme échu, soit jusqu’à l’échéance de loyer du mois d’août 2023, dernier loyer avec provision sur charges visé par le commandement de payer.

Or, M. [N] devait à son bailleur, avant toute déduction de paiements la somme totale de 4 430,78 euros, au titre des loyers, charges et régularisations de charges exigibles et réclamées dans le commandement de payer pour la période de février 2023 à août 2023 inclus.

Contrairement à ce qu’il soutient, l’appelant ne s’est pas valablement acquitté, à la date du 31 octobre 2023, des sommes réclamées dans le commandement de payer.

La clause résolutoire est donc bien acquise et la décision du premier juge ayant statué en ce sens sera confirmée.

La résiliation du bail sera cependant constatée à la date du 1er novembre 2023, par infirmation de la décision de première instance, qui a inexactement retenu la date du 1er octobre 2023.

B- Sur l’actualisation de la dette locative

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation dispose en outre que lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

En l’espèce, M. [F] produit un décompte (pièce n°10) faisant état d’un impayé de 2 718,37 euros, montant arrêté au mois de mars 2025.

M. [N] estime être à jour de ses paiements.

En premier lieu, les désordres constatés en décembre 2023 n’ont pas mis M. [N] dans l’impossibilité d’user de la chose louée. Il ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution de son bailleur pour justifier une suspension du paiement de ses loyers.

En revanche, pendant la durée des travaux, la Caisse d’allocations familiales a conservé l’allocation logement, soit de février 2024 à juillet 2024 inclus (pièce n°9 M. [N]) et M. [N] ne devait s’acquitter, pendant ces six mois, que du loyer résiduel, soit la somme mensuelle de 341,10 euros (547,10 – 206).

Il résulte en effet des textes susvisés que les sommes conservées devaient lui être versées directement une fois les travaux réalisés. M. [F] les met donc à tort à la charge de son locataire entre février 2024 et juillet 2024. Il convient donc de déduire 1 236 euros (6 x 206 euros), du total réclamé par le bailleur, à charge pour les parties de calculer le différentiel réel si le montant des allocations familiales conservé par la caisse d’allocations familiales pendant cette période était inférieur ou supérieur, la cour prenant comme référence le montant versé pour le mois d’octobre 2024, faute de justificatifs précis versés par les parties sur ce point.

En outre, il résulte des pièces bancaires produites en appel par M. [N] (pièces n°8 et n°21) que ne figurent pas au décompte de M. [F] les sommes pourtant effectivement versées par M. [N] par virements des 07 décembre 2023 (334 euros), 16 septembre 2024 (303,10 euros), 07 octobre 2024 (30 euros) et 13 mars 2025 (283 euros), qu’il y a donc lieu de déduire (950,10 euros).

Il est donc dû par M. [N] la somme de 532,27 euros (2 718,37 – 1 236 – 950,10), au titre de sa dette locative, arrêtée au 31 mars 2025 inclus.

II- Sur les demandes indemnitaires

Le premier juge a débouté M. [S] [N] de sa demande de condamnation au titre de son préjudice de santé et a condamné M. [H] [F] à lui verser à la somme de 300 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance subi.

A l’appui de sa contestation du débouté de sa demande d’indemnisation à hauteur de 8 000 euros et de la limitation de son préjudice de jouissance évalué à 300 euros, M. [S] [N] soutient qu’il a dû vivre dans un logement humide, moisi, pourvu d’une porte d’entrée non étanche à l’air, empêchant un chauffage suffisant des lieux et qu’il a souffert d’une grave pneumonie, directement liée à l’état d’insalubrité de son logement, constaté par la Soliha, et ce en violation des obligations de son bailleur de délivrer à son locataire un logement décent et de lui en assurer une jouissance paisible.

En l’espèce, dans son rapport, l’organisme Siloha mandaté le 16 octobre 2023 par la Caisse d’allocations familiales de l’Eure a constaté lors de sa visite du 12 décembre 2023, la présence de douilles électriques non sécurisées dans l’ensemble du logement ainsi qu’une absence d’étanchéité à l’air de la porte d’entrée du studio et a conclu en conséquence à la non-décence du logement.

Aucun problème d’aération ni d’humidité n’a en revanche été relevé lors de cette visite et les travaux indispensables pour lever la non-décence ont été formulés comme suit : « assurer la mise en sécurité des plafonniers de l’ensemble du logement (pose de douilles DCL…) Et assurer l’étanchéité à l’air de la porte d’entrée ou la remplacer par un modèle assurant cette fonction ».

La mention suivante était portée également dans le rapport ; « une entrée d’air dans l’unique pièce semble insuffisante compte-tenu de la disposition du logement, lorsque la porte d’entrée sera étanche à l’air ».

Le bailleur justifie avoir fait procéder aux travaux (pose d’une porte d’entrée, création et pose de deux grilles de ventilation et fourniture et pose de boîtes de connexion avec douilles DCL) en avril 2024 (pièces n°12 et n°13 de l’intimé).

Il ressort en outre des échanges de courriers produits par l’appelant que des problèmes d’humidité sont survenus entre 2020 et 2022, sans que la cause exacte ne soit identifiée, un ou deux dégâts des eaux imputables au voisinage étant évoqués et que la SCI J Location, propriétaire et bailleur à cette époque, avait accepté l’installation d’un aérateur sur ventilation naturelle.

Les photographies de moisissures confirment ces problèmes d’humidité mais ne sont pas datées. M. [N] ne justifie donc pas de la récurrence de ce désordre lors du changement de propriétaire et donc de bailleur, en la personne de M. [F], le 31 mai 2023.

Il est au surplus rappelé que l’organisme Siloha ne constate aucun problème d’aération, ni d’humidité, lors de sa visite effectuée le 12 décembre 2023.

Les manquements certains imputables à M. [F] concernent donc exclusivement l’absence d’étanchéité à l’air et l’existence de douilles non sécurisées dans son logement entre le 31 mai 2023 et le 16 avril 2024.

M. [N] invoque le préjudice de jouissance subi du fait de ces manquements et se prévaut d’un chauffage insuffisant, notamment en période hivernale.

Si l’absence d’étanchéité à l’air de la porte d’entrée lui a nécessairement causé un préjudice de jouissance en période hivernale, M. [N] ne communique aucun justificatif à l’appui (tel qu’un relevé de température dans le logement à cette période) permettant d’établir que le préjudice de jouissance a duré avant et au-delà de l’hiver.

Il sera donc indemnisé à hauteur de 150 euros par mois, de décembre 2023 à mars 2024, le montant de 300 euros accordé par le premier juge, étant donc réévalué à 600 euros.

Enfin, M. [N] justifie bien avoir contracté une pneumopathie bactérienne le 10 avril 2024, mais ne prouve pas le lien direct et certain entre l’existence de cette pathologie et les manquements susvisés de son bailleur. Il ne peut donc légitimement solliciter une indemnisation à ce titre, comme l’a justement retenu le premier juge.

Le débouté de la demande d’indemnité au titre du préjudice de santé sera donc confirmé et la décision entreprise ne sera infirmée que sur le montant alloué à M. [N] au titre de son préjudice de jouissance, plus exactement évalué en appel à la somme de 600 euros.

III- Sur la demande de délais de paiement

M. [S] [N] conclut, à titre subsidiaire, à la confirmation du jugement ayant suspendu les effets de la clause résolutoire et l’ayant autorisé à s’acquitter des sommes dues en 36 mensualités.

M. [H] [F] s’y oppose.

Il résulte cependant des pièces bancaires versées par M. [N] que celui-ci a poursuivi ses efforts pour payer le loyer courant, outre la somme mensuelle de 30 euros et que M. [F] ne justifie pas que son locataire n’aurait pas respecté l’échéancier fixé par le premier juge.

En outre, les dommages-et-intérêts alloués à M. [N] dans le présent arrêt viendront en déduction du solde de la dette, par compensation d’obligations réciproques, fongibles, certaines, liquides et exigibles, que la cour ne peut néanmoins constater d’office, en application des articles 1347 et 1347-1 du code civil.

Eu égard au montant de la dette locative restant due au 31 mars 2025 et compte-tenu des éléments susvisés, M. [N] est en mesure de s’en acquitter selon un échéancier plus court.

La cour autorise M. [S] [N] à s’acquitter de la somme de 532,27 euros au titre de sa dette locative, arrêtée au 31 mars 2025 inclus, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 30 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

La décision du premier juge sera en outre confirmée sur les modalités de paiement, sur la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et sur les conséquences en cas de respect ou de non-respect de l’échéancier accordé.

IV- Sur les frais et dépens

Les parties succombent chacune pour partie en leurs demandes et supporteront en conséquence leurs propres dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle s’agissant de M. [N].

Il seront en outre déboutés de leurs demandes de frais irrépétibles d’appel.

Enfin, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance seront confirmées, dès lors que M. [N] ne s’était pas acquitté de sa dette locative dans les deux mois du commandement de payer délivré par son bailleur et qu’il a donc contraint son bailleur à l’assigner en justice.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement rendu le 20 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evreux, sauf en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2018 étaient réunies à la date du 1er octobre 2023,

— condamné M. [S] [N] à verser à M. [H] [F] venant aux droits de M. [U] [T] la somme de 1 108, 70 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2024 (terme de mars 2024 inclus),

— autorisé M. [S] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ème mensualité qui solderait la dette en principal et intérêts,

— condamné M. [H] [F] à verser à M. [S] [N] la somme de 300 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er novembre 2023 au lieu du 1er octobre 2023 ;

Condamne M. [S] [N] à payer à M. [H] [F], venant aux droits de M. [U] [T], la somme de 532,27 euros due au titre de sa dette locative, arrêtée au 31 mars 2025 inclus ;

Autorise M. [S] [N] à s’acquitter de la somme de 532,27 euros, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 30 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Condamne M. [H] [F] à verser à M. [S] [N] la somme de 600 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle s’agissant de M. [N] ;

Déboute M. [S] [N] et M. [H] [F] de leurs demandes présentées en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président