N° RG 22/01932 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OFS5

Décision du

Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 10 mars 2022

RG : 20/01442

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 02 Septembre 2025

APPELANTE :

La SCP [G] [D] [S] [A] NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Joël TACHET de la SCP TACHET, AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 609

INTIME :

M. [M] [V]

né le 18 Novembre 1976 à [Localité 6] (01)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Benoit CONTENT, avocat au barreau de l’AIN

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Janvier 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mai 2025

Date de mise à disposition : 02 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [V] et son ex-épouse étaient propriétaires d’un immeuble comprenant plusieurs logements situés [Adresse 4] à [Localité 7] (Ain).

Ils en avaient confié la gestion locative à la SCP Daronnat et [D] notaires associés à Ambérieu-en-Bugey (Ain).

Le logement de type 2 situé au 2ème étage a été donné en location à Mme [I], l’état des lieux d’entrée ayant été dressé le 21 décembre 2017.

A la suite du départ de la locataire, le mandataire a dressé un état des lieux de sortie contradictoire le 29 octobre 2018.

Il a fait visiter le logement à de potentiels locataires les 21 janvier 2019, 25 janvier 2019, 1er février 2019, 1er mars 2019, 25 mars 2019, 12 avril 2019, 23 avril 2019 et 15 mai 2019.

Dans le cadre du divorce de M. et Mme [V], le bien immobilier de [Localité 7] a été attribué à M. [V].

Par acte sous signature privée du 16 mai 2019, M. [V] a conclu avec la SCP Daronnat et [D], aux droits de laquelle se trouve la SCP [D] et [A] notaires associés (la société de notaires), un nouveau contrat de mandat de gestion locative, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

De nouvelles visites du logement de type 2 ont été organisées par le mandataire le 22 mai 2019 et le 5 juin 2019.

Une fuite d’eau est survenue dans le logement le 6 juin 2019, occasionnant des dégâts dans l’appartement, ainsi que dans les locaux situés au premier étage et au rez-de-chaussée.

La société Gan assurances, assureur de M. [V], a mandaté la société Polyexpert pour effectuer une expertise amiable contradictoire. Lors de la réunion d’expertise tenue sur place le 30 juillet 2019, l’origine de la fuite a été localisée au niveau du flexible d’alimentation d’eau froide de l’évier. Le montant des réparations a été chiffré à 33.860,82 euros en valeur à neuf et à 26.575,84 euros vétusté déduite.

Par courrier du 19 septembre 2019, la société Gan assurances a notifié à M. [V] son refus de l’indemniser pour le sinistre du 6 juin 2019, au motif que l’article 10 C des conditions générales du contrat exclut la garantie des dommages résultant d’un défaut de réparation ou d’entretien.

M. [V] a confié les travaux de réparation à la société Canale Christophe électricité, s’agissant des travaux d’électricité et de luminaire, et à la société Salvi iosti, s’agissant de la rénovation des sols, murs et plafonds.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de son conseil du 15 avril 2020, M. [V] a invité le mandataire à l’indemniser du montant des travaux de réparation du dégât des eaux, pour un total de 34.124,82 euros.

Par acte introductif d’instance du 9 juin 2020, M. [V] a fait assigner le mandataire devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en indemnisation de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

— dit que le mandataire a commis une faute dans l’exécution de son mandat de gestion locative en ne procédant pas à la fermeture de l’alimentation en eau du logement de type 2 inoccupé de manière prolongée,

— condamné en conséquence le mandataire à payer à M. [V] la somme de 33.299,82 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,

— débouté M. [V] du surplus de ses demandes,

— condamné le mandataire à payer à M. [V] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le mandataire de sa demande d’indemnité judiciaire,

— condamné le mandataire aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Me [O] [K] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 12 mars 2022, la SCP [D] et [A] a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 17 octobre 2022, la société de notaires demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse en ce qu’il a alloué à M. [V] une indemnité de 33.299,82 euros et une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [V] de ses demandes dirigées contre elle en l’absence de faute démontrée comme de lien de causalité entre les fautes et le préjudice allégué,

Subsidiairement,

— évaluer le montant d’une éventuelle indemnisation sur la base de l’indemnité qui aurait été versée par la société Gan assurances après réfaction pour vétusté et déduction de la franchise contractuelle, soit 26.575,84 euros, et au regard d’une perte de chance dont l’importance tienne compte de l’irrégularité de la clause invoquée pour motiver le refus par l’assureur de sa garantie et de la nature du désordre,

— condamner M. [V] aux entiers dépens et dire que, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, la SCP Tachet pourra recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance, sans en avoir reçu provision,

— condamner M. [V] à lui payer une indemnité de 2.000 euros.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 30 aout 2022, M. [V] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il lui a alloué une indemnité d’un montant de 33.299,82 euros au titre de son préjudice matériel,

— condamner le mandataire à lui payer la somme de 34.124,82 euros à titre de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner le mandataire à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le mandataire aux entiers dépens,

— et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me [O] [K] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la responsabilité de la société de notaires

La société de notaires fait notamment valoir que:

— aucune faute ne peut lui être reprochée,

— l’origine de l’inondation se situe dans la rupture du tuyau flexible reliant la colonne d’eau au mitigeur de l’évier de la cuisine,

— la partie flexible des canalisations d’alimentation ne relève pas de l’entretien locatif et elle n’avait pas à vérifier la solidité de cet élément au moment où elle a réalisé l’état des lieux de sortie du locataire,

— il n’est pas établi que la dégradation du flexible était apparente pour un non technicien,

— aucun manquement ne peut lui être imputé,

— il ne peut lui être reproché de ne pas avoir vérifié la fermeture de l’alimentation en eau froide de l’appartement vide sans constater que l’installation d’eau présentait un risque de dégradation susceptible de provoquer un dégât des eaux,

— l’assureur a refusé la garantie en raison de la vétusté du flexible reliant la canalisation au mitigeur et non en raison du défaut de fermeture de l’arrivée d’eau de l’appartement,

— le lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et la perte de chance d’avoir pu bénéficier de l’indemnisation de son assureur n’est pas établi, la rupture du flexible de la canalisation d’arrivée d’eau ayant pu intervenir à tout moment et non pas en raison de la vacance de l’appartement,

— M. [V] n’a pas contesté le refus de garantie de l’assureur, alors que ce dernier n’a pas démontré que la clause d’exclusion de garantie relative aux dommages résultant d’un défaut de réparations ou d’entretien indispensable incombant à l’assuré était formelle et limitée,

— le fait de ne pas avoir exercé de recours exclut tout lien de causalité entre le préjudice allégué et les fautes qui lui sont reprochées.

M. [V] fait notamment valoir que:

— la société de notaires avait pour mission d’effectuer l’état des lieux de sortie, dans lequel elle a mentionné que le mitigeur était bon,

— le mitigeur était vétuste et défaillant, de sorte qu’elle a incorrectement rempli sa mission,

— elle est chargée de la gestion de tous les travaux dans son bien, sans obtenir son accord préalable, et non pas uniquement de l’entretien locatif,

— après le départ du locataire, elle aurait dû assurer la sécurité du bien en s’assurant que l’eau et l’électricité étaient coupées, le bien ayant été vacant durant la période hivernale, du 29 octobre 2018 au 6 juin 2019,

— la position de l’assureur, qui a reproché un défaut d’entretien, était justifiée,

— si l’alimentation en eau avait été coupée, le sinistre ne se serait pas produit, de sorte que le lien de causalité est établi.

Réponse de la cour

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par la société de notaires, qui ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal et que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que :

— le mandataire est tenu d’une obligation générale de diligence et de prudence,

— alors que l’inoccupation du logement s’est prolongée pendant plusieurs mois, la société de notaires aurait dû procéder à la fermeture de l’alimentation en eau de l’appartement, mesure de précaution pour préserver le bien de tout risque de fuite d’eau, qui s’imposait indépendamment de l’éventuelle fragilité des canalisations,

— en s’abstenant de fermer l’alimentation en eau, la société de notaires a commis une faute,

— l’existence d’une possibilité de contester en justice le refus de l’assureur de garantir le sinistre n’est pas de nature à exclure ni même à limiter la responsabilité du mandataire fautif.

La cour ajoute que:

— contrairement à ce qui est soutenu par la société de notaires, le préjudice subi par M. [V] ne consiste pas en la perte de chance d’avoir pu bénéficier de l’indemnisation du sinistre par son assureur, mais en la nécessité de procéder à des travaux de réfection en raison du dégât des eaux provoqué par la fuite d’eau,

— si l’alimentation en eau avait été coupée, le sinistre ne serait pas survenu, de sorte que le dommage, qui a été causé directement par la faute du mandataire, ne consiste pas en une perte de chance de percevoir une indemnisation de l’assureur mais en la nécessité de procéder à des travaux de réfection de l’appartement endommagé, lesquels doivent être intégralement indemnisés.

Au regard de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société de notaires dans la survenance du dommage subi par M. [V].

2. Sur l’indemnisation

La société de notaires fait notamment valoir que:

— M. [V] ne peut être indemnisé du montant des factures qu’il a dû régler alors que son préjudice consiste en une perte de chance,

— elle n’a pas provoqué l’inondation, il lui est reproché de n’avoir pas empêché les conséquences d’un désordre,

— après déduction de la vétusté et de la franchise, M. [V] aurait perçu la somme de 26.575,54 euros de la part de son assureur,

— M. [V] ne justifie pas du paiement de certaines des factures qu’il produits,

— la rupture inopinée d’un élément de canalisation dont M. [V] avait la responsabilité, susceptible de se produire durant une période de location, aurait généré les mêmes conséquences, de sorte que la perte de chance est minime, voire inexistante.

M. [V] fait notamment valoir que:

— il a engagé d’importantes sommes pour réparer tous les dommages,

— il doit recevoir une réparation intégrale de son préjudice, qui est justifié.

Réponse de la cour

Ainsi qu’il a été précédemment vu, le dommage subi par M. [H] ne consiste pas en une perte de chance de percevoir une indemnisation de l’assureur mais en la nécessité de procéder à des travaux de réfection de l’appartement endommagé par la fuite d’eau. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer un coefficient de vétusté et une franchise qui auraient été appliqués par l’assureur dans le calcul de l’indemnité du sinistre.

Au terme d’un examen approfondi des pièces justificatives versées aux débats, le premier juge a justement fixé l’indemnité à revenir à M. [V] à la somme totale de 33.299,82 euros, à défaut pour celui-ci de produire la facture correspondant à la dépose et à la repose de l’installation électrique.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société de notaires à payer à M. [V] la somme de 33.299,82 euros à titre de dommages-intérêts.

3. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [V], en appel. La société de notaires est condamnée à lui payer à ce titre la somme de 3.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge de la société de notaires qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCP [G] [D] [S] [A] notaires associés à payer à M. [M] [V], la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne la SCP [G] [D] [S] [A] notaires associés aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,