N° RG 21/02706 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NQVF

Décision du Tribunal Judiciaire Lyon

Au fond du 03 février 2021

( chambre 9 cab 09 G)

RG : 18/11496

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 28 Septembre 2023

APPELANT :

M. [H] [P]

né le 04 Juillet 1980 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Anne-charlotte GOURSAUD-TREBOZ, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1074

Et ayant pour avocat plaidant M^e Paul SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, toque : 371

INTIMEE :

SAS GROUPE SGM anciennement dénommée L’AVENUE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par la SELARL THIERRY BRAILLARD ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 124

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 25 Janvier 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Mai 2023

Date de mise à disposition : 21 septembre 2023 prorogée au 26 octobre 2023 puis avancée au 28 Septembre 2023, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Suivant promesse unilatérale de vente du 9 mai 2018 et dûment enregistrée, M. [H] [P] a conféré à la société l’Avenue Développement Immobilier, pour une durée expirant le 1er août 2018, la faculté d’acquérir une partie du sous-sol, le rez-de-chaussée et le premier étage d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] comprenant 14 garages, 13 caves, un grand local, un local VLC et 14 logements au prix de 2.000.000 euros sous diverses conditions suspensives et notamment :

— l’établissement d’un état descriptif de division en vue de créer une copropriété verticale au plus tard le 30 juillet 2018

— l’absence de préemption par un des locataires en place.

Suivant une seconde promesse unilatérale de vente consentie le même jour et dûment enregistrée, M. [H] [P] a conféré à la même société l’Avenue Développement Immobilier, pour une durée expirant le 9 décembre 2019 à 16 heures, la faculté d’acquérir le deuxième étage de l’ensemble immobilier comprenant sept logements et sept garages situés au sous-sol, au prix de 1'200'000 euros, sous diverses conditions suspensives et notamment :

— la modification du PLU autorisant dans le secteur où se situe le bien immobilier objet des présentes la construction d’immeuble en R+2,

les conditions suspensives devant être réalisées au plus tard dans les 18 mois de la signature de la promesse de vente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 octobre 2018, M. [P] a mis en demeure la société l’Avenue Développement Immobilier de lui verser la somme de 100'000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation convenue dans le cadre de la première promesse, ainsi qu’une somme de 120'000 euros en réparation de la perte locative en faisant valoir que la société l’Avenue Développement Immobilier avait exigé le départ des locataires.

Il a saisi le tribunal judiciaire de Lyon qui, par jugement du 3 février 2021, a :

— condamné la société l’Avenue Développement Immobilier à lui payer une somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté M. [P] de sa demande en paiement au titre des indemnités d’immobilisation,

— débouté la société l’Avenue Développement Immobilier de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la société l’Avenue Développement Immobilier à verser à M. [P] une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société l’Avenue Développement Immobilier aux dépens,

— assorti le jugement de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 15 avril 2021, M. [P] a relevé appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 2 novembre 2021, M. [P] demande à la cour :

Au visa des articles 1103 et 1240 du code civil, de réformer le jugement en ce qu’il a refusé de faire droit aux demandes de paiement de l’indemnité d’immobilisation et en ce qu’il n’a que partiellement fait droit au paiement du préjudice subi ;

Statuant de nouveau, de :

— condamner la société l’Avenue Développement Immobilier au paiement d’une somme de 160'000 euros au titre des indemnités d’immobilisation outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2018,

— condamner la société l’Avenue Développement Immobilier au paiement d’une somme provisionnelle de 120'000 euros au titre du préjudice outre les intérêts au taux légal depuis le 02 octobre 2018,

— condamner la société l’Avenue Développement Immobilier au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

— 'ordonner l’exécution provisoire de décision à intervenir'..

Par conclusions récapitulatives et d’appel incident déposées au greffe le 30 août 2021, la société l’Avenue Développement Immobilier demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [P] de ses demandes en paiement au titre des indemnités d’immobilisation et de ses plus amples demandes de dommages et intérêts,

— infirmer le jugement sur le surplus et, statuant à nouveau, de :

Constater que l’absence de levée d’option dans les délais prévus par les promesses unilatérales en date du 9 mai 2018 n’est pas imputable à la société l’Avenue Développement Immobilier

Constater l’absence de manquement commis par la société l’Avenue Développement Immobilier dans l’exécution desdites promesses,

En conséquence,

A titre principal, débouter M. [P] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire, dire et juger que la société l’Avenue Développement Immobilier doit uniquement la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation découlant de la promesse unilatérale de vente consentie sur le terrain et le bâtiment, excepté le second étage,

A titre reconventionnel,

Condamner M. [P] à verser à la société l’Avenue Développement Immobilier la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner M. [P] à payer à la société l’Avenue Développement Immobilier la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le même aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2022.

Par conclusions récapitulatives d’intimée et d’appel incident déposées au greffe le 9 mai 2003, la société l’Avenue Développement Immobilier a repris ses précédentes écritures en indiquant être aujourd’hui dénommée Groupe SGM.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

La société l’Avenue Développement Immobilier produit un extrait Kbis justifiant de son changement de dénomination sociale par décision des associés du 12 janvier 2023 ; étant devenue la société Groupe SGM, elle sera donc désignée ainsi.

— Sur l’indemnité d’immobilisation due au titre de la première promesse

M. [P] reproche aux premiers juges d’avoir rejeté sa demande de paiement d’indemnité d’immobilisation en considérant que la condition suspensive relative au départ des locataires en place n’avait pas été réalisée tout en précisant que l’absence de régularisation de la vente ne lui était pas imputable et résultait d’un choix de la société intimée qui ne disposait plus, semble-t-il, des fonds nécessaires à l’opération.

Il fait valoir qu’en l’absence de levée d’option, l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant, et que l’ensemble des conditions suspensives avait été réalisé au 1er août 2018 et en tout cas au 15 novembre 2018, date à laquelle l’acquéreur s’était engagé à signer l’acte définitif.

Il ajoute que la société l’Avenue Développement Immobilier devenue Groupe GSM a manifesté son intention d’acquérir, de sorte que les irrégularités susceptibles d’affecter les congés sont 'infondées', d’autant qu’elles ont été couvertes par le départ des locataires, seul M. [X] étant resté dans les lieux qu’il s’était engagé à quitter le 30 septembre 2018.

Il soutient que la caducité de la première promesse entraîne celle de la seconde, et que l’indemnité d’immobilisation de 60'000 euros est également due.

Il affirme que la société intimée a renoncé à l’acquisition faute de concours bancaire alors que ce point n’avait fait l’objet d’aucune condition suspensive.

M. [P] répond que la société intimée a été informée le 4 juillet 2018 de l’ensemble des départs des locataires et du fait que le dernier locataire présent, M. [X], s’était engagé à quitter les lieux le 30 septembre 2018. Il soutient qu’en sollicitant un rendez-vous ultérieur pour signer l’acte authentique, la société bénéficiaire a renoncé à cette condition suspensive.

La société Groupe SGM répond que tous les logements n’étaient pas vacants au 1er août 2018, date de réitération de la vente, que cela ne lui était pas imputable, que tous les documents nécessaires à la réitération n’ont pas été communiqués par le vendeur, qu’ils comportaient des irrégularités non corrigées et qu’il incombe à M. [P] de rapporter la preuve de la communication de l’intégralité de ces éléments.

Elle soutient que l’absence de levée d’option dans le délai imparti ne lui est pas imputable et qu’aucune indemnité d’immobilisation peut lui être réclamée et fait observer que M. [P] ne rapporte pas la preuve que les conditions suspensives propres à la seconde promesse unilatérale et plus particulièrement la condition relative à la modification du PLU ont été accomplies.

La promesse relative à l’ensemble de l’immeuble, second étage excepté, prévoit que l’indemnité d’immobilisation de 100'000 euros :

— sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé,

— sera versée au promettant et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

La condition suspensive litigieuse est ainsi rédigée : sous le titre, 'absence de préemption par des locataires en place', il est indiqué que les parties conviennent dès à présent qu’en cas de préemption par un des locataires en place, la présente promesse sera caduque.

S’agissant de la purge de ce droit, l’acte prévoit qu’une notification du congé pour vente des lots serait adressée aux locataires sous forme d’un courrier recommandé avec accusé de réception et que le promettant s’engage à adresser au bénéficiaire le modèle de courrier avec la ventilation du prix (p. 8 de l’acte).

La société Groupe SGM indique que M. [P] a notifié un droit de préemption en application de la loi de 1975 à l’exception d’ un locataire, M. [R], qui a reçu un congé pour vente visant la loi de 1989 mais comportant des irrégularités. Elle ajoute que son notaire a vainement réclamé la production des congés.

Sur ce :

Il ressort des productions de l’intimée que son notaire a été destinataire des courriers de notification du droit de préemption des locataires le 17 mai 2018, qu’il a répondu le lendemain qu’après en être convenu avec le notaire du vendeur, il convenait notamment de notifier des congés pour vente, de vérifier l’ensemble des baux et leur date d’expiration, et de préparer un projet de congé en visant les biens loués conformément au bail. Le 4 juin 2018, le même notaire demandait à nouveau que les projets de congés lui soient adressés, moins de deux mois avant l’expiration de la promesse. La signature de l’acte a alors été reportée au 17 septembre 2018.

S’il n’est pas contesté que tous les locataires, sauf un, avaient quitté les lieux au 1er août 2018, date d’expiration de la promesse, M. [P], à qui cette preuve incombe, ne justifie pas qu’un congé pour vente avait été délivré en temps utile au locataire qui était encore dans les lieux à la date d’expiration de la promesse, M. [X], et que celui-ci ne pouvait plus exercer son droit de préemption à cette date. Il résulte au contraire des écritures des parties qu’aucun congé régulier ne lui avait été adressé en temps utile.

M. [P] se prévaut de la renonciation de la bénéficiaire de la promesse à la condition suspensive, et en veut pour preuve sa demande de report de la date de signature au 17 septembre 2018. Cependant, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’une manifestation de volonté non équivoque qui n’est pas justifiée en l’espèce, la seule demande de la société intimée tendant à la fixation d’une nouvelle date en vue de la régularisation de l’acte authentique ne suffisant pas à prouver qu’elle avait renoncé à se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive.

Dès lors, la condition suspensive était défaillie au 1er août 2018, ainsi que l’ont retenu à juste titre les premiers juges.

— sur l’indemnité d’immobilisation due au titre de la seconde promesse

La seconde promesse de vente comporte la condition suspensive particulière suivante:

'modification du PLU autorisant dans le secteur où se situe le bien immobilier la construction d’immeuble en R+2, le suivi des démarches pour la modification du PLU sera effectuée par le bénéficiaire ; ladite condition suspensive devra être réalisé au plus tard dans les 18 mois de la signature des présentes'.

La société Groupe SGM fait valoir que M. [P] ne rapporte pas la preuve que cette condition a été accomplie. M. [P] répond que les deux promesses de vente signées le même jour sont indivisibles.

Par des motifs pertinents qui répondent aux conclusions d’appel et que la cour adopte, les premiers juges ont indiqué que M. [P] ne pouvait se prévaloir d’une quelconque indivisibilité entre les deux promesses soumises à des conditions distinctes et qu’il n’était ni établi ni même allégué que la condition suspensive relative à la modification du PLU ait été réalisée.

Le jugement mérite donc confirmation en ce qu’il a débouté M. [P] de ses demandes en paiement des indemnités d’immobilisation.

— sur la perte locative

M. [P] soutient qu’il a fait délivrer des congés pour vendre, que la société l’Avenue Développement Immobilier devenue Groupe GSM a fait reporter à plusieurs reprises la date de signature, et qu’elle s’est déclarée redevable d’une indemnité de 120'000 euros destinée à réparer le préjudice du fait du départ des locataires, qu’elle avait exigé.

La société Groupe SGM fait valoir que la libération des lieux était une condition sine qua non de la réitération de la vente et qu’elle ne s’est pas engagée à verser la somme de 120'000 euros en réparation du préjudice allégué par M. [P] comme l’indique ce dernier, mais une somme de 100'000 euros à titre d’avance sur le prix final, cette somme venant s’ajouter à celle de 20'000 euros qui avait été oralement consentie. Elle soutient qu’aucune faute de sa part dans l’exécution de sa promesse n’est démontrée par M. [P], affirme qu’il est impossible de déterminer avec précision cette perte locative et conclut au rejet de la demande sur ce point.

Sur ce,

En réclamant des délais supplémentaires pour conclure l’acte authentique de vente alors que la condition suspensive était défaillie et qu’elle a finalement renoncé à l’acquisition, la société intimée a commis une faute qui a occasionné un préjudice à M. [P] qui aurait pu, dès le début du mois d’août 2018, remettre en location les appartements et percevoir les loyers correspondants.

Il ressort des éléments du dossier et notamment du courriel adressé à M. [P] le 2 octobre 2018 par M. [I] [N], président de la société intimée (pièce n° 9 de la société), que cette dernière s’était elle-même engagée à lui verser la somme de 20.000 euros en compensation de la vacance locative, sans que M. [P] ne rapporte de preuve suffisante qu’elle se soit engagée à verser une somme supérieure et ne justifie d’un préjudice supérieur.

La cour estime ainsi que c’est à hauteur de ce montant que doit se chiffrer le préjudice subi par M. [P] à ce titre et le jugement, qui a alloué une indemnité moindre, sera réformé de ce chef.

— Sur la demande de dommages et intérêts formés par la société Groupe SGM :

La société Groupe SGM réclame la condamnation de M. [P] à lui verser 10'000 euros à titre de dommages et intérêts ; elle fait valoir qu’elle a effectué les investissements financiers et humains pour la concrétisation de ce projet immobilier et que la non-réitération de la vente est due aux manquements de M. [P] dans l’exécution de sa promesse.

M. [P] répond que la société intimée lui a fait part de son intention de ne pas acquérir en raison d’une absence de concours financier alors qu’aucune condition suspensive n’avait été prévue à ce titre.

Il résulte en effet du courriel adressé par M. [D] à M. [P] le 2 octobre 2018 que la société intimée avait besoin d’un nouveau délai jusqu’au 30 novembre 2018 'afin de faire l’opération en fonds propres avec un partenaire'; surtout, la société Groupe SGM ne produit aucun élément pour justifier du préjudice qu’elle allègue.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera encore confirmé sur ce point.

M. [P] dont les demandes principales sont rejetées est la partie perdante. Il supportera en conséquence les dépens de première instance et d’appel et sera condamné à payer à la société Groupe SGM une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée et le jugement qui lui a alloué 1.000 euros à ce titre en première instance sera infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— condamné la société Groupe SGM à payer à M. [P] la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société l’Avenue Développement Immobilier devenue Groupe SGM aux dépens et au paiement à M. [P] d’une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirmant de ces chefs et, statuant à nouveau :

Condamne la société Groupe SGM à payer à M. [P] la somme de 20'000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [P] aux dépens d’appel, et au paiement à la société Groupe SGM d’une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

LE GREFFIER LE PRESIDENT