République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/04/2025

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N° de MINUTE : 25/286

N° RG 23/02088 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U4HV

Jugement rendu le 06 Mars 2023par le Tribunal de proximité de Maubeuge

APPELANTS

Madame [G] [Z]

née le 03 Février 1979 à [Localité 6]

de nationalité Belge

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [N] [J]

né le 25 Janvier 1978 à [Localité 7]

de nationalité Belge

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [L] [R]

née le 19 Février 1961 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Myriam Maze, avocat au barreau d’Avesnes sur Helpe, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 04 février 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juillet 2024

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Par acte sous seing privé du 14 mars 2011, Mme [L] [R] a donné à bail à Mme [G] [Z], pour une durée de trois ans renouvelable, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] (59) moyennant un loyer mensuel de 510 euros toutes charges comprises.

En cours de bail, M. [N] [J] s’est installé au domicile de Mme [Z].

Se plaignant de dégradations liées à l’humidité du logement loué, Mme [Z] a sollicité qu’ils soient constatés par un huissier de justice. Le constat réalisé le 15 octobre 2020 a été dénoncé à Mme [R] le 27 octobre 2020, avec sommation d’avoir à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux problème d’humidité sous 8 jours.

Par acte du 30 octobre 2020, Mme [R] a fait signifier à Mme [Z] et M. [J] un congé de reprise du logement pour habiter à l’expiration du bail, soit le 30 avril 2021

Par acte du 29 avril 2021, Mme [R] a fait signifier à Mme [Z] et M. [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges échus et impayés, outre une somme de 158,60 euros au titre des frais.

Par acte signifié le 28 juin 2021, Mme [R] a fait assigner Mme [Z] et M. [J] devant le Tribunal de proximité de Maubeuge en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail ainsi que leur expulsion et celle de tous les occupants de leur chef, autorisant en tant que de besoin le recours à la force publique et à un serrurier, leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 5100 euros au titre des loyers, charges impayés en date du 30 avril 2021, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 avril 2021 sur la somme de 5 100 euros, 510 euros par mois à compter du 1er mai 2021 tant au titre des loyers que des indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux par eux et tous occupants de leur chef et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et de dire que le congé de reprise pour habiter délivré le 30 octobre 2020 prendra effet le 14 mars 2023 ainsi que d’ordonner à Mme [Z] et M. [J] de libérer les lieux à compter du 14 mars 2023.

A la suite de la visite du 4 janvier 2022, le service SOLIHA de la Sambre Avesnois concluait que le logement était indécent, en raison de désordres relevant du règlement sanitaire départemental, préconisait des travaux d’urgence, notamment en raison de l’absence de chauffage suffisant et de l’humidité omniprésente dans le logement, ainsi que la mise en sécurité de la couverture de la remise extérieure.

Suivant courrier du 7 mars 2022, les locataires donnaient congé. Un état des lieux de sortie était réalisé en présence des parties, par un constat d’huissier de justice du 11 avril 2022.

Suivant jugement en date du 6 mars 2023, le Tribunal de proximité de Maubeuge a :

— Déclaré recevable l’action introduite par Mme [R] à l’encontre de Mme [Z] et M. [J] ;

— Déclaré d’office irrecevable la défense et les prétentions de Mme [Z] et M. [J] introduites contre Mme [R], faute pour eux d’avoir indiqué leur domicile dans leurs conclusions ;

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur la résolution du bail conclu entre Mme [R] (bailleur) et Mme [Z] et M. [J] (locataires) portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] (59) ;

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande en expulsion de Mme [R] à l’encontre de Mme [Z] et M. [J] ;

— Condamné Mme [Z] et M. [J] à payer à Mme [R] :

La somme de 11 220 euros, représentant les arriérés locatifs dus au 30 avril 2021 et les indemnités d’occupation dus à compter du 1er mai 2021 jusqu’au 11 avril 2022 mois inclus, la somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

La somme de 8 247 euros TTC au titre des réparations locatives, somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie.

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que l’exécution provisoire ne sera pas écartée.

Mme [Z] et M. [J] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 3 mai 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Par ordonnance en date du 25 janvier 2024, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de Mme [R] de son incident, ce désistement étant accepté par Mme [Z] et M. [J], condamné Mme [R] à payer la somme de 1 000 euros à Mme [Z] et M. [J] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’incident, renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 8 mars 2024 à 9 heures pour avis des parties sur la fixation et condamné Mme [R] aux dépens de l’incident.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2024, Mme [Z] et M. [J] demandent à la cour d’infirmer le jugement frappé d’appel, uniquement en ce qu’il a :

— Déclaré d’office irrecevable la défense et les prétentions de M. [J] et de Mme [Z] à l’encontre de Mme [R] ;

— Condamné M. [J] et Mme [Z] à payer à Mme [R] la somme de 8 247 euros au titre des réparations locatives, sommes portant intérêt à compter du jugement ;

— Condamné M. [J] et Mme [Z] aux entiers dépens.

Ils demandent ainsi que Mme [R] soit déboutée de ses demandes de condamnation au titre des désordres locatifs, des frais irrépétibles et des dépens.

Reconventionnellement, ils demandent que Mme [R] soit condamnée à leur payer une somme de 25 000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Ils sollicitent la compensation entre les condamnations respectives des parties et la condamnation de Mme [R] à leur payer une somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens d’instance et d’appel, en ce compris les frais de constat en date du 15 octobre 2020 et les frais de signification du constat pour une somme de 222.73 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2024, Mme [R] demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter Mme [Z] et M. [J] de leur demande reconventionnelle et de les condamner in solidum :

— aux dépens de première instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 29 avril 2021 d’un montant de 182, 60 euros ;

— à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

— aux dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur le statut de locataire de M [J]

Dans leurs conclusions, Mme [Z] et M [J] se demandent si ce dernier a le statut de locataire, sans pour autant en tirer de conclusions juridiques sur la demande formée à son encontre au titre des loyers impayés dont il ne fait plus appel, ni au titre des réparations locatives.

A l’inverse, il forme avec Mme [Z] une demande de réparation au titre du trouble de jouissance.

Il en résulte que M. [J] ne conteste pas son statut de locataire dans le bail déféré.

Sur la condamnation des locataires au paiement de la dette locative

Il sera rappelé, pour mémoire, que Mme [Z] et M. [J] ne maintiennent pas leur appel contre leur condamnation au paiement de la somme de 11 220 euros, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation. Le jugement sera confirmé sur ce point et ils sont ainsi tenus au paiement de cette somme.

Sur la demande de la bailleresse de réparation de dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Quant au bailleur, aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

La loi du 6 juillet 1989 organise les conditions d’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie dont la comparaison permet, sous réserve de la vétusté inhérente à l’usage normal du bien loué, d’établir les réparations à la charge du locataire.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’alinea 3 de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est produit par les parties, ces dernières ne faisant pas état d’obstacle à sa réalisation, le bien sera considéré, ainsi que l’a retenu le premier juge, comme ayant été remis en bon état de réparations locatives.

Au soutien de sa demande en réparation des dégradations locatives, Mme [R] produit :

— le constat d’état des lieux de sortie établi par Me [W], huissier de justice, en présence des parties le 11 avril 2022 faisant état de dégradations locatives

— un devis de travaux de remise en état établi par l’EIRL Radix le 27 août 2022 pour un montant global, et non détaillé par poste, de 11 781 euros

— les attestations de la même entreprise du 9 avril 2021 indiquant que les locataires n’ont pas permis l’accès au logement pour des travaux de doublage de plâtre dans la cuisine et le salon, ainsi que sur la toiture de la remise.

En défense, Mme [Z] et M [J] estiment que la bailleresse ne démontre pas en quoi leur action aurait dégradé le logement qui subissait une humidité chronique due à des remontées capillaires, ainsi qu’à une isolation bancale du logement et une insuffisance de chauffage proportionné à l’immeuble loué.

Ils se fondent sur les pièces suivantes :

— le constat de Me [E], huissier de justice du 15 octobre 2020

— le rapport de SOLIHA du 4 janvier 2022.

L’état des lieux de sortie retient un état général d’encrassement, de saleté et de poussière, mais aucun poste de demande ne correspond à un nettoyage des lieux.

Il résulte du rapport de SOLIHA, ajouté au constat du 15 octobre 2020 que le logement, dont l’indécence a été constatée, présente, de façon générale, des traces d’humidité importantes, par condensation et moisissures, liées à des remontées capillaires dans les murs et à une isolation insuffisante.

En outre, la pièce d’entrée présente un problème structurel de non étanchéité à l’air, mais également de conduit de ventilation bouché par les locataires. L’une des chambres présente au delà de l’humidité des murs une suspicion d’humidité en provenance du plafond. La salle de bains et les cabinets d’aisance ne sont pas équipés de système de chauffage et de ventilation. L’absence de ventilation adaptée à la réglementation est également relevée dans la cuisine, dans laquelle le descellement et les fissures du carrelage sont liées aux poussées d’humidité consécutives aux remontées capillaires.

Des lors, les dégradations liées à l’humidité, notamment les traces sur les bas de murs et les carreaux de carrelage descellés dans la salle de bains et la cuisine causés par le mauvais état structurel du logement loué resteront à la charge du propriétaire.

Avec plus de 10 années d’occupation, les peintures des murs et des plafonds présentent une vétusté d’usage normale, laquelle ajoutée à l’humidité générale du logement résultant des manquements du bailleur à son obligation de louer un logement conforme aux normes de décence, ne permet pas de retenir que leur remise en état serait à la charge des locataires. En revanche, le plafond de l’une des pièces de séjour présente de nombreuses étoiles phosphoresentes collées, dont le retrait incombe aux locataires au titre des réparations locatives.

Enfin, l’état des lieux de sortie a mis en évidence des réparations qui résultent exclusivement de la responsabilité des locataires, sans qu’ils puissent se retrancher derrière l’indécence du logement. Il s’agit des éléments suivants : les trous de scellements chevillés non rebouchés, la remise en place des lames de faux plafond déclipsées, le remplacement de la poignée de porte de la salle de bains, le remplacement de la cuve fêlée du lavabo, le remplacement du vitrage fêlé de la fenêtre de la cuisine.

Mme [R] a produit un devis qui ne détermine pas le coût de chaque poste, ce qui rend son exploitation difficile à la résolution du présent litige.

Néanmoins, au regard des réparations locatives retenues, l’étude de ce devis permet de fixer le montant des réparations locatives incombant aux locataires à la somme de 500 euros, somme au paiement de laquelle les locataires seront condamnés in solidum, avec intérêt à compter du jugement.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle des locataires de réparation du préjudice de jouissance

Il résulte des notes d’audience de première instance que Mme [Z] et M [J] ne se sont pas présentés à l’audience de jugement. Les conclusions présentées par leur conseil ont été écartées, faute pour ces derniers d’avoir fait connaître leur nouveau domicile.

Leur demande initiale d’obtenir le paiement de la somme de 7 395 euros au titre du préjudice de jouissance a été déclarée irrecevable, cette disposition du jugement sera confirmée.

Mme [Z] et M [J] sont toutefois en droit de présenter une demande au titre du trouble de jouissance en cause d’appel, à hauteur de 25 000 euros. Ils estiment qu’il existe un préjudice certain à subir une humidité constante, à manquer d’un système de chauffage correct, à subir des installations de salle de bains et de WC non conformes.

Ils produisent un certificat médical indiquant que Mme [Z] présente une allergie aux acariens (dermatophagoïdes farinae), en lien avec l’humidité chronique de l’habitation.

Etant précisé que l’humidité du logement favorise la prolifération des acariens, il convient de retenir que Mme [Z] justifie d’un préjudice de jouissance sur sa santé et que le couple justifie d’un préjudice plus général lié à l’état du logement.

Le préjudice de jouissance des locataires sera réparé à hauteur de la somme de

5 000 euros, somme au paiement de laquelle Mme [R] sera condamnée, avec intérêts à compter du présent arrêt.

Il sera ajouté au jugement.

Les différentes sommes auxquelles les parties sont condamnées dans le présent litige portant sur des postes de nature différente et étant soumises à des intérêts courant depuis des dates différentes, il n’y a pas lieu à faire application de la compensation judiciaire, en application des dispositions des articles 1289 et suivants du code civil.

Sur les frais du procès

Le sens du procès ne permet pas de considérer que l’une des parties serait perdante. En conséquence, chacune conservera à sa charge ses propres dépens de première instance et d’appel.

Le jugement sera infirmé à ce titre.

De même, il ne sera fait droit à aucune des demandes fondées sur la charge des frais irrépétibles du procès, en application de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel.

Le jugement sera confirmé sur ce dernier point.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné Mme [Z] et M. [J] à payer à Mme [R] la somme de 8 247 euros TTC au titre des réparations locatives, somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement

— condamné Mme [Z] et M. [J] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie.

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [Z] et M. [J] à payer à Mme [R] la somme de 500 euros au titre des réparations locatives, somme portant intérêts au taux légal à compter du jugement,

Condamne Mme [R] à payer à Mme [Z] et M. [J] la somme de 5 000 euros, au titre du trouble de jouissance, somme portant intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, de première instance et d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN