N° RG 21/08210 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N6BL

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 04 novembre 2021

RG : 20/06511

ch n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 10 Juin 2025

APPELANTE :

Association MOPO YONGO

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e François CORNUT, avocat au barreau de LYON, toque : 203

INTIME :

M. [Y] [E]

né le 16 Février 1949 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Isabelle JUVENETON, avocat au barreau de LYON, toque : 265

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Novembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Avril 2025

Date de mise à disposition : 10 Juin 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail dérogatoire du 1er septembre 2018, M. [E] (le bailleur) a donné en location à l’association Mopo Yongo (l’association) un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de 12 mois expirant le 31 août 2019.

L’association est restée dans les lieux après le 31 août 2019.

Par arrêté du 15 novembre 2019, la commune de [Localité 4] a ordonné l’évacuation des occupants du bâtiment et l’interdiction d’accès jusqu’à la réalisation des mesures permettant la mise en sécurité du site.

Par lettre du 6 janvier 2020, l’association a informé le bailleur de son intention de libérer les lieux le 30 janvier 2020.

Par lettre du 29 janvier 2020, le bailleur a donné son accord pour reporter cette date au 15 mars 2020.

Par courriel du 11 mars 2020, le bailleur a invité l’association à convenir d’un rendez-vous pour la remise des clés puis par courriel du 17 mars 2020, le bailleur a informé l’association du report de la date de remise des clés après la levée des mesures de confinement.

Par acte du 12 juin 2020, le bailleur a fait signifier à l’association une sommation de quitter les lieux loués.

Par acte introductif d’instance du 23 juillet 2020, l’association a fait assigner le bailleur devant le tribunal judiciaire de Lyon en nullité du commandement de quitter les lieux et en condamnation à payer diverses sommes au titre des travaux réalisés et à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement contradictoire du 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— constaté que l’association occupait le local sis [Adresse 1] à [Localité 4], propriété de M. [E], sans droit ni titre depuis le 15 mars 2020,

— ordonné l’expulsion de l’association et de tout occupant de son chef du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4], propriété de M. [E], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, avec le concours d’un huissier de justice et, au besoin, l’assistance de la force publique,

— condamné l’association à payer à M. [E] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 15 mars 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné l’association à payer à M. [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [E] du surplus de ses demandes,

— débouté l’association de l’intégralité de ses demandes,

— condamné l’association aux entiers dépens.

Par déclaration du 16 novembre 2021, l’association a interjeté appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2022, l’association demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondé son appel à l’encontre du jugement rendu le 4 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il :

— a constaté qu’elle occupe le local sis [Adresse 1] à [Localité 4], propriété de M. [E], sans droit ni titre depuis le 15 mars 2020,

— a ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4], propriété de M. [E], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, avec le concours d’un huissier de justice et, au besoin, l’assistance de la force publique,

— l’a condamnée à payer à M. [E] une indemnité d’occupation mensuelle équivalent au montant du loyer et des charges en cours à compter du 15 mars 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— l’a condamnée à payer à M. [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes,

— l’a condamnée aux entiers dépens.

— le réformer de ces chefs,

En conséquence :

— réformer le jugement du 4 novembre 2021

— constater que le bail commercial signé le 1er septembre 2018 doit trouver son application,

— constater la nullité du commandement signifié le 12 juin 2020,

— rejeter l’intégralité des demandes formées par M. [E],

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 30.000 euros au titre des travaux réalisés,

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive,

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] aux entiers dépens avec recouvrement direct au profit de M^e Cornut avocat, sur son affirmation de droit.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2022, le bailleur demande à la cour de :

Sur le bail et l’expulsion

— infirmer le jugement du 4 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a constaté que l’association occupait le local sis [Adresse 1] à Vénissieux 69200, propriété du concluant, sans droit ni titre depuis le 15 mars 2020,

Et statuant à nouveau,

— juger que le bail dérogatoire a pris fin au 31 août 2019, sans qu’aucun nouveau bail n’y succède,

— fixer au 1er septembre 2019 la date à partir de laquelle l’association occupe le local sis [Adresse 1] à [Localité 4], propriété du concluant, sans droit ni titre,

— en conséquence, juger que l’association est occupante du local sis [Adresse 1] à [Localité 4], propriété du concluant, sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2019,

A tout le moins,

— juger qu’une résiliation est intervenue suite à un accord des parties au 15 mars 2020,

Dès lors,

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que l’association occupe le local sis [Adresse 1] à [Localité 4], propriété du concluant, sans droit ni titre depuis le 15 mars 2020,

A titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 14 novembre 2019 et au plus tard au 15 mars 2020,

— fixer au 14 novembre 2019 et au plus tard au 15 mars 2020 la date à partir de laquelle l’association est considérée comme occupant le local sis [Adresse 1] à [Localité 4], propriété du concluant, sans droit ni titre,

Sur la confirmation du jugement

En tout cas,

— confirmer le jugement du 4 novembre 2021 en ce qu’il a :

— ordonné l’expulsion de l’association et de tous occupant de son chef du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4], propriété du concluant, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, avec le concours d’un huissier de justice et, au besoin, l’assistance de la force publique,

— débouté l’association de l’intégralité de ses demandes,

— condamné l’association à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’association aux entiers dépens,

Sur l’infirmation du jugement pour le surplus

— infirmer le jugement du 4 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il :

— l’a débouté du surplus de ses demandes,

— condamné l’association à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 15 mars 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Et statuant à nouveau,

— condamner l’association à lui payer une indemnité conventionnelle et forfaitaire de 4.000 euros,

— condamner l’association à lui payer une indemnité d’occupation journalière de 300 euros depuis la date d’expiration du bail soit à la date du 22 septembre 2022 et sous réserve d’actualisation au jour de l’arrêt à intervenir, la somme de 309.600 euros,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement du 4 novembre 2021 en ce que l’association a été condamnée à payer une indemnité d’occupation à compter de la fin du bail,

Y ajoutant :

— condamner l’association à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter de la fin du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 15.825 euros arrêtée à fin janvier 2022, et au-delà de janvier 2022, la somme de 2.350 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner l’association à remettre à ses frais les lieux dans leur état d’origine,

— condamner l’association à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’association aux entiers dépens de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le terme du bail

L’association prétend que :

— les parties se sont mises d’accord pour suspendre le bail pendant la durée des travaux de mise en sécurité du site à la charge du propriétaire,

— elle devait acquérir le local que le propriétaire voulait céder et elle a adressé une dédite le 6 janvier 2020, en faisant part de son intention de libérer le local le 30 janvier 2020 ; les parties se sont ensuite accordés sur la date du 15 mars 2020,

— le courrier du 6 janvier 2020 n’a aucune valeur, ayant été rédigé à la demande du propriétaire suivant ses exigences pour justifier de la réalisation des travaux auprès de l’administration, mais ces travaux n’ont jamais été réalisés et c’est elle-même qui y a procédé, exposant des frais de 30.000 euros,

— le propriétaire ne justifie pas de l’exécution de travaux, ne demande pas son expulsion et n’a pas notifié ses conclusions aux créanciers inscrits,

— pour résilier le bail, elle aurait adressé un congé par voie d’huissier, conformément aux dispositions légales ; elle a d’ailleurs formé une proposition d’acquisition de sorte que des pourparlers sont en cours.

Le bailleur rétorque que :

— l’arrêté du 15 novembre 2019 fait suite à un rapport d’inspecteurs de salubrité du 14 novembre 2019 constatant que l’association avait annexé de manière anarchique et dans des conditions insalubres les autres parties de l’immeuble, que le local commercial faisait office de salle de prière et que des logements avaient été créés de sorte qu’il existait un risque imminent d’incendie compte tenu d’équipements électriques entreposés et branchés de façon anarchique,

— il n’a donné aucun accord pour une suspension du bail pendant la durée des travaux,

— l’association est restée dans les lieux en fin de bail mais avec une interdiction d’exercer son activité et sans accord du bailleur, et suite à la dédite, une date a été trouvée en contrepartie de la fin de l’exécution des travaux de remise en l’état,

— une sommation de quitter les lieux a été dénoncée le 12 juin 2020 ; l’association a indiqué souhaiter acheter le local ; la Ville de [Localité 4] a décidé d’une fermeture administrative puis l’association a alors pris l’initiative d’une demande en nullité du congé,

— le tribunal a commis une erreur dans l’analyse du régime juridique applicable, alors que le bail exclut toute reconduction, en considérant à tort que du fait du maintien dans les lieux, le bail s’était transformé en bail commercial mais la transformation ne peut intervenir que pour un bail totalisant une durée de trois ans et à l’issue du délai d’un mois après ces trois ans,

— le contrat d’un an à l’origine a duré moins de deux ans ; le preneur ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux, sauf commun accord explicite et non équivoque des parties ; aucune exploitation commerciale n’a été maintenue puisqu’il n’existait aucun fonds de commerce et aucun bail soumis au statut des baux commerciaux n’a pris naissance le 1er octobre 2019, seul le régime du droit commun du bail est applicable, ce bail a expiré le 31 août 2019 et la demande d’infirmation porte sur la date à retenir comme fin de bail,

— subsidiairement, une résiliation conventionnelle est intervenue, il n’existe aucune condition de forme,

— plus subsidiairement, l’association n’a pas respecté les conditions essentielles du bail en transformant le local, les graves manquements ont mis en péril le bâtiment, causé des troubles anormaux de voisinage, les loyers n’ont pas été entièrement payés, la résolution judiciaire du bail doit être prononcée, à la date du 14 novembre 2019 et l’association doit remettre les lieux en l’état d’origine, sans indemnité puisque les clefs n’ont pas été restituées.

Réponse de la cour

L’article L 145-5, premier et deuxième alinéa, du code de commerce dispose que "Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre."

Aux termes du bail en date du 1er septembre 2018, « Les parties déclarent formellement vouloir

déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux et ne passer entre elles qu’une

convention dérogatoire, le preneur renonçant ainsi expressément au renouvellement du présent bail et à la propriété commerciale (')

Durée du bail: Ce bail est consenti et accepté pour une durée ferme de 12 mois entiers et consécutifs qui commencent à courir le 01 septembre 2018. Cette durée ne sera susceptible d’aucune reconduction et expirera effectivement le 31 août 2019 même à défaut de dénonciation pour cette date.

Congés, préavis: Pendant la durée du bail, le bailleur et/ou le preneur ne pourront donner congé. Le présent bail arrivera à échéance le 31 août 2019, sans pouvoir être reconduit ».

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte sans qu’il ne soit nécessaire de les paraphraser que le premier juge a retenu que :

— l’association est restée dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire le 31 août 2019 sans que le bailleur n’ait manifesté son opposition dans le délai de l’article L 145-5 du code de commerce de sorte qu’il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux,

— le preneur a cependant donné congé au bailleur en indiquant son intention de libérer les lieux le 30 janvier 2020 et rien ne permet de dire que ce courrier serait un faux,

— le bailleur a donné son accord en reportant la date de libération au15 mars 2020, aucune rétractation du congé n’est intervenue, et l’association est en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 15 mars 2020.

La cour ajoute, répondant aux moyens soulevés en appel, que :

— le courrier de la locataire mettant fin au bail est parfaitement clair et ne peut donc nullement s’entendre d’une simple suspension du bail pendant des travaux et le preneur ne rapporte aucun élément concret justifiant ses dires sur ce point ; il est d’ailleurs noté que l’association se contente de reprendre in extenso les motifs du jugement sans apporter d’arguments juridiques contraires,

— le congé par voie d’huissier d’un bail commercial est exigé pour le bailleur et non pour le preneur et en outre, en l’espèce, le bailleur a accepté la résiliation du bail par la locataire de sorte qu’il n’y a pas débat sur la résiliation,

— l’article L 145-5 prévoit que si le preneur est laissé en possession, le nouveau bail est soumis au statut après un délai d’un mois à compter de l’échéance ; cette disposition s’applique quelque soit la durée du bail dérogatoire en cause sans qu’il ne soit exigé que cette durée initiale soit de trois ans ; la durée de trois ans constitue la durée maximum du bail dérogatoire, mais le maintien dans les lieux après un bail plus court que trois ans est bien soumise à l’article L 145-5 dernier alinéa,

— si la locataire est effectivement une association, les parties ont entendu placer volontairement leurs relations dans le cadre de l’article L 145-5 du code de commerce de manière non équivoque de sorte que le statut s’applique.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de nullité du commandement de quitter les lieux et ordonné l’expulsion de l’association.

Il est également confirmé en ce qu’il fixe la fin du bail le 15 mars 2020 et l’ indemnité d’occupation à compter de cette date.

Sur le remboursement des travaux

L’association demande 30.000 euros pour des travaux qu’elle prétend avoir exécutés.

Le bailleur relève que les travaux prétendument d’amélioration ne sont pas justifiés ni imputables au bailleur, les travaux exigés par l’administration concernant les travaux intérieurs non conformes à la destination des locaux.

Réponse de la cour

Il résulte des stipulations du bail liant les parties que les travaux d’amélioration, d’embellissement et installations apportés aux locaux restent en fin de bail la propriété du bailleur sans indemnité quelconque de sa part.

L’association produit en premier lieu un devis de travaux totalement inopérant. Il en est de même d’une facture de vérification de la conformité de l’installation électrique. Les deux autres factures produites, à les supposer effectivement payées par le preneur, ce qui n’est pas avéré, relèvent des dispositions du bail susvisées.

Il y a lieu en conséquence à confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande en paiement au titre de travaux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bailleur demande en vertu du bail, outre l’indemnité forfaitaire, une indemnité d’occupation journalière de 300 euros par jour, ou à défaut, en cas de bail commercial 2.350 euros par mois.

C’est cependant par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la clause du bail dérogatoire fixant une indemnité conventionnelle et forfaitaire de 4.000 euros ne pouvait être appliquée de même qu’une occupation journalière de 300 euros en cas de maintien dans les lieux après l’échéance, les dispositions du bail dérogatoire n’étant plus applicables puisqu’un qu’un nouveau bail s’y était substitué, que l’association était néanmoins redevable, puisqu’occupante sans droit ni titre, d’une indemnité égale au montant du loyer et des charges en cours du 15 mars 2020 jusqu’à la libération effective des lieux.

La cour ajoute que si l’association avait proposé d’acquérir les locaux, cette proposition n’autorisait en aucune façon un maintien dans les lieux. Le jugement est en conséquence confirmé sur l’indemnité d’occupation.

Le bailleur ajoute dans le dispositif de ses conclusions qu’une somme de 15.825 euros est due fin janvier 2022 et au delà que la somme de 2.350 euros est due par mois jusqu’à la libération effective des lieux, mais ceci est surabondant à la condamnation déjà prononcée par ailleurs et il n’y a pas lieu d’en apporter la précision.

Sur la remise des lieux en leur état d’origine

C’est également à juste titre que le jugement a retenu que cette prétention n’était pas justifiée, qu’aucune pièce ne permettait en effet de comparer l’état actuel des lieux avec l’état d’origine.

La cour rappelle qu’un état des lieux de sortie est nécessaire pour établir l’existence ou non de réparations locatives et leur coût financier lors du départ de l’ancienne locataire et ne cela ne peut faire l’objet d’une condamnation vague et indéterminée.

Confirmation du jugement intervient donc sur ce point.

Sur les dommages intérêts

Au vu de ce qui précède, l’association qui succombe sur plusieurs de ses prétentions au principal ne rapporte nullement la preuve d’un comportement abusif de son adversaire et le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aucune des parties n’obtient totalement satisfaction sur ses prétentions en appel de sorte que chacune d’elles supportera ses dépens d’appel et il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement querellé dans toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d’appel.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La greffière, La Présidente,