ARRET N°

N° RG 24/00547 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIS3X

AFFAIRE :

M. [L] [E]

C/

M. [F] [K]

GS/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 25 JUIN 2025

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Le VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [L] [E]

né le 25 Février 1951 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, assisté de M^e Marie BRU-SERVANTIE de la SELARL Marie BRU – SERVANTIE, avocat au barreau de TULLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C870852024006883 du 10/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANT d’une décision rendue le 28 juin 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TULLE

ET :

Monsieur [F] [K]

né le 21 Mai 1955 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sylvie BADEFORT de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 21 Mai 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

FAITS et PROCÉDURE

Par acte notarié du 18 avril 2018, monsieur [F] [K] (le bailleur) a donné à bail à monsieur [L] [E] (le locataire) une maison d’habitation située n° [Adresse 1] à [Localité 3] (19) moyennant un loyer mensuel de 685 euros, les obligations du locataire étant garanties par l’engagement de caution souscrit par monsieur [J] [U].

Le locataire ayant manqué à son obligation de paiement des loyers, le bailleur lui a fait délivrer, le 13 janvier 2023 un commandement de payer 2 422,73 euros visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Ce commandement a été signifié à la caution.

Ce commandement étant resté infructueux, le bailleur a assigné, par acte des 28 avril et 12 mai 2023, le locataire et la caution devant le tribunal judiciaire de Tulle pour obtenir :

— la résiliation du bail et l’expulsion du locataire,

— le paiement de l’arriéré de loyers et charges,

— une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au dernier loyer à compter de la résiliation du bail.

Le 2 mai 2023, une copie de cette assignation a été notifiée à la préfecture.

Le 27 octobre 2023, le bailleur a fait signifier à son locataire un congé aux fins de vente pour le 30 avril 2024.

Par jugement du 28 juin 2024, le tribunal judiciaire a notamment :

— déclaré recevable l’action du bailleur,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 14 mars 2023,

— constaté l’extinction de la dette locative,

— déclaré valable le congé pour vente du 27 octobre 2023,

— dit n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire compte tenu du congé pour vente,

— ordonné l’expulsion du locataire,

— condamné in solidum le locataire et sa caution à payer au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant de 720 euros par mois à compter du 14 mars 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— rejeté la demande du bailleur en paiement de dommages-intérêts,

— rejeté les demandes du locataire en réalisation de travaux et paiement de dommages – intérêts.

Le locataire a relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

Le locataire conclut au rejet des demandes de son bailleur en soutenant que sa dette locative est réglée et que le congé pour vente qui lui été délivré le 27 octobre 2023 est irrégulier compte tenu de son âge (plus de 65 ans) et en l’absence d’intention réelle et sérieuse de vente. Il demande la condamnation, sous astreinte, de son bailleur à faire réaliser divers travaux, ainsi qu’à lui payer des dommages – intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Le bailleur conclut à la confirmation du jugement, sauf à condamner son locataire à lui payer une somme de 115 euros correspondant à un arriéré de charges, ainsi que des dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail.

Il est constant que le locataire n’a pas acquitté les causes du commandement de payer qui lui avait été signifié le 13 janvier 2023 dans les deux mois de cette signification. Le premier juge ne pouvait dès lors que constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail visée dans ce commandement à la date du 14 mars 2023.

Cette dette locative a été finalement apurée par des versements qui sont intervenus entre les 11 juillet et 26 septembre 2023.

En faisant délivrer à son locataire, le 27 octobre 2023, un congé aux fins de vente pour le 30 avril 2024, le bailleur a nécessairement renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire au 14 mars 2023.

Le locataire conteste la validité de ce congé en soutenant qu’étant âgé de plus de 65 ans, il bénéficie des dispositions protectrices de l’article 15 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lui conférant un droit au renouvellement de son bail, sauf pour son bailleur à lui offrir un logement correspondant à ses besoins et possibilités dans les limites géographiques prévues à l’article 13 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Cependant, le premier juge a, à bon droit et par une exacte application de l’article 15 III précité, écarté l’application des dispositions protectrices de ce texte après avoir exactement constaté que le bailleur, né le 21 mai 1955, était lui-même âgé de plus de 65 ans.

Pour le surplus, le premier juge a retenu la régularité formelle du congé par des motifs que la cour d’appel adopte.

Le locataire conteste la réalité et le sérieux de l’intention de vendre invoquée par le bailleur. Cependant, il n’apporte aucun élément objectif de nature à étayer sa contestation.

Si l’immeuble loué n’est toujours pas vendu, cette situation ne peut caractériser une absence de volonté de vendre, alors que le bailleur justifie avoir sollicité son locataire pour l’organisation de visites du bien sans avoir reçu de réponse de la part de ce dernier.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré valable le congé pour vente du 27 octobre 2023.

Le locataire n’ayant pas fait connaître sa volonté de se porter acquéreur de l’immeuble ainsi mis en vente au prix de 185 000 euros mentionné dans le congé dans le délai légal de deux mois à compter de la signification de cet acte, le bail a pris fin le 30 avril 2024.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il ordonne l’expulsion du locataire, sauf à dire que l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge au montant du dernier loyer est due à compter du 30 avril 2024, le locataire restant redevable du loyer pour la période antérieure.

Sur la demande du locataire en exécution de travaux.

Le bail ayant pris fin le 30 avril 2024, cette demande est devenue sans objet.

Sur la demande du locataire en paiement de dommages – intérêts en réparation d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral.

Cette demande a été rejetée par le premier juge au terme d’une motivation pertinente que la cour d’appel adopte.

Sur la demande du bailleur en paiement d’un arriéré locatif.

Le bailleur produit un décompte qui n’est pas contesté par le locataire et qui fait apparaître un arriéré locatif d’un montant de 115 euros au 8 avril 2025. Le locataire, qui ne justifie pas du paiement de cette dette, sera condamné à payer cette somme à son bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la demande du bailleur en paiement de dommages-intérêts.

L’appel du locataire ne présente pas un caractère abusif avéré.

Si le bailleur justifie de ses problèmes de santé, il n’est pas démontré que leur apparition soit en lien avec le litige qui l’oppose à son locataire.

Il ne rapporte pas davantage la preuve d’un échec de la vente de l’immeuble causée par l’obstruction du locataire.

Quant au préjudice moral allégué, il n’est pas démontré.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

CONFIRME le jugement rendu le 28 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Tulle, sauf à dire que le bail d’habitation consenti le 18 avril 2018 par monsieur [F] [K] à monsieur [L] [E] a pris fin le 30 avril 2024 et que l’indemnité d’occupation fixée par ce jugement est due à compter de cette date.

CONDAMNE monsieur [L] [E] à payer à monsieur [F] [K] la somme de 115 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2025.

CONDAMNE monsieur [L] [E] à payer à monsieur [F] [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE monsieur [L] [E] aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.