COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/03434

N° Portalis DBV3-V-B7H-V4BA

AFFAIRE :

[J], [F] [K] épouse [T]

C/

S.A.S. ACCORD IMMOBILIER sous l’enseigne commerciale CENTURY 21 HARMONY

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Mai 2023 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 02

N° RG : 22/03437

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON,

M^e Oriane DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [J], [F] [K] épouse [T]

née le [Date naissance 1] 1994 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

Représentant : M^e Caroline ANDRIEU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1061

APPELANTE

****************

S.A.S. ACCORD IMMOBILIER

sous l’enseigne commerciale CENTURY 21 HARMONY

N° SIRET : 389 999 194

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Représentant : M^e Sabry IBOURICHENE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 septembre 2024, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente appelée pour compléter la composition

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

Suivant acte notarié du 22 août 2019, Mme [J] [K] épouse [T] a acquis en pleine propriété de M. [S] [X] un bien immobilier d’environ 30 m² sis au rez-de-chaussée [Adresse 3], moyennant un prix payé comptant de 270 000 euros.

Constatant des désordres liés à une humidité particulièrement importante, notamment sur les murs d’une alcôve qui suintaient, ainsi qu’au niveau du plancher avec l’apparition d’auréoles, de coulures d’eau et de moisissures, Mme [T] et son époux ont déménagé pour prendre une location.

Différents constats et expertises se sont succédé à compter d’octobre 2019 pour déterminer l’origine et la cause des désordres.

Madame [J] [T] a sollicité la désignation d’un expert judiciaire.

Suivant ordonnance de référé du 9 avril 2021 rendue par le président du tribunal judiciaire de Versailles, Mme [V] [G] a été désignée en qualité d’expert et a déposé son rapport le 15 mars 2022.

Par actes signifiés les 31 mai 2022 et 16 juin 2022, Mme [J] [K] épouse [T] a fait assigner M. [X], la SARL CBT, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS Accor Immobilier, anciennement Century 21, et la SA MAAF Assurances devant le tribunal judiciaire de Versailles sur le fondement de l’article 1240 et 1241 du code civil.

Par ordonnance en date du 9 mai 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a :

— Déclaré irrecevables les demandes formées par Madame [J] [K] épouse [T] à l’encontre de la SAS Accor Immobilier pour cause de prescription,

— Condamné Madame [J] [K] épouse [T] aux dépens

— Condamné Madame [J] [K] épouse [T] à verser la somme de 800 euros à la SAS Accor Immobilier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté la demande de Madame [J] [K] épouse [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté les plus amples demandes des parties

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du 11 septembre 2023 et invité les parties à conclure sur le fond ou à solliciter la fixation de l’affaire.

Mme [T] a interjeté appel de la décision le 25 mai 2023 et prie la cour, dans ses conclusions signifiées le 12 juillet 2023 de :

— La déclarer recevable et bien fondée en son appel.

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

o déclaré irrecevables ses demandes pour cause de prescription,

o l’a condamnée aux dépens et à verser la somme de 800 euros à la Sas Accor Immobilier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

o rejeté sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence, statuant à nouveau,

— la déclarer recevable à agir et non prescrite en ses demandes à l’encontre du Syndic, la Sas Accor Immobilier,

— déclarer qu’elle a toute qualité et droit à agir à l’encontre de la société Sas Accor Immobilier

En toute hypothèse

— débouter la société Sas Accor Immobilier de toutes ses demandes, fins de non-recevoir et conclusions

— condamner Sas Accor Immobilier à lui verser une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

En réponse, la société Accor Immobilier, par conclusions signifiées le 4 août 2023, prie la cour de :

A titre principal,

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles du 9 mai 2023 ;

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation de la décision du juge de la mise en état,

— déclarer irrecevable Madame [T] en toutes ses demandes, fins et conclusions au fond,

En toutes hypothèses,

— condamner Madame [J] [T] à verser à la Société Sas Accor Immobilier

la somme de 3.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot, avocat constitué, qui le requiert, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024.

