ARRET N°272 .

N° RG 25/00020 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIUR2

AFFAIRE :

S.C.I. [B], S.A.R.L. CHT INGENIERIE

C/

SYNDICAT DES COPROPRIE-

[Adresse 14]

GS/LM

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2025

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Le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.C.I. [B], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marine BONNAUD-LANGLOYS, avocat au barreau de LIMOGES

S.A.R.L. CHT INGENIERIE, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Marine BONNAUD-LANGLOYS, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTES d’une décision rendue le 17 DECEMBRE 2024 par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE [Localité 10]

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9], sis à [Adresse 12], représenté par son Syndic en exercice, la Société NEXITY LAMY, SASU au capital de 219.388.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est situé [Adresse 4], pris en son établissement de [Localité 11] [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1], représenté par son syndic la Société NEXITY [Adresse 8]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre, l’affaire a été fixée à l’audience du 19 juin 2025 à bref délai conformément aux prévisions des articles 906, 906-1 et 906-2 du Code de Procédure Civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 juin 2025.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date le délibéré a été prorogé au 25 septembre 2025.

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LA COUR

FAITS et PROCÉDURE

La SCI Chastaing a fait édifier à Limoges et Panazol un ensemble immobilier constituant la copropriété '[Adresse 9]'.

La réception des travaux est intervenue par lots entre le 5 juillet 2010 et le 8 décembre 2011, et les réserves qui ont pu être émises ont toutes été levées pour les entreprises concernées.

L’ensemble immobilier a été vendu par lots soumis au régime de la copropriété.

Se plaignant de désordres, la SCI Chastaing a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Limoges, qui le 28 septembre 2016 a ordonné une expertise confiée à M. [M] [R] lequel a déposé son rapport le 26 juillet 2021.

Par actes des 30 septembre et 5 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic la société Nexity, a assigné la SCI Chastaing, vendeur d’un immeuble à construire, et la société CHT Ingénierie, maître d’oeuvre du projet, devant le tribunal judiciaire de Limoges en indemnisation des désordres.

Le 21 août 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état pour obtenir:

— la condamnation in solidum de la SCI Chastaing et de la société CHT à lui payer des provisions à valoir sur la réparation de son préjudice recherchée sur le fondement de la garantie décennale, mais aussi sur celui de la responsabilité contractuelle,

— un complément d’expertise compte tenu de l’apparition de nouveaux désordres.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge de la mise en état a notamment:

— condamné la société CHT à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 295 767,72 euros, à valoir sur la réparation des désordres affectant les façades et les plafonds du 2ème étage des bâtiments

— rejeté les autres demandes du syndicat.

La SCI Chastaing et la société CHT ont relevé appel de cette ordonnance.

MOYENS et PRÉTENTIONS

La société CHT conclut à l’infirmation partielle de l’ordonnance en ce qu’elle la condamne au paiement d’une provision de 295 767,72 euros. Elle soutient que la demande de provision du syndicat des copropriétaires se heurte à des contestations sérieuses tenant tant à la qualification des désordres qui sont de nature esthétique, qu’à son obligation à réparation en l’absence de preuve d’une faute de sa part en lien avec ces désordres pour le cas où ceux-ci seraient qualifiés d''intermédiaires'.

Le syndicat des copropriétaires, appelant incident, demande que la provision allouée par le premier juge soit portée au montant de 800 000 euros, outre 2 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance, et réclame un complément d’expertise sur les désordres affectant les balcons et les travaux d’étanchéité propres à y remédier.

La SCI Chastaing demande de constater qu’elle se désiste de son appel.

MOTIFS

Sur l’appel de la SCI Chastaing.

Il convient de constater que cette SCI se désiste de son appel.

Sur la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société CHT.

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de provision sur l’article 789 du code de procédure civile en soutenant que la société CHT est solidairement tenue à raison des désordres constatés par l’expert judiciaire qui engagent :

— soit la garantie décennale de cette société,

— soit la responsabilité contractuelle de cette dernière.

Se prévalant des constatations de l’expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires reproche à la société CHT trois séries de désordres affectant :

— les façades des bâtiments (sujettes à des infiltrations d’eau pluviale),

— les escaliers extérieurs des deux entrées du bâtiment B,

— les rampes d’accès handicapé desservant les entrées des bâtiments A et B.

S’agissant des rampes d’accès handicapé, l’expert a relevé (rapport p. 32 à 34) :

— une déclivité excessive (supérieure à 1m avec une pente supérieure à 45°),

— l’absence de paliers de repos intermédiaires,

— l’absence de garde corps et de main courante,

— le descellement des fondations en béton des bordures, qui provoque l’effondrement de ces bordures faisant office de chasse roue.

Cependant, ces défauts, qui correspondent à des malfaçons ou des non-façons, étaient tous visibles à la date de la réception, et n’ont pas donné lieu à des réserves de la part du maître de l’ouvrage. Il s’ensuit que ces défauts apparents se trouvent purgés par la réception et ne peuvent donner lieu à indemnisation.

Le même motif conduit à rejeter la demande de provision au titre des escaliers extérieurs du bâtiment B pour lesquels l’expert judiciaire a constaté :

— une déclivité du sol supérieure à 1m avec une pente supérieure à 45°,

— une hauteur irrégulière des marches,

— l’absence de nez de marches,

— l’absence de garde corps et de main courante,

— l’absence de signalisation d’éveil et de vigilance.

Tous ces défauts présentent un caractère apparent, et ont été purgés par la réception de l’ouvrage.

S’agissant des infiltrations d’eau en façades des bâtiments, l’expert a relevé (rapport p.27 et 28) :

— les dimensions insuffisantes des trappes de visite, empêchant l’entretien normal des rigoles et des percements d’évacuation des eaux pluviales,

— l’absence d’étanchéité des rigoles,

— l’infiltration consécutive des eaux dans les ouvrages en béton constituant les planchers des terrasses du 3ème étage et les acrotères des façades,

— la détérioration des plafonds des terrasses du 2ème étage et des enduits de façade, avec décollements partiels de ces enduits.

L’expert judiciaire considère (rapport p. 35) que ces désordres trouvent leur origine dans une mauvaise conception technique des ouvrages en béton constituant les planchers des terrasses et les acrotères qui les bordent. Même s’il retient que les enduits de parement ont une fonction uniquement décorative, il n’en demeure pas moins que ce technicien a formellement constaté l’infiltration des eaux pluviales au niveau des joints des pré-dalles des terrasses sur lesquelles elles ruissellent (rapport p. 36). Il explique que l’évacuation des eaux de pluie, qui s’écoulent sur les planchers des terrasses, n’est pas canalisée et s’infiltre progressivement par capillarité dans l’ouvrage.

Au vu de ces éléments, il apparaît que ces infiltrations sont de nature à entraîner la dégradation progressive des planchers des terrasses et donc à fragiliser ceux-ci, en sorte que la solidité de l’ouvrage s’avère, à terme, compromise. Comme tels, ces désordres ressortent nécessairement de la garantie décennale des constructeurs, au rang desquels figure la société CHT, maître d’oeuvre du projet.

L’expert judiciaire a chiffré comme suit le coût de reprise de ces infiltrations (rapport p. 42) :

— revêtement d’étanchéité des planchers des terrasses et évacuation des eaux pluviales au 3ème étage des bâtiments A et B: 130 089,01 euros TTC,

— enduits de parement des façades et réfection des peintures sur les niveaux 1, 2 et 3 du bâtiment B : 165 678,71 euros TTC.

Soit un total de 295 767,72 euros TTC, somme à laquelle le premier juge a pu limiter la provision due au syndicat des copropriétaires. Ce chef de décision sera confirmé.

L’ordonnance déférée sera également confirmée, par adoption de motifs, en ce qu’elle rejette la demande de provision au titre d’un trouble de jouissance.

Sur la demande de complément d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires.

Ce syndicat sollicite un complément d’expertise judiciaire en se prévalant d’une expertise amiable de M. [I] [G], pour soutenir que les infiltrations constatées par M. [R], expert judiciaire, affectent l’ensemble des terrasses des immeubles et pas seulement celles du 3ème étage.

M. [G], expert amiable, a constaté la réalité de ces infiltrations d’eau qu’il qualifie d’abondantes (rapport du 31 mars 2025 p. 3) et qu’il attribue -rejoignant en cela l’avis de l’expert judiciaire- à un défaut de conception de l’ouvrage. Ce technicien amiable a également constaté que ces infiltrations sont à l’origine de détériorations du traitement des joints, de fissurations importantes et d’une corrosion des armatures métalliques du béton, ces désordres affectant l’ensemble des terrasses des immeubles, à tous les étages (rapports du 18 avril 2024 p. 5 et du 31 mars 2015 p. 5). Il estime que ces désordres sont de nature à porter atteinte à la solidité des ouvrages, et à terme, à les rendre impropres à leur destination (rapport du 18 avril 2024 p. 8 et 9).

On est donc en présence de désordres évolutifs qui trouvent tous leur origine dans un défaut d’étanchéité qui est apparu dès le 30 mai 2016 (procès-verbal de constat de Me [W] [D] huissier de justice), soit en cours de garantie décennale. Dès lors, et même si ces désordres se sont révélés postérieurement, le syndicat des copropriétaires apparaît fondé à réclamer un complément d’expertise judiciaire au titre de ces désordres non pris en compte par M. [R]. L’ordonnance querellée sera réformée en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONSTATE que la SCI Chastaing se désiste de son appel ;

CONFIRME l’ordonnance rendue le 17 décembre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Limoges, sauf en sa disposition rejetant la demande de complément d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic la société Nexity ;

Statuant à nouveau de ce chef,

ORDONNE un complément d’expertise et COMMET pour y procéder M. [M] [R], domicilié n° [Adresse 3], avec pour mission :

— de se rendre sur les lieux n° 10 à [Adresse 2] après avoir convoqué les parties et s’être fait remettre tous les documents utiles,

— d’examiner les façades et les balcons terrasses des bâtiments A et B, de les décrire, et de dire si ces ouvrages sont atteints de désordres,

— dans l’affirmative, de décrire ces désordres et d’en déterminer la cause,

— d’indiquer les travaux de reprise propres à y remédier en précisant leur durée et leur coût,

— de recevoir les dires des parties et d’y répondre par écrit ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

Donne délégation au magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

Fixe à 3 500 euros euros, le montant de la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert. Dit que cette somme devra être versée au régisseur de cette cour d’appel dans le délai d’un mois par le syndicat des copropriétaires ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque (article 271 du code de procédure civile) ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que la partie a consigné la provision mise à sa charge ou le montant de la première échéance;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne à charge pour lui de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à sonrapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

Dit que l’expert rédigera, au terme de ses opérations un pré-rapport qu’il communiquera aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum d’un mois ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif au greffe, dans uns délai de 4 mois suivant la notification par le greffe de la réception de la consignation ;

Rappelle que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat,

Vu l’équité, DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE la société CHT Ingénierie aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.