N° RG 23/06766 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PFLH

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 19 juillet 2023

RG : 19/02801

ch n°1 cab 01 B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 02 Septembre 2025

APPELANTE :

La SCP [U] [H], FREDERIC LOMBARDO ET PHILIPPE FAVRE-VERAND, notaires associés

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentée par M^e Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat postulant au barreau de LYON, toque : 1813

ayant pour avocat plaidant M^e Guillaume BAULIEUX, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

S.A.S. [13]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric PIRAS de la SELARL PVBF, avocat au barreau de LYON, toque : 704

Représentée par le cabinet FAYOL AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mai 2025

Date de mise à disposition : 02 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale de vente du 15 décembre 2016, passée en l’étude de Me [U] [H], notaire de la SCP [H], Lombardo, Favre-Verand (la SCP), Mme [G] [M] a conféré à la société [13] (la société [15]), jusqu’au 20 janvier 2018, la faculté d’acquérir une parcelle de terrain, située [Adresse 3] à Villard-de-Lans (38250) et cadastrée AW101, moyennant le versement d’un prix de 245.520 euros sous diverses conditions suspensives et notamment l’obtention d’un permis de construire autorisant la construction de bâtiments à usage de logements d’une surface de plancher de 950 m2, la promesse étant consentie pour une durée expirant le 20 janvier 2018.

Faisant valoir qu’après avoir obtenu un permis de construire conforme et décidé de lever l’option, elle avait été informée de ce que Mme [G] [M] n’était pas la seule propriétaire du terrain, sa soeur Mme [W] [M] étant propriétaire indivise et refusant de vendre, de sorte qu’elle ne pouvait plus acquérir le bien, la société [15] a, par l’intermédiaire de son conseil, par lettre du 30 mai 2018, invité Me [H] à procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur et 1'a informé qu’elle entendait en effet mettre en cause sa responsabilité civile professionnelle au motif d’un manquement à son devoir de conseil et à l’erreur d’analyse de l’acte du 25 octobre 1977 et de l’état hors formalité, annexés à la promesse de vente.

En réponse, par lettre du 29 juin 2018, le conseil de Me [H] s’est opposé à cette demande faisant valoir que ses diligences étaient suffisantes et que la promesse était caduque.

Si une déclaration de sinistre a finalement été effectuée, Me [H] n’a pas donné suite à la mise en demeure d’avoir à indemniser la société [15] à hauteur de 178.327,51 euros.

Par acte introductif d’instance du 2 avril 2019, la société [15] a alors assigné la SCP devant le tribunal de grande instance de Lyon.

Par jugement contradictoire du 19 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— condamné la SCP à payer à la société [15] une somme de 79.594,27 euros en réparation de son préjudice,

— rejeté le surplus des demandes de la société [15],

— débouté la SCP de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SCP aux dépens,

— condamné la SCP à verser à la société [15] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— assortit le présent jugement de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 28 aout 2023, la SCP a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 mai 2024, la SCP [H], Lombardo, Favre-Verrand demande à la cour de :

— juger l’appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement rendu le 19 juillet 2023,

— juger défaillante la société [15] dans la démonstration d’une faute de Me [H] directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable,

— débouter la société [15] de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la concluante,

— condamner la société [15] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société [15] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SAS [14], avocats associés.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 mars 2025, la société [13] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 19 juillet 2023 en ce qu’il a condamné la SCP à lui payer la somme de 79.594,27 euros en réparation de son préjudice et la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens,

— débouter la SCP de ses demandes,

A titre d’appel incident,

— condamner la SCP à lui payer la somme supplémentaire de 98.733,24 euros à titre de réparation du préjudice subi,

— condamner la SCP à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCP aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du notaire

La SCP fait valoir que :

— la société [15] doit rapporter la preuve de la faute du notaire directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable et elle est défaillante dans cette triple démonstration,

— les parties ont notamment déclaré (page 7 de l’acte) que les conventions avaient été négociées directement entre elles, sans le concours, ni la participation du notaire,

— la vente portait sur une parcelle AW n°[Cadastre 2] provenant de la réunion de deux parcelles AH [Cadastre 8] et [Cadastre 9] elles mêmes issues d’un tènement plus important, formant le lot 7 d’un lotissement ; plusieurs conditions suspensives étaient mentionnées à l’acte, dont l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire, définitif, autorisant la construction de bâtiments à usage de logements d’une surface de plancher de 950 m², mais la société [15] ne justifie pas de la levée de l’ensemble des conditions suspensives, notamment le fait que le permis de construire modificatif n’était pas purgé de tout recours, à la date fixée pour la signature, peu important si les modifications à revoir portaient sur des points mineurs,

— en outre, à la levée de l’option, le bénéficiaire devait s’acquitter du prix et des frais mais rien n’a été versé en comptabilité du notaire, la condition suspensive ne pouvait être remplie et s’agissant d’une promesse unilatérale de vente, la caducité était automatique, et, professionnelle de l’immobilier, la société [15] n’ignorait rien des délais à respecter, et n’a pas demandé la prorogation de l’échéance,

— le notaire a bien procédé aux vérifications nécessaires sur le bien vendu, l’acquéreur ne peut s’étonner de la mention dans l’acte de vente, de la présence des époux [F] et n’a pas demandé de précisions supplémentaires de sorte qu’il n’ignorait pas la nécessité du consentement de la famille [F] et en outre, les éléments obtenus étaient annexés à l’acte de vente, dont le titre de propriété et l’état hypothécaire,

— Mme [F] habitait l’immeuble surplombant celui objet de la promesse de vente et compte tenu de la hauteur projetée, le permis de construire modificatif n’étant pas suffisant pour elle, elle a demandé la baisse d’un étage en échange de son accord pour intervenir à l’acte mais Mme [M] a refusé une baisse de prix ; cependant, le notaire est extérieur à ces négociations,

— dès le 5 juillet 2017, la société [15] a fait le choix d’un autre notaire, et ne peut reprocher à maître [H] le non aboutissement de son projet,

— le consentement des consorts [F] ne concernait pas une indivision invoquée à tort, puisque ils n’étaient pas propriétaires du terrain mais résultait d’une prudence de maître [H], pour qu’il n’y ait pas de revendication ultérieure,

— compte tenu de la mauvaise rédaction de l’acte de 1977, un acte explication a été ratifié le 1er octobre 2021 avec constitution d’une servitude protégeant la famille [F].

La société [15] réplique que :

— les informations dont le notaire disposait au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente devaient le conduire à identifier le fait que Mme [G] [M] n’était pas la seule propriétaire de la parcelle et à en informer les parties, et à tout le moins, identifier l’existence d’un doute très sérieux sur la propriété de cette parcelle,

— le notaire rédacteur de la promesse a listé les annexes de la promesse, au sein desquelles figurent notamment la copie de l’acte notarié du 25 octobre 1977 et la copie de l’état hors formalité, et il ressort de l’acte du 25 octobre 1977 donnant l’historique des parcelles et de leurs divisions que les parcelles AH [Cadastre 8] et AH [Cadastre 9] sont restées la propriété en indivision des deux s’urs, (ainsi, [G] [M] n’ait pas cédé les parcelles AH [Cadastre 7] et [Cadastre 10], mais uniquement les « parts et portions » qu’elle détenait dans ces parcelles),

— l’état hors formalité délivré le 17 octobre 2016 par le service de la publicité foncière à la SCP avant la signature de la promesse de vente confirme que [G] [M] n’est pas la seule propriétaire de la parcelle vendue, et le notaire n’a pas tiré les conséquences juridiques adéquates des éléments en sa possession quant aux quotités de droit objet de la promesse,

— la SCP prétend désormais que [G] [M] était la seule propriétaire du terrain et que rien n’interdisait la réitération de la vente mais elle produit en cause d’appel, trois actes notariés datés du 1er octobre 2021 très surprenants, reçus par Me [H], alors en situation de conflit d’intérêt et reposant sur le postulat que l’acte du 25 octobre 1977 était nul et imprécis et qu’il était nécessaire de le modifier mais ces modifications démontrent que tel qu’il était rédigé, il ne permettait pas la réalisation d’une vente du terrain dont la publication aurait été nécessairement rejetée,

— la réitération n’aurait été possible que si les actes reçus en octobre 2021 avaient été publiés avant la réitération de cette vente mais leur signature tardive constitue l’aveu que la situation existante lors de la signature de la promesse en 2016 rendait impossible sa réitération de la vente sans modifications préalables ; ces actes ont été signés avant la clôture d’instruction devant le tribunal et ne lui ont pas été communiqués,

— la promesse comprend de nombreuses inexactitudes et l’a induite en erreur sur la valeur de ses droits, le notaire a prévu que M. Et Mme [F] interviennent « le cas échéant » à l’acte authentique de vente, sans qu’on en connaisse la raison, ni si leur consentement était obligatoire.

La défaillance du devoir de conseil du notaire est totale sur ce point puisqu’il a identifié une autre propriétaire sans en tirer aucune conséquence ni alerter les parties et il n’appartenait pas à la concluante de rechercher elle même les explications.

Sur la levée des conditions suspensives, elle affirme que :

— il s’agissait d’une promesse unilatérale de vente et son bénéficiaire n’est pas engagé et peut librement décider de lever l’option ou pas ; le notaire ne peut donc se prévaloir du fait que le permis de construire modificatif n’était pas purgé du recours des tiers et ce point est totalement sans incidence sur le litige,

— l’acte n’a pu être signé le 20 janvier 2018, uniquement en raison du manquement du notaire la caducité n’est pas de son fait mais de la promesse inefficace et elle ne pouvait en conséquence verser le prix, Maître [H] avait été déchargé de la vente confiée à un autre notaire, lequel s’est rendu compte du problème,

— le notaire ne peut invoquer sa qualité de professionnelle de l’immobilier ni se prévaloir de la clause ambigue de l’acte, elle n’a commis aucune faute,

— le courrier adverse du 1er mai 2021 est douteux et sans effet, s’agissant d’un courrier de complaisance du fils de Mme [M].

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

En droit, le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.

Son devoir de conseil est le corollaire de l’efficacité de l’acte et suppose pour y satisfaire qu’il vérifie par toutes les investigations utiles l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente.

Ce devoir lui impose, lors de la rédaction d’un acte authentique, de porter à la connaissance des parties les controverses ou incertitudes juridiques qui sont de nature à faire remettre en cause la validité de leurs engagements ou à leur faire courir des risques particuliers au regard de la volonté qu’elles ont exprimée et des buts qu’elles poursuivent.

Il doit ainsi procéder à des recherches sur la situation des biens et, plus particulièrement, vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu. Sa responsabilité est retenue lorsqu’il n’a pas recueilli le consentement et la signature de tous les vendeurs indivis. Dès le stade de l’avant-contrat, il est tenu de vérifier les droits des parties et notamment la qualité de propriétaire.

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte sans qu’il ne soit nécessaire de les paraphraser, que les premiers juges ont retenu que :

— par acte authentique du 5 décembre 2016, Maître [H] a reçu la promesse de vente par laquelle [G] [M] a conféré à la société [15] jusqu’au 20 janvier 2018 la faculté d’acquérir une parcelle de terrain cadastrée AW [Cadastre 2] sise [Adresse 3] moyennant un prix de 245.520 euros sous diverses conditions suspensives dont l’obtention d’un permis de construire autorisant la construction de logements d’une surface de plancher de 950 m²,

— il s’est avéré que [G] [M] n’était pas la seule propriétaire de ce bien mais en indivision avec sa soeur [W] [F], ce que le notaire ne pouvait ignorer au regard de l’acte notarié du 25 octobre 1977 communiqué en amont et mentionné dans la promesse de vente et il incombait au notaire de faire intervenir cette dernière à la promesse de vente pour y consentir ou tout le moins d’informer la société [15] de la situation et de prévoir une clause subordonnant la validité de la promesse à l’acceptation de Mme [F],

— la mention dans l’acte (p12 'conditions particulières') de l’intervention de M. [T] [F] et [W] [M] 'aux termes de l’acte réitérant les présentes par acte authentique à l’effet de confirmer en tant que de besoin la division du tènement anciennement cadastré section AN numéro [Cadastre 1] telle qu’elle résulte de l’acte… du 25 octobre 1977 et de l’acte hors formalité’ est insuffisante et témoigne d’un appréciation erronée faite par le notaire de cet acte,

— en ne rédigeant pas un acte efficace, le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité et il ne peut être déchargé de celle-ci au motif que la société [15] était un professionnel de l’immobilier,

— de même, la circonstance selon laquelle l’option n’aurait pas été levée est indifférente, dès lors que si elle n’a pas pu l’être, alors qu’une date de réitération avait été convenue, c’est justement parce que [W] [M] a refusé de vendre le bien.

La cour ajoute, confirmant le jugement et répondant aux moyens d’appel, que :

— à aucun moment, le notaire n’a avisé la société [15] des difficultés susvisées, ce qui rentrait pour le moins dans son devoir de conseil, ni n’a évoqué a fortiori la possibilité d’une régularisation certaine mettant fin à ces difficultés avant la date de réitération, peu important le changement de notaire intervenu, et la mention de la promesse se rapportant aux consorts [F], particulièrement ambigue et d’ailleurs erronée ne constitue pas cette information,

— l’acte de vente n’aurait pu être signé le 20 janvier 2018 puisque le notaire évoque à tort une régularisation mineure, alors qu’il lui a fallu procéder trois ans plus tard à un montage juridique complexe avec pas moins de trois actes pour 'régulariser’ selon lui la situation, montage d’ailleurs curieusement non révélé devant le tribunal alors que les actes étaient antérieurs à la clôture et émanant du notaire dont la responsabilité professionnelle était alors engagée, ce qui traduit une volonté de régulariser a posteriori la situation pour échapper à sa propre responsabilité,

— la SCP soutient donc vainement que [G] [M] aurait été seule propriétaire de la parcelle litigieuse depuis le 25 octobre 1977 et que l’acte pouvait être réitéré, alors qu’il a fallu signer 3 actes : un acte « explicatif » de l’acte du 25 octobre 1977, un acte ratifiant cet acte « explicatif », et un acte instituant des servitudes « non altius tollendi » et « non aedificandi » et à supposer que ce que ces actes postulent reflète bien la réalité juridique initiale (alors que Mme [F] a obtenu contrepartie, ce qui est contradictoire), ces actes postérieurs à la promesse et à la date de levée d’option ne permettent pas au notaire de soutenir qu’il n’a pas manqué à son devoir de conseil, alors que Mme [F] n’a accepté de renoncer, qu’en 2021 seulement à son droit de propriété indivis sur la parcelle AW [Cadastre 2] au bénéfice de concessions importantes de sa s’ur, et il est évident, que compte tenu de ces difficultés, l’acte de vente ne pouvait être signé le 20 janvier 2018, par Mme [M] alors que sa soeur avait manifesté son refus et que l’acte de vente ne pouvait pas non plus être publié au service de la Publicité foncière, enfin que les concessions accordées rendaient le projet immobilier irréalisable,

— le courrier du 1er mai 2021 est indiqué comme émanant de Mme [M] (et signé de son seul fils sans pouvoir pour ce faire), laquelle précise en substance au notaire Maître [H] qu’elle pensait être la seule propriétaire puisqu’elle acquittait la taxe foncière, que sa soeur souhaitait que la propriété lui revienne mais ne voulait pas supporter des nuisances, ce dont la société [15] était avisée, que finalement, elle avait besoin de l’accord de sa soeur pour vendre en raison d’une erreur notariale, d’où la mention de l’acte, est un courrier manifestement établi pour les seuls besoins de la cause par une personne no n concernée par l’acte litigieux et ne fait en fait dans ses formulations que retranscrire les propos du notaire qui ne peut se constituer de preuve à lui-même ; ce courrier de pure complaisance est dès lors totalement inopérant,

— l’acte ne pouvant être signé par la société [15] en raison des erreurs du notaire sur la propriété du bien immobilier, il était vain pour cette dernière de poursuivre la levée des conditions suspensives en versant les fonds ; par ailleurs, la société [15] fait justement observer que la condition liée au permis de construire a été stipulée dans son seul intérêt et que le notaire ne peut se se prévaloir de ce qu’il n’était pas purgé du recours des tiers ; le notaire ne peut donc se prévaloir de la caducité de l’acte imputable à son adversaire,

— le notaire ne peut se décharger de sa responsabilité en invoquant la qualité de professionnel de l’immobilier de la société [15] concernant les actes qu’il a à charge d’établir.

Ainsi, la cour confirme le jugement en ce qu’il a retenu la faute du notaire engageant sa responsabilité.

Sur les préjudices

La société [15] demande la réévaluation de ses préjudices, faisant valoir ;

— des frais pour lever les conditions suspensives que le tribunal n’a retenus que partiellement, les démarches accomplies pour concevoir et commercialiser le programme avec la signature de contrats de réservations, et enfin

— une perte d’image puisque l’annulation de l’opération a engendré une perte de crédibilité auprès des clients contactés

La SCP fait valoir que les frais engagés avant réitération de l’acte ne sont pas un préjudice indemnisable directement lié au grief allégué, .que les contrats préliminaires étaient soumis aux conditions de l’acquisition et que l’agence a couru un risque en commercialisant de manière prématurée.

Réponse de la cour

Le tribunal judiciaire a évalué à 79.594,27 euros le montant du préjudice subi par la société [15] et constitué de frais exposés en pure perte, justifiés par des factures.

Il a rejeté le surplus des demandes de la société [15] en estimant que les factures alléguées ne correspondaient pas aux frais exposés au titre de la réalisation des conditions suspensives et qu’une d’entre elles n’apparaissait pas avoir été payée, que s’agissant du préjudice commercial, et du préjudice d’image, ils n’étaient pas justifiés par les productions.

S’agissant des frais retenus par le tribunal, il est indéniable que la SCP doit indemniser les frais engagés à perte par la société [15] puisque l’acte n’a pu être réitéré en raison de la faute du notaire et la SCP ne discutant pas dans le détail les frais, les frais retenus à juste titre par le tribunal reçoivent confirmation.

La société [15] demande des sommes en sus en produisant un ensemble de factures mais elle ne rapporte pas la preuve que celles-ci se rapportent à la seule levée des conditions suspensives comme justement relevé par le tribunal de sorte qu’il n’y a pas lieu à majoration du préjudice en appel.

Ensuite, s’agissant de la commercialisation des biens, c’est à juste titre que la SCP fait valoir que la société [15] a pris le risque d’anticiper la commercialisation de biens relevant d’un programme immobilier pour lequel elle n’avait pas encore acquis le terrain et que les contrats de réservation souscrits auprès de potentiels acquéreurs sont soumis aux conditions de l’acquisition du terrain par elle et de purge du permis de construire de sorte que le préjudice commercial, qui serait en outre constitué par des frais de commercialisation indiqués par un tableau dressé par ses soins et donc non probant, n’est pas établi.

Sur la perte d’image, la société [15] fait valoir une perte de crédibilité auprès de ses clients et prospects, son assimilation à des sociétés défaillantes et peu scrupuleuses, la nécessité de s’expliquer auprès de clients déçus et l’opportunité pour la concurrence de la dénigrer mais pas plus qu’en première instance, elle ne rapporte la preuve d’un tel préjudice, se contentant de verser aux débats des courriers elliptiques renvoyant des dépôts de chèques de garantie à trois clients suite à l’annulation du programme, ce qui est totalement insuffisant à établir la réalité du préjudice allégué.

En conséquence, le jugement est globalement confirmé sur l’évaluation des préjudices.

Sur les dommages intérêts sollicités par la SCP

L’exercice d’une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d’agir, lequel suppose la démonstration d’une faute.

En l’espèce, la SCP, appelante, et qui succombe sur ses prétentions ne rapporte de ce fait la preuve d’un préjudice découlant d’une action abusive de son adversaire et la cour confirme le jugement en ce qu’il a rejeté cette prétention.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les condamnations de première instance à ce titre sont confirmées.

Les dépens d’appel sont à la charge de la SCP qui succombe sur ses prétentions principales.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société [15] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne la SCP [12] Lombardo Favre-Verand aux dépens d’appel et à payer à la SAS [13] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,