N° RG 23/09069 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PKUV

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Référé du 06 novembre 2023

RG : 23/01158

S.A.S.U. C.P.I INVESTISSEMENT

C/

[U]

[X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Décembre 2024

APPELANTE :

SAS CPI INVESTISSEMENT, Société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 7] (France)

société placée en redressement judiciaire suivant jugement du Tribunal de commerce de Lyon du 5 décembre 2023, rôle n°2023F3809, Procédure 2023RJ1442, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Nawel FERHAT de la SELARL KAÉNA AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1559

INTIMÉS :

M. [L] [U]

né le 07 Novembre 1941 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Mme [K] [X]

née le 30 Octobre 1943 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentés par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivier MARTIN, avocat au barreay de LYON

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

La SELARL AJ UP, représentée par Maître [F] [R]-[U], [Adresse 2] en

qualité d’administrateur judiciaire de la SAS CPI INVESTISSEMENT par Jugement du Tribunal de

Commerce de [Localité 6] le 5 décembre 2023, rôle n° 2023F3809, Procédure 2023RJ1442.

La SELARL [D] [H], représentée par Maître [D] [H], [Adresse 4] en qualité de mandataire judiciaire de la SAS CPI INVESTISSEMENT par Jugement du Tribunal de

Commerce de [Localité 6] le 5 décembre 2023, rôle n° 2023F3809, Procédure 2023RJ1442.

Représentées par M^e Nawel FERHAT de la SELARL KAÉNA AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1559

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 04 Décembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 22 mars 2022, une promesse de vente a été régularisée entre M. et Mme [U], promettants, et la SASU C.P.I. Investissement, bénéficiaire, portant sur un bien immobilier, situé à [Localité 5], au prix : 960.000 euros.

Cet acte stipulait les conditions suivantes :

Délai : régularisation de l’acte définitif au plus tard le 5 octobre 2022 et durée de la promesse expirant le 15 octobre 2022,

Indemnité d’immobilisation : 96.000 euros avec dispense de versement immédiat d’acompte,

Conditions suspensives : résiliation du bail commercial actuellement en vigueur au profit de la société Autofane, au jour de la réitération de la vente.

Par acte notarié du 5 octobre 2022, un avenant a été conclu entre les parties, en vertu duquel :

le délai de régularisation de l’acte définitif a été fixé au 30 janvier 2023, la durée de la promesse expirant le 10 février 2023,

au titre de l’indemnité d’immobilisation : il a été prévu qu’une somme de 30.000 euros soit versée, à titre de nantissement, par la société C.P.I. Investissement sur le compte du notaire des vendeurs, étant rappelé que le solde de cette indemnité, à savoir la somme de 66.000 euros, resterait due pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait, alors que les conditions suspensives auraient été intégralement levées.

Par acte notarié du 25 janvier 2023, un avenant a été conclu entre les parties, en vertu duquel, le délai de régularisation de l’acte définitif a été fixé au 28 février 2023, la durée de la promesse expirant le 6 mars 2023.

Par LRAR du 8 mars 2023, le notaire de M. et Mme [U] a informé le notaire de la société C.P.I. Investissement de ce que cette dernière était déchue de plein droit du bénéfice de la promesse de vente et sollicité le paiement de l’indemnité d’immobilisation convenue entre les parties d’un montant de 96.000 euros.

Par LRAR du 24 mars 2023, le conseil de M. et Mme [U] a mis en demeure la société C.P.I. Investissement de verser la somme de 66.000 euros, au titre du solde restant de l’indemnité d’immobilisation.

Selon courrier du 7 avril 2023, le conseil de la société C.P.I. Investissement a fait état des difficultés de trésorerie de sa cliente de la manière suivante :

« Je vous informe qu’actuellement la société C.P.I. Investissement, eu égard au contexte de l’immobilier, n’est pas en mesure de pouvoir payer les sommes sollicitées.

De sorte que si vos mandants entendent faire valoir leurs droits au paiement de la somme de 66.000 euros, je ne peux que malheureusement vous indiquer que ces derniers devront patienter le temps que la société C.P.I. Investissement retrouve une trésorerie afin de pouvoir éventuellement s’acquitter de ladite somme ».

Par exploit du 12 juin 2023, M. et Mme [U] ont fait assigner la société CPI Investissement devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon en paiement d’une provision de 96.000 outre la somme de 4.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par ordonnance du 6 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

Condamné la société C.P.I. Investissement à payer à M. et Mme [U] la somme provisionnelle de 96.000 euros, en deniers ou quittance compte tenu de la consignation de 30.000 euros entre les mains de Maître [G] [C], Notaire ;

Dit n’y avoir lieu à consignation de cette somme sur un compte CARPA ;

Condamné la société C.P.I. Investissement à payer à M. et Mme [U] la somme de 800,00 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la société C.P.I. Investissement Casa aux dépens de l’instance ;

Le juge des référés retient que la société C.P.I. Investissement, en invoquant ses problèmes de trésorerie a reconnu sans réserve la créance de M. et Mme [U].

La société C.P.I. Investissement a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lyon du 5 décembre 2023.

Par déclaration enregistrée le 5 décembre 2023, la société C.P.I. Investissement a interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 9 janvier 2024, la société C.P.I. Investissement ainsi que les SELARL AJ UP et [D] [H], intervenants volontaires demandent à la cour de :

Déclarer recevable l’intervention volontaire des organes de la procédure collective à savoir la SELARL AJ UP, représentée par Maître [F] [R]-[U], en qualité d’administrateur judiciaire de la SAS C.P.I. Investissement et la SELARL [D] [H], représentée par Maître [D] [H] , en qualité de mandataire judiciaire de la SAS C.P.I. Investissement ;

Infirmer l’ordonnance du Juge des référés du tribunal Judiciaire de Lyon du 6 novembre 2023 en ce qu’elle a :

° Condamné la société C.P.I. Investissement à payer à M. et Mme [U] la somme provisionnelle de 96 000 euros, en deniers ou quittance compte tenu de la consignation de 30 000 euros versée entre les mains de Maître [G] [C], notaire,

° Dit n’y avoir lieu à la consignation de cette somme sur un compte CARPA,

° Condamné la société C.P.I. Investissement à payer à M. et Mme [U] la somme de 800 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

° Condamnons la société C.P.I. Investissement aux dépens de l’instance ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

Juger que les demandes M. et Mme [U] se heurtent à des contestations sérieuses ;

En conséquence,

Débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société C.P.I. Investissement ;

Renvoyer les parties à mieux se pourvoir par devant les juges du fond ;

Subsidiairement,

Cantonner la somme due au titre de la prétendue indemnité d’immobilisation au montant de 66.000 euros eu égard à la consignation de la somme de 30.000 euros intervenue lors de la prorogation des accords entre les parties ;

Ordonner la consignation de cette somme sur le compte CARPA de la SELARL Spirit Avocats 3 ;

En tout état de cause :

Condamner M. et Mme [U] à verser à la société C.P.I. Investissement la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance ;

Elles font valoir que la société C.P.I. Investissement n’a jamais reconnu être débitrice de M. et Mme [U], ayant seulement indiqué qu’elle n’avait pas de trésorerie pour payer «éventuellement» la somme, terme utilisé dans le courrier du 7 avril 2023 qui ne constitue pas une reconnaissance de dette au sens de l’article 1376 du Code civil mais pourrait seulement valoir de commencement de preuve par écrit, étant précisé que la promesse de vente constitue la seule volonté des parties qui s’impose au juge.

Elles soutiennent qu’il existe des contestations sérieuses au caractère certain, liquide et exigible de l’indemnité d’immobilisation définie comme le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire afin de lui permettre de mûrir sa décision d’acquérir ou non, et qui n’est ainsi acquise au promettant que si le bénéficiaire abandonne lui-même le projet d’acheter ou n’use pas de la faculté d’acquérir et non si l’échec de la vente est dû au promettant lui-même lequel doit justifier de la réalisation des conditions suspensives.

Elles estiment en premier lieu que la qualification de la promesse de vente comme étant unilatérale est sérieusement contestable dès lors qu’aucune condition suspensive de financement n’était prévue, en sorte que M. et Mme [U] étaient beaucoup moins engagés que la société C.P.I. Investissement qui ne disposait pas du véritable droit de lever ou non l’option, en raison du montant trop élevé de l’indemnité d’immobilisation, c’est à dire près de 100.000 euros, qui le rendait ainsi débiteur d’une véritable obligation d’acquérir, susceptible de conduire à la requalification du contrat en promesse synallagmatique de vente et d’achat et de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, questions qui relèvent de la compétence du juge du fond et rendent la créance des intimés sérieusement contestable.

Elles contestent par ailleurs la validité de la condition suspensive dont il résulte que le promettant n’était pas sûr de pouvoir vendre son bien, alors que le bénéficiaire s’engageait à hauteur de 96.000 euros, ce qui est contradictoire.

A titre subsidiaire, elles invoquent l’absence de preuve de réalisation de la condition suspensive, la signature par le gérant de la société Autofane (lequel s’appelle [T] [U] comme les intimés) de l’acte sous seing privé de résiliation de bail versé aux débats étant contestable en ce qu’elle ne correspond nullement à celle qu’il a apposée sur les statuts de la société et l’effectivité de la résiliation étant également douteuse au regard de la date du 1er octobre 2022 qui laisse à penser que l’entreprise n’aurait pas nécessairement quitté les lieux au moment de la réitération de la vente et ce, alors que son dirigeant semble être de la famille des promettants, en sorte que la caducité de la promesse de vente doit être retenue.

Plus subsidiairement, elles font état d’une contradiction dans les termes de la promesse entre la stipulation de l’obligation du preneur au bail commercial à laisser libres les lieux au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique et le fait que le bien devait être vendu libre de toute occupation le même jour, incohérence de nature à rendre la promesse de vente critiquable outre la contradiction entre la date butoir de régularisation et la durée de la promesse.

Elles soutiennent enfin qu’en raison de la possibilité pour la société C.P.I. Investissement de saisir le juge du fond afin de faire valoir ses droits, alors que M. et Mme [U] ne démontrent pas leur solvabilité à pouvoir rembourser la créance en cas de décision contraire rendue par les juges du fond, la demande de consignation est pertinente.

Par conclusions régularisées au RPVA le 30 janvier 2024, M. et Mme [U] demandent à la cour :

Confirmer l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal Judicaire de LYON le 6 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Fixer la créance de M. et Mme [U] au passif de la société C.P.I. Investissement au montant de 96.000 euros ;

Condamner la société C.P.I. Investissement à payer à M. et Mme [U] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la même aux entiers dépens, dont ceux distraits au profit de la SCP Aguiraud – Nouvellet sur son affirmation de droit ;

Ils invoquent l’absence de contestation de sa dette par la société C.P.I. Investissement, étant rappelé à titre liminaire que la promesse de vente conclue entre les parties le 22 mars 2022 a été prorogée deux fois, à la demande et dans le seul intérêt de celle-ci et ce, alors que la seule condition suspensive avait été levée le 1er octobre 2022, raison pour laquelle elle a accepté de séquestrer une partie de l’indemnité d’immobilisation auprès du notaire des promettants. Ils soutiennent qu’à cette date, elle a été informée de la levée des conditions suspensives de sorte qu’il ne lui restait plus qu’à lever l’option d’achat, ce qu’elle n’a pas fait et se trouve ainsi redevable de la somme de 96.000 euros, ce qui ne souffre d’aucune contestation.

Ils soutiennent que le courrier du 7 avril 2023, en réponse à la demande de paiement de leur notaire est sans aucune équivoque, la société C.P.I. Investissement faisant uniquement état de difficultés temporaires et invitant M. et Mme [U] à patienter le temps qu’elle retrouve une trésorerie satisfaisante pour payer sa dette, aucune dénaturation par le juge de première instance ne pouvant être relevée, alors que l’adverbe «éventuellement» faite référence aux difficultés de trésorerie et qu’il ne juge pas que cette lettre est une reconnaissance de dette au sens de l’article 1376 du Code civil. Ils ajoutent qu’à supposer que cette lettre constitue un commencement de preuve par écrit, elle est alors corroborée par de nombreux actes positifs tel que le versement d’une partie de la somme due.

Ils invoquent la parfaite régularité de la promesse de vente, rappelant notamment que l’indemnité d’immobilisation qui constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse pendant la durée de l’option n’est pas une clause pénale, à défaut de fonction comminatoire et indemnitaire, le bénéficiaire n’ayant pas souscrit l’obligation d’acquérir et exerçant un droit s’il décide de ne pas acquérir.

Ils écartent toute contestation sérieuse au regard :

de la qualification de la promesse de vente qui est unilatérale en ce sens qu’ils se sont engagés à vendre leur bien immobilier à l’appelante bénéficiant de la faculté d’opter ou non pour la vente, la condition suspensive n’induisant pas de caractère synallagmatique,

de la qualification de l’indemnité d’immobilisation, prix de l’exclusivité consentie par M. et Mme [U] à la société C.P.I. Investissement pendant la durée de l’option dont le montant n’est pas exorbitant étant rappelé le prix conséquent de la cession et la durée de l’immobilisation de une année en l’espèce, en sorte qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale,

de la validité de la condition suspensive de résiliation du bail commercial avant réitération de la vente, M. et Mme [U] ayant d’ailleurs obtenu l’accord de la société Autofane pour résilier le bail par acte sous seing privé du 1er octobre 2022 et la société C.P.I. Investissement ayant signé deux avenants les 5 octobre 2022 et 25 janvier 2023 démontrant expressément sa volonté de proroger les effets de la promesse unilatérale de vente postérieurement à la levée de la condition suspensive,

de la réalisation de la condition suspensive, l’appelante, qui en a la charge, échouant à apporter le moindre commencement de preuve d’une éventuelle invalidité de cet acte signé entre preneur et bailleur et qui n’a jamais été contesté,

de l’absence de contradiction des termes de la promesse entre les effets de la résiliation et le fait pour les vendeurs de laisser le bien libre de toute occupation.

Le 3 janvier 2024, M. et Mme [U] ont déclaré leur créance au passif de la C.P.I. Investissement auprès des organes de la procédure collective, à hauteur de 97.031,44 euros, comprenant les dépens et l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article L.622-21 du Code de commerce pose le principe d’ordre public de l’interruption ou l’interdiction de toute action en justice exercée par un créancier contre un débiteur faisant l’objet d’une procédure collective ayant pour objet le paiement d’une somme d’argent, dont la créance est antérieure à la procédure collective.

Au sens de l’article L.622-22 du Code de commerce, l’instance en cours, interrompue jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, est celle qui tend à obtenir de la juridiction saisie du principal, une décision définitive sur le montant et l’existence de cette créance. Dès lors, l’instance en référé, qui tend à obtenir une condamnation provisionnelle, n’est pas interrompue par la survenance de la procédure collective et la créance faisant l’objet d’une telle instance doit être soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire.

En l’espèce, par jugement du 5 décembre 2023, versé aux débats, le tribunal de commerce de Lyon a prononcé l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société C.P.I. Investissement, procédure collective ainsi ouverte au cours de l’instance d’appel.

Si en application des règles précitées, l’instance en référé n’est pas interrompue par la survenance de la procédure collective, cette instance n’ôte pas au juge commissaire le pouvoir de prononcer l’admission ou le rejet de la créance.

Dès lors, l’ordonnance ayant accueilli la demande en paiement d’une provision doit être infirmée, cette demande ne pouvant pas aboutir en vertu de la règle de l’interdiction des poursuites édictée par le texte susvisé.

Sur les mesures accessoires :

M. et Mme [U] succombant, la cour infirme sur les dépens qui seront laissés à leur charge et sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile qu’il n’y a pas lieu d’appliquer, en première instance comme à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après une audience publique, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu le jugement du tribunal de commerce de Lyon en date du 5 décembre 2023 prononçant l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire au profit de la SASU C.P.I. Investissement,

Infirme l’ordonnance attaquée ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Condamne M. et Mme [U] aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT