N° RG 22/06623 – N° Portalis DBVX-V-B7G-ORHY

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] au fond du 03 août 2022

RG : 11-20-0030

[P] [A]

[X] [D] [H]

C/

[F]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 02 Juillet 2025

APPELANTS :

M. [E] [P] [A]

né le 18 Août 1977 à [Localité 8] (PORTUGAL)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Mme [R] [X] [D] [H] épouse [P] [A]

née le 31 Octobre 1975 à [Localité 8] (PORTUGAL)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentées par M^e Yves HARTEMANN de la SCP YVES HARTEMANN JOSEPH PALAZZOLO, avocat au barreau de LYON, toque : 480

INTIMÉE :

Mme [I] [F]

née le 06 Mars 1946 à [Localité 6] (38)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Hervé RIEUSSEC de la SCP RIEUSSEC & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 548

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mai 2025

Date de mise à disposition : 02 Juillet 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2015 à effet au 1er janvier 2016, Mme [I] [F] a consenti à M. [E] [P] [A] et Mme [R] [X] [D] [H] épouse [P] [A] le bail d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer conventionné mensuel de 567,60 €, outre taxes et charges locatives.

Parallèlement, Mme [I] [F] a loué un garage à M. et Mme [P] [A] moyennent le versement d’un loyer de 50 € par mois en 2016 et 60 € à compter de 2017.

Par courrier du 25 décembre 2018, Mme [F] a indiqué à M. et Mme [P] [A] qu’ils ne pouvaient plus bénéficier du garage qui ne fait pas partie du bail signé et qu’ils ne pourraient plus profiter du jardin qu’ils devaient débarrasser.

Le 27 décembre 2018, Mme [I] [F] a adressé aux locataires une mise en demeure d’avoir à lui régler la somme de 1.144,93 € au titre du loyer de l’appartement de décembre 2018, de l’occupation précaire du garage et de la remise en état du compteur loué.

Par courrier du 8 février 2019, Mme [F] a indiqué qu’ils restaient lui devoir la somme de 1.217,89 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 avril 2019, le conseil de M. et Mme [P] [A] a rappelé à Mme [F] ses obligations de bailleresse et l’a mise en demeure d’avoir à restituer les sommes indûment perçues au titre de l’aide personnalisée au logement (APL) pour un montant de 1.440 € et sollicité le paiement des sommes de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance, 211,20 € au titre du remboursement du contrôle électrique et 1.300 € au titre du préjudice de jouissance du garage et du jardin.

Par courriel en réponse du 17 mars 2020, Mme [F] s’est opposée à cette demande.

Le 9 avril 2019, Mme [F] a fait délivrer à M. et Mme [P] [A] un commandement de payer un arriéré de 725,29 €, de fournir les justificatifs d’assurance et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Le 4 décembre 2019, elle a fait signifier à ses locataires un courrier les sommant de lui laisser l’accès à l’appartement afin de faire estimer sa valeur marchande dans la perspective d’une vente éventuelle.

Le 31 juillet 2020, Mme [F] a fait délivrer à M. et Mme [P] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1.828,13 €, outre les frais.

Par exploit du 9 octobre 2020, M. et Mme [P] [A] ont fait assigner Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, en réparation de leurs préjudices.

Soutenant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, Mme [I] [F] a, par exploit du 22 février 2021, fait assigner M. et Mme [R] [P] [A] en résiliation du bail et expulsion des lieux loués devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon.

A l’audience du 23 février 2021, les deux procédures ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 3 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :

Condamné solidairement M. [E] [P] [A] et Mme [R] [P] [A] à payer à Madame [F] la somme de 1.828,13 € au titre de l’arriéré locatif ;

Rejeté toutes les autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que dans ses dispositions qui précèdent, cette décision est exécutoire par provision ;

Condamné M. [E] [P] [A] et Mme [R] [P] [A] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration enregistrée au greffe le 4 octobre 2022, M. et Mme [P] [A] ont interjeté appel de cette décision.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 10 novembre 2023, M. et Mme [P] [A] demandent à la cour :

Recevoir comme régulier en la forme et bien-fondé quant au fond, l’appel interjeté par Mme et M. [P] [A], à l’encontre du jugement rendu le 3 août 2022 ;

Réformer la décision querellée en ce qu’elle a :

Condamné solidairement M. [E] [P] [A] et Mme [R] [P] [A] à payer à Madame [F] la somme de 1.828,13 € au titre de l’arriéré locatif ;

Rejeté toutes les autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que dans ses dispositions qui précèdent, cette décision est exécutoire par provision ;

Condamné M. [E] [P] [A] et Mme [R] [P] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Constater qu’aucun arriéré de loyers n’est dû par les époux [P] [A] à Mme [F] ;

Débouter Mme [F] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

Octroyer les plus larges délais de paiement à Mme et M. [P] [A] pour le règlement de leur dette locative l’encontre de Mme [F] ;

En tout état de cause,

Ordonner à Mme [F] d’assurer une jouissance paisible à ses locataires ;

Condamner Mme [F] à régler à M. et Mme [P] [A] les sommes de :

478,60 € au titre des sommes indûment perçues, outre intérêts au taux légal à compter 9 octobre 2020, date de l’assignation,

10.000 € au titre du préjudice de jouissance,

2.000 € au titre de leur préjudice moral ;

Condamner Mme [F] à régler la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, dont les deux constats d’huissier.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 22 mars 2023, Mme [F] demande à la cour :

Déclarer Mme [R] [P] [A] et M. [E] [P] [A] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ;

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Condamné les époux à un arriéré de loyer de 1 828, 13 € au titre de l’arriéré locatif ;

Déclarer Mme [I] [F] recevable et bien fondée en son appel incident ;

Infirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

Rejeté les autres demandes de la concluante ;

Statuant à nouveau,

Actualiser l’arriéré locatif ;

Condamner en conséquence les époux [P] [A] au paiement de la somme de 3.857,43 € arrêtée au mois d’octobre 2022 inclus, au visa de l’article 1728-2 du code civil ;

Ordonner la résiliation du bail du 15 décembre 2015 régularisé entre les parties au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Ordonner l’expulsion immédiate des locataires et de tous occupants de leur chef au besoin en recourant à la force publique ;

Condamner les époux [P] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective du bien d’un montant de 800 € mensuels, ou subsidiairement du montant actuel des loyers au visa de l’article 1760 du code civil ;

Condamner Mme [R] [P] [A] et M. [E] [P] [A] à payer à la concluante la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamner Mme [R] [P] [A] et M. [E] [P] [A] à payer à la concluante la somme de 1.000 € en réparation de son préjudice moral ;

Condamner Mme [R] [P] [A] et M. [E] [P] [A] à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [R] [P] [A] et M. [E] [P] [A] aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré locatif et la demande de résiliation du bail

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 17-1-I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Mme [I] [F], qui actualise sa demande à la somme de 3.857,43 euros, arrêtée au mois d’octobre 2022, inclus, fait valoir que celle-ci ne concerne que l’arriéré de loyer et non les charges locatives, qu’elle a valablement indexé le loyer pour les années 2017 et 2018 par LRAR du 27 décembre 2018, et pour les années 2019 et 2020 sa demande étant contenue dans les commandements de payer. Elle ajoute que les locataires ne justifient pas des paiements en espèce qu’ils invoquent et qu’ils ont omis la taxe sur les ordures ménagères dont ils sont redevables pour les années 2017 à 2019 et que pour 2020, ils affectent au règlement de la période une échéance antérieure ou ultérieure et pratique une indexation erronée. Elle soutient enfin que leur demande de remboursement d’un trop-perçu n’est pas davantage justifiée.

Au soutien de sa demande en résiliation du bail en cours, Mme [F] invoque un retard extrêmement conséquent au regard du montant des loyers qui lui porte véritablement préjudice, d’autant plus qu’elle ne perçoit qu’une modeste retraite et conteste la motivation retenue par le premier juge qui retient l’existence d’un litige relatif à la perception de l’allocation logement.

Les appelants soutiennent que Mme [F] ne rapporte pas la preuve des arriérés de loyer invoqués. Ils constatent qu’elle ne fait pas mention des allocations logement directement perçues par elle.

Ils font valoir que leur bailleresse n’a jamais transmis le moindre document relatif au décompte des charges locatives et au mode de répartition entre les locataires de l’immeuble, en sorte qu’ils estiment ne rien devoir à ce titre.

Ils contestent l’indexation pratiquée, Mme [F] ayant effectué un calcul erroné sur la base du 2ème trimestre de l’année précédente pour les années 2016 à 2019 et ne se référant pas ni au bon trimestre, ni à la bonne année pour l’indexation des années suivantes, au regard des dispositions de l’article L 395-9-3 du code de la construction et de l’habitation, étant précisé que le logement est soumis à la convention du 30 juillet 2011 imposant un loyer maximal qui n’est pas respecté.

Ils ajoutent que la révision ne s’applique pas rétroactivement, ne prenant effet qu’au jour de sa demande, laquelle doit être faite dans le délai de un an à compter de laquelle le loyer est révisable, à défaut de quoi elle est perdue, ce qui est le cas pour les années 2017 et 2018.

Ils contestent les montants réclamés alors que Mme [F] sollicite en juillet 2020 des sommes au titre des arriérés antérieurs à avril 2019 tout en ayant indiqué dans son acte de saisine du 22 février 2021 qu’ils avaient régularisé la situation à la suite du commandement de payer du 9 avril 2019 et qu’elle vise des montants payés variables d’un tableau à l’autre outre les incohérences quant à l’indexation du loyer et aux loyers dus également variables pour une même année. Ils soutiennent que pour l’année 2019 pour laquelle elle déclare qu’ils ont payé 7.429 € pour un loyer devant s’élever selon l’IRL à 579,20 €, un trop-perçu de 478,60 € doit leur être remboursé. Ils ajoutent que la bailleresse ne justifie pas des montants sollicités au titre de la taxe sur les ordures ménagères, lesquels semblent incohérents d’une année sur l’autre.

Ils font valoir qu’à défaut de justifier de sa créance locative, la demande de la bailleresse en résiliation du bail ne peut prospérer.

Sur ce,

Il appartient en premier lieu à la bailleresse de justifier des montants réclamés.

La cour constate d’abord que les sommes réclamées au titre de la taxe sur les ordures ménagères ne sont pas justifiées par cette dernière qui ne verse aucune pièce afférente, pourtant exigée à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le contrat de bail stipule une clause d’indexation du loyer au 1er janvier de chaque année. Mme [F] ne justifie pas avoir demandé l’application de cette clause avant le 27 décembre 2018, date à laquelle elle a mis en demeure ses locataires de ne plus faire usage du garage et de payer la somme de 1.144,93 € en appliquant l’indexation du loyer en janvier 2017, 2018 et 2019. Or, en application de l’article 17-1 de la loi de 1989, elle est considérée comme ayant renoncé à l’indexation pour les années 2017 et 2018. En outre, pour 2020, l’indexation a été sollicitée par commandement de payer du 31 juillet 2020 mais là encore appliquée dès janvier de l’année concernée donc rétroactivement contrairement aux dispositions du même texte.

S’agissant de l’année 2019, la demande a été formée en décembre 2018, en sorte qu’elle s’applique dès janvier 2019. Toutefois, Mme [F] ne répond pas au moyen des appelants afférents au calcul de l’indexation au regard de l’indice de référence du 2ème trimestre de l’année précédente. Or, ils justifient qu’entre 2016 et 2017, l’indice ne donnait lieu à aucune augmentation, alors que la bailleresse applique une augmentation de 18,26 € par mois en sorte que les révisions pour les années suivantes sont nécessairement erronées. Au demeurant, à partir de 2020, Mme [F] n’applique plus l’indice du 2ème trimestre de l’année précédente comme imposé par l’article L 395-9-3 du code de la construction et de l’habitation, mais celui du 3ème trimestre ou du 1er trimestre.

En outre, dans le dernier tableau récapitulatif versé aux débats par la bailleresse (pièce 12), le total versé par les locataires est de 7.429 € en 2019 pour un total dû de 7.360,20 € ce qui conduit à un trop perçu de 68,80 €, alors qu’elle sollicite 775,86 € de reste dû pour cette année, comme relevé par les appelants.

Or, s’agissant de cette année 2019, compte tenu de l’IRL du 2ème trimestre de l’année 2018, l’indexation conduit à un loyer de 579,20 € alors que le loyer retenu par l’intimée est de 597,60 €, ce dont il résulte un trop-perçu de 478,60 €. De plus, plusieurs des montants indiqués dans ce tableau diffèrent de ceux figurant au tableau annexé au commandement de payer du 9 avril 2019 qu’il s’agisse des sommes dues ou des sommes payées. Enfin, dans ce même tableau récapitulatif, le montant du loyer indexé pour l’année 2020 est de 606,72 € dans le tableau servant de base comptable et de 611,77 € dans le tableau principal, sans la moindre explication.

La cour retient en conséquence que Mme [F] ne justifie pas de la créance dont elle sollicite le paiement quel qu’en soit le montant, infirme le jugement déféré et déboute l’intimée de sa demande à ce titre.

Elle retient également qu’il en est de même des appelants dès lors qu’ils considèrent isolément l’année 2019, alors que le compte entre les parties suppose de prendre en compte la totalité de la période de location. Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de remboursement du trop versé.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande en résiliation du bail formée sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la cour procédant par substitution de motifs, en ce que la bailleresse ne justifie pas des causes du commandement de payer du 31 juillet 2020, lequel ne contient pas, au surplus, les mentions exigées par l’article 24.

La demande de délai de paiement formée par les appelants est sans objet.

Sur les préjudices invoqués par M. et Mme [P] [A]

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable Iors de la signature du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, les caractéristiques correspondantes étant définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est notamment obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable à la cause, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

M. et Mme [P] [A] exposent que leur bailleresse les a empêchés de jouir paisiblement du jardin à compter de décembre 2018 en décrétant de façon unilatérale qu’ils ne pouvaient plus l’utiliser alors même qu’elle avait toujours autorisé son usage, puis en pénétrant dans ce jardin pour saccager les objets leur appartenant.

Ils ajoutent que la cour qui sert de dépotoir et de décharge est située juste devant les portes fenêtres du salon et la fenêtre de la cuisine de l’appartement loué, ce qui leur crée nécessairement un préjudice de vue et olfactif important. Ils soutiennent par ailleurs avoir été privés par Mme [F] de la jouissance du garage, sans aucun préavis, alors qu’il est indéniable qu’un bail verbal avait été passé entre les parties s’agissant de la mise à disposition du garage en contrepartie d’un loyer versé, lequel est soumis à la loi du 6 juillet 1989, notamment en son article 15.

A ce titre, ils expliquent que décrétant en janvier 2019 que les locataires ne pourraient plus utiliser le garage sans délai de préavis et sans justifier de motif sérieux et justifié, elle a emprisonné leur véhicule, étant seule à avoir la clef, les obligeant ainsi à recourir aux services des forces de l’ordre pour récupérer leur voiture.

Ils invoquent également l’omniprésence de moisissures dans l’appartement, outre des traces de coulures au plafond de la salle à manger où l’eau coule lorsqu’il pleut, ce dont Mme [F] a été informée sans jamais procéder aux travaux de remise en état, ces désordres provenant de la terrasse de l’appartement du dessus, appartenant également à leur bailleresse, laquelle ne rapporte pas la preuve que ces désordres seraient liés à un défaut d’entretien de leur part. Ils versent aux débats plusieurs procès-verbaux de constat et en dernier lieu le constat du 29 février 2024, d’état des lieux de sortie où les traces de moisissures sont visibles dans toutes les pièces.

Au soutien de l’indemnisation de leur préjudice moral, ils font valoir que leur bailleresse ne cesse d’avoir un comportement particulièrement harcelant et violent avec eux et l’ensemble de la famille depuis 2018, illustré notamment par un recours disproportionné aux actes d’huissier et commandements de payer, des interventions intempestives et presque quotidiennes de Mme [F] devant leur domicile ainsi que des intimidations et menaces de sa part.

Ils relèvent qu’elle a tenté de construire un mur devant les fenêtres du domicile, mis du fumier devant lesdites fenêtres, crevé les pneus de leur véhicule, si bien qu’ils ont été contraints de déposer plainte à plusieurs reprises contre elle, tout comme une de leur amie, leur nièce et l’ancien locataire de l’appartement du dessus.

Ils invoquent un jugement rendu par le tribunal correctionnel de Lyon le 27 juin 2022 qui a déclaré Mme [F] coupable de violence avec usage d’une arme sur la personne de Mme [Y] ainsi que le témoignage de Mme [O], ancienne locataire de l’appartement du dessus. Ils évoquent enfin une agression commise par Mme [W] contre Mme [P] [A], qui a été blessée.

Mme [F] rappelle que ni le garage ni le jardin ne sont inclus dans le bail, de sorte qu’aucun préjudice ne peut être invoqué au titre du manquement à une obligation de mise à disposition inexistante et précise que l’accord indépendant du bail s’agissant de la mise à disposition du garage avait indéniablement pris fin de l’accord des parties, avec notamment pour conséquence que plus aucun loyer n’était réclamé ou versé de ce chef du fait du terme de cette convention. Elle estime que la présence de copeaux de bois n’est en rien dérangeante et celle d’un puit sans risque pour les personnes qui n’ont pas à y paraître, faute de titre.

Elle ajoute que les moisissures invoquées par les locataires ne sont que la conséquence des conditions d’utilisation du bien par ces derniers qui ont manifestement bouché les systèmes d’aération et laissé les fenêtres fermées tout l’hiver au point de générer un surcroît d’humidité par l’usage des machines et l’utilisation des salles d’eau. A cet égard, elle souligne que les locaux ont été pris en parfait état et qu’en cas de sinistre, les locataires n’auraient pas manqué de faire une déclaration à leur assureur pour que soient résolues les dégradations, à charge pour l’assureur d’appeler en cause celui de la bailleresse si nécessaire. Mme [F] soutient ainsi que M. et Mme [P] [A] ne rapportent pas la démonstration des manquements à ses obligations de bailleresse et précise que les relations exécrables entre les parties ne justifient aucunement le paiement de dommages intérêts en réparation d’un préjudice moral dont les locataires sont eux même à l’origine et qui a été écarté par le juge répressif le 27 juin 2022.

Sur ce,

Il est acquis que le bail ne mentionne ni jardin, ni garage.

Il résulte du courrier adressé par Mme [F] le 25 décembre 2018 à ses locataires qu’ils avaient jusqu’alors la jouissance 'gratuite’ du jardin attenant, en contrepartie de son entretien, d’ailleurs visé à l’article 10 de conditions générales du bail, qu’elle a décidé de ne plus leur reconnaître, leur demandant de le débarrasser au motif d’un défaut d’entretien. Les appelants n’invoquent pas un préjudice de jouissance en lien avec la suppression de cette mise à disposition mais avec le comportement de la bailleresse qui s’en sert désormais de 'dépotoir'. Ils versent aux débats un procès-verbal de constat du 31 août 2021 dont il résulte que cet espace situé devant leurs portes-fenêtres est jonché de détritus notamment un grand sac rempli de copeaux de bois. Ils produisent en outre des photographies dont il résulte que l’édification des bases d’un mur en moellon a été réalisée dans ce jardin, plusieurs moellons y étant entreposés, constat confirmé par procès-verbal du 20 octobre 2023, où le préjudice de jouissance visuel est manifeste. En revanche, la dégradation des jouets des enfants qui s’y trouvaient n’est pas rapportée, Mme [F] ayant été relaxée de ce chef par le tribunal correctionnel le 27 juin 2022.

S’agissant du garage dont la bailleresse ne conteste pas qu’il a fait l’objet d’un bail verbal moyennant un loyer de 50 puis de 60 euros, les locataires ont été mis en demeure de ne plus en faire usage par le même courrier du 25 décembre 2018.

S’agissant d’un accessoire du logement ayant fait l’objet d’un bail, il est soumis à la loi de 1989 dont les dispositions de l’article 15 n’ont pas été respectées, en sorte qu’en privant les locataires de son usage, sans préavis, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, ce dont il résulte nécessairement un préjudice de jouissance dès lors que Mme [F] qui ne le conteste pas a changé les serrures du garage en février 2019, privant ainsi les appelants de l’usage de leur voiture, comme elle l’a fait pour les garages de ses autres locataires ainsi qu’en atteste Mme [O], leur voisine du dessus le 21 janvier 2022.

Enfin, le logement est totalement en proie à la moisissure comme constaté à plusieurs reprises par commissaire de justice notamment par procès-verbal du 31 août 2021 dans lequel l’huissier retient que les problèmes d’humidité sont situés sous la terrasse de l’appartement du dessus, par procès-verbal du 20 octobre 2023 dans lequel l’huissier a constaté outre des traces de moisissures très marquées dans la plupart des pièces, des coulures d’eau sur les poutres du plafond du salon, ainsi qu’une flaque d’eau au sol de cette pièce ainsi que des deux chambres.

Le même constat a été fait par procès-verbal du 29 février 2024 où la moisissure a encore gagné du terrain étant présente dans tous les placards et certains murs s’effritent, avec du plâtre tombé au sol. Compte tenu de son ampleur, il ne saurait être sérieusement soutenu que ce phénomène dont Mme [F] ne conteste pas avoir été informée, est la conséquence du défaut d’entretien des lieux par les locataires, quand bien même l’état des lieux entrant, non versé aux débats, mentionnerait que l’appartement a été pris en très bon état. Les moisissures résultent au contraire du manquement de la bailleresse à son obligation d’entretien.

La cour retient en conséquence l’existence de manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance comprenant obligation d’entretien et d’assurer aux locataires la jouissance paisible des lieux, à l’origine d’un préjudice qui sera justement réparé par la somme de 3.000 €, à titre de dommages et intérêts.

Le jugement critiqué est infirmé et Mme [W] condamnée au paiement de cette somme à M. et Mme [P] [A].

En outre, il résulte des pièces versées aux débats et notamment des propos déplacés que la bailleresse tient par courriers électroniques adressés aux locataires ou à leur conseil, dans lesquels elle déclare 'qu’à force de jouer aux cons, ils ont fini par gagner sa lassitude', elle se dit victime de tentative d’escroquerie, d’appropriation frauduleuse du sol d’autrui et considère que 'la guerre est déclarée', des nombreuses plaintes déposées par M. et Mme [P] [A] contre Mme [F] pour ses propos menaçants et pour des faits de violence, notamment à l’encontre de Mme [P] [A] qui en justifie par une plainte et un certificat médical, de la condamnation de l’intimée pour violence contre la nièce des appelants, de la plainte déposée par Mme [O] leur ancienne voisine qui décrit des faits de menace et d’injures de même nature et en considération des agissements de la bailleresse dans le jardin attenant à l’appartement loué, que cette dernière fait de surcroît obstacle à la jouissance paisible de ses locataires, comportement générateur d’un préjudice moral que la cour estime devoir être indemnisé à hauteur de 500 €.

Le jugement est infirmé et Mme [F] condamnée à payer cette somme aux appelants.

Le jugement est en revanche confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [P] [A] de leur demande tendant à ordonner à leur bailleresse de leur assurer une jouissance paisible des lieux qu’ils ont quittés, comme cela résulte du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 29 février 2024, en sorte que cette demande est sans objet.

Sur les préjudices invoqués par Mme [I] [F]

L’intimée se plaint de l’attitude agressive de M. et Mme [P] [A] et indique qu’elle n’ose plus sortir de chez elle de peur d’être agressée et sollicite la réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral à ce titre.

Les appelants observent que c’est leur bailleresse qui fait preuve d’un comportement agressif à leur égard et leur rend des visites intempestives récurrentes ce qui n’est pas compatible avec le fait de craindre d’être agressée.

La cour observe que l’intimée ne développe aucun moyen et ne verse aucune pièce, à l’exception de deux procès-verbaux de constat à l’appui de sa demande d’indemnisation dont elle a été déboutée en première instance, ce qu’il y a lieu de confirmer, qu’il s’agisse de son préjudice de jouissance ou moral.

En effet, il ne saurait être retenu de préjudice de jouissance subi par Mme [F] quant à l’état du jardin en avril 2019 et janvier 2021 alors qu’elle en avait interdit la jouissance à ses locataires notamment au moyen de barrières métalliques posées devant leur portes fenêtres et alors que le barbecue et la petite piscine d’enfant visibles sur la terrasse quant à elle accessible ne lui cause aucun préjudice.

Elle ne réitère pas sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dont la cour n’est pas saisie.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, Mme [F] doit supporter les dépens de première instance et d’appel, hors frais de constat de commissaire de justice qui relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à M. et Mme [P] [A] la somme totale de 2.500 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel et de la débouter de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en ce qu’elle a :

débouté M. [E] [P] [A] et Mme [R] [X] [D] [H] épouse [P] [A] de leur demande de remboursement de la somme de 443,16 €, actualisée à 478,60 € à hauteur d’appel et de leur demande tendant à ordonner à Mme [I] [F] d’assurer une jouissance paisible à ses locataires,

débouté Mme [I] [F] de sa demande de résiliation du bail et de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [I] [F] à payer à M. [E] [P] [A] et Mme [R] [X] [D] [H] épouse [P] [A] les sommes de :

3.000 €, en réparation de leur préjudice de jouissance,

500 €, en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute Mme [I] [F] de ses demandes ;

Condamne Mme [I] [F] aux dépens de première instance et d’appel, hors frais de constats de commissaire de justice ;

Condamne Mme [I] [F] à payer à M. [E] [P] [A] et Mme [R] [X] [D] [H] épouse [P] [A] la somme totale de 2.500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel ;

Déboute Mme [I] [F] de sa demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT