R.G : 12/01101

Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 1^er décembre 2011

RG : 09/11655

Y

Y

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 28 Mai 2013

APPELANTS :

M. C F G Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP BALAS & METRAL, avocats au barreau de LYON

M^me A M N Y

née le XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP BALAS & METRAL, avocats au barreau de LYON

INTIMEE :

M^me P Q R X

née le XXX à XXX

XXX

69260 CHARBONNIERES-LES-BAINS

représentée par la SCP Elisabeth LIGIER de MAUROY & Laurent LIGIER, avocats au barreau de LYON, assistée de M^e Mustapha BAICHE, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Décembre 2012

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Avril 2013

Date de mise à disposition : 28 Mai 2013

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— C-J K, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier

A l’audience, C-J K a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par C-J K, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Le 25 septembre 2007, M C Y et M^me A Y ont conclu avec M^me X un compromis de vente sur une parcelle de terrain sur laquelle se trouve un ancien chalet, à Eveux (69), au prix de 260.000 euros. M^me X a versé la somme de 13.000 euros à titre de dépôt de garantie. La vente devait être réitérée au plus tard le 15 mai 2008. Le compromis comportait plusieurs conditions suspensives, notamment l’obtention de deux prêts bancaires par l’acquéreur, et, à la charge du vendeur, la suppression d’une servitude de passage existant au profit des consorts Z, acquéreurs d’une première parcelle vendue par les consorts Y et la création d’une autre servitude de passage sur une parcelle, propriété des vendeurs. La réitération de la vente a été reportée par un premier avenant au 15 juin 2008, puis par un second avenant au 31 août 2008.

Le 21 octobre 2008, M^me X faisait savoir que toutes les conditions suspensives n’étant pas réalisées, elle ne donnait pas suite au compromis de vente et réclamait la restitution du dépôt de garantie.

Les consorts Y ont assigné M^me X en paiement de la somme de 13.000 euros et de dommages intérêts en réparation des dégâts commis par elle sur leur propriété.

Par jugement du 1^er décembre 2011, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— constaté qu’au 31 août 2008, date à laquelle devait être signé l’acte authentique, toutes les conditions suspensives du compromis de vente n’étaient pas réalisées et que la réitération de l’acte ne s’imposait pas à M^me X,

— dit que le dépôt de garantie de 13.000 euros devait être restitué à cette dernière,

— débouté les consorts Y de leurs demandes.

Les consorts Y, appelants, concluent à la réformation du jugement et sollicitent la restitution du dépôt de garantie de 13.000 euros, la condamnation en tant que de besoin de M^me X à leur payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2008, et sa condamnation à leur payer la somme de 32.117,90 euros en réparation de leurs préjudices.

A titre subsidiaire, ils demandent une expertise afin de vérifier les désordres, chiffer le coût de la remise en état de la parcelle et du chalet.

Ils soutiennent que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par l’acquéreur était réalisée puisque le 30 juillet 2008, M^me X avait accepté l’offre de prêt de La Lyonnaise de Banque, qu’ils ont justifié avoir obtenu la suppression de la servitude de passage par une convention sous seing privé du 28 novembre 2007, que cette annulation était selon la convention, réalisée moyennant l’exécution de travaux qui ont été réalisés avant même la signature du deuxième avenant du 24 juillet 2008, ainsi qu’en justifient des factures, qu’ils se sont en outre engagés à céder aux consorts Z une petite parcelle de terrain détachée de la parcelle AB n° 33 et que le notaire a préféré renvoyer les parties à la réitération de l’ensemble des conventions, raison pour laquelle l’acte relatif à la suppression de la servitude n’a été reçu par le notaire que le 09 décembre 2008. Ils soulignent qu’à aucun moment, M^me X n’a invoqué la non réalisation de la condition relative à la servitude mais qu’elle a renonce en réalité pour des raisons financières.

Ils ajoutent que les autres conditions suspensives étaient réalisées, notamment l’obtention d’un permis de construire, que M^me X a renoncé à la condition suspensive tenant à l’obtention de deux prêts et qu’elle a accepté l’offre de prêt de La Lyonnaise de Banque, de sorte qu’ils peuvent prétendre à l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement.

Ils font valoir qu’ils sont fondés à solliciter le remboursement du coût des travaux qu’ils ont pris en charge pour obtenir la renonciation au droit de passage, de frais de clôture, du coût d’un constat de repérage de l’amiante et de frais relatifs à des travaux sur le chalet. Ils soutiennent que M^me X s’est comportée en véritable propriétaire de la parcelle, qu’elle a entrepris la destruction du chalet et détérioré le terrain avoisinant.

Ils ajoutent, en réponse à l’argumentation adverse, que M^me X ne peut leur reprocher d’avoir manqué à leur obligation précontractuelle relative au dossier de diagnostic technique amiante, puisqu’elle a expressément accepté et signé la clause de l’avenant du 24 juillet 2008 indiquant qu’un état établi le 21 juillet 2008 était annexé à l’avenant et qu’il précisait qu’il avait été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante, le résultat d’analyses prévoyant un bon état de conservation des plaques en fibre ciment.

M^me X conclut à la confirmation du jugement en ses dispositions qui lui sont favorables et sollicite la nullité du compromis de vente et des avenants au motif que son consentement à été vicié.

Elle fait valoir que les consorts Y devaient justifier au plus tard le 31 octobre 2007 de la réalisation de la servitude établie au profit des époux Z, alors que celle-ci n’a pu être supprimée que le 09 décembre 2008 lors de la signature de l’acte authentique de la vente Y (Z concernant une parcelle AB n° 33. Elle précise que l’offre de prêt de La Lyonnaise de Banque qu’elle a acceptée le 30 juillet 2008 n’était valable que pour une durée de quatre mois, et que l’acte authentique n’ayant pas été signé dans ce délai, elle s’est trouvée sans financement. Elle considère que la non réitération de la vente ne lui est pas imputable, et que les consorts Y ne démontrent pas leur préjudice, d’autant que l’ensemble des frais dont ils sollicitent le remboursement bénéficieront au futur acquéreur.

Elle soutient qu’à aucun moment, elle n’a entrepris la destruction du chalet et des environs sans le consentement des consorts Y, qu’elle a réalisé, avec leur participation, des travaux d’entretien et de propreté qui ont apporté une plus-value au terrain, que le chalet était destiné à être démoli en cas de vente de la parcelle pour permettre à l’acquéreur de pouvoir construire.

Elle considère que le compromis et les avenants sont nuls pour vice du consentement dès lors qu’en application des articles L.1334-13 du code de la santé publique et L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, les consorts Y étaient tenus de fournir, en annexe du compromis de vente, un dossier de diagnostic technique amiante, qu’ils n’ont pas fourni lors de la signature du compromis et de l’avenant du 17 novembre 2007 d’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou de produits d’amiante, que lors de la signature de l’avenant du 24 juillet 2008, le notaire a indiqué qu’un état avait été établi le 21 juillet 2008 et qu’il ne révélait pas la présence d’amiante, que, contrairement aux mentions figurant dans l’avenant, l’état n’était pas annexé à l’acte, et qu’elle a pu en prendre connaissance, et qu’elle a constaté, bien après la signature du compromis du 24 juillet 2008, qu’il avait été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante. Elle ajoute que si elle avait été informée de la présence d’amiante dans le chalet, elle aurait soit refusé d’acheter, soit négocié le prix à la baisse en raison de l’augmentation du coût de la démolition du chalet.

MOTIFS

Attendu, sur la demande de nullité du compromis de vente et des avenants, que l’avenant régularisé par les parties le 24 juillet 2008 indique qu’un état établi par la société Anaplomb le 21 juillet 2008, accompagné de l’attestation de compétence, est annexé à l’acte; que si, par erreur, l’avenant ajoute que l’état ne révèle pas la présence d’amiante, le consentement de M^me X n’a pu être vicié sur ce point, puisqu’il résulte de la pièce 23 des consorts Y qu’elle a signé la page du dossier de diagnostic technique comportant les conclusions générales mentionnant clairement : 'Diagnostic amiante : il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante’ ; qu’il n’y a pas lieu en conséquence à nullité du compromis de vente et des avenants ;

Attendu que le premier juge a exactement retenu que les conditions suspensives prévues dans l’intérêt de M^me X étaient réalisées ; qu’en effet, elle avait obtenu le 11 février 2008 le permis de construire demandé ; que le30 juillet 2008, elle avait accepté les offres de prêt de La Lyonnaise de Banque ; qu’elle n’est pas fondée à se prévaloir du fait que l’offre de cette banque n’était valable que durant quatre mois, puisqu’elle a renoncé à l’acquisition par lettre du 21 octobre 2008, soit avant l’expiration du délai de quatre mois de validité de l’offre ;

Attendu que le compromis du 25 septembre 2007 prévoyait, au titre des conditions suspensives : 'suppression de la servitude établie le 28 mars 1992 par acte reçu par Maître Joël Menon entre le vendeur et M Z au profit de ce dernier, sans frais pour l’acquéreur.

Le vendeur devra justifier de la réalisation de cette condition à l’acquéreur au plus tard le 31 octobre 2007" ;

Attendu que dès lors que les parties ont successivement signé deux avenants au compromis, le 15 juin 2008 et le 31 août 2008, elles ont nécessairement accepté de reporter la date de justification de la réalisation de la condition prévue initialement le 31 octobre 2007;

Attendu que par acte sous seing privé du 28 novembre 2007, les consorts Y et les consorts Z ont convenu d’annuler purement et simplement la servitude de passage constituée aux termes d’un acte du 24 mars 1992, et ont prévu notamment :

— que cette annulation de servitude était réalisée moyennant la prise en charge par les consorts Y de la facture qui correspondra au devis n° 320 1107 de la société Vert et Bleu du 20 novembre 2007 et de la facture qui correspondra au devis de la société Ouest Général Electrique,

— que cette annulation prendra effet lors de la réitération de la convention pas acte authentique, dès la réalisation des travaux et concomitamment à la cession d’un terrain dans les conditions ci-après visées,

— que les consorts Y s’engageaient à céder aux consorts Z, moyennant le versement d’un euro symbolique, une parcelle de terrain à détacher de la parcelle cadastrée section XXX

Attendu que les consorts Y justifient par des factures qu’ils ont fait effectuer les travaux prévus avant la signature du second avenant du 24 juillet 2008 ; que cependant, compte tenu des termes de la convention sous seing privé du 28 novembre 2007, la suppression de la servitude de passage ne pouvait prendre effet que lors de la réitération de cette convention par acte authentique, qui n’est intervenue que le 09 décembre 2008 ; qu’aucun élément ne permet de considérer que les parties avaient convenu que la suppression de la servitude serait constatée en même temps que la réitération de la vente de la parcelle ; que dès lors, c’est à bon droit que dans la lettre du 21 octobre 2008, M^me X s’est prévalue de l’absence de réalisation de la condition relative à la suppression de la servitude pour ne pas réitérer l’acte authentique de vente ; que le premier juge a considéré à juste titre qu’en l’absence de faute de la part de l’acquéreur, l’indemnité versée devait lui être restituée dès lors que toutes les conditions suspensives n’étaient pas réalisées;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède que la demande des consorts Y en paiement de la somme de 20.339,82 euros au titre des frais résultant du refus de réitérer la vente doit être rejetée ;

Attendu que M^me X établit par différentes photographies que M Y a participé aux travaux qu’elle a entrepris sur la parcelle, objet du compromis ; que les travaux de débroussaillage n’ont pu qu’apporter une plus-value au terrain ; que les consorts Y ne démontrent pas la réalité d’un préjudice découlant d’un comportement fautif de M^me X, alors que le chalet vétuste devait être démoli pour permettre l’implantation d’une construction ;

Attendu que les consorts Y, qui succombent, doivent supporter les dépens ;

Qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné les consorts Y au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Réformant de ce seul chef,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les consorts Y aux dépens.

Le Greffier Le Président