R.G : 16/01097 Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 14 janvier 2016

RG : 15-000519

Z

X

C/

SCI DES PARIANAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 8^e chambre ARRET DU 16 MAI 2017 APPELANTS :

M^me Y Z épouse X

XXX

XXX

Représentée par M^e Yves PHILIP DE LABORIE, avocat au barreau de LYON (toque 566)

M. A X

XXX

XXX

Représenté par M^e Yves PHILIP DE LABORIE, avocat au barreau de LYON (toque 566)

INTIMEE :

SCI DES PARIANAS

représentée par ses dirigeants légaux 9, XXX

XXX

Représentée par la SELARL DREZET- PELET, avocat au barreau de LYON (toque 485)

******

Date de clôture de l’instruction : 14 Novembre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Mars 2017

Date de mise à disposition : 16 Mai 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— B C, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

assistés pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier

A l’audience, B C a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par B C, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 1993 et à effet du 1^er novembre 1993, la SCI LES PARIANAS a donne à bail à Monsieur et Madame X un appartement sis XXX à XXX pour une durée de trois ans et deux mois.

Par exploit d’huissier de l’étude D E-F-G-DELARUE en date du 02 mai 2014, la SCI LES PARIANAS a délivré à ses locataires un congé pour vente pour le 31 décembre 2014.

Par exploit d’huissier du 02 janvier 2015, il a été constaté que les locataires étaient encore dans les lieux.

La bailleresse a alors saisi le tribunal d’instance de LYON qui, par jugement rendu le 14 janvier 2016, a :

— dit que le congé aux fins de vente signifié pour le 02 mai 2014 à monsieur A X et madame Y X, locataires d’un appartement à usage d’habitation situé XXX à XXX, est régulier,

— dit que depuis le 1^er janvier 2015, monsieur A X et madame Y X sont occupants sans droit ni titre de ce logement,

— dit que la SCI LES PARIANAS est autorisée, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion, tant de leur personne que de leurs biens, ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamné solidairement monsieur A X et madame Y X à payer à la SCI LES PARIANAS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail en ce compris l’indexation annuelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné solidairement monsieur A X et madame Y X à payer à la SCI LES PARIANAS la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, le tout avec exécution provisoire.

Le tribunal n’a pas annulé le congé estimant que les erreurs matérielles ou omissions figurant dans celui-ci n’étaient pas de nature à causer un grief aux locataires qui ne pouvaient se tromper sur les lieux visés par ce congé avec offre de vente. Il n’a pas non plus retenu d’intention frauduleuse, estimant que l’absence de démarche active de vente s’expliquait par la contestation du congé et que le prix de vente n’était pas très largement au-dessus du marché.

Dès le 03 février 2016, la SCI DES PARIANAS a procédé à la signification du jugement et a délivré un commandement de quitter les lieux pour le 04 avril 2016.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 15 février 2016, madame Z Y épouse X et monsieur X A ont formé appel général de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les époux X sollicitent la réformation totale du jugement. Ils demandent à la cour de prononcer la nullité du congé aux fins de vente notifié le 02 mai 2014, de débouter en conséquence la SCI DES PARIANAS de ses entières demandes, de la condamner à leur verser la somme de 20 000 € en réparation de leurs préjudices, celle de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de Maître PHILIP DE LABORIE, avocat, sur son affirmation de droit.

Les époux X concluent à la nullité du congé délivré par la SCI DES PARIANAS au motif que l’adresse visée dans le congé, à savoir le XXX à LYON, à la place du numéro 38, est erronée, alors que l’indication précise des lieux loués s’apparente à une formalité substantielle, que le congé et l’offre de vente ne visent pas la cave et le garage qui ne s’apparentent pas à des locaux à usage d’habitation sur lesquels portent l’offre de vente et que la SCI LES PARIANAS justifie d’une intention frauduleuse dans la mesure où elle ne démontre pas avoir engagé des démarches pour trouver un acquéreur et de l’impossibilité d’effectuer des visites du bien à d’éventuels acheteurs et où le prix de vente apparaît manifestement excessif, notamment en comparaison aux annonces du secteur, ce qui leur a été préjudiciable compte tenu de leur volonté d’acquérir cet appartement.

Ils sollicitent donc la condamnation de la SCI DES PARIANAS à leur verser la somme de 20.000 € de dommages et intérêts qui trouve sa cause dans l’obligation pour eux de déménager qui n’existait pas à la date du jugement de première instance, et qui constitue, dès lors, un fait nouveau.

En réponse et aux termes de ses dernières écritures, la SCI DES PARIANAS demande à la cour d’écarter comme tardives les dernières conclusions des appelants et la pièce nouvelle communiquée en même temps.

Sur le fond, elle conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts, à l’irrecevabilité des demandes de dommages et intérêts présentées en cause d’appel par les époux X comme nouvelles, au débouté des demandes des appelants, à leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié à l’impossibilité de vendre le bien pendant les 18 mois durant lesquels les époux X se sont maintenus abusivement dans le bien, celle de 5.000 € au titre de dommages et intérêts pour appel abusif, celle de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel, et à la condamnation solidaire des appelants aux entiers dépens de l’instance d’appel distraits au profit de la SELARL DREZET-PELET, sur son affirmation de droit.

Elle fait valoir que la mauvaise numérotation de la rue où est situé le bien offert à la vente dans une seule phrase du congé constitue une simple erreur de plume qui n’a pu induire les locataires en erreur sur le bien visé par le congé.

Elle rappelle qu’en application de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire n’est pas tenu de décrire précisément les locaux offerts à la vente, et qu’au demeurant, le congé mentionne clairement que l’offre de vente porte sur l’ensemble des divers locaux loués, ce qui inclut nécessairement la cave et le garage qui sont donnés à bail au même titre que le logement.

Elle affirme que l’absence de démarche pour trouver acquéreur, concomitamment à la délivrance du congé, n’établit pas une intention frauduleuse, dont la preuve incombe aux époux X qui sont défaillants dans cette démonstration. Elle estime que l’absence de vente du bien résulte du seul fait du comportement abusif de monsieur et madame X susceptible de faire fuir les potentiels acquéreurs.

Enfin, elle estime qu’il n’est pas démontré que le prix de vente est excessif, et que monsieur et madame X n’ont à aucun moment manifesté une intention d’acquérir le logement, y compris à un prix inférieur au prix proposé.

Concernant la demande reconventionnelle des époux X, elle conclut à son irrecevabilité au motif qu’elle constitue une demande nouvelle en cause d’appel et sur le fond à son rejet, aucun dommage n’étant établi et les époux X ayant délibérément choisi de quitter le logement le 30 juin 2016.

Elle insiste sur le comportement agressif des défendeurs à l’égard de l’huissier venu leur signifier le congé, ce qui a empêché la mise en vente du bien, et lui a causé un préjudice du fait du retard pris dans cette vente à hauteur de 5.000 € dont elle demande réparation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La demande présentée par l’intimée tendant à voir écarter comme tardives les conclusions n°2 des appelants et la pièce nouvelle communiquée sera rejetée dans la mesure où la pièce nouvelle communiquée à savoir les statuts de l’appelante n’est pas invoquée au soutien de l’argumentaire et où les éléments et moyens nouveaux contenus dans ses conclusions sont sans incidence sur l’appréciation de la validité du congé.

Celle-ci est contestée par les appelants pour les mêmes motifs que ceux soulevés devant le premier juge : adresse erronée, lieux non décrits dans leur consistance exacte, caractère frauduleux du congé.

Le congé aux fins de vente délivré le 02 mai aux époux X à la demande de la SCI LES PARIANAS vise le bail en date du 19 octobre 1993 et les divers locaux à usage d’habitation occupés au titre de ce bail et précise que la bailleresse entend exercer son droit de reprise sur ces locaux aux fins de vente. Il a été délivré à l’adresse sise au XXX à XXX qui est mentionné en début d’acte mais est donné pour les locaux situés XXX à XXX

Le bail conclu le 19 octobre 1993 porte sur un appartement de type F4 situé XXX à XXX avec un garage fermé en sous-sol n°9 et une cave n°22.

C’est à juste titre que le premier juge a considéré que l’interversion d’un 8 et d’un 9 constituait une simple irrégularité matérielle ne causant aucun grief aux locataires alors même que l’acte comportait par deux fois une référence au numéro 38 et qu’il visait les lieux donnés à bail.

De même, le fait que le congé avec offre de vente ne mentionne pas expressément la cave et le garage loués avec l’appartement ne saurait invalider ce congé dans la mesure où les époux X qui occupent les lieux depuis 1993, ne pouvaient se tromper sur la consistance des biens vendus, dans la mesure où l’offre vise expressément les «'divers locaux à usage d’habitation'» situés XXX à XXX et énonce que «'le présent congé comporte offre de vente des locaux objets de la location'», ces locaux étant décrits de façon précise dans le bail auquel il est référé signé entre les parties.

Au surplus, comme l’a justement relevé le premier juge, la cave comme le garage accessoires à un local d’habitation sont assimilés à des locaux à usage d’habitation.

S’agissant du caractère frauduleux du congé, il convient de rappeler que c’est à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve.

L’absence de mise en vente immédiate des locaux n’est pas en soi suffisante pour établir ce caractère frauduleux et s’explique aisément par les contestations élevées par les preneurs sur la validité du congé et que l’on retrouve notamment dans un courrier du 16 juillet 2014 comme par le fait que les preneurs n’entendaient pas quitter les lieux.

Enfin, le prix de vente de 210.000 € visé dans le congé n’apparaît pas très largement au-dessus du marché, le bien ayant été estimé trois ans auparavant à 181.000 €, et ce prix n’étant supérieur que d’environ 20% aux annonces versées aux débats portant sur des biens de même surface et dans le même secteur géographique.

Dès lors, par des motifs que la cour adopte, le premier juge a justement validé le congé délivré 02 mai 2014, constaté que le bail a pris fin le 31 décembre 2014 et que depuis cette date, les époux X sont occupants sans droit ni titre et sont donc redevables d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer mensuel et des charges, en ce compris l’indexation annuelle jusqu’à la libération effective des lieux.

Les lieux ayant été libérés, la demande en expulsion est désormais sans objet.

Les époux X ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts fondée sur le préjudice qu’ils auraient subi du fait de la délivrance d’un congé nul et de leur obligation de déménager puisque le congé est validé.

La SCI PARIANAS réclame également des dommages et intérêts au motif que le départ tardif des lieux des locataires lié à l’impossibilité de vendre le bien pendant les 18 mois durant lesquels les époux X se sont maintenus abusivement dans le bien.

Pas plus qu’en première instance, elle ne produit d’élément de nature à justifier le préjudice qu’elle se contente d’invoquer alors qu’elle a continué à percevoir une indemnité d’occupation. Ce chef de demande sera rejeté.

L’appel formé par les époux X bien que non fondé, n’apparaît pas motivé par une intention de nuire pouvant caractériser un abus de procédure. Il n’y a donc pas lieu d’allouer à l’intimée des dommages-intérêts à ce titre.

Les dépens resteront à la charge des appelants qui seront également tenus de payer une somme de 2.000 € à l’intimée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande tendant à voir écartées les conclusions n°2 des appelants et la pièce nouvelle communiquée avec,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de LYON le 14 janvier 2016,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,

Condamne les époux X aux dépens d’appel qui seront recouvrés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande,

Les condamne à payer à la SCI PARIANAS la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT