N° RG 23/04882 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PBEF

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] au fond du 17 avril 2023

RG : 11-22-0341

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 02 Juillet 2025

APPELANTE :

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, S.A.S immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713

INTIMÉ :

M. [N] [P]

né le 24 juillet 1997

[Adresse 3]

[Localité 1]

Signification de la déclaration d’appel le 3 octobre 2023 en l’étude d’huissier

Défaillant

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mai 2025

Date de mise à disposition : 02 Juillet 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 11 décembre 2020, M. [H] [V] a donné à bail pour une durée de 3 ans renouvelable, à M. [N] [P], un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer initial de 409 €, outre 10,16 € de provision sur charges.

Par contrat de cautionnement du 4 décembre 2020, dans le cadre du dispositif Visale conclu entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement (UESL), la société Action Logement Services s’est engagée a garantir les loyers impayés dus par M. [P] au profit de M. [V].

Par acte du 29 septembre 2021, M. [V] a vendu l’appartement à la SCI MAA Immobilier.

A la suite de divers incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution, et la société Action Logement Service lui a payé la somme de 3.378,54 €, au titre de l’arriéré locatif de M. [P].

Par acte du 30 août 2022, la société Action Logement Services a fait commandement à M. [P] de payer la somme de 3.378,54 € en principal, ce commandement visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail.

Ce commandement a été signifié à la Ccapex le 31 août 2022.

Selon quittance subrogative du 27 octobre 2022, le bailleur représenté par son mandataire le [Adresse 6] (Square Habitat) a déclaré avoir perçu la somme totale de 5.074,54 € de la société Action Logement Services correspondant aux loyers impayés par le locataire.

Par acte du 22 novembre 2022, la société Action Logement Services a fait assigner M. [P] devant le tribunal de proximité de Belley en résiliation de bail et expulsion et paiement de l’arriéré de loyer et d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 17 avril 2023, ce tribunal a :

Déclarer recevable l’action de la société Action Logement Services à l’encontre de M. [N] [P] ;

Débouté la société Action Logement Services de sa demande en paiement ;

Débouté la société Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Action Logement Services aux entiers dépens de l’instance.

Le tribunal a retenu en substance qu’il n’était pas démontré de cession du bien par M. [H] [V], bailleur initial, à la SCI MAA Immobilier, ni de convention entre la société Action Logement Services et cette dernière, de sorte que le subrogation dont se prévaut la société Action Logement Services ne peut être validée, outre que la convention quinquennale pour la mise en oeuvre de la Visale est arrivée à son terme le 31 décembre 2019 et qu’aucun élément ne permet d’identifier la signature électronique portée sur la convention Visale.

Par déclaration enregistrée au greffe le 15 juin 2023, la société Action Logement Service a interjeté appel de ce jugement.

Selon quittance subrogative du 15 janvier 2024, la société MAA Immobilier a déclaré avoir reçu la somme de 7.717,14 € de la part de la société Action Logement Services, au titre des loyers impayés par M. [P].

Par conclusions enregistrées au RPVA le 7 mai 2025, la société Action Logement Service demande à la cour :

Réformer le jugement du 17 avril 2023 en ce qu’il a :

° Débouté la société Action Logement Services de sa demande en paiement et de toutes ses demandes,

° Débouté la société Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

° Condamné la société Action Logement Services aux entiers dépens de l’instance.

Confirmer le jugement du 17 avril 2023 en ce qu’il a :

° Déclaré recevable l’action de la société Action Logement Services à l’encontre de M. [N] [P].

En conséquence,

Dire et juger recevable et bien fondé Action Logement Services en son action ;

Statuant à nouveau,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [N] [P] ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [N] [P] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

En toute hypothèse,

Condamner M. [N] [P] à payer à Action Logement Services la somme de 7.049,18 € arrêté au 7 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 août 2022, sur la somme de 3.378,54 € et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

Condamner M. [N] [P] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Constater que les demandes Action Logement Services en résiliation de bail et expulsion sont sans objet car le local a été restitué par le locataire au bailleur en cours de procédure d’appel ;

Y ajoutant,

Condamner M. [N] [P] à payer à Action Logement Services la somme de 1.200,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner M. [N] [P] en tous les dépens d’appel et de 1ère instance ;

M. [P] n’a pas constitué avocat. La société Action Logement Services lui a régulièrement signifié ses conclusions le 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour confirme le jugement de première instance en ce qu’il a dit la société Action Logement Services recevable en son action au regard des règles de prescription.

Sur la créance de la société Action Logement Services

L’article 2291du code civil, dans sa version applicable à la cause prévoit que l’on ne peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu.

Selon l’article 2305 du même code, dans sa version applicable à la cause, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.

Enfin, selon l’article 2306, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’appelante qui se prévaut de la subrogation dans les droits du bailleur, à raison du paiement de la dette de loyer fait valoir qu’elle justifie à hauteur d’appel de l’attestation de propriété notarié de la société MAA Immobilier dont il résulte que l’appartement lui a été vendu par M. [V] le 29 septembre 2021, date après laquelle plusieurs déblocages de loyers impayés par la caution sont intervenus, étant précisé qu’elle verse également aux débats :

l’avenant au contrat Visale signé manuellement par le mandataire du nouveau bailleur,

l’intégralité des quittances subrogatives signées manuellement par ce dernier,

le suivi de tous les déblocages effectués manuellement par ce dernier.

Elle estime ainsi rapporter la preuve de la vente, des quittances et des paiements devant conduire à réformer le jugement.

En versant aux débats le contrat de cautionnement Visale conclu le 3 décembre 2021 entre la société Action Logement Services et la SCI MAA Immobilier, représentée par son mandataire, [Adresse 8] et signé manuellement par cette dernière, la société Action Logement Services justifie de sa qualité de caution à l’égard du propriétaire actuel du logement, la société MAA Immobilier dont la qualité de bailleur est également rapportée. Au demeurant, elle rappelle à juste titre les règles afférentes à la validation électronique dans le cadre du dispositif Visale.

L’appelante justifie en outre de sa créance à l’égard de M. [P] en produisant les quittances subrogatives établies au fil des paiements effectués par elle, la dernière étant signée manuellement par la société [Adresse 8], mandataire du bailleur avec la mention 'bon pour acceptation, mandat et subrogation’ ainsi qu’un décompte du 7 mai 2025, dont il résulte que la créance de la société Action Logement Services s’élève à la somme de 7.049,18 €, en raison de paiements intervenus de la part du bailleur. Elle verse enfin aux débats la nouvelle convention quinquennale 2023-2027 pour la mise en oeuvre du Visale.

La cour infirme en conséquence le jugement critiqué et condamne M. [P] à payer à la société Action Logement Services la somme de 7.049,18 €, arrêtée au 7 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.378 € et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux articles 1343-2 et 2295 du code civil.

Sur la résiliation du bail

La cour observe que le premier juge a omis de statuer sur cette demande à laquelle il incombe en conséquence à la cour de répondre.

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est régulièrement justifié de la recevabilité de la demande de la société Action Logement Services, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture de l’Ain et la caution ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions, forme, et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, application des dispositions générales de l’article 2306 du code civil, la caution peut être subrogée dans les droits du bailleur à agir en paiement mais également en résiliation du bail, afin de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

Du reste, l’article 8-1 des contrats de cautionnement VISALE conclus avec les deux bailleurs successifs stipule que conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire la caution sera subrogée dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer à hauteur des sommes versées. L’article 8-2 précise que dès la déclaration de l’impayé de loyer la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d’assignation pour résiliation du bail.

Par ailleurs, les dispositions de la Convention Etat/UESL quinquennale 2023-2027 définissent l’objectif et l’objet du dispositif Visale comme le fait de proposer, exclusivement aux publics entrant dans le parc locatif privé, une garantie remboursable sous forme d’un engagement d’assurer le paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés du locataire. Il y est également précisé qu'«en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution, recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution.

En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, la caution est alors subrogée dans les droits du Bailleur.

La subrogation doit ainsi permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

La société Action Logement Services est ainsi recevable en son action en constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Le contrat prévoit la résiliation du bail de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La conséquence du défaut de paiement a été rappelée au locataire lors de la délivrance du commandement de payer le 30 août 2022, ce commandement reproduisant en caractères apparents les dispositions légales applicables.

Ainsi, il conviendra de constater que les effets de la clause résolutoire sont intervenus le 30 octobre 2022 date à compter de laquelle M. [P] était redevable d’indemnités d’occupations égales au montant du loyer et des charges, pour lesquelles la subrogation est également applicable.

La demande de la société Action Logement Service aux fins d’expulsion du locataire est en revanche sans objet, du fait du départ des lieux de ce dernier.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, M. [P] supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de le condamner à payer à la société Action Logement Services la somme de 1.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en ce qu’elle a déclaré la société Action Logement Services recevable en son action à l’encontre de M. [N] [P] ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 octobre 2022 ;

Fixe l’indemnité d’occupation à compter de cette date au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

Condamne M. [N] [P] à payer à la société Action Logement Services la somme de 7.049,18 €, au titre de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 7 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2022 sur la somme de 3.378 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Dit sans objet la demande formée par la société Action Logement Services d’expulsion de M. [N] [P] ;

Condamne M. [N] [P] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M. [N] [P] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT