N° RG 22/03556 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OJTT

Décision du Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond du 14 février 2022

(chambre civile)

RG : 20/03246

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 11 Décembre 2025

APPELANTE :

SCI NANOUBE

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque : 1547

Et ayant pour avocat plaidant M^e Sophie PRUGNAUD SERVELLE, avocat au barreau de l’AIN

INTIMEE :

S.A.R.L. [Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Simon ULRICH, avocat au barreau de LYON, toque : 2693

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Juin 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Mai 2025

Date de mise à disposition : 9 octobre 2025 prorogée au 11 décembre 2025 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Patricia GONZALEZ, président

— Julien SEITZ, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Julien SEITZ, conseiller pour le président empêché, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La société civile immobilière Nanoube a consenti à la société commerciale SEA Informatique un bail portant sur des locaux à usage professionnel situés [Adresse 2] à [Localité 5] (Ain).

Suivant contrat en date du 9 mai 2011, la société SEA Informatique a consenti à MM. [D] et [E] [H], agissant pour le compte de la société en formation Espace boucherie, un bail de sous-location portant sur une partie des locaux susmentionnés, pour une durée indéterminée à compter du 9 mai 2011.

Ce bail de sous-location a été contracté en présence de la société Nanoube et un état des lieux d’entrée a été régularisé entre la société SEA Informatique et MM. [H].

Par lettre du 22 janvier 2019, M. [D] [H] a informé la société SEA Informatique de son intention de quitter les lieux le 1er avril 2019, en proposant d’abandonner le dépôt de garantie versé à la prise de possession en contrepartie d’une dispense de remise des locaux dans leur état initial.

Par courrier du 26 janvier 2019, le gérant de la société Nanoube lui a indiqué ne pas vouloir renoncer à la remise des locaux dans leur état initial.

Suivant acte du 06 mai 2019, la société Opérationnelle de service + – SOS plombier +, venant aux droits de la société SEA Informatique, et la société Nanoube, sont convenues de mettre fin au bail principal.

Par procès-verbal des 06 mai et 13 juin 2019, Me [Y], huissier de justice mandaté par la société Opérationnelle de service + – SOS plombier +, a constaté l’état des locaux précédemment occupés par la société [Adresse 6].

Des échanges sont ultérieurement intervenus entre les sociétés Nanoube et [Adresse 6], relativement à la remise en état des locaux et à l’éventuelle cession des locaux par la première à la seconde.

Par assignation signifiée le 26 novembre 2020, la société Nanoube a fait citer la société [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, pour l’entendre condamner à lui payer en principal la somme de 42.592,98 euros au titre des frais de remise en état du local.

Par jugement du 14 février 2022, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

— condamné la société Espace boucherie à payer à la société Nanoube la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts compensatoires, avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

— dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts dans les conditions fixées par la loi ;

— condamné la société [Adresse 6] à payer à la société Nanoube la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

La société Nanoube a relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 17 mai 2022.

Elle a dans l’intervalle cédé le local litigieux à M. [U] et Mme [J] au prix de 80.000 euros, selon acte du 04 février 2022. Cet acte précise que le prix de vente tient compte de 'l’état général du bien’ et réserve à la société Nanoube le bénéfice de toute indemnité susceptible de résulter de l’instance l’opposant à la société [Adresse 6].

***

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, déposées le 30 mars 2023, la société Nanoube demande à la cour de :

— retenir qu’elle a qualité et intérêt à agir au regard des dispositions de l’acte de vente du 04 février 2022 et déclarer ses prétentions recevables ;

sur le fond, au visa de l’article 1240 du code civil :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en date du 14 février 2022 en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société [Adresse 6], laquelle a commis une faute en dégradant le bien qu’elle a occupé en sous-location ;

— le réformer pour le surplus ;

statuant à nouveau :

— condamner la société Espace boucherie à lui payer une indemnité totale de 42.592,98 euros au titre des dégradations commises par cette dernière du temps de son occupation des lieux, en lien avec la perte subie sur le prix de vente de son bâtiment, outre intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2019 date de mise en demeure, avec anatocisme ;

— débouter la société Espaceboucherie de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de la société Nanoube ;

— condamner la société [Adresse 6] à lui payer une indemnité de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Espace boucherie aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de M^e Gaël Sourbe, avocat, sur son affirmation de droit.

