N° RG 23/08863 -N°Portalis DBVX-V-B7H-PKEQ

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 09 octobre 2023

RG : 11-21-003732

[B]

C/

[X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Mars 2026

APPELANT :

M. [J] [B]

né le 9 août 1978

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Dikmen YOZGAT de la SELARL SAINT-AVIT YOZGAT, avocat au barreau de LYON, toque : 754

INTIMÉ :

M. [E] [X]

né le 19 Septembre 1967 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1971

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Janvier 2026

Date de mise à disposition : 04 Mars 2026

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 4 novembre 2015, M. [E] [X] a consenti à M. [J] [B] le bail d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 602 €, pour une durée de 3 ans.

Suivant acte sous seing privé du même jour, un second bail 'à usage d’emplacement de stationnement’ a été conclu entre les mêmes parties, pour la même durée et portant sur un garage donnant accès à un jardin attenant à la maison principale, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 198 € (dont 80 pour le garage).

Par mail du 27 octobre 2020, Mme [W], chargée du conventionnement Anah a informé M. [X] de ce que la convention Anah concernant ce logement était caduque depuis 2016.

Par lettre recommandée avec AR du 13 janvier 2020, M. [X] a délivré à M. [B] un congé pour vendre à effet au 15 décembre 2021 avec offre de vente au preneur.

Après divers échanges afférent au droit de préemption que souhaitait exercer M. [B], M. [X] a, par lettre recommandée avec AR du 27 août 2020, délivré un nouveau congé pour vendre au prix de 450.000 €, hors frais de notaire.

Par courrier du 11 octobre 2020, M. [B] a renoncé à son droit de préemption et sollicité du bailleur la restitution d’un trop perçu de 9.306 € en raison du non respect du plafond imposé par le dispositif Anah ainsi que le remboursement de divers travaux.

Des échanges ont eu lieu entre preneur et bailleur à ce titre.

Par acte d’huissier du 11 décembre 2020, M. [X] a réitéré le congé pour vendre.

Par acte du 16 septembre 2021, M. [B] a fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, en nullité du congé et afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de 9.306 € et de 1.228,70 €.

Par jugement contradictoire du 9 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— Débouté M. [J] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— Constaté la validité du congé pour vente délivré par acte d’huissier le 11 décembre 2020;

— Condamné M. [J] [B] à verser à M. [E] [X] la somme de 1.600 € au titre d’impayés locatifs ;

— Condamné M. [J] [B] à verser à M. [E] [X] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [J] [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Daphné O’NEIL ;

— Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

— Rappelé la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée le 27 novembre 2023, M. [B] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 23 mai 2024, M. [B] demande à la cour :

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté M. [J] [B] de l’ensemble de ses demandes,

Constaté la validité du congé pour vente délivré par acte d’huissier le 11 décembre 2020,

Condamné M. [J] [B] à verser à M. [E] [X] la somme de 1.600 € au titre d’impayés locatifs,

Condamné M. [J] [B] à verser à M. [E] [X] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [J] [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Daphné O’NEIL ;

— Juger que la loi du 16 juillet 1989 s’applique aux deux contrats de location ;

— Prononcer la nullité du congé pour vendre délivré par M. [X] ;

— Juger que les travaux relatifs au système d’évacuation des eaux usées incombent à M. [X] ;

— Constater que M. [B] a réglé le loyer du mois de janvier 2021 ;

— Constaté que M. [B] a réglé les condamnations prononcées ;

— Juger que les dépôts de garantie n’ont pas été restitués ;

En conséquence,

— Condamner M. [X] à verser à M. [B] la somme de 13.683,13 € au titre de dommages-intérêts ;

— Condamner M. [X] à verser à M. [B] la somme de 1228.70 € au titre des frais exposés pour les travaux de réparation du système d’évacuation des eaux usées ;

— Condamner M. [X] à restituer les sommes versées en exécution du jugement rendu et dont appel ;

— Débouter M. [X] de sa demande de paiement de la somme de 2.400 € à titre d’arriéré locatif ;

A titre subsidiaire,

— Juger que cette somme viendra en compensation des frais engagés par M.[B] au titre des travaux de réparation et du montant des dommages et intérêts réclamés au titre de la déloyauté dont a fait preuve M. [X] pendant l’exécution du contrat ;

En tout état de cause,

— Condamner M. [X] à restituer le montant des dépôts de garantie soit la somme totale de 800 € ;

— Débouter M. [X] de ses demandes ;

— Condamner M. [X] à verser à M. [B] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et 3.000 € au titre de la procédure de 1ère instance ainsi qu’aux entiers dépense de 1ère instance et d’appel.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 5 décembre 2025, M. [X] demande à la cour :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Condamner M. [B] à payer à M. [X] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [B] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes’ tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la validité du congé

Selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

M. [B] soutient, au visa des articles 2 et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le garage et le jardin sont des accessoires de l’habitation principale et relèvent comme tels des dispositions protectrices et d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, faisant valoir à cet effet que le bailleur est le même, que les deux contrats sont interdépendants puisqu’il est impossible d’accéder au jardin depuis le garage lequel abrite le cumulus d’eau chaude et les branchements pour la machine à laver, outre l’alimentation générale, le réseau électrique et télécom, en sorte que le jardin et le garage sont des accessoires de la maison, ce que démontre le constat d’huissier dressé le 29 avril 2022, étant ajouté qu’il existe une porte communicante entre le garage et la maison.

Il invoque en conséquence la nullité du congé délivré par M. [X] en ce qu’il ne porte pas sur les locaux loués dans leur totalité, n’intégrant ni le garage, ni le jardin alors que le bien est inhabitable sans ces deux dépendances, étant observé que le prix proposé de 420.000 puis de 450.000 € pour une maison seule, sans terrain, ni garage et nécessitant des travaux de ré-aménagement pour délocaliser l’alimentation en eau, le ballon d’eau chaude, le tableau électrique et le disjoncteur parait excessif et témoigne de la volonté du bailleur d’évincer son locataire, l’augmentation du prix et la menace d’augmentation du loyer ayant conduit M. [B] à renoncer à son droit de préemption

Il ajoute que le bailleur ne peut se prévaloir de l’existence de deux baux, alors qu’il a acquis en VEFA la maison avec garage et qu’il a, dans un premier temps, mis en vente l’ensemble au prix de 490.000 €, ce qui témoigne à nouveau de l’interdépendance des différents éléments et qu’à ce jour, le bien n’est toujours pas vendu mais remis en location à un loyer supérieur.

M. [X] soutient que le congé pour vendre est valide dès lors qu’en application de l’article 15 de la loi de 1989, l’offre de vente ne pouvait porter que sur le bien loué à l’exclusion du garage et du jardin, non visés au bail, sous peine de nullité du congé et qu’il est admis par la Cour de cassation que les parties peuvent signer deux baux, l’un portant sur un local d’habitation soumis à la loi de 1989 et l’autre portant sur un garage soumis aux dispositions du code civil, dès lors que cela correspond à la commune intention des parties, laquelle était en l’espèce de ne créer aucun lien juridique entre les deux baux, soumis à deux régimes différents. Il ajoute que le bail du garage et du jardin stipule expressément qu’il n’est pas soumis à la loi de 1989 en sorte qu’il devait faire l’objet d’un congé distinct.

Il conteste l’interdépendance des deux baux, le jardin étant parfaitement accessible depuis le garage comme cela résulte du procès-verbal de constat et invoque la mauvaise foi de M. [B] qui a contraint son bailleur à lui signifier plusieurs congés pour de prétendues irrégularités et pour s’opposer à la vente de la maison.

Sur ce,

Il convient de rechercher si la commune intention des parties était de former une indivisibilité de conventions et de locaux loués au delà de la dualité des baux ou au contraire de conclure deux baux indépendants l’un de l’autre.

Il n’est pas contesté et il est rapporté que la signature de deux baux distincts par les parties avait pour but de permettre de soumettre la maison d’habitation au dispositif Anah, induisant un loyer plafonné à 6,02 €/m² pour le preneur et des abattements fiscaux pour le bailleur. Toutefois, malgré la conclusion de ces deux baux distincts et la précision selon laquelle le bail du garage et du jardin n’est pas soumis à la loi de 1989, les lieux objets des deux contrats sont interdépendants, le jardin étant attenant à la maison et accessible depuis celle-ci, même s’il n’est pas établi qu’il ne l’est pas depuis le garage, lequel abrite notamment le cumulus d’eau chaude ainsi que le réseau électrique et télécom, les baux étant au surplus conclus le même jour et pour la même durée, en sorte que, même si chaque bail ne se réfère pas à l’autre, ils forment un tout indivisible, dans la commune intention des parties, l’existence de deux baux n’ayant pour raison d’être que le dispositif Anah.

La cour estime en conséquence que pour répondre aux exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose de ne rien soustraire, ni ajouter au bail dans l’offre de vente, le congé pour vendre aurait du porter sur l’intégralité des locaux loués, en ce compris le garage et le jardin et non pas sur la seule maison d’habitation en sorte que la nullité du-dit congé du 13 janvier 2020 entraînant celle des congés des 14 avril 2020 et 11 décembre 2020 doit être prononcée, étant rappelé que l’absence d’exercice du droit de préemption dans le délai, comme la renonciation à ce droit ne fait pas obstacle au droit d’agir en nullité. Le jugement est donc infirmé de ce chef.

Sur la demande de remboursement des loyers

M. [B] fait valoir que depuis 2016, il paie au total un loyer de 800 € par mois, alors qu’il a légitimement cru avoir contracté un bail social conventionné Anah conformément aux mentions contenues dans le contrat, ce qui imposait pour le bailleur de plafonner le loyer à 6,02 €/m² et de justifier des revenus du locataire auprès de l’Anah avant même la signature du bail, ce qu’il s’est gardé de faire, en sorte que la convention est devenue caduque par sa faute, ce qui résulte des échanges de couriels avec l’Anah en décembre 2020 par lesquels M. [B] a eu connaissance du préjudice subi. Il ajoute que s’il est admis pour le calcul du plafond de loyer de faire abstraction du garage, c’est à la condition de justifier d’une séparation physique des locaux qui n’existe pas en l’espèce, le jardin n’étant accessible que par la maison.

M. [X] soutient que le bail d’habitation n’a pas été conventionné par l’Anah en raison des ressources de M. [B] supérieures au seuil fixé comme indiqué par mail du 27 octobre 2020, indiquant que la convention est caduque depuis 2016, caducité malgré laquelle il a appliqué le plafonnement Anah pour le bail d’habitation, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du garage et du jardin en vertu du critère de séparation physique des locaux, lequel est acquis dès lors que le jardin est accessible depuis le garage.

Sur ce,

La cour retient que, même si le critère de séparation physique des locaux objet des deux baux au sens des textes afférents à la convention Anah, n’est pas nécessairement acquis, M. [B] ne pouvait ignorer que seul le bail d’habitation relevait du dispositif Anah à l’exclusion du bail du garage et du jardin, la conclusion des deux baux étant prévue à cet effet, en sorte qu’il importe peu de savoir si la caducité du conventionnement est imputable au bailleur ou au preneur, les mails dont chacun d’eux se prévaut ne permettant pas de le savoir, dès lors que le loyer plafonné a été appliqué par M. [X] pendant toute la durée du bail portant sur la maison d’habitation, étant même moindre que le plafond depuis 2018, du fait de l’augmentation de ce dernier.

M. [B] ne justifie donc ni d’une faute de son bailleur, ni d’un préjudice en sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de remboursement des travaux

L’appelant invoque la prise en charge de travaux réalisés sur le système d’évacuation des eaux usées par l’entreprise Cheffneux à hauteur de 1.228,70 € en raison d’un manque de pente sur une partie du réseau VRD comme indiqué sur le bon de travail de l’entreprise et ayant consisté en la création d’un regard, étant précisé que le bailleur auquel incombe la charge de ces travaux dont il a été informés, ne s’est jamais déplacé pour constater leur nécessité et n’a jamais mis en jeu la garantie de parfait achèvement du constructeur.

M. [X] soutient au contraire que le problème d’évacuation dont il a été alerté par son locataire dans l’année de location était du à une obstruction du réseau par un objet sans lien avec la construction lequel a été retiré, ce qui incombe au locataire au titre de son obligation d’entretien courant, alors que ce dernier a fait procéder à la création d’un regard sans son autorisation et dont il ne justifie pas de la nécessité, la facture de l’entreprise Cheffneux visant des travaux de débouchage/nettoyage/pompage/ décapage.

Sur ce,

La facture de l’entreprise Chefneux du 30 novembre 2016 à hauteur de 1.228,70 € mentionne des travaux de débouchage, nettoyage par haute pression des canalisations et regards eaux vannes et eaux usées et du collecteur, outre le pompage d’un WC et des regards, la vérification des écoulements et l’enlèvement et le transport des déchets en station d’épuration, travaux réalisés en 2016 et qui relèvent des réparations locatives en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 26 août 1987 et de l’article 2.2.3 du bail d’habitation, le fait que le bon de travail préalable du 16 novembre 2016 mentionne de prévoir la création d’un regard et le manque de pente sur une partie du réseau étant inopérant, à défaut pour l’appelant de justifier de la réalisation de ces travaux.

La cour confirme en conséquence le jugement en ce qu’il a débouté M. [B] de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de M. [X]

M. [X] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné M. [B] à payer la somme de 1.600 € au titre des loyers de mars et avril 2022, soutenant qu’il n’existe aucun accord de prise en charge des aménagements invoqués par l’appelant lesquels sont de pur confort et dont il n’est au demeurant pas justifié.

M. [B] invoque des travaux d’aménagement de la cuisine qu’il a financés et dont la charge finale incombe au bailleur raison pour laquelle il ne s’est pas acquitté des loyers de mars et avril 2022, étant par ailleurs précisé que ses dépôts de garantie pour les deux baux à hauteur de 800 € ne lui ont pas été restitués.

Sur ce,

M. [B] ne justifie nullement des aménagements qu’il invoque ne versant aux débats qu’un courrier de son conseil à son bailleur pas plus qu’il ne rapporte l’existence d’un accord de ce dernier à ce titre et à l’inverse, M. [X] ne conteste pas devoir restituer les dépôts de garantie de 602 et 198 € versés par M. [B] à l’entrée dans les lieux comme cela est stipulé aux deux baux, sommes qui doivent être déduites du montant sollicité par le bailleur.

En conséquence, la cour confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [B] au paiement de l’arriéré locatif, sauf à ramener le montant de cette condamnation à la somme de 800 €.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant principalement, M. [B] supportera également les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de le condamner à payer à M. [X] la somme de 1.500 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et de le débouter de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision attaquée en ce qu’elle a débouté M. [J] [B] de sa demande de nullité du congé et constaté la validité du congé pour vente délivré par acte d’huissier le 11 décembre 2020 ;

La confirme en ses autres dispositions sauf à ramener le montant de la condamnation de M. [J] [X] au titre des loyers impayés à la somme de 800 € après déductions des dépôts de garantie de 198 et 602 €.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la nullité du congé délivré le 13 janvier 2020 entraînant celle des congés des 14 avril 2020 et 11 décembre 2020 ;

Condamne M. [J] [B] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [J] [B] à payer à M. [E] [X] la somme de 1.500 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Déboute M. [J] [B] de sa demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT