ARRET N°155 .

N° RG 25/00465 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIWG6

AFFAIRE :

M. [Y] [M],

M. [U] [A]

C/

M. [I] [W]

GV/LM

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 07 MAI 2026

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Le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [Y] [M]

né le 15 Novembre 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [U] [A]

né le 20 Mars 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTS d’une décision rendue le 10 AVRIL 2025 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Monsieur [I] [W]

né le 24 Octobre 1963 à [Localité 3] (86), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIME

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 Mars 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 février 2026.

La Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte notarié établi le 30 juin 2021, M. [I] [W] a vendu à M. [Y] [M] et M. [U] [A] une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4], sur une parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 1] pour le prix de 113 000 €.

L’acte de vente contenait la clause suivante concernant le système d’assainissement de l’immeuble : « le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique ».

A l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation, les acquéreurs ont découvert que le raccordement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques de leur immeuble se faisait via une canalisation située sous la propriété voisine cadastrée section AV n° [Cadastre 2] et que le branchement était obstrué.

==O==

Par acte d’huissier délivré le 6 juillet 2023, M. [M] et M. [A] ont fait assigner M. [W] devant le tribunal judiciaire de Limoges en vue d’obtenir l’indemnisation des frais engagés pour le raccordement direct de leur immeuble au réseau d’assainissement collectif et du préjudice moral subi à cette occasion.

Par jugement en date du 10 avril 2025, le tribunal judiciaire de Limoges a :

— débouté M. [M] et M. [A] de l’ensemble de leurs demandes ;

— les a condamnés aux entiers dépens ;

— dit n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe de la cour en date du 4 juillet 2025, M. [M] et M. [A] ont interjeté appel de ce jugement.

La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonance du 4 février 2026.

Moyens et prétentions des parties :

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, M. [M] et M. [A] demandent à la cour de :

juger recevable leur appel à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Limoges en date du 10 avril 2025 ;

Le réformant,

juger que Monsieur [J] [W] a dissimulé l’existence d’une servitude non apparente lors de la vente intervenue le 30 juin 2021 ;

juger que cette servitude grève indiscutablement le fonds de M. [A] et M. [M] en ce qu’elle se situe sous la maison objet de la vente et le long du mur arrière de celle-ci, étant rappelé que ladite servitude a déjà connu des problèmes de bouchage sur le fonds [R] ;

juger que cette situation de dissimulation d’une servitude qui grève bien pour partie le fonds de Monsieur [A] et de Monsieur [M], constitue un manquement aux dispositions de l’article 1638 du code civil et engage la responsabilité de Monsieur [W] ;

juger subsidiairement, dans l’hypothèse où la Cour ne retiendrait pas les dispositions de l’article 1638 du Code Civil, que Monsieur [W] a manqué à son obligation d’information à l’égard des vendeurs dans le cadre du contrat de vente et qu’il a, dès lors, engagé sa responsabilité à ce titre sur le fondement de l’article 1112-1 du Code Civil ;

juger subsidiairement, que Monsieur [W] a également manqué à son obligation de délivrance conforme au visa de l’article 1604 du code civil ;

juger à titre infiniment subsidiaire, que la dissimulation reconnue par les premiers Juges au titre de l’état de l’aqueduc constitue, en toute hypothèse, une réticence dolosive engageant la responsabilité de Monsieur [W] ;

condamner Monsieur [I] [W] à verser à Messieurs [A] et [M] une somme de 10 903,61 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux travaux de mise aux normes ;

condamner Monsieur [I] [W] à verser à Messieurs [A] et [M] une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

condamner Monsieur [I] [W] à verser à Messieurs [A] et [M] une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [I] [W] aux entiers dépens d’appel comprenant les frais de constat de Me [V].

M. [M] et M. [B] font valoir que M. [W] aurait dû leur déclarer l’existence de la servitude d’écoulement des eaux usées sous la parcelle contigue, en application de l’article 1638 du code civil. L’obligation d’assurer une jouissance paisible du fonds vendu impose en effet cette déclaration, que le fonds vendu soit grevé ou bénéficie de cette servitude. En tout état de cause, la servitude non apparente en cause grève le fonds vendu,puisque le départ de l’aqueduc se fait sur la propriété des appelants.

En outre, M. [W] ne pouvait pas ignorer l’existence de cette servitude ainsi que l’état vétuste et obstrué de l’aqueduc, comme le démontre le contrôle de conformité de raccordement établi par la SAUR le 13 février 2015. Or, il n’a pas informé les acquéreurs, en violation des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, alors que cette information était de nature à déterminer leur consentement.

Par ailleurs, M. [W] a manqué à son obligation de délivrance conforme parce qu’il savait, depuis au moins le contrôle de conformité de 2015, qu’une servitude d’écoulement des eaux usées partait de sa parcelle, puis traversait la parcelle d’un tiers par le biais d’un aqueduc délabré.

Enfin, et en toute hypothèse, M. [M] et M. [A] fondent leur action sur la réticence dolosive de M. [W] qui leur a caché l’information concernant l’état vétuste et non fonctionnel de l’aqueduc en pierres sèches, déterminant ainsi leur consentement, ce qui constitue une réticence dolosive en application de l’article 1137 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2025, M. [W] demande à la cour de :

confirmer purement et simplement le jugement ;

débouter Messieurs [A] et [M] de toutes leurs demandes

y ajoutant, condamner Messieurs [A] et [M] à payer à M. [W] la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire, réduire dans de très notables proportions les demandes des consorts [A] et [M] ;

en toutes hypothèses, condamner les consorts [A] et [M] aux entiers dépens.

M. [W] soutient que les dispositions de l’article 1638 du code civil ne sont pas applicables au cas d’espèce puisque la servitude en cause bénéficie au fonds vendu, et ne le grève pas.

M. [W] estime qu’il n’a pas manqué à son obligation de délivrance, ni commis une quelconque réticence dolosive puisque l’immeuble vendu est effectivement raccordé au réseau d’assainissement collectif. En outre, les acquéreurs ont indiqué à l’acte authentique prendre le système d’assainissement en l’état et ne pas souhaiter effectuer de contrôle, ce qui implique que ce point n’avait pas d’importance pour eux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dissimulation de la servitude,

L’article 1638 du code civil dispose que 'Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité'.

Il est constant que M. [W] n’a pas indiqué lors de la vente à M. [M] et M. [A] que la canalisation des eaux usées provenant de leur parcelle cadastrée n° [Cadastre 1] passerait sous la parcelle contigue cadastrée [Cadastre 2] pour arriver ensuite sur le domaine public.

Néanmoins, cette servitude grève la parcelle n° [Cadastre 2], fonds servant, et non la parcelle n° [Cadastre 1], fonds dominant. Même si la canalisation se situe en partie au départ sur le fonds de M. [M] et M. [A], cela ne constitue pas une servitude puisqu’il en bénéficie. Les dispositions de l’article 1638 du code civil ne sont donc pas applicables.

M. [M] et M. [A] reprochent également au vendeur de ne pas leur avoir signalé que l’aqueduc était en mauvais état et partiellement obstrué. Pour autant, ils ont signé l’acte authentique de vente qui stipule pages 19 et 20 que, si l’immeuble vendu est desservi par le réseau d’assainissement collectif (cf courrier du 4 mai 2021 de la communauté de communes du Val de [Localité 5]), l’effectivité et la conformité de ce raccordement ne sont pas assurées : « Un courrier en date du 4 mai 2021 de la communauté de communes du Val de [Localité 5] atteste que le bien est desservi par le réseau d’assainissement collectif.

Il est ici précisé que ce courrier ne justifie en aucun cas de l’effectivité, ni de la conformité du raccordement du bien à ce réseau ».

M. [M] et M. [A] ne peuvent donc pas se plaindre que le vendeur ne les ait pas informés que ce réseau d’évacuation était partiellement bouché. En conséquence, l’action de M. [M] et M. [A] est également mal fondée sur les dispositions de l’article 1112-1 du code civil.

M. [M] et M. [A] invoquent également la dissimulation par réticence dolosive de l’acquéreur prévue par l’article 1137 du code civil « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

M. [W] n’a pas signalé aux acquéreurs que l’aqueduc en pierres sèches était vétuste et partiellement obstrué.

Mais, les acquéreurs ont signé l’acte de vente en sachant que l’effectivité et la conformité du raccordement au réseau n’était pas assurée, puisque le courrier 4 mai 2021 de la communauté de communes du Val de [Localité 5] était à cet égard insuffisant.

Ils ont également accepté l’absence de contrôle de raccordement par la mention de l’acte authentique : « Aucun contrôle de ce raccordement n’ayant été réalisé, l’ACQUÉREUR, dûment informé par le notaire soussigné, déclare en faire son affaire personnelle et en assumer les suites et les conséquences et renoncer à tout recours contre le VENDEUR de ce chef ».

En conséquence, même si des contrôles ont pourtant été réalisés le 13 février 2015 et le 21 juin 2022, cette acceptation montre que l’effectivité ou non du raccordement n’était pas déterminante du consentement des acquéreurs à l’acte de vente.

Il convient donc de débouter M. [M] et M. [A] de leurs demandes fondées sur l’article 1137 du code civil.

Sur l’obligation de délivrance,

L’article 1604 du code civil dispose que 'La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur'.

En conséquence, le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur un bien conforme à ce que dit l’acte de vente.

L’acte authentique de vente indique, en ce qui concerne l’assainissement, que : « Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique.

Un courrier en date du 4 mai 2021 de la communauté de communes du Val de [Localité 5] atteste que le bien est desservi par le réseau d’assainissement collectif.

Il est ici précisé que ce courrier ne justifie en aucun cas de l’effectivité, ni de la conformité du raccordement du bien à ce réseau…

Aucun contrôle de ce raccordement n’ayant été réalisé, l’ACQUÉREUR, dûment informé par le notaire soussigné, déclare en faire son affaire personnelle et en assumer les suites et les conséquences et renoncer à tout recours contre le VENDEUR de ce chef ».

Les acquéreurs ont donc acheté un immeuble certes raccordé au réseau d’assainissement collectif, mais sans que l’effectivité, ni même la conformité du raccordement soient assurées.

Il est constant que le système d’assainissement de l’immeuble acquis par M. [M] et M. [A] est raccordé « à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique », ce même si la canalisation passe sous la parcelle appartenant à un tiers.

L’article L1331-1 du code de la santé publique dispose en effet que « Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte ». Selon cette disposition, le raccordement peut donc valablement être effectué par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage.

M. [M] et M. [A] ont accepté en outre qu’aucun contrôle du raccordement n’ait été réalisé, en faire leur affaire personnelle, en assumer les conséquences et renoncer à tout recours contre le vendeur.

En tout état de cause, les contrôles de conformité établis par la société SAUR les 13 février 2015 et 21 juin 2022 ont conclu à la conformité du raccordement, et ce, même si l’aqueduc en pierres sèches récoltant les eaux usées et pluviales a été constaté comme vétuste et partiellement obstrué, une réhabilitation de cet ouvrage étant à prévoir.

M. [W] a donc bien délivré à M. [M] et M. [A] un immeuble doté d’un système d’assainissement raccordé au réseeau d’assainissement collectif, conformément aux stipulations contractuelles.

Il convient donc de débouter M. [M] et M. [A] de leurs demandes fondées sur l’article 1604 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Au vu de la solution du litige, M. [M] et M. [A] doivent être déboutés de leur demande en paiement présentée à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

M. [M] et M. [A] succombant à l’instance, ils doivent être condamnés aux dépens.

Il est équitable en outre de les condamner à payer à M. [W] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour d’appel statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Limoges ;

CONDAMNE M. [Y] [M] et M. [U] [A] à payer à M. [I] [W] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [M] et M. [U] [A] aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Line MALLEVERGNE. Didier DE SEQUEIRA.