ARRET N° 21/2026

N° RG 25/00028 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIUTI

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [R] [H]

SG/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 21 JANVIER 2026

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Le VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège sociale est [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA du barreau de Lyon et par M^e Frédérique AVELINE de la SCP AVELINE MANDON BARDAUD-CAUSSADE, avocat au barreau de LIMOGES.

APPELANTE d’une décision rendue le 18 novembre 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

ET :

Monsieur [R] [H]

né le 18 Avril 1993 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

non représenté

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 26 Novembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. L’avocat est intervenu au soutien de ses clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 21 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 25 mai 2022, avec prise d’effet au 3 juin 2022 et pour une durée de trois ans, madame [Z] [M] a donné à bail à monsieur [R] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 520 euros provision sur charges inclus et un dépôt de garantie de 400 euros.

Par acte dématérialisé en date du 24 mai 2022, la société Action Logement Services, chargée de la gestion opérationnelle du dispositif de cautionnement Visale, s’est portée caution simple des loyers, charges et indemnités d’occupation, dans la limite de trente-six mensualités de loyers impayés sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus, et des dégradations locatives à concurrence d’un montant maximum de deux mois de loyer et charges inscrits au bail, en complément du dépôt de garantie.

Par acte d’huissier de justice du 2 juin 2023, la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 731,58 euros au titre des loyers et charges locatives impayés de novembre 2022, décembre 2022, février 2023 et mai 2023.

Invoquant le bénéfice de ses quittances subrogatives, la société Action Logement Services a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, monsieur [R] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges aux fins de voir :

— condamner le locataire à lui payer la somme de 5 892,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités de réparations locatives suivant deux décomptes de créance en date du 4 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et le condamner à supporter les entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 18 novembre 2024, le Tribunal Judiciaire de Limoges a :

— débouté la société Action Logement Services de ses demandes en paiement à l’égard de monsieur [R] [H] au titre du contrat de bail,

— débouté la société Action Logement Services de sa demande d’indemnisation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Action Logement Services aux entiers dépens.

Par déclaration du 15 janvier 2025, la S.A.S. Action Logement Services a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance du 22 octobre 2025, sans que monsieur [H] n’ait constitué avocat.

Il sera statué par arrêt rendu par défaut, susceptible d’opposition, à l’égard de monsieur [H], en ce que les actes de procédure lui ont été signifiés à étude le 27 février 2025 pour la déclaration d’appel, et le 9 mai 2025 pour les conclusions de l’appelant.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 14 avril 2025, la société Action Logement Services demande à la Cour de :

— infirmer le jugement déféré,

Et de voir :

— juger irrecevable le moyen soulevé d’office par le Juge des Contentieux de la Protections du Tribunal Judiciaire de Limoges, au titre des relevés de compte bailleur, pour non-respect du principe du contradictoire en application de l’article 16 du code de procédure civile,

— condamner monsieur [R] [H] à lui payer la somme de 5 892,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 juin 2023 sur la somme de 1 731,58 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ,

— condamner monsieur [R] [H] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

y ajoutant

— condamner monsieur [R] [H] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner en tous les dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande d’irrecevabilité du moyen soulevé d’office par le premier juge pour non respect du principe du contradictoire soulevé

La Société Action Logement Services s’oppose au relevé d’office d’une violation du principe du contradictoire par le premier juge. Elle soutient que le premier juge aurait relevé d’office un moyen d’irrecevabilité, notamment en ce que le relevé de compte bailleur non partie à la procédure n’est pas produit aux débats, et qu’elle est donc irrecevable en ses demandes pour non respect du contradictoire. Elle affirme que le moyen de droit relevé d’office doit être présenté aux parties afin que le juge puisse recueillir leurs observations.

Or, à aucun moment le premier juge n’est venu prononcer une irrecevabilité pour non respect du principe du contradictoire, mais il a seulement débouté la société Action Logement Services au motif qu’elle échouait à rapporter la preuve de ses demandes en paiement.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

II – Sur le bien fondé de la demande en paiement de la société Action Logement Services

Au soutien de sa demande en paiement, la société Action Logement Services fait valoir qu’elle produit aux débats en cause d’appel les relevés de compte locataire du bailleur où il apparait que la subrogation était parfaitement justifiée. Elle indique qu’elle produit également selon elle des pièces qui justifient des dégradations locatives, notamment un état des lieux de sortie qui permet de constater des dégradations qui n’étaient pas présentes lors de l’état des lieux d’entrée. Elle sollicite en conséquence que monsieur [H] soit condamné à lui payer la somme de 286,52 euros au titre des réparations locatives, et la somme de 5 605,73 euros au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, sur la somme de 1 731,58 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Comme l’a justement relevé le premier juge, il est démontré, au vu des éléments produits et en particulier des quittantes subrogatives signées de manières manuscrites ou dématérialisée tel que prévu par le contrat de cautionnement, que la société Action Logement Services détient une créance subrogative régulière envers monsieur [R] [H], locataire de madame [Z] [M]. Elle est donc fondée à réclamer le montant des loyers impayées dans la limite de sa quittance subrogative et la résiliation du contrat de bail conformément aux termes du contrat de cautionnement si et uniquement si ces demandes sont régulières et qu’elle en rapporte la preuve suffisante, ce qu’elle n’avait pas fait devant le premier juge.

Au titre de la dette locative

Devant la cour, la société Action Logement Services produit, pour justifier de la dette locative :

— la quittance subrogative émise le 24 mai 202 3 faisant état d’une somme de 1 731,58 euros de loyers impayés par le locataire pour les mois de novembre 2022, Décembre 2022, février 2023 et mai 2023,

— un courrier de la société Action Logement Services daté du 11 mars 2023 mettant en demeure monsieur [H] de payer la somme de 5 605,73 euros au titre des loyers impayées pour les mois de novembre et décembre 2022, février 2023, mai à octobre 2023,

— une quittance subrogative émise le 30 novembre 2023 faisant état d’une somme de 5 820,73 euros de loyers impayés par le locataire pour les mois de novembre et décembre 2022, février 2023, mai à octobre 2023,

— le décompte de la dette en date du 14 avril 2025 pour les mois de novembre et décembre 2022, février 2023, mai à octobre 2023 avec une dette d’un montant principal de 5 605,73 euros,

— le relevé de compte bailleur daté du 19 décembre 2024, reprenant l’historique complet depuis la prise d’effet du bail, faisant état de diverses échéances impayées et des virements Visale pour compenser ces impayés pour un total de 6 107,25 euros, comprenant notamment la somme de 286,52 euros correspondant exactement aux réparations locatives facturées.

Cette dernière pièce permet notamment d’avoir le décompte exacte des loyers et charges impayées qui ont été prises en charge par la société Action Logement Services aux titres des différents impayés.

En conséquence, il a lieu de constater que la société Action Logement Services rapporte la preuve de la dette locative de monsieur [H] qui sera en conséquence condamné à payer la somme de 5 605,73 euros au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, sur la somme de 1731,58 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Au titre des dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

S’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes (devis par exemple).

Pour justifier des réparations locatives, la société Action Logement Services produit :

— l’état des lieux d’entrée en date du 3 juin 2022,

— l’état des lieux de sortie en date du 11 octobre 2023,

— un devis Menuiserie générale Bernard Cousty du 18 octobre 2023 pour un coût de 441,87 euros pour

' démontage et nettoyage du verrou bas de la porte palière, mentionné en 'bon état’ sur l’état des lieux d’entrée, et 'en mauvais état, bloqué’ sur l’état des lieux de sortie,

' serrure à remplacer de la porte séjour : mentionné sur l’état des lieux d’entrée 'absent – pas de clé', et mentionné 'bon état’ sur l’état des lieux de sortie,

' ensemble poignée à remplacer de la porte wc : mentionné sur l’état des lieux d’entrée 'bon état', et sur l’état des lieux de sortie mentionné 'mauvais état – 1 défixé – côté intérieur',

' vitre de la porte cuisine, mentionné en 'usage normal’ sur l’état des lieux d’entrée, et avec la mention 'état moyen – manquant’ sur l’état des lieux de sortie, sans précision de ce qui est manquant,

' serrure à remplacer porte chambre 2 : mentionné 'bon état’ sur l’état des lieux d’entrée, et 'bloquée par la peinture’ sur l’état des lieux de sortie,

— un devis Baratout [K] Auto-entrepreneur du 18 octobre 2023 pour le nettoyage de la totalité de l’appartement pour un coût de 245 euros, alors que les constats fait entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie ne justifie pas l’ensemble des nettoyages prévus au devis.

Comme devant le premier juge, la société Action Logement Services ne produit aucun décompte permettant d’identifier les réparations locatives reprochées au locataire, alors que toutes celles relevées ci-dessus ne peuvent pas être mises à la charge du locataire.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en paiement au titre des réparations locatives.

III ' Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La société Action Logement Services ayant partiellement prospéré en son recours, monsieur [R] [H] sera condamné à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît inéquitable de dire que chaque partie supportera la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, et la société Action Logement Services sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision rendue par défaut, suscpetible d’opposition rendue par mise à disposition au greffe et après en avoir délibéré conformément à la loi.

DÉCLARE recevable l’appel interjeté par la S.A.S Action Logement Services.

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE monsieur [R] [H] à payer à la S.A.S. Action Logement Services la somme de 5 605,73 euros au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, sur la somme de 1 731,58 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation.

DÉBOUTE la S.A.S. Action Logement Services du surplus de ses demandes.

Y ajoutant,

DIT que chaque partie supportera la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel

.

CONDAMNE monsieur [R] [H] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût le coût du commandement de payer.

En empêchement légitime de Corinne BALIAN, Présidente cet arrêt a été signé par madame Stéphanie GASNIER, conseillère, magistrate qui a siégé à l’audience de plaidoirie et participé au délibéré.

LA GREFFIÈRE, P/LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Stéphanie GASNIER.