N° RG 22/06522 -N°Portalis DBVX-V-B7G-ORAD

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] au fond du 28 juillet 2022

RG : 11-22-1513

[Z]

C/

S.A. ALLIADE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 09 Juillet 2025

APPELANTE :

Mme [C] [Z]

née le 16 Mai 1983 à [Localité 6] (NIGER)

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/016487 du 22/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentée par M^e Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER, avocat au barreau de LYON, toque : 41

INTIMÉE :

La société ALLIADE HABITAT, société anonyme d’habitation de loyer modéré à conseil d’administration, société anonyme d’HLM à conseil d’administration, inscrite au registre du commerce et des société de LYON sous le numéro B 960 506 152, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son directeur général en exercice

Représentée par M^e Fabienne DE FILIPPIS, avocat au barreau de LYON, toque : 218

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mai 2025

Date de mise à disposition : 09 Juillet 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2016 à effet du même jour, la Sa Alliade Habitat a consenti à Mme [C] [Z] (divorcée [T]) le bail d’un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, de 481,10 €.

Par acte du 15 décembre 2021, la société Alliade Habitat a fait délivrer à Mme [C] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 9.720,98 €, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le commandement de payer a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (Ccapex), qui en a accusé réception le 16 décembre 2021.

Par décision du 17 février 2022, la Commission de surendettement des particuliers du Rhône a déclaré la demande en surendettement de Mme [Z] recevable avec orientation vers un réaménagement de ses dettes, notamment sa dette de loyer de 9.720,98 €, arrêtée au 30 novembre 2021.

Par acte du 7 mars 2022, la société Alliade Habitat a fait assigner Mme [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, en constat de la résiliation du bail.

Par jugement contradictoire du 28 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection a :

Condamné Mme [N] [C] née [Z] à payer à la Sa d’Hlm Alliade Habitat la somme de 11.553,68 € arrêtée au 31 mai 2022 (mai 2022 inclus) au titre des loyers et charges ;

Constaté la résiliation du bail conclu entre la Sa d’Hlm Alliade Habitat et Mme [N] [C] née [Z] à compter du 16 février 2022 ;

Dit que Mme [N] [C] née [Z] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamné Mme [N] [C] née [Z] à payer à la Sa d’Hlm Alliade Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges courant à compter du 1er juin 2022 jusqu’à complète libération des lieux ;

Débouté les parties de leurs autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Condamné Mme [N] [C] née [Z] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Le tribunal a retenu en substance que la commission de surendettement a été saisie plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que la locataire n’a repris que partiellement le paiement des loyers courants, de sorte qu’il n’y a pas lieu, même d’office, de suspendre les effets de la clause résolutoire. Par déclaration enregistrée au greffe le 29 septembre 2022, Mme [C] [Z] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 19 décembre 2022, Mme [C] [Z] demande à la cour :

Dire l’appel recevable, le dire bien fondé, y faire droit ;

Infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon le 28 juillet 2022 en ce qu’il a :

Condamné Mme [N] [C] née [Z] à payer à la Sa d’Hlm Alliade Habitat la somme de 11.553,68 € arrêtée au 31 mai 2022 (mai 2022 inclus) au titre des loyers et charges ;

Constaté la résiliation du bail conclu entre la Sa d’Hlm Alliade Habitat et Mme [N] [C] née [Z] à compter du 16 février 2022 ;

Dit que Mme [N] [C] née [Z] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamné Mme [N] [C] née [Z] à payer à la Sa d’Hlm Alliade Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges courant à compter du 1er juin 2022 jusqu’à complète libération des lieux ;

Débouté les parties de leurs autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Condamné Mme [N] [C] née [Z] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Et, statuant à nouveau,

À titre principal,

Fixer la créance de la société Alliade Habitat à la somme de 9.720,98 € au 31 août 2022 ;

Accorder à Mme [C] [Z] un moratoire de 18 mois le temps d’un retour à meilleure fortune ;

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société Alliade Habitat ;

A titre subsidiaire,

Autoriser Mme [C] [Z] à s’acquitter de la dette locative par versement mensuel de 50,00 € par mois, pendant 35 mois, le paiement du solde intervenant à la 36ème mensualité ;

En tout état de cause,

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Dire n’y avoir lieu à intérêts ;

Dire n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire ce que de droit sur les dépens.

Mme [C] [Z] expose avoir été placée à plusieurs reprises en arrêt maladie en 2022 compte tenu de son état de santé dégradé, ce qui a généré une perte de revenu. Elle rappelle avoir déposé un dossier de surendettement près la Commission de surendettement des particuliers du Rhône qui, dans sa décision du 27 juillet 2022, a imposé aux créanciers un moratoire de 18 mois à compter du 31 août 2022. Elle souligne qu’elle a repris le paiement de ses loyers courants et a ainsi procédé au règlement de la somme de 150 € le 7 décembre 2022 et de la somme de 2.000 € le 19 décembre 2022. Elle invoque sa situation particulièrement précaire pour solliciter un moratoire de 18 mois le temps d’un retour à meilleure fortune, et, subsidiairement, l’autorisation d’apurer l’arriéré locatif par versement mensuel de 50 € par mois pendant 35 mois, le solde intervenant lors de la 36ème mensualité.

Par arrêt du 6 février 2023, la juridiction du premier président de la cour d’appel de Lyon a rejeté la demande de Mme [Z] en arrêt de l’exécution provisoire.

Le 14 février 2023, Mme [C] [Z] a de nouveau déposé un dossier de surendettement. Par décision du 2 mars 2023, la Commission de surendettement des particuliers du Rhône a prononcé la recevabilité de son dossier à la procédure de surendettement. Par décision du 13 avril 2023, elle a imposé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [Z] qui consistent en un effacement total de ses dettes et notamment de sa dette de loyer arrêtée à la somme de 13.260,09 €.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 9 novembre 2023, la Sa Alliade Habitat demande à la cour :

Débouter Mme [C] [Z] de l’intégralité de ses demandes et prétentions ;

Débouter Mme [C] [Z] de ses demandes en report de la dette ou en délai de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement ;

Vu l’actualisation de la dette locative,

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, le 28 juillet 2022, entrepris sur le chef suivant :

Condamne Mme [N] [C] née [Z] à payer à la Sa d’Hlm Alliade Habitat la somme de 11.553,68 € arrêtée au 31 mai 2022 (mai 2022 inclus) au titre des loyers et charges ;

Et statuant en lieu et place,

Condamner Mme [C] [Z] à payer à la Sa d’Hlm Alliade Habitat les loyers et charges /indemnités d’occupation qui seront dus au jour de l’audience ;

Confirmer le surplus du jugement entrepris et par conséquent,

Constater la résiliation du bail conclu entre la Sa d’Hlm Alliade Habitat et Mme [N] [C] née [Z] à compter du 16 février 2022 ;

Dire que Mme [N] [C] née [Z] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamner Mme [N] [C] née [Z] à payer à la Sa Alliade Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges courants à compter du 1er juin 2022 jusqu’à complète libération des lieux ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Condamner Mme [N] [C] née [Z] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

A titre subsidiaire si par impossible la cour accordait des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, alors,

Fixer les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail liant les parties selon les modalités suivantes :

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail liant les parties pendant un délai de 2 ans à compter du 13 avril 2023 qui expirera le 12 avril 2025, sous la condition que Mme [C] [Z] paie le loyer et les charges courants à leur échéance ;

Dire que si Mme [C] [Z] paie les loyers et charges courants à leur échéance pendant ce délai de 2 ans jusqu’au 12 avril 2025, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

A défaut de paiement des loyers et des charges courants à leur échéance, la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets ;

En ce cas,

Constater la résiliation du bail liant les parties ;

Autoriser la société Alliade Habitat à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [Z] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamner Mme [C] [Z] à payer à la société Alliade Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants outre indexation prévue par le contrat qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Y ajoutant dans tous les cas,

Condamner Mme [C] [Z] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [C] [Z] à supporter les entier dépens tant les dépens de première instance que les dépens d’appel ces derniers distraits au profit de Maître Fabienne de Filippis avocat sur son affirmation de droit ;

La Sa Alliade Habitat fait valoir que la résiliation du bail était bien acquise avant la décision de recevabilité du dossier de Mme [C] [Z] rendue par la commission de surendettement, la clause résolutoire ayant déjà joué. Elle relève qu’au jour de l’audience de première instance, Mme [C] [Z] n’avait pas repris le paiement du loyer courant depuis la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers, et rappelle que dans une telle hypothèse, le juge ne peut pas accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail au locataire et doit rejeter cette demande. Elle précise que du fait de l’effacement de la dette locative ensuite de la deuxième procédure de surendettement, il n’y a plus de dette locative au 8 novembre 2023, en sorte que la demande en report de la dette formée par Mme [C] [Z] est donc devenue sans objet.

Toutefois, elle a actualisé sa créance à la somme de 6.102,15 € au 5 mai 2025 par RPVA le 5 mai 2025 ainsi qu’à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en constat de la résiliation du bail

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 1er juin 2016 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 décembre 2021 pour la somme en principal de 9.720,98 €. Mme [C] [Z] ne conteste pas ne pas s’être acquittée de cette somme dans les deux mois du commandement de payer.

Comme jugé en première instance, la recevabilité de la demande en surendettement du locataire survenue après l’expiration du délai de 2 mois, ne fait pas obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, en sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à compter du 16 février 2022 et condamné Mme [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande d’actualisation de la créance locative

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la Sa Alliade Habitat verse aux débats le contrat de bail et un relevé de compte locataire retraçant l’historique des sommes quittancées et encaissées jusqu’au 5 mai 2025. Ce faisant, elle rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance actualisée à la somme de 6.102,15 € selon décompte arrêté à l’échéance du mois d’avril 2025.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif, est confirmé et, actualisant la créance, la cour ramène le montant de la condamnation de Mme [C] [Z] à la somme de 6.102,15 € représentant les loyers et charges échus jusqu’à l’échéance d’avril 2025 incluse et ce après effacement de la dette de l’appelante à hauteur de 13.260,09 €.

Sur les demandes en suspension des effets de la clause résolutoire et en report de la dette locative ou en délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il ressort des paragraphes VI et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, que si au jour de l’audience, le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant depuis la décision de recevabilité de son dossier de surendettement rendue par la commission de surendettement des particuliers, le juge ne peut pas accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail au locataire, ce qui était le cas au jour de l’audience de première instance, raison pour laquelle aucun délai suspensif n’a légitimement été accordé à Mme [Z] par le premier juge.

Or, en cours de procédure d’appel, Mme [Z] a bénéficié d’un rétablissement personnel le 13 avril 2023.

En application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel a été imposé par la commission de surendettement, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures, à l’issue duquel la clause sera réputée ne pas avoir joué si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai.

Toutefois, cette disposition ne s’applique comme les précédentes que si le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, au vu de la dette locative de Mme [Z] qui a cessé de s’acquitter de son loyer depuis août 2024.

La cour confirme en conséquence le jugement critiqué en ce qu’il ordonné l’expulsion de Mme [Z] et par conséquent rejeté sa demande de délais suspensifs de la clause résolutoire, en procédant par substitution de motifs.

La cour considère néanmoins que Mme [Z] forme également une demande délais non suspensifs au visa de l’article 1345-3 du code civil. A défaut d’éléments actualisés sur sa situation depuis l’effacement de ses dettes, elle est déboutée de cette demande.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, Mme [Z] supportera également les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et de débouter la société Alliade Habitat de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf à ramener le montant de la condamnation de Mme [C] [Z] à la somme de 6.102,15 €, au titre de l’arriéré locatif et d’occupation au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Y ajoutant,

Déboute Mme [C] [Z] de sa demande de délai sur le fondement de l’article 1345-3 du code civil ;

Condamne Mme [C] [Z] aux dépens d’appel ;

Déboute la société Alliade Habitat de sa demande, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT