Cour d'appel de Lyon, 8e chambre, 19 novembre 2025, n° 24/05898

TGI Saint-Étienne 20 juin 2024

CA Lyon
Confirmation 19 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de titre justifiant l'occupation des lieux
La cour a estimé que, bien que les sociétés Lajin et AB1 ne justifient pas d'un titre d'occupation, la situation contractuelle est soumise à la cour d'appel, et qu'il n'est pas établi qu'il existe un trouble manifestement illicite.
Rejeté
Existence d'une contestation sérieuse
La cour a confirmé que la présence d'une contestation sérieuse empêche l'expulsion, même si les sociétés Lajin et AB1 ne justifient pas d'un titre d'occupation.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a rejeté cette demande, confirmant que la société Indimmo devait supporter ses propres frais.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SAS Indimmo a interjeté appel d'une ordonnance de référé du Tribunal de Saint-Étienne qui avait débouté les sociétés Lajin et AB1 de leurs demandes, notamment celle de constater l'existence d'un bail commercial. La question juridique principale était de savoir si l'occupation des lieux par les sociétés Lajin et AB1 constituait un trouble manifestement illicite justifiant une expulsion. Le tribunal de première instance a estimé qu'il n'y avait pas d'urgence à trancher, en raison de l'absence de reconnaissance d'un bail. La cour d'appel a confirmé cette décision, soulignant qu'aucun titre n'autorisait les sociétés à occuper les lieux et qu'il n'y avait pas de trouble manifestement illicite, tout en précisant que la situation contractuelle était encore en cours d'examen. La cour a également condamné la SAS Indimmo aux dépens et à verser une somme aux sociétés intimées au titre de l'article 700 du CPC.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 19 nov. 2025, n° 24/05898
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	24/05898
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Saint-Étienne, 20 juin 2024, N° 24/00226
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sylvain NIORDLaurence CADENATRomain LAFFLY
Cabinet(s) :	D F P & ASSOCIESCORNET VINCENT SEGUREL
Parties :	La SAS INDIMMO c/ La SAS AB1, LA SCI LAJIN, S.A.S. AB1

Texte intégral

N° RG 24/05898 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PZUE

Décision du Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE en référé

du 20 juin 2024

RG : 24/00226

S.A.S. INDIMMO

S.A.S. AB1

S.C.I. LAJIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 19 Novembre 2025

APPELANTE :

La SAS INDIMMO, Société par Actions Simplifiée au capital de 20 000 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 523 354 140, dont le siège social est [Adresse 11] (France)

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurence CADENAT de la La SELARL CVS, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

1° LA SCI LAJIN, SCI au capital de 1 600,00 € immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n°432 365 054, dont le siège social est sis [Adresse 7] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

2° La SAS AB1, SAS immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°444 177 307, dont le siège social est [Adresse 12] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 125

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 01 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 19 Novembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Exposé du litige

La SAS Indimmo, venant aux droits de la SAS [Localité 3] Distribution, est propriétaire d’un ensemble immobilier situé par le territoire de la Commune de [Localité 4] ([Localité 5]), Lieudit « [Localité 6] [Adresse 10] », figurant au plan cadastral rénové Section AN n° [Cadastre 1].

Suivant acte authentique du 10 janvier 2003, la société Andrezieux Distribution a conclu avec la SCI Jinal un bail à construction sur le terrain cadastré Section AN [Cadastre 2], ce pour une durée de 18 ans à compter du 1er février 2003 aux fins de création d’un centre auto à l’enseigne « Norauto ».

Ce bail comportait notamment un engagement de construction par lequel le preneur s’obligeait à édifier ou faire édifier à ses frais, sur le terrain loué, des constructions conformes aux plans et devis descriptif soumis à l’approbation du bailleur.

Il était prévu, à l’article « VIII) Locations » un engagement irrévocable du bailleur et de ses ayants cause d’accorder préférentiellement au preneur, lors de l’expiration du bail à construction, « un contrat de location portant sur partie ou totalité de l’ensemble immobilier, terrain et bâtiments, issus du présent bail à construction ».

Le bail à construction a été porté par la SCI Lajin qui a consenti une location à la société AB1 franchisée Norauto.

Par lettre en la forme recommandée du 20 avril 2020, le conseil de la SCI Lajin, a écrit à la SAS Indimmo que la première entendait profiter de la propriété commerciale qui lui était offerte, et sollicitait donc l’établissement d’un bail.

Les parties, se sont entendues sur la désignation d’un tiers arbitre pour déterminer conformément au contrat, le futur loyer du bail commercial.

L’expert a déposé son rapport le 5 novembre 2021, concluant à une valeur locative annuelle de 106 370 euros hors taxes et hors charges, avec une marge d’appréciation de plus ou moins 5 %.

Le bail à construction a expiré le 31 janvier 2021.

Le 5 avril 2022, la société Indimmo, a soumis à la société Lajin, un projet de bail commercial.

Les parties ne se sont pas entendues sur le projet.

Par acte du 6 mai 2022, la SCI Lajin a assigné la société Indimmo devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de voir notamment constater l’existence d’un bail commercial, et voir fixer le montant du loyer initial à la somme de 106 370 € HT, autoriser la cession du bail commercial conclu à partir du 21 novembre 2021 entre la société Lajin et la société AB 1, constater l’existence d’une convention d’occupation précaire entre la société Lajin et la société Indimmo pour la période du 31.01.2021 au 21.11.2021.

Par jugement du 16 janvier 2024, objet d’un appel en cours d’instance, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a débouté les sociétés Lajin et AB 1 de l’intégralité de leurs demandes.

Le tribunal ayant omis de statuer sur la demande reconventionnelle en expulsion, il a été saisi d’une requête en mission de statuer qu’il a rejeté en raison de l’appel en cours.

Par acte du 19 mars 2024, les sociétés Lajin et AB 1 ont assigné la société Indimmo en référé, aux fins de voir désigner un arbitre aux fins de fixation des conditions et charges du bail.

A titre reconventionnel, la société Indimmo a réitéré devant le juge des référés la demande d’expulsion présentée lors de la précédente instance au fond.

Par ordonnance de référé du 20 juin 2024 le Président du Tribunal de Saint-Etienne a :

Débouté les parties de l’intégralité de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

En substance, le juge des référés a estimé qu’il n’y avait aucune urgence à trancher le litige alors que le jugement du 16 janvier 2024 avait rejeté la demande visant à constater l’existence d’un bail commercial, que ne pouvait pas plus être constatée l’existence d’une convention d’occupation précaire alors qu’en l’état, les relations contractuelles entre les parties n’étaient pas qualifiées et l’existence d’un bail non reconnue.

Le juge des référés a également retenu que dans l’attente de la décision de la cour d’appel saisie il n’existait pas d’obligation non sérieusement contestable à l’appui de la demande d’expulsion.

La société Indimmo a interjeté appel de la décision par déclaration enregistrée le 2 août 2024.

Selon ordonnance de la présidente de chambre et avis du greffe du 28 août 2025, les plaidoiries ont été fixées au 1er octobre 2025 et la clôture le même jour.

En ses dernières conclusions régularisées au RPVA, le 25 septembre 2025, la SA Indimmo demande à la cour :

Réformer l’ordonnance du 12 juin 2024 en ce qu’elle a débouté la société Indimmo de ses demandes reconventionnelles, à savoir :

Ordonner l’expulsion des sociétés Lajin et AB1 et de tous occupants de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

Condamner solidairement les sociétés Lajin et AB1 à payer à la société Indimmo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les sociétés Lajin et AB1 aux entiers dépens de l’instance.

Et statuant à nouveau, vu le trouble manifestement illicite constitué par le maintien dans les lieux des sociétés Lajin et AB 1 :

Ordonner l’expulsion des sociétés Lajin et AB1 et de tous occupants de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

Débouter les sociétés Lajin et AB1 de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner solidairement les sociétés Lajin et AB1 à payer à la société Indimmo la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les sociétés Lajin et AB1 aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Romain Laffly.

L’appelante fait valoir que :

Les sociétés Lajin et AB 1 se maintiennent dans les locaux précédemment objets du bail à construction, sans aucun droit, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

L’existence éventuelle d’une contestation sérieuse n’est pas de nature à faire obstacle à l’intervention du juge des référés, en présence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite.

Selon le jugement du 16 janvier 2024, la société Lajin ne pouvait se prévaloir ni d’une promesse de bail incluse dans le bail à construction, ni d’une convention d’occupation précaire,

Le jugement est définitif sur ce point, les sociétés Lajin et AB 1 n’ayant pas maintenu ces demandes devant la Cour d’appel.

Les sociétés Lajin et AB1 ne peuvent donc reprendre l’argumentation développée en première instance sur l’existence d’une promesse de bail commercial ou d’une convention d’occupation précaire.

Le fait que la cour d’appel de Lyon soit saisie par les sociétés Lajin et AB 1 d’une demande de reconnaissance d’un bail verbal ne suffit pas à constituer une contestation sérieuse.

Elle ajoute que :

Le bail expiré est un bail à construction et non un bail dérogatoire, qu’ainsi, le maintien dans les lieux ne suffit donc pas à donner naissance à un bail commercial, que l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation exclut la possibilité de tacite reconduction du bail à construction,

Les sociétés Lajin et AB1 n’ont été laissées en place que par simple tolérance du bailleur pendant la durée de la négociation d’un nouveau (refusé par la société Lajin). L’occupation des lieux par tolérance n’a jamais été créatrice de droits,

la société Lajin n’a réglé le montant tel que déterminé par l’expert qu’à partir de février 2024 et continuait de payer la redevance prévue par le bail à construction. Son argument est donc totalement fallacieux,

Se pose la question du titulaire du bail revendiqué par les appelantes puisque la société Lajin, qui se prétend locataire, n’occupe pas les lieux. C’est la société AB1 qui exploite le centre automobile. Or, le bail à construction comportait une clause selon laquelle si les parties concluaient un bail après l’expiration du bail à construction, il devrait comporter une clause d’agrément en cas de cession ou de sous-location Aucune des conditions nécessaires à la reconnaissance d’un bail verbal n’est remplie en l’espèce.

A supposer même que la société Lajin puisse se prévaloir d’un bail verbal, la société AB 1 n’a aucun titre valable et opposable à la société Indimmo et elle doit donc être expulsée

En leurs dernières conclusions régularisées au RPVA, le 2 septembre 2024, La SCI Lajin et la SAS AB1 demandent à la cour :

Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Indimmo de sa demande reconventionnelle d’expulsion des sociétés Lajin et AB1 en présence d’une contestation sérieuse, et de l’absence de troubles manifestement illicites concernant l’occupation de ces mêmes sociétés,

Débouter la société Indimmo de toutes ses fins et prétentions.

Y ajouter,

Condamner la société Indimmo à payer et porter aux sociétés Lajin et AB1 la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

Les intimées font valoir que :

L’instance d’appel du jugement n’est pas clôturée, en sorte que les sociétés Lajin et AB1 peuvent ajouter au dispositif de leurs dernières écritures, pour invoquer, et sans qu’il s’agisse d’une demande nouvelle, l’existence d’une convention d’occupation précaire et/ou une promesse de bail,

Il importe peu que l’engagement soit un pacte de préférence ou une promesse, puisque dans les deux cas, celles-ci n’ont pas été purgées, faute pour les parties de s’entendre sur les conditions et charges du bail à venir, et/ou d’avoir fait trancher par un arbitre leur désaccord,

En réalité, la société Indimmo entend faire trancher en la présente instance le fond du litige déjà porté devant la cour d’appel statuant au fond,

L’appelante fait dire à la société Lajin, ce qu’elle n’a jamais prétendu,

Les loyers sont payés en intégralité, y compris les arriérés courus à compter de l’expiration du bail à construction ; les retards de paiement ont été créés par la situation d’attente dans laquelle la société Indimmo a maintenu la société Lajin en rapport avec la difficulté à s’entendre sur les conditions du bail, et en lien encore avec l’absence de facture émise par le bailleur, jusqu’à récemment,

La société Indimmo n’a appelé rétroactivement une indemnité d’occupation du montant du loyer fixé par l’arbitre qu’à l’issue du jugement,

L’agrément du sous locataire prévu dans le bail à construction, ne saurait faire grief, en ce que ce contrat est arrivé à terme et que ses effets ne se prolongent, qu’en ce qui concerne la clause compromissoire, en présence d’un litige sur la conclusion du bail commercial promis,

Il était demandé en première instance, en lieu et place de l’agrément du bailleur, le transfert du bail au profit de la société AB1 exploitant le fonds de commerce à l’enseigne Norauto,

Dans la mesure où le Juge du fond n’a pas ordonné l’expulsion des sociétés Lajin et AB1, la société Indimmo ne saurait s’adresser au juge des référés pour l’obtenir.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence à leurs écritures.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La cour d’appel relève que si en l’état du litige, les sociétés intimées ne justifient pas d’un titre les autorisant à occuper les lieux, un projet de bail commercial a été émis par la société Indimmo au profit de la société Lajin, projet non daté mais adressé par courrier du 5 avril 2022.

Le texte susvisé n’exige pas seulement la preuve d’un trouble illicite mais d’un trouble manifestement illicite qui n’est donc pas établi en l’espèce, d’autant au surplus que la situation contractuelle des parties est actuellement soumise à la cour d’appel saisie au fond, cour devant laquelle les sociétés AB1 et Lajin sollicitent voir juger l’existence d’un bail verbal et l’adoption conventionnelle du statut des baux commerciaux.

La cour confirme la décision attaquée ayant rejeté la demande d’expulsion.

Sur les demandes accessoires :

La cour confirme la décision attaquée sur le partage des dépens de première instance et condamne la société Indimmo aux dépens à hauteur d’appel.

En équité, la cour confirme la décision attaquée sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel condamne la société Indimmo à payer aux sociétés intimées la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

La cour

Confirme la décision attaquée,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Indimmo aux dépens à hauteur d’appel,

Condamne la SAS Indimmo à payer à la SCI Lajin et à la SAS AB1 la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT