N° de minute : 2024/245

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 28 novembre 2024

Chambre Civile

N° RG 22/00374 – N° Portalis DBWF-V-B7G-TSD

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Novembre 2022 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :17/1510)

Saisine de la cour : 26 Décembre 2022

APPELANTS

S.A.R.L. SUNSET INVESTISSEMENTS, prise en la personne de ses représentants légaux,

Siège social : [Adresse 7] – [Adresse 10] – [Localité 9]

Représentée par M^e Hélène FORT-NANTY de la SELARL FORT-NANTY, avocat au barreau de NOUMEA

Substituée lors des débats par M^e Marie-Astrid CAZALI avocate du même barreau

M. [N] [I]

né le 14 Avril 1948 à [Localité 18],

demeurant [Adresse 8] – [Adresse 20] – [Localité 9]

Représenté par M^e Caroline DEBRUYNE de la SARL D’AVOCAT CAROLINE DEBRUYNE, avocat au barreau de NOUMEA

Mme [Z] [D] épouse [I]

née le 22 Mai 1952 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 8] – [Adresse 20] – [Localité 9]

Représentée par M^e Caroline DEBRUYNE de la SARL D’AVOCAT CAROLINE DEBRUYNE, avocat au barreau de NOUMEA

28/11/2024 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e DEBRUYNE ;

Expéditions – M^e FORT-NANTY ; M^e REUTER ;

— Copie CA ; Copie TPI.

INTIMÉS

S.A.R.L. SUNSET INVESTISSEMENTS, prise en la personne de ses représentants légaux,

Siège social : [Adresse 7] – [Adresse 10] – [Localité 9]

Représentée par M^e Hélène FORT-NANTY de la SELARL FORT-NANTY, avocat au barreau de NOUMEA

Substituée lors des débats par M^e Marie-Astrid CAZALI avocate du même barreau

M. [N] [I]

né le 14 Avril 1948 à [Localité 18],

demeurant [Adresse 8] – [Adresse 20] – [Localité 9]

Représenté par M^e Caroline DEBRUYNE de la SARL D’AVOCAT CAROLINE DEBRUYNE, avocat au barreau de NOUMEA

Mme [Z] [D] épouse [I]

née le 22 Mai 1952 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 8] – [Adresse 20] – [Localité 9]

Représentée par M^e Caroline DEBRUYNE de la SARL D’AVOCAT CAROLINE DEBRUYNE, avocat au barreau de NOUMEA

Me [X] [W]-[L],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 9]

Représenté par M^e Philippe REUTER de la SELARL D’AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA

Représenté par M^e Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. [X] [W]-[L] – DOMINIQUE BAUDET – OLIVIER DESOUTTER & [F] [W], représentée par son gérant en exercice,

Siège social : [Adresse 2] – [Localité 9]

Représentée par M^e Philippe REUTER de la SELARL D’AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA

Représentée par M^e Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M. Thibaud SOUBEYRAN, Conseiller,

Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 28 octobre 2024 date à laquelle le délibéré a été prorogé au 28 novembre 2024 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

La société Sunset Investissement a acquis le 27 mars 1998 des mains de la société Doh les parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 3] du 'morcellement des deux baies’ .

Ces parcelles sont situées en contrebas de l’immeuble '[Adresse 12]' qui comporte cinq étages, lequel est implanté juste au-dessus de la route séparant les deux zones.

En décembre 2000, la société Sunset Investissement a fait construire sur une partie de ce terrain, devenu le lot n° 16 un premier immeuble dénommé 'le Mirage Appartements’ puis par la suite ' [Adresse 14]'qui a donné lieu à un abondant contentieux, reposant sur l’atteinte portée par cette construction à la servitude de vue ' non altius tollendi’ établie au profit des parcelles voisines, situées au-dessus de la route ('copropriété [Adresse 12]')

Après qu’un premier jugement du 10 mars 2003 ait ordonné une mesure d’expertise, le tribunal a, en lecture du rapport d’expertise , par jugement du 28 novembre 2011, confirmé par la cour d’appel dans son arrêt du 29 août 2013, retenu l’existence de cette atteinte, et ordonné la démolition partielle de l’immeuble '[Adresse 13]' aux frais de la société Sunset Investissement et l’a condamnée , avec la sci Mirage et le syndicat de la copropriété à indemniser la sci Acapulco, copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 12], privé de la vue.

Malgré la procédure en cours concernant l’immeuble 'Le Mirage Appartements’ (devenu par la suite [Adresse 14]'), la sarl Sunset investissement a entrepris la construction d’un nouveau bâtiment, sur le lot 16 (qui deviendra par la suite le numéro 23) en aval du précédent immeuble, implanté en premier ligne, face à la mer qui se trouve au c’ur du présent litige.

En effet, M. [N] [I] et Mme [Z] [D] épouse [I] ont signé avec la société sarl Sunset Investissement , suivant acte notarié du 7 janvier 2010, établi par la Scp [W] – [L] et Baudet, notaire à Nouméa, un contrat de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement de type III situé au premier étage du bâtiment A ( lot N° 10) dénommée [Adresse 15] , ainsi qu’un emplacement de parking double place situé au rez-de-chaussée ( lot n°111) dépendant de la copropriété Mirage Appartement (dénommée par la suite [Adresse 14]) moyennant un de quarante-trois millions ( 43 000 000 francs pacifiques )

Ayant appris l’existence de ces contentieux, M.et Mme [I] ont saisi le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir principalement l’annulation de la vente et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement frappé d’appel du 21 novembre 2022, le tribunal de première instance de Nouméa a :

— condamné la société Sunset investissements à payer conjointement aux consorts [I] la somme de huit millions (8.000.000) francs pacifiques,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté tout autre demande plus ample ou contraire,

— condamné la société Sunset investissement à payer la somme de trois cent cinquante mille (350.000) francs pacifiques par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie,

— condamné la société Sunset investissement aux entiers dépens l’instance, dont distraction au profit de Maître Caroline Debruyne, avocate au barreau de Nouméa, sur ses offres de droit.

PROCÉDURE D’APPEL

M. [N] [I] et Mme [Z] [D] épouse [I] ont relevé appel de ce jugement par requête enregistrée à la cour le 04 janvier 2022 (instance 23/002), pour contester la décision du tribunal les ayant déboutés de leur demande tendant à l’annulation ou à la résolution de la vente.

La société Sunset investissement a relevé appel de la même décision par requête enregistrée au greffe le 26 décembre 2022 (instance n° 22/374)

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état, le 24 avril 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2014, auxquelles il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M.et Mme [I] demandent à la cour de :

— de les déclarer recevables et bien-fondés dans leur appel

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de première instance de Nouméa le 21 novembre 2022 et statuant à nouveau,

A titre principal,

— prononcer la nullité du contrat de vente en date du 7 janvier 2010 reçu par la scp [W]-[L] & Baudet

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du contrat de vente en date du 7 janvier 2010 reçu par Maître [X] [W]-[L] de la scp [W]-[L] & Baudet.

A titre très subsidiaire

— prononcer la résolution du contrat de vente en date du 7 janvier 2010 reçu par Maître [X] [W]-[L] de la scp [W]-[L] & Baudet.

En conséquence, et en tout état de cause,

— déclarer les responsabilités de Maître [X] [W]-[L] et de la [W]-[L] & Baudet, eu égard aux fautes commises par ces derniers, pleinement engagées, en application des dispositions 1382 du code civil ;

— condamner la société Sunset investissement à rembourser à M.et Mme [I] les sommes suivantes :

* 43.000.000 francs pacifiques avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2010, montant du prix de vente ;

*4.445.932 francs pacifiques avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2010, coût des honoraires payés à la scp [W]-[L] & Baudet à la suite de cette vente ;

* 4.561.827 francs pacifiques (à parfaire) au titre des charges de copropriété ;

*1.046.154 francs pacifiques au titre des frais financiers afférents au prêt bancaire, et plus précisément les intérêts bancaires, des primes d’assurance décès invalidité, ainsi que les frais de dossier afférents au prêt ;

*3.000.000 francs pacifiques au titre du préjudice moral subi ;

— condamner Maître [X] [W]-[L] et de la scp [W]-[L] & Baudet solidairement au paiement des sommes mentionnées ci-avant ;

— ordonner que la transcription de la décision annulant la vente nepourra intervenir qu’à l’initiative des époux [I] qui devront y procéder dans les 3 mois du paiement intégral des sommes auxquelles la société Sunset investissements, Maître [X] [W]-[L] et la scp [W]-[L] & Baudet auront été condamnés in solidum et qu’elle concernera les biens ci-dessous

* Lot 10 : Un appartement de type F3 sis au premier étage du bâtiment « A Mirage Piazza ' ' dénommé F3B A104 sur le plan de référence, avec les 1.025/100.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

* Lot 111 : un emplacement de parking double place sis au rez-de-chaussée du bâtiment « C Mirage » portant les n°43 et 44 sur le plan de référence, avec les 70/100.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

Sis Commune de [Localité 9] (Nouvelle-Calédonie) [Adresse 4] [Adresse 10], et dépendant de l’ensemble immobilier sis lot 23 du morcellement des deux baies, [Adresse 17], d’une superficie approximative d’un hectares 3 ares 92 centiares, section [Adresse 10], provenant de partie du lot 16 du morcellement des deux baies, quartier de la [Adresse 10] provenant en totalité du lot 1 (90a 06ca) et partie du lot 11 (27a 36ca) dudit morcellement et figurant à I 'inventaire cadastral sous le numéro [Cadastre 6]-[Cadastre 5], ensemble immobilier dénommé résidences [Adresse 14] et [Adresse 16] ;

— ordonner que les frais de transcription à la suite de la résolution ou de l’annulation de la vente auprès des services de la publicité foncière seront remboursés par la société Sunset investissements, Maître [X] [W]-[L] et la scp [W]-[L] & Baudet in solidum sur justification de leur paiement et dans le mois de la communication du justificatif

A titre infiniment subsidiaire si par impossible la cour estimait que les demandes formulées ne sont pas constitutives d’un préjudice indemnisable,

— condamner Maître [X] [W]-[L] et la scp [W]-[L] & Baudet à garantir le remboursement du prix de vente, des frais notariés, des charges de copropriété exposés et des frais se rapportant au prêt en cas d’insolvabilité avérée de la venderesse aux époux [I]

A titre très infiniment subsidiaire, si par impossible l’annulation, la résiliation ou la résolution de la vente n’était pas retenue

— condamner in solidum la société Sunset Investissements, Maître [X] [W]-[L] et la scp [W]-[L] & Baudet à payer aux époux [I] les sommes suivantes

* 8.000.000 francs pacifiques (à parfaire) au titre du préjudice financier subi ;

*3.000.000 francs pacifiques au titre du préjudice moral subi ;

— condamner in solidum la société Sunset investissements, Maître [X] [W]-[L] et la scp [W]-[L] & Baudet à prendre en charge et à relever et garantir les époux [I] de tous les frais liés à la démolition qui pourrait être prononcée, de sorte que les époux [I] n’auraient à prendre en charge une quelconque somme, que ce soit à titre personnel ou à titre de charges de copropriété, liée à la démolition de la résidence [Adresse 15] ;

A titre extrêmement infiniment subsidiaire, si par impossible la cour estimait que les dommages et leur quantum ne peuvent être déterminés qu’à l’issue de la procédure en cours sur la demande de démolition visant l’immeuble [Adresse 15], actuellement en cours et enrôlée sous le n°RG 15/2575 devant le tribunal de première instance de Nouméa ;

— Surseoir à statuer quant à l’évaluation des préjudices et dommages et intérêts alloués aux époux [I] jusqu’à l''obtention de la décision définitive relative à la procédure engagée aux fins de démolition visant l’immeuble [Adresse 16] actuellement enrôlée sous le n° RG 15/2575 devant le tribunal de première instance de Nouméa ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société la société Sunset Investissements, Maître [X] [W]-[L] et la scp [W]-[L] & Baudet à payer aux époux [I] la somme de 500.000 francs pacifiques au titre des frais irrépétibles ;

— condamner in solidum la société la société Sunset investissements, Maître [X] [W]-[L] et la scp [W]-[L] & Baudet aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la sarl d’avocats Caroline Debruyne, société d’avocat sur ses offres de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Sunset Investissements demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de première instance de Nouméa le 21 novembre 2022, en ce qu’il a condamné la société Sunset investissement à payer conjointement aux consorts [I] la somme de huit (8) millions de francs pacifiques et à payer à ces derniers une somme de 350.000 francs pacifiques par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;

— confirmer les autres chefs dudit jugement ;

— condamner les consorts [I] à payer à la société Sunset Investissement la somme de 600.000 francs pacifiques au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Fort-Nanty, avocat, aux offres de droit.

***

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la scp [W]-[L]- Baudet et autres, et Mme [X] [W] – [L] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris et débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre les concluantes.

Pour ce faire,

— confirmer que les concluantes n’ont commis aucune faute, en particulier liées à un soi-disant défaut d’information.

— juger que les décisions statuant sur une obligation de démolir ne sont en rien opposables aux concluantes comme aux appelants d’ailleurs et considérant que les soi-disant servitudes cumulatives restent à être jugées dans le principe et dans l’applicabilité, les fondements même des demandes ne sont pas établis comme ne constituant qu’un évènement incertain à ce titre non indemnisable.

— dire et juger que seule la servitude de hauteur de 20 m NGNC frappe le lot 23.

— juger que les concluantes qui n’ont pas perçu le prix ne saurait être tenues à le rembourser dans le cadre d’une très hypothétique annulation de la vente.

— juger que les concluantes ne sauraient être instituées ducroire des parties aux actes.

— juger que le fait de payer le crédit et les charges de copropriété ne saurait constituer un préjudice pour les appelants.

Subsidiairement, sursoir à statuer dans l’attente qu’une décision définitive intervienne dans le dossier dont le tribunal de première instance de Nouméa se trouve saisi et portant le n° RG 15/2575.

Très subsidiairement, condamner la société Sunset investissement à relever les exposantes indemnes de toutes condamnations qui viendraient par extraordinaire à être prononcées à leur encontre.

— condamner conjointement et solidairement les consorts [I] à payer à la scp concluante et à Maître [W]-[L] une somme 350 000 francs pacifiques chacune au titre des frais irrépétibles.

— condamner les consorts [I] en tous les dépens d’instance et d’appel dont distraction au profit de la Selarl Reuter de Raissac-Patet.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour à titre liminaire rappelle au regard de la jurisprudence constante de la haute cour, que les demandes de ' constater', 'dire et juger', 'voire supprimer ' ne constituent pas au sens de l’article 4 du code de procédure civile, des prétentions mais des moyens, et ne saisissent pas la cour. Il en découle que la juridiction d’appel ne statuera pas sur les chefs suivants présentés par la scp [W]-[L]- Baudet et autres, et Mme [X] [W] – [L] :

— juger que les décisions statuant sur une obligation de démolir ne sont en rien opposables aux concluantes comme aux appelants d’ailleurs et considérant que les soi-disant servitudes cumulatives restent à être jugées dans le principe et dans l’applicabilité, les fondements même des demandes ne sont pas établis comme ne constituant qu’un évènement incertain à ce titre non indemnisable.

— dire et juger que seule la servitude de hauteur de 20 m NGNC frappe le lot 23.

— juger que les concluantes qui n’ont pas perçu le prix ne saurait être tenues à le rembourser dans le cadre d’une très hypothétique annulation de la vente.

— juger que les concluantes ne sauraient être instituées ducroire des parties aux actes.

— juger que le fait de payer le crédit et les charges de copropriété ne saurait constituer un préjudice pour les appelants.

La cour est saisie de l’appel principal de la société Sunset Investissement qui demande à la cour d’infirmer la décision qui l’a condamnée à verser à M.et Mme [I] la somme de 8 000 000 francs pacifiques en réparation de leur préjudice financier 'spécifiqe'

Elle est également saisie de l’appel incident des époux [I] qui critiquent la décision du tribunal les ayant déboutés de la majorité de leurs demandes tendant à la condamnation solidaire de leur vendeur et du notaire rédacteur de l’acte de vente, au paiement de diverses sommes correspondant au prix d’achat de l’immeuble et à l’indemnisation de leurs préjudices.

Compte tenu de la configuration du litige, la cour examinera en premier lieu la pertinence des moyens de droit et de faits élevés par les époux [I] au soutien de leurs prétentions financières, moyens de droit tirés de l’obligation légale du vendeur au titre de la garantie d’éviction, (I) et à l’obligation d’information et de conseil du notaire rédacteur (II ) avant

I . Sur l’action tendant à la résiliation de la vente dirigée à l’encontre de la société Sunset Investissement

Le tribunal a écarté le moyen invoqué par M. et Mme [I] tiré de l’article 1626 du Code civil en considérant qu’ils ne pouvaient solliciter la résiliation de la vente, des lors que les servitudes de vue étaient, sans être déterminées avec précision dans l’acte de vente lui-même, étaient mentionnées de manière constante dans les actes et expéditions relatives à la constitution des lots et au règlement de copropriété dont les acquéreurs ont reconnu avoir pris connaissance. La juridiction a également considéré que M. et Mme [I], qui ont eu recours à ce type d’opération, (vente en l’état futur d’achèvement) complexe et aléatoire, ne sont pas être entendus lorsqu’ils soutiennent qu’en qualité de simples particuliers, ils n’auraient pas compris le sens et la portée de l’existence d’une servitude 'non altus tollendi ' si cette location avait été simplement portée en ces termes. La juridiction a en conséquence considéré que les acquéreurs ne pouvaient pas prétendre à la résiliation en raison d’un défaut d’information sur les servitudes non apparentes.

Elle a également exclu la garantie due au titre de l’éviction sur le fondement de l’article 1626 du même code en considérant que les conditions posées par la loi n’étaient pas réunies dans la mesure où M.et Mme [I] n’apportaient pas la preuve d’un préjudice ou la caractérisation d’un trouble de droit. Le tribunal a relevé d’une part que le garage acquis n’a pas été démoli et estimé que le seul fait pour les acquéreurs d’avoir à supporter les conséquences financières pesant sur l’ensemble de la copropriété ne constituait pas au sens strict une éviction susceptible de justifier une décision sur ce fondement.

Devant la cour, M.et Mme [I], ajoutent à l’argumentaire déjà développé devant le tribunal qu’une procédure judiciaire était déjà engagée au moment de la vente, dont la société Sunset Investissement était nécessairement informée et précisent que cette action exercée par un tiers, constituait un trouble actuel qui, au regard d’une jurisprudence constante de la cour de cassation, oblige leur vendeur à les garantir des risques d’éviction. Ils exposent qu’en ce sens, ils ont bien été évincés de leur bien au sens de l’article 1636 du code civil, en raison du droit réel invoqué par les copropriétaires de la copropriété voisine '[Adresse 12]', et définitivement consacré au terme de l’arrêt rendu par la cour de cassation le 25 mars 2015, obligeant à la démolition partielle de l’immeuble [Adresse 14], au demeurant depuis lors, réalisée).

Revenant sur l’argumentaire déjà développé devant les premiers juges, ils rappellent que la société Sunset Immobilier avait l’obligation en application de l’article 1638 du code civil de les informer de l’existence des servitudes non apparentes et notamment du fait que les deux résidences Mirage (Bâtiment C) et [Adresse 15] (bâtiments A et B) étaient grevées d’une servitude Non altius tollendi au profit de l’immeuble voisin ' [Adresse 12]'

La société Sunset Investissement réplique que la garantie d’éviction ne peut s’appliquer, au regard d’une jurisprudence constante, qu’au seul profit de l’acquéreur souffrant d’un trouble actuel caractérisé, c’est à dire d’un trouble de nature à empêcher la jouissance paisible du bien vendu. Il en découle selon l 'appelante, que la seule connaissance par l’acheteur d’un droit au profit d’un tiers susceptible de l’évincer ne suffit pas à lui permettre d’agir en garantie. Elle soutient que M.et Mme [I] ne souffrent d’aucun préjudice actuel , ni du fait de la première procédure qui était en cours au moment de la vente, ( dont elle s’est engagée à supporter tous les frais ) ni de la procédure actuellement en cours portant sur l’immeuble [Adresse 15], puisque leur logement , situé au premier étage du bâtiment A n’est nullement impacté par le risque de démolition qui affecte seulement le troisième étage.

La cour :

Il ressort de l’article 1625 du code civil que la garantie d’éviction constitue le prolongement de l’obligation pour le vendeur de délivrer la chose vendue. Elle implique, au regard des dispositions de 1626 du code civil que le vendeur s’engage impérativement à ne pas porter atteinte par son fait personnel au droit de propriété transmis, mais vise également à protéger l’acheteur contre les tiers qui porteraient atteinte à sa propriété dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou qui prétendraient à des charges réelles ou personnelles sur cet objet, non déclarées lors de la vente. Il en découle que l’action en garantie d’éviction engagée par M. et Mme [I] dirigée contre leur vendeur, qui tend à la réparation du préjudice subi à la suite de l’éviction consécutive aux prétentions émises par des tiers, à savoir la sci Acapulco et le syndicat de la copropriété de l’immeuble '[Adresse 12] ' suppose d’une part qu’ils démontrent souffrir d’un trouble de droit actuel, et d’autre part que le droit réel invoqué par ces tiers existait déjà au moment de la vente et qu’ils n’en ont pas été informés.

Tel est bien le cas en l’espèce, puisqu’il ressort de pièces versées aux débats qu’au moment de la vente, le 7 janvier 2010 il existait bien une instance judiciaire introduite (depuis le mois de février 2001) toujours en cours devant le tribunal de première instance de Nouméa, portant sur l’immeuble [Adresse 14] dont dépend le lot 111 (double emplacement parking) des acquéreurs.

Il y a lieu de préciser que la question du non-respect de la servitude non altius tollendi est également toujours au c’ur des débats d’une troisième instance introduite le 1er décembre 2015 par la société Sunset investissement, puisqu’elle fonde la demande reconventionnelle de la sci Acapulco et du syndicat de la copropriété ''[Adresse 12], étant observé que ces derniers avaient entre temps (en mai 2011) engagé une seconde procédure qui n’a pas abouti, pour un problème de procédure. Cette situation exposait les acquéreurs, même s’ils n’étaient pas directement parties à l’instance, à une atteinte à leur propriété, en les exposant, là encore, à minima aux conséquences financières découlant pour la copropriété des frais engagés pour assurer la défense de ses intérêts en justice.

En tout état de cause, l’existence de première instance en cours au moment de la vente, caractérise ainsi un trouble de droit actuel, au sens de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la cour de cassation depuis l’arrêt du 4 juillet 1968, qui considère que le trouble de droit est actuel, avant même qu’intervienne un jugement.

De la même manière, la cour estime que les moyens tirés du fait que deux de ces procédures sont aujourd’hui achevées , la première ayant finalement abouti à la démolition partielle de l’immeuble [Adresse 14] en mars 2017 , et la seconde à l’irrecevabilité des prétentions fondées sur la violation de la 'servitude non altius tollendi ', au terme de l’arrêt rendu par la cour le 03 janvier 2017, sont inopérants, des lors d’une part, qu’une instance est toujours en cours et susceptible d’évoluer dans le sens évoqué par les acquéreurs , et d’autre part que l’existence d’une éviction partielle est d’ores et déjà bien consacrée par la première, M. et Mme [I] , ayant été nécessairement atteints dans leur droit de propriété du lot 19 , ( emplacement de parking) pour avoir été exposés à des charges non déclarées (frais de procédure).

En effet, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 7 janvier 2010, ne contient aucune mention relative à cette procédure de sorte qu’il faut tenir pour acquis que M. et Mme [I] n’en avaient aucune connaissance. La rétention fautive de cette information pourtant déterminante par la société Sunset Investissement empêche cette dernière de se prévaloir utilement de la clause de non garantie portée en page 24 du contrat de vente.

Dans ces conditions, il convient de dire la société Sunset Investissement tenue à garantir M et Mme [I] des conséquences non seulement de l’éviction d’ores et déjà subie, au titre des charges financières découlant de la démolition partielle de l’immeuble [Adresse 14] mais également de l’éviction encourue portant sur l’appartement situé dans l’immeuble [Adresse 15], au regard de la procédure toujours en instance devant le tribunal de première instance.

La cour retient en effet que l’issue de cette instance (RG 15/ 2575) est déterminante pour l’évaluation des préjudices subis par M et Mme [I] puisque sera enfin tranchée la question portant sur la conformité de l’immeuble [Adresse 15] aux contraintes imposées par les servitudes non altius tollendi et / ou la servitude d’élévation.

Il convient d’observer que les réparations dues aux acquéreurs évincés obéissent à des régimes juridiques différents définis aux articles 1630 et suivants du code civil, selon que l’éviction est totale, ou partielle, étant précisé qu’en application des dispositions de l’article 1636, seule l’éviction totale autorise en principe la résiliation de la vente (sauf si l’acquéreur parvient à démontrer qu’il n’aurait pas acquis le bien sans la partie dont il est évincé).

Ainsi en définitive, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [I] de leur demande en garantie, de dire la société Sunset investissement tenue à les garantir de toutes les conséquences découlant de l’éviction dont ils ont souffert, et de celles dont ils auront souffrir à raison des procédures ayant pour objet les atteintes portées par les immeubles [Adresse 14] et [Adresse 15] aux servitudes d’élévation et non altius tollendi, la cour, décidant par ailleurs de sursoir à statuer sur l’évaluation des préjudices jusqu’à l’issue de la procédure ( RG 15/ 2575), en cours devant le tribunal de première instance de Nouméa.

La cour ayant accueilli la demande fondée sur la garantie d’éviction, il n’y a pas lieu d’examiner les autres demandes fondées sur les vices du consentement et sur l’exception d’inexécution.

II Sur la responsabilité de la scp [X] [W]-[L] , Dominique Baudet- Olivier Desoutter et [F] [W], notaire rédacteur de l’acte de vente.

Le tribunal a débouté M. et Mme [I] de leur demande dirigée à l’encontre de l’étude notariale considérant qu’aucun manquement au devoir de conseil et d’information ne pouvait lui être reproché en soulignant que si le notaire doit effectivement délivrer des conseils avisés, il n’est pas tenu de communiquer une information qu’il ne détient pas. La juridiction a retenu que les dispositions contractuelles fondant les servitudes figurant dans les différents actes avaient bien été communiquées aux acquéreurs qui ont reconnu en avoir pris connaissance. D’autre part, s’agissant des procédures en cours, le tribunal a estimé que le notaire n’était légalement tenu à aucune information spécifique de sorte qu’il n’était pas possible d’établir l’existence d’une faute.

M. et Mme [I] considèrent que le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité civile délictuelle, en ne les informant pas de manière précise sur l’existence de la servitude non altuis tollendi, et en taisant l’existence de la procédure en cours , alors qu’il s’agissait d’une information déterminante puisque l’action avait pour objet de les évincer d’une partie des immeubles vendus au regard d’une atteinte portée aux servitudes grevant la parcelle sur laquelle les biens vendus se trouvaient implantés.

Ils estiment que le notaire engage également sa responsabilité à raison de la remise tardive, (soit près de six ans après la vente) du certificat de conformité et considèrent que ces éléments caractérisent un manquement de l’étude notariale à l’obligation lui incombant de veiller à l’efficacité juridique de l’acte qui est à l’origine de leur préjudice caractérisé par la perte d’une chance de ne pas conclure la vente.

La scp [X] [W]-[L], Dominique Baudet et autres, s’oppose à cette analyse. Elle souligne que les époux [I] ne peuvent contester avoir été informés de l’existence des servitudes, des lors qu’ils ont recconu avoir reçu une copie de l’état descriptif et du règlement de copropriété dans lequel celles-ci sont décrites (en page 70 et 71) , ainsi que cela ressort de la mention portée en page 11 de l’acte de vente.

S’agissant de la procédure ayant abouti à la décision ordonnant la démolition partielle de l’immeuble [Adresse 14], elle observe que n’ayant jamais été partie à cette instance, cette décision ne lui est pas opposable et entend revenir au fond, sur les conditions d’application desdites servitudes pour affirmer que la servitude non altius tollendi et la servitude d’élévation n’avaient pas la même assiette. Elle fait valoir que la première ne concerne qu’une partie du lot N° 2 correspondant aux anciens lot 26 à 40 tandis que la seconde porte sur le reste du lot N°2 et la totalité du lot n°1 . La scp [W]-[L] , Dominique Baudet et autres ajoute que c’est en conséquence d’une erreur, portée dans l’acte établi le 14 avril 1989, par Maître [S] ( cession du lot n° 4 de la [Adresse 10] par la Snc Rouvray au lotisseur [Y]) que l’existence d’une double servitude est stipulée , faisant valoir que les deux immeubles [Adresse 14] et [Adresse 15] , ne sont en réalité assujettis qu’à la seule servitude d’élévation, qu’ils respectent parfaitement, puisqu’ils n’ excèdent pas 20 mètres de hauteur . Elle observe que prétendre appliquer cumulativement les deux contraintes n’auraient aucun sens. Rappelant l’ensemble des contentieux mobilisés au fond par ces questions, elle précise que la dernière instance (RG 15/2575) en cours devant le tribunal de première instance, retiendra certainement leur analyse.

S’agissant du défaut d’information lié aux procédures, elle rappelle qu’en l’état de la réglementation en vigueur en Nouvelle Calédonie, les procédures en cours n’ont pas à figurer sur l’état daté que le syndic de copropriété adresse au notaire dans le cadre de la rédaction de l’acte authentique. L’office notarial fait valoir qu’aucune disposition légale ne prévoit de publicité autour des assignations comportant une demande de démolition, de sorte que, n’ayant lui-même aucune information à ce sujet, il se trouvait dans l’incapacité de la délivrer aux acquéreurs.

La scp [X] [W]-[L], Dominique Baudet et autres, demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement ayant débouté M.et Mme [I] des demandes formées à son encontre.

La cour rappelle que le notaire engage sa responsabilité s’il agit dans la méconnaissance de ses obligations professionnelles qui font de lui le garant de la validité et de l’efficacité des actes de vente auxquels il concourt. L’obligation d’assurer l’efficacité et la sécurité des actes juridiques dressés est intrinsèquement liée au respect de l’obligation d’information et de conseil ainsi qu’à l’obligation de vérification.

Au cas d’espèce, il ressort des longs développements présentés par l’office notarial en page 9 à 19 de ses conclusions, que le contentieux abondant opposant la société Sunset investissement et à sa suite les copropriétés des immeubles [Adresse 14] et [Adresse 15], à la copropriété voisine, '[Adresse 12]', qui les surplombe trouvent son origine dans une erreur de rédaction affectant un acte antérieur à la vente litigieuse, à savoir l’acte de vente dressé par Maître [S] le 14 avril 1989 au terme duquel la Snc de [Adresse 19] a cédé le lot n° 4 de la [Adresse 10] à la M. [Y], étant observé que par un second acte du même jour ( 14 avril 1989 ) , également établi par Maître [S] , la snc de [Adresse 19], cédait d’autres terrains, situés dans la même zone, issue du morcellement de la [Adresse 10] à la société Doh, avant qu’elle-même ne cède ces terrains à la société Sunset Investissement le 27 mars 1998 .

L’examen des différents actes versés au débats établis depuis la création du morcellement de la colline de la [Adresse 10], par la division de cette zone en lots par la suite renumérotés puis remaniés ( acte du 31 décembre 1988) jusqu’aux ventes successives de ces parcelles aux deux premiers promoteurs ( actes du 24 avril 1989 au profit de la société Doh et M. [Y] ) puis enfin à la société Sunset Investissements le 27 mars 1998, démontre effectivement qu’au fil du temps les formulations choisies par les différents rédacteurs, ont sensiblement évolué , au point de devenir une source de complexité, d’erreurs ,de dénaturation et de confusion. Or, il incombait précisément à la scp [X] [W]-[L] , Dominique Baudet et autres , professionnelle du droit, eu égard à cette complexité et aux erreurs constatées ( dont elle fait état dans ses propres écritures) d’informer M. et Mme [I], profanes en la matière, de manière précise. Dans un tel contexte, la cour retient en effet, que le notaire ne pouvait se contenter d’une énonciation par simple renvoi aux énonciations de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété , laissant ainsi, entre les mains des acquéreurs un document qui ne correspondait pas exactement aux servitudes mentionnées dans l’acte du 31 décembre 1988, et du 24 avril 1989 alors qu’il lui appartenait de procéder aux rectifications des erreurs qu’il met en exergue aujourd’hui , après avoir vérifié tous les actes , en procédant au besoin à toutes les investigations nécessaires.

Dans ces conditions, il convient d’infirmer le jugement rendu de ce chef, et de retenir la responsabilité civile délictuelle de la scp [X] [W]-[L] , Dominique Baudet à raison de la faute résultant du manquement à ses obligations d’information et de vérification . Cette faute a causé un préjudice certain à M. et Mme [I], qui ont perdu une chance, celle de ne pas contracter la vente s’ils avaient été utilement informés des deux servitudes d’élévation et non altius tollendi grevant la parcelle sur laquelle les immeubles [Adresse 14] et [Adresse 15] ont été construits alors que précisément, l’un d’entre eux, faisait déjà l’objet d’une action en justice tendant à sa démolition partielle pour violation desdites servitudes.

Il sera cependant sursis à statuer sur l’ensemble des préjudices subis par M. et Mme [I], à de l’issue du procès en cours devant le tribunal de première instance de Nouméa sous le numéro RG 15/2575.

III Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la position économique respective des parties et de l’évolution du litige devant la cour, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. Et Mme [I] l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour assurer la représentation de leurs intérêts devant la cour. La société Sunset investissement et la scp [X] [W]-[L], Dominique Baudet seront solidairement condamnés à leur verser de ce chef la somme de 200 000 francs pacifiques.

IV Sur les dépens,

Le dépens de première instance et d’appel seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme le jugement rendu par le tribunal de première instance en ce qu’il a débouté M. [N] [I] et Mme [Z] [D] épouse [I] en toutes ses dispositions, et en ce qu’il a condamné la société Sunset investissement à payer conjointement aux consorts [I] la somme de 8 000 000 francs pacifiques en réparation de leur préjudice financier.

Et statuant à nouveau,

— Dit que la société Sunset investissements est tenue à garantir M. [N] [I] et Mme [Z] [D] épouse [I] de l’ensemble des conséquences découlant des condamnations qui ont ou pourront être prononcées directement à leur encontre ou à l’encontre des copropriétés [Adresse 14] et [Adresse 15], en raison des atteintes portées par les deux immeubles '[Adresse 14]' et '[Adresse 15]' aux servitudes de vue grevant les parcelles sur lesquelles ils ont été édifiés.

— Dit que la scp [X] [W]-[L] , Dominique Baudet, notaire , doit réparer le préjudice causé à M. [N] [I] et Mme [Z] [D] épouse [I] en raison du manquement à son devoir d’information et de vérification, découlant de la perte d’une chance de ne pas contracter la vente.

— Sursoit à statuer sur l’évaluation de leurs préjudices,

Y ajoutant,

— Condamne la société Sunset investissement et la scp [X] [W]-[L], Dominique Baudet à verser à M. [N] [I] et Mme [Z] [D] épouse [I] la somme de 200 000 francs pacifique sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

— Ordonne le retrait de l’affaire du rôle de la cour,

— Dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de demander sa réinscription dès que la décision attendue dans l’instance n° RG 15/2575 en cours devant le tribunal de première instance de Nouméa sera devenue définitive.

— Réserve les dépens

Le greffier, Le président.