Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2026

(n° 2026/ , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01096 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIX3V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Septembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] – RG n° 23/00276

APPELANT

Monsieur [V] [E] né le 28 septembre 1985 à [Localité 12],

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par M^e Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079

INTIMÉS

Monsieur [U] [C] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Ni représenté, ni constitué

Assignation à l’ancienne adresse devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre 4- en date du 27 mars 2024 procés verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code procédure civile

Madame [X] [N]

[Adresse 5]

[Localité 9].

Ni représentée, ni constituée

Assignation à l’ancienne adressedevant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre 4- en date du 21 mars 2024 procés verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code procédure civile

Madame [R] [O] épouse [N]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Ni représentée, ni constituée

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre 4- en date du 14 mars 2024 à étude conformément aux articles 656 et 658 du code procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

— M^me Laura Tardy , conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 03 février 2026 prorogé 10 février 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS , Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Exposé du litige

Par acte sous signature privée en date du 28 décembre 2021, M. [V] [E] a donné à bail à M. [U] [Y] et Mme [X] [N] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charge de 852,00 euros.

Par acte du 28 décembre 2021, Mme [R] [O], épouse [N] s’est portée caution solidaire des engagements de M. [U] [Y] et Mme [X] [N].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [E] a fait signifier à M. [U] [Y] et Mme [X] [N], par exploit de commissaire de justice du 8 septembre 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 756,56 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 janvier 2023, M. [V] [E] a fait assigner M. [U] [Y], Mme [X] [N] et Mme [R] [O], épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny.

Par jugement du 11 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— déclaré recevables les demandes présentées par M. [V] [E] ;

— condamné solidairement M. [U] [Y], Mme [X] [N] et épouse [N] à verser à M. [V] [E] la somme de 731,13 euros charges impayés à la date du 06 juin 2023, terme de juin 2023 inclus, avec les intérêts à compter du 11 septembre 2023, date du jugement,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2021 entre M. [V] [E] et M. [U] [Y] et Mme [X] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 novembre 2022, 24 heures,

— autorisé M. [U] [Y] et Mme [X] [N] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 731,13 euros, Outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— rappelé que tout paiement volontaire effectué pendant le temps du délibéré, y compris par la caution, s’impute en priorité sur cette dette,

— dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet

En ce cas,

— ordonné à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [U] [Y] et Mme [X] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— rejeté la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

rejeté la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

— rejeté la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L .433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’ indemnité d’occupation due par M. [U] [Y] et Mme [X] [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à ta libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— condamné solidairement M. [U] [Y] et Mme [X] [N] à aye à M. [V] [E] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

— condamné in solidum M. [U] [Y], Mme [X] [N] et Mme [R] [O], épouse [N] à payer à M. [V] [E] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [U] [Y], Mme [X] [N] et Mme [R] [O], épouse [N] au paiement des entiers dépens de la procédure qui ne comprennent ni le coût des honoraires d’avocat, ni celui de la sommation de faire, ni celui des honoraires de recouvrement de l’agence immobilière,

— rappelé que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais,

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration reçue au greffe en date du 28 décembre 2023, M. [V] [E] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2024, M. [V] [E] demande à la cour de :

— le recevoir en ses demandes ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail consenti le 28 décembre 2021 à Monsieur [U] [C] [Y] et Madame [X] [N] portant sur le bien situé [Adresse 2] à [Localité 11] ;

En conséquence,

Dire le bail résilié,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [C] [Y] et Mme [X] [N] et de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, selon les modalités fixées par les articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— condamner solidairement M. [U] [C] [Y], Mme [X] [N] et Mme [R] [O] Épouse [N] à payer à M. [V] [E] la somme de 4986,66 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 1er mars 2024 inclus, sauf à parfaire au jour de l’audience, avec intérêt au taux légal à compter du 8 septembre 2022, date du commandement de payer sur la somme de 2901,25 euros, et à compter des présentes conclusions pour le surplus,

— condamner solidairement Monsieur [U] [C] [Y], Madame [X] [N] et Madame [R] [O] Épouse [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s’il n’avait été résilié et d’obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif, et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, avec intérêts légaux courant à compter du jour de signification de l’assignation ;

— dire que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à libération effective des lieux et que chaque terme impayé portera intérêt au taux légal à compter de la date d’exigibilité ;

— condamner solidairement M. [U] [C] [Y], Mme [X] [N] et Mme [R] [O] épouse [N] à Payer à M. [V] [E] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [U] [C] [Y], Madame [X] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris le coût du commandement de payer du 8 septembre 2022.

M. [U] [Y], Mme [X] [N] et Mme [R] [O], épouse [N] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été rendue le 04 novembre 2025.

Par note en délibéré du 08 décembre 2025 autorisée à l’audience, M. [V] [E] a fait part à la cour de la nouvelle adresse des locataires, intimés, M. [U] [C] [Y] et Mme [X] [N], au [Adresse 5] à [Localité 9].

SUR CE,

Sur la nouvelle adresse de M. [U] [C] [Y] et Mme [X] [N],

Il convient de donner acte à M. [V] [E] de sa communication à la cour de la nouvelle adresse de résidence de M. [U] [C] [Y] et Mme [X] [N], au [Adresse 5] à [Localité 9].

Sur le montant du loyer et des charges,

L’appelant fait grief au premier juge d’avoir procédé à une limitation du montant des loyers restant dus par les locataires.

Il rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et que les parties ont convenu de deux contrats distincts l’un portant sur l’immeuble à usage d’habitation et l’autre sur un parking, et qu’il convient de donner son plein effet exécutoire au second contrat comme au premier.

Il lui reproche d’avoir retenu que locataires n’étaient débiteurs d’aucune sommes au titre de la location du garage et d’avoir également minoré le montant des charges locatives dues par les locataires dont il était pourtant justifié.

Sur ce,

L’article 1728 du code civil dispose que te preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n089-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs a la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété et que le le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

L’article 17-1 de la même loi dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de donner son plein effet à la stipulation prévoyant à la charge des locataires l’obligation de s’acquitter des charges locatives.

Il ne ressort pas des pièces de la procédure que le montant des charges mensuelles apparaisse excessif ni même qu’il ait été contesté par les locataires. Le bailleur justifie par les pièces produites que le montant des charges locatives pour l’année 2022 s’élève à une somme mensuelle de 96,44 euros.

Il convient dès lors de fixer le montant du loyer et des charges dues au titre du contrat de bail à usage d’habitation, à la somme totale de 948,44 euros pour l’année 2022.

Il ressort des pièces du dossier qu’un second contrat de bail passé entre les mêmes personnes le même jour le 28 décembre 2021, porte sur un garage pour un loyer de 90 euros mensuels. Il est produit le justificatif de remise du badge d’accès à ce garage aux locataires.

Il convient dès lors d’ajouter les sommes dues au titre de la location du garage, dès lors que le bail d’habitation prévoit en son article 10 que le bail est solidaire avec celui du garage.

Il ressort de ce qui précède que les locataires devaient ainsi pour l’année 2022, une somme mensuelle de 1038,83 euros, loyer d’habitation, loyer du garage et charges inclus.

Le loyer en principal a également subi les augmentations liées à la variation de l’indice. Ainsi pour l’année 2023 il est passé à 884,76 euros et à 915,66 euros depuis le 1er janvier 2024.

Au mois de juillet 2022 les locataires étaient ainsi redevables d’une somme de 578,64 euros et de 2725, 99 euros au 1er juin 2023.

Le dernier décompte produit permet de fixer à la somme de 4 986,66 euros arrêtée au 31 mars 2024 le montant des loyers et des charges dus tant au titre du logement que du garage.

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. [U] [Y], Mme [X] [N] et Mme [R] [O] épouse [N] à verser à M. [V] [E] la somme de 731,13 euros de charges impayés à la date du 06 juin 2023, terme de juin 2023 inclus, avec les intérêts à compter du 11 septembre 2023, date du jugement et de les condamner solidairement à payer à M. [V] [E] la somme de 4 986,66 euros arrêtée au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’acquisition de la clause résolutoire, la fixation d’une indemnité d’occupation et de l’expulsion des locataires.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2021 entre M. [V] [E] et M. [U] [Y] et Mme [X] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ayant été constatées par le premier juge qui les a déclarées réunies à la date du 8 novembre 2022, 24 heures, M. [V] [E] qui demande l’infirmation du jugement tout en reformulant une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail qu’il a déjà obtenu, doit être déclaré irrecevable en ses demandes et le jugement confirmé sur ce point.

Le premier juge a également fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [U] [Y] et Mme [X] [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. La demande en appel de M. [V] [E] tendant aux mêmes fins est dès lors irrecevable.

Il en va de même de l’expulsion de M. [U] [Y] et Mme [X] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef qui a été ordonnée à défaut de leur départ volontaire des lieux, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est. Les demandes en appel tendant aux mêmes fins sont irrecevables.

Il y a toutefois lieu d’ajouter au jugement que l’acquisition de la clause résolutoire porte aussi bien sur le bail d’habitation que sur celui du garage, de même que la fixation de l’indemnité d’occupation et l’expulsion qui ont été ordonnées et qu’il convient de confirmer.

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

Il y a lieu de confirmer le jugement sur les frais irrépétibles alloués en première instance ainsi que les dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour.

M. [U] [Y] et Mme [X] [N] sont condamnés in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision rendue par défaut,

Déclare irrecevables devant la cour les demandes de constat de l’acquisition d’une clause résolutoire, de fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion des locataires,

Donne acte à M. [V] [E] de sa communication à la cour de la nouvelle adresse de M. [U] [C] [Y] et Mme [X] [N], au [Adresse 5] à [Localité 9],

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [U] [Y], Mme [X] [N] et Mme [R] [O] épouse [N] à verser à M. [V] [E] la somme de 731,13 euros charges impayés à la date du 06 juin 2023, terme de juin 2023 inclus, avec les intérêts à compter du 11 septembre 2023, date du jugement,

Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé,

Condamne solidairement M. [U] [Y], Mme [X] [N] et Mme [R] [O] épouse [N] à verser à M. [V] [E] la somme de 4 986,66 euros arrêtée au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Y ajoutant,

Dit que l’acquisition de la clause résolutoire porte aussi bien sur le bail d’habitation que sur celui du garage, de même que la fixation de l’indemnité d’occupation et l’expulsion qui sont ordonnées,

Déboute M. [V] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [U] [Y] et Mme [X] [N] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,