Concluant en premier lieu sur la recevabilité de ses prétentions, la société Nanoube soutient que la cession intervenue le 04 février 2022 a été consentie au prix de 80.000 euros pour tenir compte de l’état dégradé des locaux, et que l’acte de vente lui réserve expressément le droit d’agir contre la société [Adresse 6] et de conserver le produit de cette action.

Elle estime en conséquence avoir qualité et intérêt à agir.

Concluant en second lieu sur le fond, l’appelante fait valoir que le propriétaire d’un bien immobilier dispose à l’égard du sous-locataire, d’une action quasi-délictuelle aux fins d’obtenir sa condamnation à réparer les dommages causés par sa faute, du temps de son occupation.

Elle ajoute que la société Espace boucherie a pris les lieux en bon état, ainsi qu’il résulte du contrat, et qu’elle s’est rendue auteur d’importantes dégradations, engageant sa responsabilité envers la propriétaire, sur le fondement de l’artile 1240 du code civil. Elle conteste à cet égard le raisonnement du premier juge et les affirmations de l’intimée selon lesquels les locaux auraient été donnés à bail dans un état de vétusté avancée.

Se référant à un ensemble de devis versés au dossier, elle explique que le montant des réparations nécessaires à la remise en état du local s’élève au total de 45.181,06 euros, dont à déduire la somme de 2.588,08 euros versée par l’assureur de la société [Adresse 6] au titre dubris de la vitrine.

Elle avance que son préjudice, né de la diminution du prix de vente du local à raison de son état dégradé, doit être indemnisé à concurrence du même montant, en se prévalant au surplus d’un avis de valeur chiffrant la valeur des locaux entre 140.000 et 150.000 euros et du bail de sous-location l’évaluant à 160.000 euros, si ce n’avait été des dégradations commises par l’intimée.

***

Par conclusions déposées le 28 octobre 2022, la société Espace boucherie demande à la cour de:

— infirmer le jugement attaqué en date du 14 février 2022 en ce qu’il a :

condamné la société [Adresse 6] à payer à la société Nanoube la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts compensatoires, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts dans les conditions fixées par la loi,

condamné la société [Adresse 6] à payer à la société Nanoube la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société [Adresse 6] aux dépens et admis M^e Sophie Prugnaud Servelle, avocate, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

avant tout examen au fond et en tout état de cause :

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Nanoube pour défaut du droit d’agir, constitutif d’une fin de non-recevoir ;

au fond :

— débouter la société Nanoube de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— déclarer recevable l’appel incident formé par la société [Adresse 6] ;

en conséquence :

— dire n’y avoir lieu au versement d’une quelconque somme de la part de la société Espace boucherie, au titre de réparations réputées locatives tenant à la sous-location commerciale du 09 mai 2011 ;

— condamner la société Nanoube à payer à la société [Adresse 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’intimée rappelle que les locaux litigieux ont été cédés à M. [U] et Mme [J], ce dont elle déduit que la société Nanoube, qui ne dispose plus des droits liés à la qualité de propriétaire du local, n’a pas qualité à agir et interjeter appel.

Concluant sur le fond, elle estime que les mentions lapidaires du bail de sous-location et de l’état des lieux d’entrée ne suffisent à établir que le local a été loué en bon état de réparations locatives. Elle fait observer à cet égard que l’appelante se garde de produire l’état des lieux établi lors de la prise de possesssion de la locataire principale SEA Informatique.

Elle affirme au contraire que le bail de sous-location a été consenti alors que les locaux se trouvaient dans un état vétuste, impropre à l’usage de boucherie, l’ayant conduite à effectuer de nombreux travaux de remise en état.

Elle approuve le premier juge d’avoir retenu qu’il résultait du constat d’huissier du 13 juin 2019 que les locaux étaient parfaitement vétustes et n’avaient connu aucun éménagement particulier depuis plusieurs décennies.

Elle soutient par ailleurs avoir usé des lieux de façon raisonnable et conteste avoir commis la moindre dégradation. Elle estime que la société Nanoube cherche à lui faire supporter la remise à neuf des lieux et à obtenir qu’elle restitue des locaux dans un meilleur état que celui dans lequel elle les a reçus.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 13 juin 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 09 octobre 2025. Le délibéré a été prorogé au 11 décembre 2025.

Sur la recevabilité des demandes de la société Nanoube :

Vu l’article 122 du code de procédure civile ;

La société Nanoube sollicite, sur le terrain quasi-délictuel, l’indemnisation d’un préjudice tiré de la dépréciation du prix de vente de son immeuble à raison des dégradations prétendument commises par la société [Adresse 6].

Le fait qu’elle ait vendu l’immeuble n’a aucune incidence sur sa qualité et son intérêt à solliciter la réparation d’un tel préjudice, qui n’est point lié à la propriété des locaux.

Il n’y a lieu en conséquence de faire droit à la fin de non-recevoir élevée par l’intimée.

Sur l’action indemnitaire :

Vu l’article 1240 du code civil ;

En vertu de l’article 1240 susvisé, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le bail de sous-location précise que les locaux sont en bon état d’entretien et que les peintures du rez-de-chaussée ont été entièrement refaites en 2010, soit l’année ayant précédé la prise de possession de la société Nanoube.

L’annexe au bail de sous-location listant le mobilier mis à la disposition de la société [Adresse 6] précise également que les locaux sont en bon état.

S’il est vrai que les photographies figurant au constat d’huissier du 13 juin 2019 révèlent que les locaux souffrent d’une forte humidité dans les murs, que les équipements sont anciens, datant vraisemblablement des années 80 et que le système électrique n’a jamais été remis aux normes, cette circonstance témoigne simplement de ce que les locaux ont été sous-loués à la société Espace boucherie dans un état relativement vétuste, lié au passage du temps durant près de 30 ans.

Ces photographies ne suffisent en revanche à combattre les mentions portées au contrat de sous-location selon lesquelles les locaux ont été loués en bon état d’entretien, avec des peintures refaites au rez-de-chaussée.

Un 'bon état d’entretien’ ne signifie point, en effet, que les locaux sont neufs, mais que ses équipements ont été entretenus de manière à démeurer fonctionnels.

La cour retient en conséquence que les locaux ont été sous-loués à l’intimée dans un état de relative vétusté, lié au passage du temps, affectés de problèmes d’humidité, mais avec des équipements en bon état de fonctionnement et des peintures refaites au rez-de-chaussée.

Il s’ensuit que les tâches d’humidité sur les murs et la dégradation corrélative des peintures ne peuvent être imputées à une quelconque faute de la société [Adresse 6].

Le constat d’huissier établit en revanche de ce que les locaux ont été restitués dans un état dégradé, avec nombre d’équipements cassés ou manquants :

— une porte est enfoncée et grossièrement réparée avec une plaque de bois,

— des prises sont arrachées et l’installation électrique présente des signes de dégradation, sous la forme de câbles pendant parfois dénudés,

— la vitrine est brisée,

— l’escalier conduisant à la cave a été purement et simplement arraché, laissant un vide béant ouvrant sur l’étage inférieur,

— nombres de carreaux sont cassés et des trous ont été creusés dans les murs,

— deux manivelles de volet roulant sont arrachées,

— une gaine technique est ouverte, le coffrage l’entourant ayant été arraché,

— des installations sanitaires ont été enlevées sans être remplacées,

— l’un des radiateurs électriques n’est plus correctement arrimé au mur,

— la cave a été restituée emplie de gravas.

De telles dégradations ne sont pas en lien avec le passage du temps et ont été causées par l’occupation du sous-locataire ou les travaux d’aménagement réalisés par ses soins pour transformer les locaux en boucherie.

Leur survenance témoigne d’un manquement du sous-locataire à son obligation contractuelle envers le locataire principal de maintenir les locaux en bon état de réparation, lequel s’anayse en une faute quasi-délictuelle à l’encontre du bailleur.

Or, l’état dégradé des locaux, résultant de cette faute, a déterminé M. [U] et Mme [J] à offrir un moindre prix à la société Nanoube lors de l’achat des locaux.

L’acte de vente précise en effet que le prix de vente a été 'fixé en tenant compte de l’état général actuel du bien’ et que les acquéreurs abandonnent la conduite et le bénéfice de l’action indemnitaire dirigée contre la société [Adresse 6] au vendeur – cette dernière stipulation étant manifestement destinée à permettre au vendeur de recevoir réparation de la perte enregistrée sur le prix de vente en lien avec les dégradations -.

Reste à déterminer quelle a été la moins-value imputée sur le prix de vente en relation causale avec les dégradations imputables à la société intimée.

Le bail de sous-location du 09 mai 2011 offrait à la société Espace boucherie la possibilité d’acheter les locaux au prix de 160.000 euros. La société Nanoube produit par ailleurs un avis de valeur du 10 mai 2023, dressé par un cabinet d’expertise immobilière, faisant état d’un prix potentiel de 140.000 à 150.000 euros. L’expert n’a cependant visité les locaux et n’a donc tenu compte de leur caractère vétuste et dégradé.

La cour retient en conséquence que les locaux auraient pu se vendre au prix de 140.000 à 150.000 euros s’ils n’avaient été vétustes et dégradés.

Elle retient également que la diminution du prix consenti aux acquéreurs ne résulte pas simplement des dégradations fautives imputables à la sous-locataire, mais également de l’humidité des murs et de la vétusté générale du bien, dont les acquéreurs ont pu se convaincre lors de leurs visites.

Au regard de la consistance des dégradations constatées, seules imputables à la société [Adresse 6], la cour juge que la perte de valeur qu’elles ont engendré s’établit à 20.000 euros.

Le jugement entrepris sera donc réformé en ce qu’il a limité l’indemnisation de la société Nanoube à la somme de 1.800 euros et la réparation sera portée à la somme de 20.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, en application de l’article 1231-7 du code civil, et anatocisme.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;

La société [Adresse 6] succombe à l’instance d’appel. Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et dépens et de condamner l’intimée à supporter en sus les dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Gaël Sourbe, avocat, sur son affirmation de droit.

L’équité commande de la condamner à verser la somme de 3.000 euros à la société Nanoube en indemnisation des frais non répétibles générés par la procédure d’appel.

Elle commande également de rejeter la demande formée par la société [Adresse 6] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

— Rejette la fin de non-recevoir élevée par la société Espace boucherie et déclare les demandes de la société Nanoube recevables ;

— Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation de la société [Adresse 6] au bénéfice de la société Nanoube à la somme de 1.800 euros, avec intérêts au taux légal à compter de son prononcé ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Condamne la société [Adresse 6] à payer à la société Nanoube la somme de 20.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

— Dit que les intérêts dus en vertu de la condamnation immédiatement précédente seront capitalisés par année entière et produiront eux-même intérêts à compter de cette capitalisation, dans les conditions prévues par la loi ;

— Condamne la société [Adresse 6] aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de reocuvrement direct au profit de M^e Gaël Sourbe, avocat, sur son affirmation de droit ;

— Condamne la société Espace boucherie à payer à la société Nanouble la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande formée par la société [Adresse 6] au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