Cour d'appel de Lyon, 6e chambre, 5 juin 2025, n° 23/02894

TI Montbrison 13 mars 2023

CA Lyon
Infirmation 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du Syndicat des Copropriétaires
La cour a reconnu que le Syndicat des Copropriétaires était responsable des dommages causés par un vice de construction des parties communes, ce qui a conduit à la perte de loyers.
Rejeté
Urgence des travaux
La cour a estimé que, bien que les travaux aient été nécessaires, le retard dans leur exécution n'était pas imputable au Syndicat, ce qui a limité la responsabilité de ce dernier.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
La cour a jugé que le Syndicat des Copropriétaires devait rembourser les frais irrépétibles engagés par les appelants, en raison de la décision favorable rendue.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 6e ch., 5 juin 2025, n° 23/02894
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	23/02894
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Montbrison, 13 mars 2023, N° 11-22-0169
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bernard PEYRETHervé ASTORNathalie ROSEEmmanuelle BAUFUME
Cabinet(s) :	BAUFUME ET SOURBEASC AVOCATS & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires DE L' IMMEUBLE [ J ]

Texte intégral

N° RG 23/02894 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O4ZR

Décision du

Tribunal de proximité de MONTBRISON

Au fond

du 13 mars 2023

RG : 11-22-0169

[U]

[Z]

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 05 Juin 2025

APPELANTS :

M. [T] [U]

né le 20 Février 1976 en TURQUIE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Mme [C] [Z] épouse [U]

née le 06 Juin 1978 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Emmanuelle BAUFUME de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

assistés de M^e Bernard PEYRET, avocat au barreau de SAINT ETIENNE

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] – [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

assisté de M^e Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Avril 2025

Date de mise à disposition : 05 Juin 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES:

Par acte d’huissier de justice du 9 mai 2022, M. [T] [U] et Mme [C] [Z] épouse [U] ont fait assigner devant le tribunal de proximité de Montbrison le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Prieuré sis [Adresse 1] (le Syndicat des Copropriétaires) afin de voir condamner celui-ci à les indemniser des pertes locatives qu’ils ont subies de septembre 2020 à décembre 2021 outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

Le Syndicat des Copropriétaires a conclu au débouté de l’ensemble des demandes de M. et Mme [U].

Par jugement du 13 mars 2023, le tribunal de proximité de Montbrison a:

— débouté M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné M. et Mme [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement,

— condamné M. et Mme [U] aux entiers dépens.

Par déclaration du 5 avril 2023, M. et Mme [U] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Dans leurs conclusions notifiées le 23 mai 2023, M. et Mme [U] demandent à la Cour de:

— réformer le jugement entrepris,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires à leur payer la somme de 8.250 euros au titre des pertes locatives subies de septembre 2020 à décembre 2021 outre intérêts au taux légal,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de toutes prétentions contraires non fondées et injustifiées,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires à leur payer la somme de 1.500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Baufume Sourbe, Avocat, sur son affirmation de droit.

Dans ses conclusions notifiées le 28 juillet 2023, le Syndicat des Copropriétaires demande à la Cour de:

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter M. et Mme [U] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner M. et Mme [U] à lui verser, en cause d’appel, une somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [U] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties aux conclusions écrites susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION:

M. et Mme [U] sont copropriétaires non occupants d’un appartement à usage locatif, au sein de l’immeuble [7], sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Courant avril 2019, ils ont constaté un certain nombre de désordres dans leur appartement.

Il ressort du rapport du bureau d’études ICC (Ingénierie Construction Charpentes) du 17 octobre 2019 que:

— deux logements dont celui des époux [U] situés au R+1 et un logement situé au R+2 de l’immeuble [7] subissent des désordres occasionnés par la déformation du plancher R+1, se manifestant de la manière suivante: les cloisons sont fissurées par endroit ou décollées du sol et/ou du plafond; le sol présente une déformation importante et n’est pas de niveau,

— l’étude du plancher haut du RDC révèle que sur les cinq poutres porteuses de celui-ci, les poutres porteuses BM 100x300 n°2 et 3 sont largement sous-dimensionnées vis-à-vis du chargement actuel du plancher et la poutre porteuse BM 120x170 n°5 présente une importante détérioration par l’humidité, de telle sorte que cette poutre n’a plus aucune résistance structurelle,

— la déformation soudaine du plancher est en partie due à la dépose de certaines des cloisons du RDC; la porteuse n°2, sous-dimensionnée en l’état existant, était certainement maintenue par la cloison initialement située à son aplomb; lors de la dépose de cette cloison, la poutre a certainement pris de la flèche et occasionné les désordres dans le logement du R+1 et R+2; de la même façon, la porteuse n°3 devait être maintenue par une cloison brique aujourd’hui remplacée par une cloison plâtre,

— les poutres porteuses n°2,3 et 5 doivent impérativement être renforcées afin d’assurer la pérennité de l’ouvrage et la sécurité des personnes (dans le cas d’une exploitation prochaine du logement R+1); ces renforts doivent être réalisés dans les plus brefs délais et il est préconisé de ne pas exploiter le logement R+1 jusqu’à ce que les travaux soient effectués, compte tenu des taux de travail calculés de 379% sur la poutre porteuse n°2 et de 358% sur la poutre porteuse n°3.

Le premier juge a débouté M. et Mme [U] de leur demande en réparation des pertes locatives fondée sur l’article 14 de la loi n°65-677 du 10 juillet 1965, au motif que les dommages causés aux époux [U] ne trouvaient pas leur origine dans les parties communes.

M. et Mme [U] font valoir que:

— il incombait au Syndicat des Copropriétaires d’effectuer des travaux de renforcement du plancher R+1 de l’immeuble (partie commune) et le syndic de copropriété leur a demandé de ne pas louer leur appartement située au R+1 dans l’attente de la réalisation de ces travaux; or, ceux-ci n’ont été réceptionnés que le 16 décembre 2021,

— les travaux considérés étaient urgents, compte tenu de l’absence d’occupation possible de leur appartement jusqu’à la réalisation de ces travaux et de ce que leur perte de loyers n’était prise en charge que jusqu’à fin septembre 2020 par l’assureur du copropriétaire du RDC à l’origine du sinistre; la perte de loyers subie à compter du 1er octobre 2020 est imputable au Syndicat des Copropriétaires, dès lors que le dommage a pour origine les parties communes.

Le Syndicat des Copropriétaires réplique que:

— le rapport du bureau d’études ICC du 17 octobre 2019 a conclu que les désordres affectant l’appartement de M. et Mme [U], à savoir des fissures sur les murs et l’affaissement du plancher, avait pour origine un sous-dimensionnement des poutres porteuses, lesquelles étaient initialement maintenues par des cloisons qui ont été déposées par M. [D], propriétaire du logement sis au rez-de-chaussée,

— M. et Mme [U] ont été indemnisés par l’assureur de M. [D] à hauteur de 14.471,36 euros au titre des travaux d’embellissement et des pertes locatives jusqu’en septembre 2020,

— la cause des désordres ne résulte pas d’un vice de construction ni d’un défaut d’entretien des parties communes mais des travaux de suppression de cloisons effectués par le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée, de telle sorte que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable en l’espèce; en outre les travaux à réaliser n’étaient pas indispensables à la conservation de l’immeuble et ne présentaient pas de caractère d’urgence, de telle sorte qu’ils étaient soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

— le retard dans l’exécution des travaux n’est pas imputable à son défaut de diligence mais à d’autres causes, dont notamment le confinement ordonné en 2020 et le retard dans le versement de l’indemnité définitive due par l’assureur de M. [V].

Les dispositions de l’article 14 de la loi n°65-677 du 10 juillet 1965 applicables en l’espèce sont celles qui étaient en vigueur à la date du dommage et non les dispositions actuelles citées par le premier juge. Aux termes de cet article, dans sa rédaction applicable, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes de l’article 18 de loi n°65-677 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il est établi que:

— les travaux de renforcement des poutres porteuses n°2, 3 et 5 du plancher R+1 préconisés par le bureau d’études ICC le 17 octobre 2019 n’ont été réalisés par le Syndicat des Copropriétaires que le 16 décembre 2021, à la suite du versement le 18 juin 2021 d’une indemnité de 34.671,89 euros par la BPCE, assureur de M. [D],

— M. et Mme [U] n’ont pas pu donner à bail leur appartement pour des raisons de sécurité de mai 2019 jusqu’à fin décembre 2021,

— les époux [U] ont été indemnisés des dommages causés à leur appartement ainsi que de leur perte de loyers de mai 2019 à septembre 2020 inclus par la BPCE, assureur de M. [D], propriétaire du rez-de-chaussée de l’immeuble.

Toutefois, il ne peut être reproché au syndicat d’avoir tardé à exécuter les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble, compte-tenu de leur coût important et de leur absence d’urgence, à défaut de risque imminent pour la sécurité des personnes résidant alors dans l’immeuble.

Les poutres porteuses faisant corps avec l’ossature de la construction constituent des éléments d’ouvrages nécessaires à la stabilité et à la solidité de l’immeuble, de telle sorte qu’elles sont classées dans les parties communes.

L’affaissement du plancher R+1 à l’origine des dommages subis par les époux [U] n’aurait pas eu lieu si les poutres porteuses n°2 et 3 n’avaient pas été sous-dimensionnées. Aussi, sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-677 du 10 juillet 1965, le Syndicat des Copropriétaires est responsable de plein droit des dommages constatés, lesquels ont été causés par un vice de construction des parties communes.

Mais M. [D], copropriétaire du rez-de-chaussée, a commis une faute en procédant sans précaution à la dépose de deux cloisons dans son appartement, alors que celles-ci étaient devenues porteuses. Cette faute a contribué à la réalisation du dommage.

Il convient en conséquence, au vu des éléments produits, de déclarer M. [D] responsable dudit dommage à concurrence de moitié et d’exonérer partiellement le Syndicat des Copropriétaires de sa responsabilité pour cette proportion.

Le Syndicat des Copropriétaires est donc tenu de réparer la moitié du préjudice subi par les époux [U] correspondant à la perte de loyers pour la période d’octobre 2020 à décembre 2021, soit la somme de 4.125 euros [ (550 €/2)x15 ], puisque les époux [U] ont déjà été indemnisés de leur perte de loyer pour le mois de septembre 2020.

Le Syndicat des Copropriétaires sera condamné à payer à ce titre aux époux [U] la somme de 4.125 euros et le jugement infirmé en ce qu’il a rejeté la totalité de la demande.

Compte tenu de la solution apportée au litige, le jugement sera également infirmé quant aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile. Le Syndicat des Copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, avec le droit pour la SCP Beaufume Sourbe, avocats, de recouvrer directement les dépens d’appel dont celle-ci aura fait l’avance sans avoir reçu provision en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Il conservera la charge de ses frais irrépétibles et sera condamné en outre à payer à M. et Mme [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés tant en en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions;

STATUANT A NOUVEAU,

Déclare le Syndicat des Copropriétaires responsable pour moitié de la perte de loyers subie par M. et Mme [U] d’octobre 2020 à décembre 2021;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires à payer à M. et Mme [U] la somme de 4.125 euros à titre de dommages et intérêts;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct des dépens d’appel au profit de la SCP Beaufume Sourbe, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires à payer à M. et Mme [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande du Syndicat des Copropriétaires sur le même fondement.

La Greffière La Présidente