Cour d'appel de Lyon, 8e chambre, 26 février 2025, n° 23/02033

CA Lyon
Infirmation partielle 26 février 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a confirmé que le locataire avait effectivement des arriérés de loyer, rendant légitime la demande de paiement.
Rejeté
Inexécution des obligations locatives
La cour a estimé que le plan d'apurement convenu entre les parties justifiait de ne pas prononcer la résiliation du bail.
Rejeté
Non-respect des délais de paiement
La cour a jugé que l'expulsion ne pouvait être prononcée tant que le locataire respectait le plan d'apurement convenu.
Rejeté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a décidé de ne pas prononcer d'indemnité d'occupation tant que le locataire respecte le plan d'apurement.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 26 févr. 2025, n° 23/02033
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	23/02033
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric GREFFETKevin CECILIA
Cabinet(s) :	GADIANLEGA-CITE
Parties :	SCA, La société IN' LI AURA, Société FONCI<unk>RE D' HABITAT ET HUMANISME, S.A. IN' LI AURA

Texte intégral

N° RG 23/02033 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O25Z

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] au fond du 05 janvier 2023

RG : 11-21-0014

[M]

S.A. IN’LI AURA

Société FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 26 Février 2025

APPELANTE :

Mme [S] [M]

née le 05 Octobre 1959 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/003018 du 02/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentée par M^e Kevin CECILIA de la SARL GADIAN, avocat au barreau de LYON, toque : 411

INTIMÉES :

SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME DU RHONE, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro n°339 804 858, dont le siège social se situe au [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliées

en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de [8], toque : 502

La société IN’LI AURA, SA, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°955 504 097, dont le siège social se situe [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Signification de la déclaration d’appel le 26 avril 2023 à personne habilitée

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Décembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Janvier 2025

Date de mise à disposition : 26 Février 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Nathalie LAURENT, conseiller

— Marie CHATELAIN, conseiller désignée pour connaître de la présente procédure selon ordonnance de la Première Présidence n°2025/RE-7

Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat verbal prenant effet au 12 février 2018, la SA In’Li Aura a consenti à Mme [S] [M] le bail d’un appartement de type T4 situé au [Adresse 4] et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 299,56 €, outre les charges. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte du 11 décembre 2020, la SA In’Li Aura a fait commandement à Mme [S] [M] de payer un arriéré locatif de 3.725,98 €, outre les frais.

Par acte du 11 mars 2021 la SA In’Li Aura a fait assigner Mme [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en résiliation du bail et condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par acte du 19 janvier 2022, la SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône est devenue propriétaire de l’appartement en lieu et place de la SA In’Li Aura.

La SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône est intervenue volontairement à l’instance en venant aux droits de la SA In’Li Aura.

Par jugement réputé contradictoire du 5 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :

Constaté l’intervention volontaire à l’instance de la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône ;

Condamné Mme [S] [M] à payer à la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône les sommes de :

·5.349,08 € au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté le 2 novembre 2022 à l’échéance du mois d’octobre 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

·150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déclaré la demande en prononcé de la résiliation du bail présentée par la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône recevable ;

Prononcé la résiliation du bail consenti à Mme [S] [M] pour l’appartement situé au [Adresse 4] ;

Ordonné à Mme [S] [M] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après la restitution de l’ensemble des clés ;

Autorisé la société bailleresse, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de Mme [S] [M] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, via la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’assistance de la force publique si besoin est, et l’enlèvement des meubles laissés ;

Condamné Mme [S] [M] à payer à la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône une indemnité d’occupation équivalent au montant du dernier loyer augmenté des charges, laquelle indemnité sera due depuis l’échéance de novembre 2022, non-incluse dans la condamnation ci-avant prononcée, jusqu’au départ effectif des lieux de l’intéressé ;

Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejeté toutes les autres et plus amples demandes de la société en commandite par action Foncière d’habitat et humanisme du Rhône ;

Condamné Mme [S] [M] aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 10 mars 2023, Mme [S] [M] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 9 juin 2023, Mme [S] [M] demande à la cour :

Infirmer le jugement rendu le 5 janvier 2023 par le pôle de la proximité et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

· Condamné Mme [S] [M] à payer à la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône les sommes de :

*5349,08 € au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté le 2 novembre 2022 à l’échéance du mois d’octobre 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

*150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Déclaré la demande en prononcé de la résiliation du bail présentée par la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône recevable ;

· Prononcé la résiliation du bail consenti par la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône à Mme [S] [M] pour l’appartement situé au [Adresse 4] ;

· Ordonné à Mme [S] [M] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après la restitution de l’ensemble des clés ;

· Autorisé la société bailleresse, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de Mme [S] [M] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, via la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’assistance de la force publique si besoin est, et l’enlèvement des meubles laissés ;

· Condamné Mme [S] [M] à payer à la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône une indemnité d’occupation équivalent au montant du dernier loyer augmenté des charges, laquelle indemnité sera due depuis l’échéance de novembre 2022, non-incluse dans la condamnation ci-avant prononcée, jusqu’au départ effectif des lieux de l’intéressé ;

· Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

· Rejeté toutes les autres et plus amples demandes de la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône ;

· Condamné Mme [S] [M] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Accorder à Mme [S] [M] des délais de paiement à hauteur de 133,06 € par mois échelonnés sur 36 mensualités pour s’acquitter de sa dette locative, somme à parfaire le jour de l’audience compte tenu du FSL ;

Dire n’y avoir lieu à une condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dire que chacune des parties conservera à sa charge les dépens ;

Débouter la SA In’Li Aura et la SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône de l’intégralité de leurs prétentions, fins et moyens plus amples et/ou contraires ;

Mme [S] [M] expose avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’août 2021 et réglé entièrement les loyers de l’année 2022. Elle affirme qu’en l’état de l’ensemble de ses ressources et de son contrat à durée indéterminée, elle sera en mesure d’apurer sa dette locative au moyen d’un délai de paiement de trois années.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 20 juillet 2023, la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône demande à la cour :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, en date du 5 janvier 2023 en ce qu’il a :

· Constaté l’intervention volontaire à l’instance de la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône ;

· Condamné Mme [S] [M] à payer à la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône les sommes de :

*5.349,08 € au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté le 2 novembre 2022 à l’échéance du mois d’octobre 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

*150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamné Mme [S] [M] aux dépens ;

Statuant à nouveau et au-delà,

Actualiser la dette de loyers et charges due par Mme [S] [M] à la SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône à la somme de 4.951,24 € arrêtée au 5 juin 2023, échéance de mai 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt, somme à parfaire au jour de l’audience en raison du versement d’un FSL ;

Autoriser Mme [S] [M] à s’acquitter de sa dette locative par des versements mensuels successifs de 133,06 € chacun, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de l’arrêt qui sera rendu ;

Dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· La résiliation du bail sera prononcée,

· La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

· Mme [S] [M] devra régler à la SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

· Faute par Mme [S] [M] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention du présent jugement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône, aux frais et aux risques et périls de Mme [S] [M] ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [S] [M] à payer à la SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel ;

La condamner aux dépens d’appel.

La société bailleresse explique qu’en raison de la reprise du paiement des loyers courants par l’appelante et de l’aide au maintien dans le lieux d’un montant de 3.000 € accordée dans son principe par la Métropole de [Localité 7] le 2 décembre 2022, un accord avec la locataire est intervenu par lequel la société Foncière d’habitat et humanisme du Rhône s’est engagée à interrompre toutes les poursuites engagées contre la locataire en raison de sa dette de loyer. Elle déclare s’engager à maintenir la locataire dans son logement si elle règle régulièrement ses loyers et charges et respecte le plan d’apurement.

Selon décompte du 22 novembre 2024 enregistré au RPVA le 10 janvier 2025 par la SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône, la dette de loyer de Mme [S] [M] s’élève à la somme de 1.965,22 €, terme d’octobre 2024 échu.

La SA In’Li Aura n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’actualisation de la créance locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône verse aux débats un relevé de compte du 22 novembre 2024, dont il résulte que sa créance à l’égard de Mme [S] [M] s’élève à 1.965,22 €, terme d’octobre 2024 échu, en raison du versement en août 2023 de la somme de 3.000 € au titre de l’aide FSL de la Métropole.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif, est confirmé et, actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation de Mme [S] [M] à la somme de 1.965,22 € représentant les loyers et charges échus jusqu’à l’échéance d’octobre 2024 incluse.

Sur la résiliation du bail verbal et les délais de paiement

Selon les articles 1224 et suivants du Code civil, la condition résolutoire reste toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisferait pas à son engagement et la résolution peut toujours être demandée en justice, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l’inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat.

En outre, l’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le plan d’apurement ainsi que son caractère « suspensif » du prononcé de la résolution faisant l’objet d’un accord des parties, la cour infirme le jugement de première instance en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion de l’appelante et l’a condamnée à régler une indemnité d’occupation mensuelle à la bailleresse jusqu’à libération effective des lieux.

Au vu de l’actualisation de la dette, la cour autorise ainsi Mme [S] [M] à s’acquitter de l’intégralité de sa dette locative en 14 mensualités de 133,06 € et une mensualité de 102,38 €, en plus du loyer courant, la résiliation du bail verbal, l’expulsion des lieux loués et la condamnation à une indemnité d’occupation n’étant prononcées que pour le cas où celle-ci ne s’acquitterait pas d’une seule mensualité du plan d’apurement ou du loyer courant, conformément au dispositif du présent arrêt.

Sur les demandes accessoires

La cour confirme la décision attaquée en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge de Mme [S] [M] qui devra également supporter les dépens d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance comme en appel. Le jugement déféré est infirmé à ce titre et la société SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement critiqué en ce qu’il a condamné Mme [S] [M] aux dépens de première instance et à payer l’arriéré locatif sauf à porter le quantum de sa condamnation à la somme de 1.965,22 €, échéance d’octobre 2024 incluse ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Autorise Mme [S] [M] à s’acquitter de l’intégralité des sommes dues en 14 mensualités de 133,06 € et une mensualité de 102,38 €, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant ou résiduel si des aides au logement sont accordées, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt ;

A défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou de l’arriéré, restée impayée 7 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, prononce la résiliation du bail verbal consenti le 12 février 2018 à Mme [S] [M] pour l’appartement au [Adresse 4] ;

En ce cas :

Ordonne à Mme [S] [M] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

Autorise la SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [M] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, via la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’assistance de la force publique si besoin est, et l’enlèvement des meubles laissés ;

Condamne Mme [S] [M] à payer à la SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera due, en deniers ou quittances valables, depuis la résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux de l’intéressée ;

Dit que l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible ;

Condamne Mme [S] [M] aux dépens d’appel ;

Déboute la SCA Foncière d’habitat et humanisme du Rhône de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en première instance et à hauteur d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT