PC/ND

Numéro 26/203

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 21/01/2026

Dossier : N° RG 24/01912 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I4RX

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

[Z] [W], [J] [W]

C/

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE COUNTRY CLUB CHIBERTA ' B

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 21 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 Octobre 2025, devant :

M. Patrick CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

M. Patrick CASTAGNE, en application de les articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [Z] [W]

ès qualité d’héritière de feue [X] [N] veuve [W]

née le 08 avril 1961 à [Localité 6] (81)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [J] [W]

ès qualité d’héritier de feue [X] [N] veuve [W]

né le 29 mai 1959 à [Localité 6] (81)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Elsa ORABE, avocat au barreau de Bayonne

INTIME :

le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Country Club Chiberta-B

dont le siège social est situé [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic la S.A.S.U CABINET MAUREL, immatriculé au RCS de Bayonne sous le n° 672 720 554 dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de Mont-de-Marsan

sur appel de la décision

en date du 22 AVRIL 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG : 22/1224

FAITS ET PROCEDURE

Mme [X] [N] veuve [W] était propriétaire au sein de la Résidence Country Club Chiberta-B à [Localité 4] d’un appartement, d’un studio et de deux greniers constituant les lots numéros 701, 788, 865 et 939 de la copropriété.

Ayant été défaillante dans le règlement des charges de copropriété, deux mises en demeure lui ont été adressées le 7 février 2022 et le 31 mai 2022.

Par acte du 22 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Country Club Chiberta-B, représenté par son syndic la SAS Bolling le Bâtiment, a fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de la voir condamner au paiement des sommes de 25 854,80 € au titre des charges arriérées et des provisions appelées et non échues, 465,57 € au titre des frais contractuels de recouvrement, 1500 € à titre de dommages et intérêts et 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] est décédée le 28 février 2024, laissant pour lui succéder ses deux enfants, Mme [Z] [W] et M. [J] [W].

Par jugement du 22 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— donné acte à la SAS Cabinet Maurel de son intervention volontaire, en lieu et place de la SAS Foncia Bolling le Bâtiment,

— déclaré recevables mais mal fondées les contestations formées par Mme [X] [W],

— condamné Mme [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Country Club Chiberta les sommes de 25 854,80 € au titre des charges impayées et 465,57 € au titre des frais de recouvrement, soit au total la somme de 26 320,37 €,

— rejeté la demande de dommages et intérêts,

— condamné Mme [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Country Club Chiberta la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [X] [W] en tous les dépens,

Au soutien de sa décision, le tribunal a retenu :

— que Mme [W] s’est régulièrement acquittée des charges courantes mais que sont demeurés impayés les appels 'Tvx Structure Immeuble selon AG du 20 août 2021" émis en vue de travaux qu’elle entend contester, faisant valoir qu’ils ne relèveraient pas de charges communes générales, mais qu’ils étaient afférents à des parties privatives et n’incombent donc qu’au seul propriétaire concerné,

— que Mme [W] ne conteste pas la décision de réalisation des travaux, mais la clé de répartition des charges, de sorte que sa contestation doit être déclarée recevable,

— que Mme [W] indiquant que son bien situé en rez-de-chaussée ne dispose ni de balcons, ni de garde-corps et que 'les autres charges (charges courantes et charges relatives aux travaux effectués pour le bien situé en étage) sont réglées', il convient d’en déduire que sa contestation ne porte que sur la partie 'ravalement’ travaux, votée par l’assemblée générale pour l’ensemble des façades,

— qu’il serait incohérent d’affirmer, au regard du règlement de copropriété, que seule une partie des façades fait l’objet du ravalement régulièrement voté, et que d’autres parties fussent-elles privatives, ne le sont pas,

— que la répartition des charges s’établissant au regard des tantièmes représentés par chacun des lots et le règlement de copropriété définissant précisément le nombre affecté pour chaque lot de l’ensemble immobilier, les moyens soulevés par Mme [W] ne doivent pas être retenus et la créance du syndicat des copropriétaires doit être jugée justifiée,

— que Mme [W] doit être condamnée au paiement de la somme principale de 25 854,80 € au titre des charges impayées et 465,57 € au titre des frais de recouvrement contractuellement prévus.

Mme [Z] [W] et M. [J] [W], ès qualités d’héritiers de feue Mme [W], ont interjeté appel de ce jugement, par déclaration du 3 juillet 2024, critiquant le jugement en ce qu’il a :

— déclaré recevables, mais mal-fondées les contestations formées par Mme [X] [W] ;

— condamné Mme [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Country Club Chiberta-B les sommes de 25.854,80 € au titre des charges impayées et 465,57 € au titre des frais de recouvrement, soit au total la somme de 26.320,37 € ;

— rejeté la demande à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Country Club Chiberta-B la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [X] [W] en tous les dépens.

Par mail du 8 juillet 2024, le syndic de l’immeuble a transmis aux héritiers de Mme [W], le montant actualisé de la somme due au titre des charges impayées.

Par lettre officielle du 29 juillet 2024, un chèque correspondant au montant des charges de copropriété dues, augmenté des autres condamnations et frais a été transmis au conseil du syndicat des copropriétaires de la Résidence Country Club Chiberta-B. Ce chèque a été remis à l’encaissement en novembre 2024.

Suivant avis de fixation adressé le 24 avril 2025 par le greffe de la cour en application de l’article 912 du C.P.C., l’affaire a été fixée à l’audience du 15 octobre 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 18 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2025, Mme [Z] [W] et M. [J] [W], appelants, demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevables mais mal fondées les contestations formées par Mme [X] [W], condamné Mme [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Country Club Chiberta-B les sommes de 25 854,80 € au titre des charges impayées et 465,57 € au titre des frais de recouvrement, soit au total la somme de 26 320,37 €, condamné Mme [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Country Club Chiberta-B la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [X] [W] à tous les dépens,

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 22 avril 2024 en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Country Club Chiberta-B,

statuant à nouveau :

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Country Club Chiberta-B de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à leur restituer le montant des condamnations réglées en application du jugement déféré et à leur payer une indemnité de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— de les dispenser de la dépense commune générée par la procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, sur le fondement des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

— qu’ils n’auraient pas dû se voir opposer des appels de fonds pour les travaux de réfection des balcons et garde-corps au titre de leur appartement situé en rez-de-chaussée, ce bien ne disposant pas de tels équipements,

— que la clause du règlement de copropriété stipulant que 'les frais de ravalement des façades, auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de peinture et de réparation des extérieurs des fenêtres, des persiennes, des garde-corps et des fenêtres de chaque appartement, bien que ces choses soient des parties privatives, constitueront des charges d’entretien et de réparations communes’ ne saurait s’appliquer en l’espèce, dès lors que le ravalement général a été rendu nécessaire par les désordres affectant les balcons et les gardes corps,

— que le syndicat aurait dû ventiler les charges entre les parties communes et les parties privatives et ne pas appeler, auprès de l’ensemble des copropriétaires, le montant de travaux affectant en réalité des parties privatives,

— qu’il ne peut être soutenu que l’absence de contestation de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes ou les travaux rend impossible la contestation des charges de copropriété concernées par cette assemblée, qu’en effet, en application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires qui restent recevables à solliciter la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement des comptes individuels, s’agissant notamment de la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété, – que la clé de répartition des charges appliquée par le syndicat n’a fait l’objet d’aucun vote en assemblée générale des copropriétaires,

— que par conséquent, il était impossible de soutenir que la contestation de la résolution aurait dû intervenir dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— que s’agissant de la demande formulée par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts, celui-ci ne rapporte pas la preuve d’une mise en péril, ni même d’un dommage pouvant en résulter, de sorte qu’il doit être débouté.

*

Par ses dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Country Club Chiberta-B, pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Cabinet Maurel, formant appel incident, demande à la cour :

— de débouter Mme [Z] [W] et M. [J] [W] venant aux droits de Mme [X] [W] décédée, de leurs demandes, fins et conclusions.

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [X] [W] à payer au syndicat des Copropriétaires de la Résidence « Country Club Chiberta – B » les sommes de 25 854,80 € à titre principal avec intérêts de droit à compter du 7 Février 2022, 465,57 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

— de rendre ce jugement opposable à Mme [Z] [W] et M. [J] [W] venant aux droits de Mme [X] [W] décédée,

— de réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts et de condamner in solidum Mme [Z] [W] et M. [J] [W], venant aux droits de Mme [X] [W] décédée, à lui payer la somme de 1 500,00 € au titre des dommages et intérêts,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [X] aux entiers dépens de la procédure de première instance et de rendre ce jugement opposable à Mme [Z] [W] et M. [J] [W] venant aux droits de Mme [X] [W] décédée et, y ajoutant, de condamner in solidum Mme [Z] [W] et M. [J] [W] venant aux droits de Mme [X] [W] décédée, aux entiers dépens de la procédure d’appel,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [X] [W] à payer la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de rendre ce jugement opposable à Mme [Z] [W] et M. [J] [W] venant aux droits de Mme [X] [W] décédée et, y ajoutant, de condamner in solidum Mme [Z] [W] et M. [J] [W] venant aux droits de Mme [X] [W] décédée, à lui payer la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 10, 10-1 nouveau, et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 45-1 nouveau du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004, de l’article 10-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1103, 1104, 1231-6 et 1231-1 du code civil, et des articles 325, 696, 700 du code de procédure civile :

— que la nature des travaux pour lesquels le budget a été voté résulte d’une décision de l’assemblée générale, non contestée, et fondée sur le règlement de copropriété,

— que les charges dont paiement est réclamé sont justifiées et résultent des comptes approuvés par les assemblées générales des copropriétaires, alors que Mme [X] [W] a été régulièrement convoquée et que les procès-verbaux lui ont été régulièrement notifiés,

— que les consorts [W] ne contestent pas la clé de répartition des charges dans les appels de fonds, mais le principe même du partage des frais de ravalement entre tous les copropriétaires, ce en application du règlement de copropriété,

— que l’absence de contestation de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes ou des travaux rend impossible la contestation des charges de copropriété concernées par cette assemblée,

— que les frais nécessaires exposés par le syndicat sont justifiés et correspondent au montant forfaitaire et contractuel résultant de la stricte application du contrat de syndic en cours de validité,

— que la résistance abusive de Mme [X] [W] a causé un préjudice au syndicat des

copropriétaires, celui-ci étant distinct du simple retard de paiement, de sorte qu’il doit être réparé par l’octroi de justes dommages et intérêts.

MOTIFS

Mme [Z] [W] et M. [J] [W] justifient de leur qualité d’ayants droit de feue Mme [X] [W] par la production (pièce n° 7) de l’acte de notoriété successorale établi le 23 avril 2024 par l’étude notariale [G]/[B].

Il doit être considéré :

— que les appelants ne contestent pas les décisions de l’assemblée générale ayant autorisé la réalisation des travaux de réparation et protection des structures béton armé de la résidence et de ravalement subséquents des façades (marché gros-oeuvre et déchloruration, marché de peinture, marché de remplacement des gardes-corps par des menuiseries aluminium, marché de carrelage des balcons et des petites terrasses des appartements au rez-de-chaussée présentant des désordres) et fixé le montant maximum des enveloppes consacrées à chacun de ces lots,

— qu’ils se prévalent, pour contester les appels de fonds litigieux :

> des dispositions de l’article 12 du règlement de copropriété (auquel renvoie l’article 13 applicable au bâtiment B) stipulant que font partie des charges d’entretien, de réparation et de reconstruction, les frais de ravalement des façades auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de peinture et de réparation des extérieurs des fenêtres, persiennes, des garde-corps et fenêtres de chaque appartement, bien que ces choses soient parties privatives,

> du fait, non contesté, que leurs lots de copropriété ne comprennent pas de balcon.

Il est en l’espèce établi (cf. P.V. d’assemblée générale du 30 août 2019 que les travaux de ravalement des façades du bâtiment B sont consécutifs aux travaux de restructuration des balcons de ce bâtiment (dont l’article 3 du règlement de copropriété dispose qu’ils constituent, avec les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et volets et les appuis de fenêtres, des parties privatives) de sorte que les consorts [W] sont fondés à soutenir que les frais correspondant aux lots 'gros-oeuvre-déchloruration', 'remplacement gardes-corps', 'carrelage des balcons’ et les frais accessoires y afférents ne constituent pas des dépenses communes.

Dès lors qu’il est possible de distinguer, sur le plan financier, les travaux communs (ravalement) et les travaux privatifs (interventions sur les balcons privatifs), il échet de constater que la créance, indifférenciée, dont se prévaut le syndicat des copropriétaires n’est pas liquide et, infirmant le jugement déféré, de le débouter de sa demande principale en paiement d’arriéré de charges et de frais accessoires de recouvrement.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution des sommes versées par les consorts [W] au titre de l’exécution provisoire assortissant le jugement déféré, la présente décision valant titre à cet effet.

Le syndicat des copropriétaires succombant dans ses prétentions sera débouté de sa demande en dommages-intérêts complémentaires, le jugement déféré étant confirmé de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d’appel et de première instance, sous le bénéfice, pour les consorts [W], des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’équité commande, infirmant de ce chef le jugement entrepris de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [W], ensemble, la somme globale de 2 000 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu’en cause d’appel et de débouter le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 22 avril 2024,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Country Club Chiberta-B de sa demande en dommages-intérêts complémentaires,

Infirmant la décision entreprise pour le surplus et statuant à nouveau:

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Country Club Chiberta-B de sa demande en paiement d’arriéré de charges et de provisions appelées et non échues et de sa demande en paiement de frais de recouvrement,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Country Club Chiberta-B aux dépens d’appel et de première instance, sous le bénéfice, pour les consorts [W], des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Country Club Chiberta-B à payer aux consorts [W], ensemble, la somme globale de 2 000 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu’en cause d’appel et déboute le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,