N° RG 23/08056 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PII4

Décision du Juge des contentieux de la protection de ROANNE en référé du 19 septembre 2023

RG : 1223000042

[R]

C/

Société ALLIADE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 06 Novembre 2024

APPELANTS :

1/ M. [C] [R]

né le 19 Janvier 1975 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/11801 du 07/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

2/ Mme [U] [N], épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 5].

Intervenante volontaire

Représentés par M^e Catherine PIBAROT, avocat au barreau de ROANNE

INTIMÉE :

La société ALLIADE HABITAT, SA d’HLM inscrite au RCS de LYON sous le n° 960.506.152, dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

Représentée par M^e Marie-josèphe LAURENT de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 768

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 24 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Septembre 2024

Date de mise à disposition : 06 Novembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 octobre 2015, l’E.H.S. Le Toit Familial, aux droits duquel vient désormais la S.A. d’HLM Alliade Habitat (précédemment dénommée Cité Nouvelle) a consenti à M. [C] [R] et Mme [U] [N], épouse [R] le bail d’un logement d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 504,47 €, outre provisions sur charges.

Par acte du 25 avril 2023, M. [R] a fait assigner la société Alliade Habitat devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne afin de voir ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile, une mesure d’expertise des lieux loués au regard des normes de décence prévues au décret du 30 janvier 2022, outre la mise sous séquestre des loyers à intervenir.

Par ordonnance du 19 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne a :

Au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

Vu l’urgence,

Rejeté l’ensemble des demandes formées par M [R] ;

Condamné M. [R] aux dépens de l’instance à recouvrer comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Le juge des référés retient l’absence de motif légitime à la mesure d’expertise, le bailleur ayant engagé les travaux requis suite à une premier dégât des eaux survenus le 28 mai 2018 puis, à chaque réclamation de M. [R], systématiquement orienté ce dernier sur les démarches à accomplir auprès de son assureur lequel a mandaté un cabinet d’expertise, suite à ce sinistre ainsi qu’à un second dégât des eaux déclaré le 1er septembre 2019 et mandaté les entreprises aux fins de réaliser les travaux préconisés, néanmoins empêchées d’intervenir dans les délais, en raison de la carence du locataire pourtant avisé de leur venue. Le premier juge observe qu’aucune des pièces versées aux débats ne fait état d’un problème de décence des lieux, étant précisé qu’il n’est produit par le demandeur ni les rapports d’expertise amiable Elex, ni le rapport des services de la Mairie de [Localité 5] suite à la visite de l’appartement le 5 avril 2019. Il précise encore que l’asthme dont souffre l’enfant [Z] [R] n’est pas mis en lien avec le logement où réside l’enfant par les certificats médicaux.

Par déclaration enregistrée le 23 octobre 2023, M. [R] et Mme [R] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 12 septembre 2024, ils demandent à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le décret n° 2002-120 du 20 janvier 2002,

Dire bien appelé, mal jugé, réformant,

Annuler l’ordonnance,

Ordonner une mesure d’expertise et commettre pour y procéder tel expert que la cour voudra bien désigner avec mission de :

visiter les locaux d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5],

décrire les locaux d’habitation si ceux-ci ne satisfont pas aux normes de décence,

en cas d’indécence des lieux, décrire les travaux à entreprendre de nature à satisfaire à ces normes et en chiffrer le coût poste par poste,

donner tous les éléments permettant d’évaluer le préjudice subi par les époux [R] (présence d’humidité, d’insectes, absence d’isolation') ;

Ordonner la mise sous séquestre de loyers auprès de la Caisse des dépôts et Consignations jusqu’à ce que les locaux soient en état d’être habités ;

Débouter la société Alliade Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société Alliade Habitat aux entiers dépens ainsi qu’au coût du procès-verbal de la SCP Poinson Salichon, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et au profit de Maître Catherine PIBAROT sur son affirmation de droit.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [R] font valoir qu’ils ont dénoncé de nombreux désordres qu’il s’agisse de l’humidité permanente apparue depuis 2018 ou de l’apparition de blattes et punaises de lit, sans que les travaux de nature à y remédier ne soient effectués ou à tout le moins terminés, notamment suite au premier dégât des eaux de mai 2018, malgré les devis que le bailleur a fait réaliser ou l’expertise réalisée par leur assureur. Ils évoquent la visite effectuée par les services compétents de la Mairie de [Localité 5].

Ils prétendent que la gravité des non-conformités de l’appartement a des conséquences sur le plan de la santé de la famille, en particulier sur l’enfant [Z] qui souffre d’asthme et pour lequel le pneumologue déclare qu’il ne doit pas être en contact ni avec l’humidité et les moisissures, ni avec les insectes allergisant de type blattes, d’où l’urgence à voir cesser les troubles qui demeurent depuis 2018. Ils attendent de l’expertise un chiffrage des travaux et de leur préjudice de jouissance et sollicitent le placement sous séquestre des loyers jusqu’à ce que les lieux soient habitables. Ils versent notamment aux débats un procès-verbal dressé par Maître [F] le 12 mars 2024 qui a constaté l’existence de punaises de lit ainsi que des problèmes d’humidité (décollement du papier dans plusieurs pièces, joints du bac à douche moisi, placard insalubre, champignon dans la descente des eaux usées). Il font en outre valoir qu’il appartient au bailleur qui invoque la faute du locataire s’agissant des punaises de lit, de la prouver. Ils prétendent enfin que l’humidité du logement pose un problème de consommation énergétique et qu’il n’y a jamais eu de diagnostic énergétique.

Par conclusions régularisées au RPVA le 19 septembre 2024, la société Alliade Habitat demande à la cour :

Vu les articles 145 et suivants du Code de procédure civile,

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

Confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions ;

Débouter en conséquence Monsieur [R] et Madame [N] de l’ensemble de leurs demandes, prétentions, fins et moyens ;

A titre subsidiaire,

Prendre avec des protestations et réserves d’usage de la société Alliade Habitat ;

Compléter la mission d’expertise demandée par M. [R] et Madame [N] de la mission suivante :

« Fournir les éléments permettant d’éclairer la juridiction éventuellement saisie sur l’imputabilité des désordres susceptibles d’être établis, et leur ampleur, en considération du comportement des époux [R] et/ou des personnes dont ils répondent » ;

En tout état de cause,

Débouter M. et Mme [R] de leur demande tendant à la mise sous séquestre des loyers dus à la société Alliade Habitat ;

Condamner in solidum M. et Mme [R] au versement d’une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. et Mme [R] aux dépens.

La société Alliade Habitat expose qu’après avoir traité le problème d’humidité en 2019, elle n’a plus été sollicitée par M. et Mme [R] jusqu’en janvier 2023, où les locataires ont alors fait état de la présence de punaises de lit, la conduisant à faire intervenir trois sociétés pour l’éradication des nuisibles, dont les interventions ont été empêchées par M. et Mme [R] malgré le recours à plusieurs interlocuteurs, notamment de la ville.

Elle ajoute qu’en mai 2023, ils se sont plaints des punaises de lit à nouveau et de l’état de la salle de bains mais on de nouveau fait échec à l’intervention des entreprises mandatées. Elle explique néanmoins qu’en cours de procédure, elle a reçu un courrier officiel de leur conseil invoquant à nouveau les mêmes problèmes de présence de punaises de lit qui ont pu donner lieu à l’intervention, en juin 2024 de la société SLDC qui a procédé à leur éradication et d’humidité pour laquelle la société Desbenoit a pu intervenir le 18 juin 2024 et constaté l’absence d’humidité dans la salle de bains et la présence d’humidité uniquement dans un placard technique de descentes d’eau, conduisant la société Alliade à conclure des contrats de marché de réfection de la colonne d’eau en cours.

Elle constate que pour autant, ils ont maintenu leurs demandes dans leurs dernières conclusions du 12 septembre 2024.

Elle fait valoir qu’il n’y a pas de motif légitime à la mesure d’expertise, alors qu’elle a toujours été diligente, prenant systématiquement en compte les réclamations de M. et Mme [R], lesquels ne se sont pas rendus disponibles pour que les interventions commandées puissent avoir lieu.

Elle fait état de nouvelles interventions de prestataires spécialisés dans le traitement des punaises de lit en 2023 et indique avoir mandaté une entreprise pour investiguer sur la persistance alléguée d’un problème d’humidité, interventions qu’ils ont refusées prétextant de la procédure en cours, alors qu’ils invoquent l’urgence de la situation et notamment l’état de santé d’un de leur enfant.

Elle soutient à ce titre que les certificats médicaux versés aux débats afférents à la pathologie respiratoire de l’enfant mentionnent uniquement qu’il ne doit pas être exposé à un environnement humide, sans établir de lien de causalité entre son état et les lieux loués. Elle estime ainsi que l’obstruction récurrente des époux [R] aux interventions prévues par le bailleur en violation des dispositions de l’article 7 e) de la loi de 1989, fait perdre toute légitimité à la demande d’expertise outre qu’elle contribue à la situation dont ils entendent tirer grief. Elle ajoute que la situation étant parfaitement identifiée par les pièces versées aux débats et les mesures appropriées d’ores et déjà prises, le recours à un technicien est inutile, étant en outre précisé que les appelants ne justifient pas de la consommation énergétique anormale qu’ils invoquent.

A titre subsidiaire, à supposer la persistance des désordres, réelle, elle fait valoir qu’il est hautement probable que le comportement de M. et Mme [R] soit la cause de leur ampleur, si ce n’est de leur naissance, étant rappelé que l’appartement était exempt de punaises de lit à leur arrivée et qu’il est plus que probable qu’il ait été contaminé par les demandeurs, compte tenu du mode de prolifération de ce type de nuisibles, de même que rien n’indique qu’ils ne soient pas à l’origine des problèmes d’humidité dont ils ne justifient pas de l’actualité, en sorte qu’il convient de compléter à ce titre, la mission d’expertise faisant l’objet des protestations et réserves d’usage de la part de l’intimée.

Elle estime enfin que rien ne justifie en l’état la mise sous séquestre des loyers alors qu’elle n’est nullement défaillante dans son rôle de bailleur, bien au contraire.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de constater l’intervention volontaire de Mme [R] en cause d’appel, en application de l’article 554 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, par requête ou en référé.

L’expertise sollicitée par les appelants est destinée à vérifier la décence des lieux loués au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel : «le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

M. et Mme [R] invoquent l’humidité permanente des lieux loués ainsi qu’une infestation de punaises de lit de nature à porter atteinte notamment à la santé de leur fils [Z] dont il est acquis qu’il souffre d’asthme, pathologie incompatible avec une exposition aux moisissures, à l’humidité et aux insectes allergisants, au vu des certificats médicaux produits.

S’agissant de l’humidité, il ressort des pièces versées aux débats de part et d’autre, que les deux dégâts des eaux survenus en mai 2018 et septembre 2019 ont donné lieu à deux expertises du cabinet Elex, mandaté, sous l’impulsion de la bailleresse, par l’assureur habitation des appelants, qui ne versent aux débats aucun de ces deux rapports dont ils se prévalent alors que la société Alliade considère qu’il n’en résulte aucune obligation de relogement et qu’il est acquis qu’elle a mandaté plusieurs entreprises en 2019 pour traiter les fuites et remettre en état les parties de l’appartement impactées, travaux qui ont pu être retardés par la défaillance des locataires.

Dans le même temps, M. et Mme [R] ont fait intervenir les services de la mairie de [Localité 5] en charge de la vérification des normes de salubrité et de décence, qui ont visité les lieux le 5 avril 2019, sans que leurs conclusions ne soient versées aux débats. Le 6 novembre 2019, il a été constaté par un technicien d’Alliade qu’il n’y avait plus la présence d’humidité et que la chambre concernée avait été refaite.

Aucune des pièces versées ne témoigne de nouvelles doléances de M. et Mme [R] depuis cette date, jusqu’en janvier 2023.

Il ressort en effet d’une troisième série d’échanges à compter de cette date, que la société Alliade a de nouveau été sollicitée par M. et Mme [R] pour des problèmes d’humidité mais également de punaises de lit ce qui a donné lieu à une visite du bailleur avec une personne de la Mairie de [Localité 5], suite à laquelle une entreprise a été missionnée pour effectuer des relevés d’air et la société Alliade a mandaté un plombier ainsi qu’un plâtrier-peintre pour réparer une fuite localisée et remettre en état la salle de bains, ainsi que des entreprises spécialisées dans la détection et l’éradication des punaises de lit.

Pour autant, M. et Mme [R] ont fait systématiquement obstacle à l’intervention de ces entreprises ne répondant pas à leurs demandes de rendez-vous puis refusant purement et simplement leur intervention à quatre reprises, ce, malgré le rappel par le bailleur des obligations que leur impose l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

S’ils versent aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice datant du 12 mars 2024, dont il résulte des traces de la présence de punaises de lit ainsi que de l’humidité dans la salle de douche et dans un placard, leur refus d’intervention des entreprises destinées à faire cesser ces nuisances ainsi que l’absence de tout constat d’indécence ou d’insalubrité malgré deux visites de la mairie rendent la mesure d’expertise sollicitée dépourvue de légitimité.

Au demeurant, la société Alliade Habitat, destinataire d’un courrier du conseil de M. et Mme [R], a malgré le refus de ces derniers, de nouveau mandaté les sociétés Avipur et Desbenoit aux fins de traitement des punaises de lit et de vérification des problèmes d’humidité dénoncés, ce dont elle les a informés le 5 février 2024. Ces entreprises sont toutes deux intervenues en juin 2024 (délai ayant permis de dépasser les réticences persistantes des appelants), la première ayant éradiquer les punaises de lit, la seconde ayant fait un rapport d’intervention dont il résulte qu’il n’y a aucune fuite dans la salle de bain et que les murs sont secs, les traces étant en lien avec une grosse fuite qui a été réparée mais qu’en revanche il existe une fuite sur une descente en fonte dans le placard à côté de la cuisine nécessitant le changement de la colonne d’eau, laquelle a donné lieu à un marché de travaux programmés en septembre 2024.

L’expertise est en conséquence sans objet.

Dans ces conditions, la demande de placement sous séquestre des loyers est également sans objet.

La décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des demandes de M. et Mme [R].

Sur les mesures accessoires

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge de M. et Mme [R], qui, succombant supporteront également les dépens en cause d’appel.

L’équité commande en outre de faire droit à la demande de la société Alliade Habitat en application de l’article 700 du Code de procédure civile et de condamner in solidum M. et Mme [R] au paiement de la somme de 500 €, à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Constate l’intervention volontaire de Mme [R] en cause d’appel ;

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. et Mme [R] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum M. et Mme [R] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRESIDENT