Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 31 octobre 2017, n° 15/08511

TI Lyon 29 septembre 2015

CA Lyon
Confirmation 31 octobre 2017

Arguments

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Rejeté
Loyer exorbitant et congé pour vendre abusif
La cour a jugé que les différences de calcul de surface étaient légitimes et qu'il n'y avait pas de preuve de fraude ou d'intention malveillante de la part des bailleurs.
Rejeté
Loyer indus en raison de la surface réelle
La cour a confirmé que le calcul des surfaces était conforme à la loi et qu'il n'y avait pas de surévaluation frauduleuse.
Rejeté
Surface réelle du bien loué
La cour a jugé que les différences de surface étaient légitimes et que les bailleurs n'avaient pas commis de fraude.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 31 oct. 2017, n° 15/08511
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	15/08511
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Lyon, 29 septembre 2015, N° 11-15-1827
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès CHAUVE, président
Avocat(s) :	Murielle BOYER-LEGOUETCharles-Edouard FORGAR
Cabinet(s) :	SELARL CABINET RATHEAUX

Texte intégral

R.G : 15/08511 Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 29 septembre 2015

RG : 11-15-1827

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 31 OCTOBRE 2017

APPELANTS :

M. C X

[…]

Représenté par M^e Murielle BOYER-LEGOUET, avocat au barreau de LYON (toque 123)

M^me D E épouse X

[…]

Représentée par M^e Murielle BOYER-LEGOUET, avocat au barreau de LYON (toque 123)

INTIMES :

M. Z Y

[…]

Représenté par la SELARL CABINET CHAUPLANNAZ AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON (toque 172)

Assisté de M^e Charles-Edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS

M^me A F épouse Y

[…]

Représentée par la SELARL CABINET CHAUPLANNAZ AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON (toque 172)

Assistée de M^e Charles-Edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Octobre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Septembre 2017

Date de mise à disposition : 31 Octobre 2017

Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par contrat du 1^er octobre 1998, les époux X ont pris à bail un appartement sis 23, rue de l’Effort à LYON 7^e, propriété des époux Y, compté pour être d’une superficie dite « corrigée » de 124,74 m² pour un loyer mensuel de 2.587,97 francs. En septembre 2013, le loyer mensuel de l’appartement et du parking, charges comprises, était de 664,72 €.

Par acte du 09 mars 2013, les époux Y ont donné congé à leurs locataires pour vendre. L’appartement a été proposé à la vente aux locataires pour la somme de 210.000 €. Les époux X ont alors fait une proposition d’achat à 170.000 € qui n’a pas été acceptée.

Monsieur et madame X ont alors quitté les locaux loués et un arrêté des comptes a été réalisé. Le dépôt de garantie leur a été alors restitué avec une retenue de 355,58 € correspondant à 115 € d’ordures ménagères, calculés au prorata, 20,26 € de majoration et 220,62 € de solde de charges sur 2012/2013.

Ils considéraient que les propriétaires sollicitaient un prix exorbitant, puisque l’estimation faite à la même date valorisait l’appartement entre 160.000 et 165.000 € et il aurait été en réalité vendu 137.000 € en décembre 2014.

Estimant que le congé qui leur avait été donné pour vendre avait été émis à seule fin de les évincer d’un appartement qu’ils venaient de rénover à leurs frais, par acte en date du 04 juillet 2014, ils ont assigné les époux Y devant le tribunal d’instance de LYON à l’effet de voir constater la double faute commise à leur détriment, soit un loyer exorbitant au regard de la surface réelle de ce logement qui n’aurait été que de 83,45 m² et un congé pour vendre également exorbitant les contraignant à déménager.

Il était ainsi demandé de condamner in solidum les époux Y à leur payer la somme de 4.600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et la somme de 355,88 € indûment retenue sur le dépôt de garantie.

A l’audience, les époux Y s’opposaient à l’ensemble de ces demandes protestant de la sincérité de leurs calculs et démarches.

Par jugement du 29 septembre 2015, le tribunal d’instance de LYON n’a pas fait droit à ces demandes, condamnant seulement les époux Y à payer la somme de 135,26€ en remboursement du dépôt de garantie.

Les époux X ont interjeté appel de ladite décision dont ils demandent totale réformation.

Ils persistent à soutenir qu’ils ont été doublement trompés à la fois sur la surface réelle de ce logement pendant tout le temps de la location, le logement n’étant que de 84 m² au lieu des 124 m² annoncés et sur la sincérité du congé pour vendre, le prix annoncé ayant été volontairement et artificiellement porté à 210.000 € à seule fin de les empêcher d’acheter et donc de les évincer.

Ils demandent à nouveau devant la cour de condamner in solidum monsieur Z Y et madame A F épouse Y à leur payer :

— à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, une somme de 4.600 €, soit 2.300 € chacun,

— une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

— la somme de 10.791,60 € en remboursement de loyers indus, au regard de la superficie réelle du bien loué, outre intérêts au taux légal à compter du 04 juillet 2014,

— une somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’opposé, les époux Y persistent à soutenir qu’ils ont toujours été de bonne foi et n’avaient aucune intention frauduleuse. Il conviendrait donc pour la cour de confirmer purement et simplement le jugement déféré sauf à y ajouter une somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et une condamnation aux dépens engagés devant la cour.

SUR QUOI LA COUR

Il y a lieu de constater que n’est pas remise en cause par les parties la décision du premier juge portant sur le montant à restituer aux locataires au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande de restitution des loyers en raison de la distorsion pouvant exister entre la surface annoncée de ce logement et sa surface réelle, le tribunal a fait une juste et saine application de la loi qui opère une distinction dans le calcul des surfaces, d’une part lors de la conclusion d’un bail dit « conventionné » à la surface dite « corrigée » résultant de l’application des dispositions des articles R.353-40 et R.442-1 du code de la construction ayant pour effet d’amplifier la surface réelle du bien et d’autre part lors de la mise en vente, le calcul de surface étant alors fondé sur les dispositions de l’article R.112 du code de la construction lequel opère au contraire d’importantes réductions de surface liées notamment à l’épaisseur des murs et cloisons et aux surfaces de plancher placés sous des hauteurs de plafonds inférieures à 1,80 mètres.

Ces différences de calculs et donc de surfaces sont donc parfaitement légitimes et il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point qui dit et juge qu’il n’y a eu aucune fraude en la matière mais une simple application de la loi.

Pour ce qui concerne la sincérité du congé pour vendre, il convient de rappeler en droit que le prix de vente d’un bien est fixé librement par le candidat vendeur, celui-ci n’obéissant qu’à la loi de l’offre et de la demande, nonobstant toute évaluation faite par un professionnel de l’immobilier.

Il ne peut jamais être fait reproche au propriétaire de tenter de vendre son bien au meilleur prix sauf à démontrer la démesure en la matière. La fraude en la matière ne peut résulter que d’une absence réelle de volonté de vendre prenant généralement la forme d’une absence de toute démarche en ce sens ou l’affichage d’un prix insensé.

Présentement si le prix affiché de 210.000 € revendiqué par les vendeurs pouvait apparaître important au regard des estimations faites par les agences immobilières, il ne peut être considéré comme le signe évident d’une absence de volonté réelle de vendre puisqu’il restait dans une fourchette haute de prix correspondant à celui susceptible d’être investi par un acquéreur trouvant en lui le bien idéal.

D’autre part, il est acquis qu’après le départ des époux X, ce logement n’a pas été remis à la location, les époux Y persistant à le laisser à la vente malgré le désintérêt manifeste qu’il a suscité puisqu’il ne devait être vendu qu’à la fin 2014 pour un prix de vente descendu à 137.000 €.

Ainsi, les critères légaux définissant une volonté de fraude de la part des vendeurs n’apparaissent pas réunis en l’espèce à l’encontre des époux Y.

Au reste, il est intéressant de noter qu’informés légalement du prix de vente de ce bien avant la signature de l’acte, les époux X, qui en avaient offert 170.000 € peu de temps auparavant, ne devaient donner aucune suite à cette proposition alors qu’à les en croire, ils auraient effectué une excellente opération financière compensant largement les inconvénients d’un nouveau déménagement et leur faisant oublier les désagréments d’une nouvelle location ainsi que l’étroitesse du logement de substitution compté pour une surface de seulement 78 m².

Ils font ainsi la preuve de l’absence objective d’intérêt qu’ils attachaient à la conservation de ce logement et donc au caractère purement spéculatif d’une telle procédure.

Le jugement déféré doit être confirmé par motifs propres et adoptés.

Il échet en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour une somme de 1.000 € et de condamner les époux X à prendre en charge les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne solidairement les époux C X et D E épouse X à payer aux époux Z, G Y et A, B, H I J épouse Y la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne encore aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT