AFFAIRE : N° RG 19/03069 – ARRÊT N° JB.

N° Portalis DBVC-V-B7D-GNY7

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande

Instance de COUTANCES du 12 Septembre 2019

RG n° 16/00076

COUR D’APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 JANVIER 2022

APPELANTE :

La SARL JONVILLE

N° SIRET : 793 945 155

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Charles SOUBLIN, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

La COMMUNE DE GRANVILLE

[…]

[…]

prise en la personne de son maire en exercice,

représentée par M^e France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e SENO, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. E, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 16 novembre 2021 GREFFIER : M^me C

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 25 Janvier 2022 et signé par M. E, président, et M^me C, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Le 17 janvier 2005, la commune de Granville a conclu un contrat avec la société Pronier Promotion aux droits de laquelle vient la société Jonville afin de faire construire un parking, un hôtel et un centre commercial, assorti de plusieurs conditions suspensives devant initialement être levées au plus tard le 31 décembre 2006.

Aux termes d’avenants, le délai de réalisation des conditions suspensives a été reporté jusqu’au 30 juin 2014.

Considérant que l’une des conditions relatives à l’accord du propriétaire d’une parcelle cadastrée section BN n° 46 n’était pas réalisée, la commune de Granville a fait établir un procès-verbal de carence et constaté par délibération du 10 juillet 2014 que la convention du 17 janvier 2005 était nulle et non avenue.

Par acte du 15 janvier 2016, la commune de Granville a fait assigner la société Jonville devant le tribunal de grande instance de Coutances afin de voir prononcer la nullité de la convention du 17 janvier 2005 et ordonner la rétrocession de la parcelle […].

Selon jugement du 12 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Coutances a :

- rejeté la fin de non-recevoir relative au défaut de qualité à agir de la société Jonville concernant sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts

- constaté que la convention signée entre les parties le 17 janvier 2005 est devenue caduque au 1er juillet 2014 à défaut de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives à leur terme

- ordonné à la société Jonville la rétrocession à la commune de Granville de la parcelle cadastrée

section […] située sur le territoire de celle-ci

- condamné la société Jonville à payer à la commune de Granville la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

- condamné la société Jonville aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Anne-Marie Berlemont

- débouté les parties de leurs autres demandes.

Par déclaration du 29 octobre 2019, la société Jonville a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 janvier 2020, elle demande à la cour de :

- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Coutances en date du 12 septembre 2019 en ce qu’il a :

* constaté que la convention du 17 janvier 2005 est devenue caduque au 1er juillet 2014 à défaut de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives à leur terme

* lui a ordonné la rétrocession de la parcelle cadastrée section […]

* l’a condamnée à payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile * l’a condamnée aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Anne-Marie Berlemont

* l’a déboutée de ses autres demandes

statuant à nouveau :

- dire et juger que la condition suspensive tirée de l’obtention d’un permis de construire est potestative

- constater en conséquence la nullité de la convention en litige

subsidiairement

- dire et juger que la commune de Granville ne saurait se prévaloir de la caducité de la convention du 17 janvier 2005

- constater en conséquence la perfection de la vente

- ordonner en conséquence la vente forcée

très subsidiairement

- condamner à défaut de vente forcée, la commune de Granville à lui verser une somme à parfaire de 7 120 500,71 euros au titre de son préjudice tiré de la non réalisation de l’opération

en toute hypothèse

- débouter la commune de Granville de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires

- condamner la commune de Granville à verser à la société Jonville une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- condamner la commune de Granville aux entiers dépens de l’appel.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 juillet 2020, la commune de Granville demande à la Cour de :

- confirmer le jugement du 12 septembre 2019

- rejeter le surplus des conclusions de la société appelante

- condamner la société appelante à lui régler la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance distraits au profit de M^e Levavasseur sur ses offres de droit.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 20 octobre 2021.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Le 17 janvier 2005, la commune de Granville et la société J.L. Pronier Promotion aux droits de laquelle vient la société Jonville (désignée dans la convention sous le terme 'l’opérateur') ont passé une convention portant sur la réalisation d’un projet de réalisation d’un programme immobilier (parc public de stationnement, surface commerciale et logements dont logements sociaux et éventuellement un hôtel de standing) sur les parcelles BN n° 2, 44, 45, 276 et 277 appartenant à la commune ainsi que sur deux autres parcelles […] et BN n° 46.

La convention stipule plusieurs 'conditions suspensives' dont : 'l’obtention de l’accord des propriétaires des parcelles cadastrées n° 1 et 46 de la section BN, à savoir les consorts X et la Caisse d’Epargne, pour céder leur ensemble immobilier à l’opérateur [société J.L. Pronier Promotion] sous la forme d’un acte synallagmatique sous seing privé en cours de validité. Étant précisé que ces accords devront être obtenus avant la délivrance des permis de construire et de démolir.'

Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées au plus tard au 31 décembre 2006 (sous réserve d’une éventuelle prorogation).

Il est enfin stipulé qu’à défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives à cette date, la convention sera nulle et non avenue, sans indemnité de part et d’autre. En outre, dans cette hypothèse, l’opérateur s’engage à revendre au cours du premier trimestre 2007 à la ville la propriété acquise des consorts X au prix de son acquisition augmenté des frais de transaction supportés par l’opérateur et dûment justifiés par lui; la ville s’engageant à la racheter à ce prix.

Aux termes d’avenants des 10 octobre 2006, 16 novembre 2009 et 27 décembre 2012, les parties ont convenu de reporter la date à laquelle les conditions suspensives devaient être levées et ce jusqu’au 30 juin 2014.

Considérant que la condition suspensive relative à l’obtention de l’accord de la Caisse d’Epargne pour céder sa parcelle BN ° 46 ne s’est pas réalisée à la date du 30 juin 2014, la commune de Granville demande la confirmation du jugement déféré qui a constaté la caducité de la convention du 17 janvier 2005 et ordonné la rétrocession de la parcelle […].

La société Jonville s’oppose à ces demandes sollicitant à titre principal la nullité de la convention et à titre subsidiaire la réalisation forcée de la vente. À titre très subsidiaire, elle demande l’indemnisation d’un préjudice évalué à 7 120 500, 71 euros.

A titre liminaire, le contrat litigieux et les avenants ayant été passés avant le 1er octobre 2016, ils demeurent soumis aux dispositions antérieures à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016.

I / Sur la nullité de la convention :

L’article 1174 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’y oblige.

L’article 1170 du même code dans sa version applicable au litige ajoute que la condition potestative est celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou de l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher.

La commune de Granville soutient que les conditions relatives à la délivrance du permis de construire et à la fourniture d’une origine de propriété sont potestatives de telle sorte que la convention litigieuse doit être déclarée nulle.

La convention du 17 janvier 2005 stipule en effet qu’elle est notamment soumise aux conditions suspensives suivantes :

- 'obtention par l’opérateur du permis de démolir et du permis de construire de l’ensemble immobilier' cette condition étant 'réputée remplie par la réception par l’opérateur des notifications d’octroi du permis de démolir visées par l’article R 430-16 du code de l’urbanisme et du permis de construire visées par l’article R 421-30 du code de l’urbanisme'

- 'justification d’une origine de propriété régulière par la ville'.

En premier lieu, il est exact que le permis de construire est un acte administratif délivré par le maire de la commune et dans le cas présent par le maire de la commune de Granville qui est partie à la convention litigieuse.

Toutefois, la décision d’accorder ou de refuser un permis de construire fait suite à une demande déposée par l’administré et dans la présente affaire par l’opérateur. Ensuite, cette décision est rendue en considération de critères légaux objectivement vérifiables, en particulier ceux afférents à l’application des règles d’urbanisme et au respect des documents d’urbanisme (plan local d’urbanisme). L’application de ces critères est susceptible d’être vérifiée et soumise au contrôle du juge administratif (ce qui d’ailleurs été le cas dans la présente affaire).

La condition d’obtention du permis de construire n’est donc pas purement potestative.
En second lieu, la justification de l’origine de propriété régulière des parcelles appartenant à la commune de Granville qui devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2006 (puis après prorogation au 30 juin 2014) repose sur la production de documents tels que les actes de vente notariés et relevés de publicité foncière dont l’existence et le contenu ne dépendent pas de sa volonté.

La condition de justification de l’origine de propriété régulière par la ville n’est donc pas purement potestative.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la commune de Granville de sa demande de nullité de la convention fondée sur l’existence de conditions suspensives potestatives.

II / Sur la caducité de la convention du 17 janvier 2005 :

La commune de Granville expose que la condition relative à l’obtention de l’accord de la Caisse d’Epargne pour céder sa parcelle BN ° 46 ne s’est pas réalisée à la date du 30 juin 2014 de telle sorte que la convention est caduque et qu’il convient donc d’ordonner la rétrocession de la parcelle […] comme prévu dans une telle hypothèse.

Pour s’y opposer, la société Jonville prétend que :

- la commune de Granville a renoncé implicitement à cette condition suspensive

- la commune de Granville a fait défaillir en toute mauvaise foi la condition de telle sorte qu’elle doit être réputée accomplie en vertu de l’article 1178 du code civil

- la commune de Granville ne peut se prévaloir de la défaillance de la condition car elle est de mauvaise foi et l’invoque de manière déloyale.

- sur la renonciation tacite à la condition suspensive :

Celui qui a un intérêt exclusif à une condition peut y renoncer soit expressément, soit implicitement, c’est à dire en manifestant sa volonté non équivoque d’y renoncer.

Il appartient à la société Jonville de rapporter la preuve de cette volonté.

Le 23 septembre 2004, c’est à dire avant la signature de la convention litigieuse, la société Jonville et la Caisse d’Epargne ont signé un compromis de vente relatif à la parcelle BN n° 46 notamment sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et d’un permis de construire de l’ensemble immobilier projeté et ce au plus tard à la date du 30 juin 2005. À défaut de permis de construire à cette date, il est précisé que la vente sera considérée comme nulle et non avenue.

Faute d’obtention du permis de construire au 30 juin 2005, le compromis est devenu caduc.

Le permis de construire n’a été délivré que le 9 février 2006 avant d’être frappé d’un recours devant le tribunal administratif.

La société Jonville expose que la convention du 17 janvier 2005 stipule que la condition de la Caisse d’Epargne devait être obtenue avant la délivrance des permis de construire et de démolir.

Elle affirme qu’après le 9 février 2006 date à laquelle le permis de construire a été délivré, la condition ne pouvait plus être remplie.

La société Jonville soutient que le fait pour la commune de Granville d’avoir continué à poursuivre les relations contractuelles alors que le compromis passé avec la Caisse d’Epargne était caduc signifie qu’elle a renoncé à l’accord de la Caisse d’Epargne pour vendre son immeuble.

Il est établi que nonobstant la caducité du compromis passé avec la Caisse d’Epargne, la commune de Granville a poursuivi les relations contractuelles en signant les trois avenants précités, et pour le denier le 27 décembre 2012.

Toutefois, il convient de distinguer l’objet de la condition suspensive c’est à dire l’obtention de l’accord de la Caisse d’Epargne pour vendre son immeuble, et le moment où cette condition devait être réalisée, c’est à dire avant la délivrance du permis de construire.

Il est exact qu’au moment où le permis a été délivré, il n’était pas justifié de l’obtention de l’accord de la Caisse d’Epargne (puisque le compromis de vente était caduc) de telle sorte qu’il était désormais impossible que cet accord soit obtenu avant la délivrance du permis.

En revanche, il était encore possible d’obtenir l’accord de la Caisse d’Epargne pour qu’elle vende son immeuble à la société Jonville.

La société Jonville expose qu’un conseiller municipal a questionné le maire de la commune de Granville sur le fait de savoir si la Caisse d’Epargne faisait encore partie du projet lors d’une séance du 14 décembre 2002, le maire n’ayant pas répondu à cette question.

Elle ajoute encore que dans un mémoire du 10 janvier 2014 dans le cadre d’une instance devant le juge administratif, en réponse aux arguments de son adversaire qui soutenait que la condition suspensive afférente à l’accord de la Caisse d’Epargne ne s’étant pas réalisée, la convention était nécessairement caduque, la commune de Granville a répondu que de telles 'allégations (..) étaient infondées'.

La société Jonville prétend qu’il s’agit d’une 'preuve' que la commune de Granville avait renoncé à la condition suspensive. Toutefois, cette phrase peut aussi être interprétée comme voulant dire qu’il n’était pas renoncé à l’accord de la Caisse d’Epargne et que le projet n’était donc pas caduc.

Les avenants exposent qu’ils font suite aux difficultés rencontrées pour obtenir un permis de construire définitif en raison des recours devant le tribunal administratif.

Le fait qu’aucun des avenants ne traite de l’accord de la Caisse d’Epargne n’implique pas nécessairement que la commune de Granville ait renoncé à obtenir cet accord.

En effet, la circonstance que cet accord a été d’abord obtenu pouvait laisser penser qu’il ne serait pas difficile de l’obtenir à nouveau. Les courriers de janvier et octobre 2009 montrent d’ailleurs que la société Jonville a continué de penser que l’accord de la Caisse d’Epargne pouvait être obtenu (Courrier du 5 octobre 2009 : 'Je fais suite à notre dernière entrevue relative au dossier cité, suite à laquelle vous m’avez confirmé l’accord de la Caisse d’Epargne de Basse-Normandie aux fins de poursuivre le projet de réinstallation de votre agence de Granville au sein de notre futur projet immobilier.')

Il est soutenu que le projet pouvait aboutir le cas échéant sans la parcelle de la Caisse d’Epargne.

Toutefois, cette affirmation n’est pas démontrée par les plans notamment.

Au contraire, dans un courrier du 8 janvier 2015 faisant suite à la décision de la commune de Granville de se prévaloir de la caducité de la convention, M. Y (maire de Granville jusqu’en 2008) indique : 'pour moi l’engagement de la Caisse d’Epargne, même s’il avait des échéances en terme de faisabilité, devait être tenu sans aucune difficulté, tant le besoin de cet établissement bancaire était prégnant'.

Compte tenu de ces observations, il n’est pas établi que la commune de Granville a manifesté sans équivoque sa volonté de renoncer à se prévaloir de la condition suspensive relative à l’accord de la Caisse d’Epargne pour vendre la parcelle BN n° 46.

Le moyen tiré de la renonciation de la commune de Granville à se prévaloir de cette condition suspensive sera donc écarté.

- sur la condition réputée accomplie :

L’article 1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il appartient à la société Jonville de rapporter la preuve que l’accord de la Caisse d’Epargne n’a pas pu être obtenu en raison de la volonté de la commune.

Tout d’abord, la société Jonville soutient que M^me A B représentante de la Caisse d’Epargne a suspendu sa décision de réactualiser le compromis de vente à la manifestation de volonté de la nouvelle municipalité issue des élections de mars 2014.

Il est encore soutenu que la société Jonville avait obtenu l’accord de la Caisse d’Epargne pour organiser une réunion tripartite afin de faire avancer le dossier, mais que la commune de Granville a immédiatement fait constater la défaillance de la condition après les élections.

Toutefois, elle ne renvoie à aucune pièce qui établirait que la décision de la Caisse d’Epargne était dictée par la position de la commune sur la poursuite du projet.

Les coupures de presse invoquées (pièces n° 13 et 14) permettent uniquement de démontrer que la caducité de la convention a rendu disponible une surface de 5000 m² ce qui a permis à la commune de repenser autrement l’aménagement du centre ville.

La circonstance que le nouveau maire issu des élections de 2014 (M^me Z) a exposé son opposition au projet lors d’une séance du conseil municipal du 14 décembre 2012, ne permet pas de démontrer que la commune de Granville a fait pression sur la Caisse d’Epargne ou l’a incitée à refuser de donner son accord pour céder sa parcelle.

Il en est de même des éléments avancés par la société Jonville relatifs aux changements de zonage du plan local d’urbanisme décidé en 2016 et 2017 par la commune de Granville, c’est à dire après caducité du projet en l’absence d’accord de la Caisse d’Epargne pour vendre son bien. En effet, ces changements de plan local d’urbanisme et du projet d’aménagement du Centre ville de Granville peuvent être interprétés comme la conséquence de la caducité du projet.

Enfin, les explications fournies par la Caisse d’Epargne et médiatisées par la presse locale ne permettent pas plus de démontrer que son choix de ne pas donner son accord à la vente de sa parcelle a été dicté ou décidé en considération des options du nouveau conseil municipal de la commune de Granville.

Compte tenu de ces observations, il n’est pas démontré que la commune de Granville a fait défaillir de mauvaise foi la condition suspensive par son comportement

La condition suspensive relative à l’accord de la Caisse d’Epargne ne sera donc pas réputée accomplie.

- sur l’impossibilité pour la commune de Granville de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive :

Conformément à l’article 1134 du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il est soutenu que la commune de Granville invoque la défaillance de la condition 'en toute mauvaise foi' et de 'manière déloyale'.

Toutefois, il résulte des observations susvisées que le projet initial ne pouvait plus aboutir en raison du refus de la Caisse d’Epargne de vendre sa parcelle, sans qu’il soit établi que ce refus est la conséquence du comportement de la ville de Granville.

La preuve que la commune de Granville se prévaut de la défaillance de la condition suspensive de mauvaise foi ou de manière déloyale n’est pas rapportée.

En conclusion, la commune de Granville est en droit de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive au 1er juillet 2014, l’ensemble des moyens avancé par la société Jonville étant rejeté.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté la caducité de la convention du 17 janvier 2005 à la date du 1er juillet 2014 puisque la condition suspensive relative à l’accord de la Caisse d’Epargne n’était pas réalisée à cette date.

Il sera aussi confirmé en ce qu’il a ordonné la rétrocession de la parcelle […] située à Granville à la commune de Granville puisque la convention stipule qu’en cas de caducité, l’opérateur s’engage à revendre à la ville la propriété acquise des consorts X.

III / Sur la demande de dommages et intérêts :
La société Jonville affirme que 'les différents manquements de Granville à son obligation d’exécuter de bonne foi la convention du 17 janvier 2005 exposés ci-dessus et rappelés infra engagent sa responsabilité contractuelle et justifie sa condamnation à verser à la société appelante des dommages et intérêts.'

En premier lieu, la société Jonville se réfère aux fautes commises par la commune de Granville en qualité d’autorité compétente dans la délivrance des permis de construire initiaux et modificatifs qui ont fait l’objet de recours devant le juge administratif ce qui a retardé le projet immobilier.

Toutefois, la société Jonville fonde ses demandes sur les dispositions des articles 1134, 1142 et 1147 du code civil relatifs à la responsabilité contractuelle.

Or, les manquements allégués contre la commune de Granville dans la délivrance des permis de construire ne constituent pas la violation d’obligation fondée sur la convention du 17 janvier 2005.

La responsabilité contractuelle de la commune de Granville ne peut donc être engagée à ce titre.

En second lieu, comme rappelé précédemment, il n’est pas démontré que la commune de Granville a pris 'une décision politique d’enterrer le projet' et a profité 'de la circonstance que la Caisse d’Epargne était suspendue à la réaffirmation du soutien de Granville au projet'.

Il est en effet seulement démontré que la Caisse d’Epargne a refusé de donner son accord à la vente de sa parcelle avant le 30 juin 2014 et que la commune de Granville a en conséquence constaté la caducité de la convention à la date du 1er juillet 2014.

Les courriers des deux précédents maires de la commune de Granville ne permettent pas plus d’établir que la commune de Granville a manqué à ses obligations ou fait preuve de mauvaise foi ou de déloyauté, ni qu’elle était en mesure de poursuivre le projet alors que la Caisse d’Epargne ne souhaitait plus vendre sa parcelle.

Compte tenu de ces observations, la preuve que la commune de Granville a engagé sa responsabilité contractuelle n’est pas rapportée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de 7120500,71 euros formée par la société Jonville.

IV / Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement étant confirmé sur le principal, il sera aussi confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens.

Succombant, la société Jonville sera condamnée aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.

Elle sera aussi condamnée à payer à la commune de Granville la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Jonville sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Condamne la société Jonville aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande ;

Condamne la société Jonville à payer à la commune de Granville la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires comme précisé aux motifs.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. C G. E