ARRET N° 93

N° RG 25/00249 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVRQ

AFFAIRE :

M. [Q] [U] [P]

C/

M. [N] [R]

GV/IM

Demande relative à une servitude de jours et vues sur le fonds voisin

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 18 MARS 2026

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Le DIX HUIT MARS DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [Q] [U] [P],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Olivier GUITTON, de la SELARL GUITTON & DADON avocat au barreau de Lyon et par M^e Elsa MADELENNAT, avocat au barreau de CREUSE.

APPELANT d’une décision rendue le 10 décembre 2024 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

ET :

Monsieur [N] [R]

né le 20 Janvier 1947 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Richard LAURENT, avocat au barreau de CREUSE

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 04 Février 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 18 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

Exposé du litige

Faits et procédure

Propriétaire d’une maison d’habitation avec jardin sise [Adresse 3] à Aubusson (23), monsieur [N] [R] a, par acte de commissaire de justice délivré le 20 février 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Guéret son voisin mitoyen monsieur [Q] [P], propriétaire au [Adresse 4][Adresse 5], d’un appartement avec terrasse couverte par une véranda donnant sur son jardin.

Monsieur [R] expose que cette véranda était originellement fermée par quatre panneaux fixes translucides d’une hauteur d’environ 1,80 métre, surmontés de vantaux basculants en verre transparent. Or, à l’été 2020, monsieur [P] a substitué à ces panneaux fixes des baies coulissantes avec une partie translucide limitée à 1,50 m de hauteur avec vitres transparentes fixes au-dessus, offrant ainsi une vue directe et plongeante sur sa propriété.

Monsieur [R] a donc demandé au tribunal judiciaire de Guéret de condamner sous astreinte monsieur [P] à supprimer la vue de ce dernier sur sa propriété ou sa mise en conformité avec les articles 675 et suivants du code civil.

En défense, monsieur [P] a soutenu avoir acquis par prescription trentenaire une servitude de jours et de vue sur le fonds de monsieur [R].

Par jugement contradictoire du 10 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Guéret a :

— condamné monsieur [P], propriétaire au [Adresse 6] à [Localité 3], à modifier les panneaux érigés en bordure de sa terrasse, de façon qu’ils soient fixes et opaques jusqu’à une hauteur de 1,90 m en partant du sol de la terrasse, et suppriment ainsi la vue sur la propriété de monsieur [R],

— dit que cette modification devra intervenir dans les deux mois de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50 euros par jour pendant trois mois, délai à l’expiration duquel il pourra être à nouveau statué,

— condamné monsieur [P] à payer à monsieur [R] une somme de 1 500 euros en l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— débouté les parties de toutes leurs prétentions plus amples ou contraires,

— condamné monsieur [P] aux dépens.

Par déclaration au greffe de la cour du 10 avril 2025, monsieur [Q] [P] a relevé appel de ce jugement.

La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 21 janvier 2026.

Prétentions des parties

Au dernier état de ses conclusions déposées le 23 décembre 2025, monsieur [Q] [P] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré,

et statuant à nouveau de :

— constater l’existence d’une servitude de vue sur les parcelles cadastrées AK n°[Cadastre 1] (devenue AK n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3]) et sur la parcelle AK n°[Cadastre 4] sises [Adresse 7] à [Localité 4] fonds servant, au bénéfice de la parcelle située [Adresse 5] à [Localité 5] cadastrée section AK n°[Cadastre 5] fond dominant,

— débouter monsieur [R] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner monsieur [R] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral résultant de la procédure abusive,

— condamner monsieur [R] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [P] soutient notamment que son fonds bénéficie d’une servitude de vue par prescription acquisitive, telle que prévue par les dispositions de l’article 2261 du code civil, ce depuis l’édification de l’immeuble où il réside en raison de la préexistence d’une terrasse ouverte au lieu et place de la véranda.

En effet, selon lui, la servitude de vue s’exerce de façon paisible, publique, non équivoque depuis plus de 30 années. La véranda réalisée en 1995 permettait toujours son exercice, en ce qu’elle constituait aucunement des « jours » au sens de l’article 677 du code civil. De plus le bardages et les vantaux mobiles de cette installation étaient d’une hauteur inférieure à 1,90 m par rapport au sol.

Selon monsieur [P], l’interprétation du tribunal judiciaire de Guéret selon laquelle la mise en oeuvre du bardage de la véranda manifesterait « l’intention des auteurs de ne pas observer le fonds voisin » est erronée et ne se fonde sur aucun élément, ni juridique ni matériel.

Il considère que les nouveaux aménagements réalisés par lui en 2020 n’aggravent en rien la servitude de vue acquise par lui, ni n’en modifient les conditions d’exercice, puisque les dimensions de l’ouverture existante restent inchangées.

Estimant que monsier [R] est parfaitement informé de la configuration des lieux puisqu’il est propriétaire depuis 1994, il ne pouvait ignorer que sa propriété est grevée d’une servitude de vue. En cela, monsieur [P] demande à ce qu’il soit tenu responsable de son action judiciaire manifestement irrecevable et infondée, dont le caractère fautif lui a causé un préjudice moral dont il demande réparation.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 7 janvier 2026, monsieur [R] demande à la cour de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Guéret le 10 décembre 2024 et, y ajoutant, de voir condamner en appel monsieur [P] à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait remarquer en premier lieu qu’aucun des titres de propriété en cause ne confère à monsieur [P] une telle servitude.

En second lieu, monsieur [P] ne rapporte pas davantage la preuve d’une prescription trentenaire acquisitive d’une servitude de vue au profit de sa terrasse-véranda, faute de caractère public et continu de son exercice.

En effet, les panneaux translucides qui existaient précédemment étaient fixes avec des vantaux basculants situés en hauteur permettant seulement l 'aération et empêchant toute vue plongeante sur le fonds [R]. Or, les nouvelles baies vitrées, translucides uniquement en partie basse, installées par monsieur [P] sont coulissantes de sorte qu’il existe une aggravation de la servitude de vue du fait des nouveaux aménagements.

Enfin, monsieur [R] fait valoir que monsieur [P] rapporte pas la preuve de son préjudice et d’un lien de causalité qui justifierait l’allocation de dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive.

Motifs de la décision

L’article 676 du code civil dispose que "Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant".

L’article 677 du même code que : « Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs ».

Aucun des titres de propriété de chacune des parties ne prévoit de servitude de vue au bénéfice du fonds de monsieur [P] à la charge de celui de monsieur [R], la seule mention d’une « terrasse (avec véranda) » dans le titre de propriété de monsieur [P], ni même celle d’une « terrasse » dans ses titres de propriété antérieurs étant insuffisantes pour caractériser l’existence d’une servitude de vue.

Monsieur [P], à qui incombe la charge de la preuve de l’existence d’une telle servitude au bénéfice de son fonds, se prévaut de la prescription acquisitive prévue par l’article 690 du code civil selon lequel « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans », la servitude de vue étant effectivement une servitude continue et apparente.

La prescription ne s’acquiert que dans les conditions de l’article 2261 du code civil selon lequel « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Selon les photos produites au dossier prises avant l’aménagement réalisé par monsieur [P] en 2020, la vue à partir de la véranda construite, selon lui, en 1995 était empêchée par un bardage ondulé fixe et translucide d’une hauteur d’environ 150 centimètres, surmonté de battants basculants permettant l’aération et la vue uniquement vers le haut, en aucun cas plongeante sur le fonds de monsieur [R]. En conséquence, même si la hauteur de ses panneaux translucides n’atteignaient pas 190 centimètres, ce bardage faisait obstacle à toute vue plongeante sur le fonds de monsieur [R], manifestant ainsi la volonté des propriétaires, auteurs de mnsieur [P], de respecter les prescriptions des articles 676 et 677 du code civil.

Si monsieur [P] se prévaut de photos aériennes prises en 1969 montrant, selon lui l’existence d’une terrasse ouverte et donc avec vue sur le fonds de monsieur [R], il convient de considérer en premier lieu que ces photos ne sont guère lisibles, ne montrant pas les parois latérales de la terrasse, et qu’en tout état de cause, il ne s’est pas écoulé 30 années entre 1969 et 1995, date de réalisation de la véranda avec des panneaux occultants, interrompant ainsi la prescription.

D’ailleurs, le nouvel aménagement réalisé par monsieur [P] comporte des fenêtres translucides jusqu’à environ 1,50 m à partir du sol. Il reconnaît donc lui-même l’interdiction qui lui est faite par les articles 676 et 677 du code civil.

Ainsi, la prescription trentenaire n’est manifestement pas acquise, la possession n’étant ni continue, ni publique, ni non équivoque.

Monsieur [P] n’était donc pas en droit de réaliser l’aménagement litigieux, les baies vitrées réalisées par lui sans vantaux basculants étant au surplus coulissantes, qui offre une vue directe et plongeante sur le fonds de monsieur [P], en violation des articles du code civil précités.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les panneaux posés en 2020 par monsieur [P] en bordure de sa terrasse ne respectaient pas les prescriptions des articles 676 et 677 du code civil, et qu’il l’a condamné sous astreinte à les modifier, ainsi qu’il l’a énoncé au dispositif de son jugement.

Monsieur [P] doit donc être débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [P] succombant à l’instance, il doit être condamné aux dépens.

Il est équitable en outre de le condamner à payer à monsieur [R] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Guéret le 10 décembre 2024 en toutes ses dispositions.

DéBOUTE monsieur [Q] [P] de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNE monsieur [Q] [P] à payer à monsieur [N] [R] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE monsieur [Q] [P] aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Isabelle MOREAU. Didier DE SEQUEIRA.