ARRET N° .

RG N° : 15/01137

AFFAIRE :

SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE prise en la personne de ses
Présidents

C/

SCI SOFORBAT

ST/MCM

Grosse délivrée

SELARL LEXAVOUE, avocat

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2016

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Le huit Novembre deux mille seize la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE prise en la personne de ses
Présidents

dont le siège social est 28 rue de Flandre – 75019 PARIS
-

représentée par M^e X
DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Jehan Denis BARBIER, avocat au barreau de
PARIS substitué par Me
Marine CHIVILO, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE d’un jugement rendu le 23 JUIN 2015 par le Juge des loyers commerciaux du
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE

ET :

SCI SOFORBAT

dont le siège est à BIZERTERE – 24160
GENIS

représentée par M^e Philippe CAETANO, avocat au barreau de BRIVE

INTIMEE

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l’affaire a été fixée à l’audience du 27
Septembre 2016 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 08 Novembre 2016. L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 août 2016.

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Serge
TRASSOUDAINE, magistrat rapporteur, assisté de Madame Pascale
SEGUELA, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle Monsieur le Conseiller
TRASSOUDAINE a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Monsieur Serge TRASSOUDAINE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 08 Novembre 2016 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Serge
TRASSOUDAINE, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Patrick VERNUDACHI, Président de chambre, de Monsieur Y Z et de Monsieur Serge TRASSOUDAINE, Conseillers. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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Exposé :

Selon un acte sous seing privé du 30 octobre 2003, la société civile immobilière SOFORBAT (la
SCI) a donné à bail à la société anonyme
COMPAGNIE EUROPÉENNE DE LA CHAUSSURE (le preneur), pour une durée de 9 années allant du 22 avril 2003 au 21 avril 2012, un local à usage commercial, situé 17, rue Pasteur à
Malemort-sur-Corrèze, destiné à la vente de chaussures et tous articles concernant l’équipement de la personne.

Le 11 juin 2013, le preneur a assigné la SCI en fixation, selon la valeur locative, du montant du loyer du bail dont il avait demandé, le 23 février 2012, le renouvellement à compter du 22 avril 2012.

Par un jugement du 10 décembre 2013, le juge des loyers commerciaux de Brive a, avant dire droit, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. A B, lequel a déposé son rapport le 2 décembre 2014.

Par un jugement au fond du 23 juin 2015, cette juridiction a fixé à la somme de 48 420 euros hors taxe par an le loyer du bail renouvelé dû par le preneur et a dit que la SCI devra lui rembourser les intérêts au taux légal sur le trop perçu de loyers depuis le 22 avril 2012, à compter de chaque échéance.

Vu l’appel principal interjeté le 31 août 2015, contre cette décision, par le preneur ;

Vu les dernières conclusions d’appel (n° 2) du preneur, reçues au greffe le 15 janvier 2016, tendant, par l’infirmation partielle du jugement attaqué, à voir fixer à 44 267,44 euros par an, en principal, le loyer du bail renouvelé ;

Vu les dernières conclusions d’appel de la SCI, reçues au greffe le 23 juin 2016, tendant, sur son appel incident, à voir fixer ce loyer à la somme annuelle hors taxe et hors charges de 59 391 euros à compter du 22 avril 2012, ou subsidiairement à la somme de 57 110 euros, et à voir juger, à titre subsidiaire, que si la taxe foncière devait être déduite, la taxe des ordures ménagères ne devrait pas l’être ;

Motifs :

Attendu que les locaux donnés à bail commercial, d’une superficie totale de 593,91 m², comprennent non seulement un espace de vente de 513,36 m², mais aussi une réserve, des bureaux, des locaux sociaux et des toilettes ; que l’expert judiciaire a donc, à juste titre et de manière appropriée, appliqué certains coefficients de pondération à ces différentes parties du local, pour parvenir à une surface pondérée arrondie par lui à 538 m² (v. rapport d’expertise, p. 19) ;

Attendu que si, procédant à la recherche des prix couramment pratiqués dans le voisinage, M. B a constaté une homogénéité des valeurs locatives s’échelonnant de 97 à 125 euros 'pour l’essentiel', et a estimé que 'globalement, on peut considérer que sur ce secteur les loyers sont en moyenne de 100 euros le m² pondéré/an', l’examen du tableau récapitulatif des 10 baux commerciaux recensés par cet expert – sans autre analyse des clauses contractuelles, au regard notamment de la charge de la taxe foncière -, met, en réalité, en lumière l’existence de loyers annuels hors taxe variant de 97,78 à 172,22 euros par m² pondéré, dont 9 excèdent la valeur de 100 euros par m² pondéré ;

Que, par ailleurs, si, au regard du caractère 'délicat’ de l’accès au bâtiment à partir de l’avenue principale Pierre Curie, du positionnement du local lui-même qui est en net retrait par rapport à la rue Pasteur, de la mauvaise lisibilité de l’enseigne et donc de ce 'handicap de visibilité', l’expert judiciaire a estimé devoir proposer une décote de 10 % sur la valeur de 100 euros du m² pondéré (v.
rapport d’expertise, p. 17, 21 et 25), il n’est cependant pas suffisamment établi que ces caractéristiques défavorables aient un tel impact sur la commercialité, alors même que le magasin, qui est depuis longtemps connu par une clientèle à l’attention de laquelle le locataire n’a, du reste, implanté aucune signalétique particulière sur l’avenue principale Pierre Curie et la rue Pasteur, se situe dans une petite zone commerciale urbaine d’une dizaine de commerces et qu’il bénéficie de places de stationnement partagées avec la surface commerciale 'But’ (cf. p. 17 et 21) ;

Qu’enfin, si cet expert a considéré qu’il n’y avait aucune remarque particulière à relever quant aux obligations respectives des parties, hormis que la taxe foncière est à la charge du preneur (cf. rapport, p. 21), il convient néanmoins d’observer, d’une part, que le bail autorise le locataire à 'effectuer dans les lieux loués tous travaux d’aménagement, changement de distribution, cloisonnement, et en général toutes modifications et améliorations qu’il jugera utiles, sans l’accord exprès’ du bailleur, et 'notamment tous les travaux envisagés par le locataire, nécessaires à l’aménagement, à l’exploitation du local […] et à sa mise en conformité’ (v.
pièce de l’appelante n° A1, p. 6), et d’autre part, que ce bail autorise, en outre, le locataire à sous-louer, en tout ou partie, les locaux à toute société de
VIVARTE, au sens de l’article 145 du code général des impôts (cf. p. 7) ;

Qu’en conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, la cour d’appel estime devoir retenir une valeur locative de 100 euros le m² pondéré ;

Attendu qu’aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ;

Qu’il en est ainsi de la taxe foncière, qui incombe normalement au bailleur, mais dont une clause exorbitante du bail (p. 7) stipule, en l’espèce, que le locataire réglera sa quote-part calculée au prorata de la surface des locaux pris à bail ;

Qu’il y a donc lieu, au vu des documents qui sont produits (pièces de l’appelante n° A7), de procéder à la déduction de l’impôt foncier, mais en excluant le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères normalement dû par le preneur, soit la somme de : (44 118 – 6 747) euros x 600/7624 m² = 2 941,00 euros ;

Attendu qu’en définitive, la valeur locative, au montant de laquelle sera fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 22 avril 2012, sera, par infirmation partielle du jugement entrepris, fixé à la somme de : (538 m² pondérés x 100 /m²) – 2 941,00 = 50 859 euros par an ;

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Infirme le jugement rendu le 23 juin 2015 par le juge des loyers commerciaux de Brive, sauf en sa disposition relative au paiement d’intérêts au taux légal, à compter de chaque échéance, sur le trop perçu de loyers depuis le 22 avril 2012 ;

Statuant à nouveau pour le surplus,

Fixe à la somme principale de 50 859 euros par an, hors taxe et hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 22 avril 2012 pour les locaux commerciaux situés 17, rue Pasteur à
Malemort-sur-Corrèze, donnés à bail par la société civile immobilière SOFORBAT à la société anonyme COMPAGNIE EUROPÉENNE DE LA CHAUSSURE ;

Dit que les dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties, et accorde à M^e X C (C) le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de ce chef des parties.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Marie-Christine MANAUD. Patrick
VERNUDACHI.