PAR CES MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Pour déclarer prescrite l’action, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a retenu que l’origine des désordres affectant l’appartement de Mme [T] a été révélée au propriétaire de l’appartement lors de la remise du rapport d’expertise amiable le 18 janvier 2017, qui connaissait donc les désordres depuis cette date avant de vendre l’appartement à M. [X], lequel a vendu ledit appartement à Mme [T]. Il a retenu le principe du transfert des actions attachées à la chose qui en constituent l’accessoire, de sorte que, substituée dans les droits des deux précédents propriétaires, elle ne pouvait bénéficier d’un nouveau délai de prescription qui a expiré le 18 janvier 2022.

Mme [T] soutient que ce n’est qu’au cours des opérations d’expertise judiciaire qu’elle a pris connaissance du rapport de l’entreprise Duotec daté du 18 janvier 2017 et de l’existence d’infiltrations affectant les façades de son bien depuis 2016. Elle fait valoir que les infiltrations survenues en 2016 dans le mur de façade considéré comme vétuste ont été supprimées et que ces infiltrations étaient relatives à une partie commune et non privative de son lot. Elle expose qu’un ravalement a été voté avant son acquisition pour remédier aux dommages et qu’elle n’a pas été informée d’un litige avec l’architecte et les entreprises au sujet de la mise en 'uvre désastreuse dudit ravalement. Elle soutient que le point de départ de la prescription court à compter de la connaissance des faits permettant au titulaire d’exercer ses droits et fait valoir que le rapport Duotec n’est pas le fait générateur de l’action contre le syndic, auquel elle reproche des manquements dans l’accomplissement de sa mission après la vente de l’appartement à Mme [T]. Elle affirme que la prescription n’est pas encourue puisqu’elle n’a pris connaissance des désordres que récemment, que l’acte de vente n’en fait pas état, pas d’avantage qu’il n’est rapporté la preuve de la communication des procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété. Elle ajoute que son action est personnelle et ne s’inscrit pas dans une chaîne de contrat homogène.

Comme en première instance, la SAS Accor Immobilier soutient que l’action de Mme [T] à son encontre est prescrite. Elle explique que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 18 janvier 2017, date à laquelle le rapport Duotec a été rendu. Elle soutient que M. [X] avait connaissance du désordre à compter de cette date et que Mme [T] qui lui a acheté le bien s’est substituée dans ses droits. Elle ajoute qu’elle n’était pas elle-même partie aux opérations d’expertise et qu’en conséquence, aucun acte interruptif de prescription n’est intervenu à son encontre.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 2224 du code civil dispose que : « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Il n’est pas contesté que l’action de Mme [T], propriétaire, est une action personnelle à l’encontre du syndic de copropriété, en sa qualité de mandataire.

Il résulte de l’acte de vente que Mme [T] a acquis de M. [X] l’appartement ayant précédemment appartenu à M. [E] [L] et situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 3].

Le rapport d’expertise du 18 janvier 2017 rendu par la société Duotec à M. [L] fait état d’un dégât des eaux dû à des infiltrations au travers de la façade de l’immeuble et touchant la chambre, le salon et la salle de bains, affectant les supports et endommageant les embellissements d’origine et le parquet massif du logement.

Mme [T] explique qu’elle a très rapidement constaté l’humidité de l’appartement après être entrée dans les lieux, grâce à la présence d’un déshumidificateur qui recueillait 4 à 5 litres d’eau par jour. Elle a précisé à l’expert judiciaire qu’elle avait quitté le logement après un épisode de pneumonie ayant conduit à son hospitalisation en urgence fin 2019.

La recherche de fuite citée par l’expert judiciaire dans son rapport du 15 mars 2022, mentionne un autre rapport antérieur qui a déterminé trois sources d’infiltrations dans le logement ; les joints de la douche du studio à l’étage, (qui cependant selon le rapport de l’experte-en p21- s’avère ne pas être au-dessus de la salle d’eau ni de l’alcôve de l’appartement de Mme [T]), le long du rampant de toiture et du conduit de fumée et le manque d’isolation thermique à l’intérieur du logement.

S’agissant des opérations de ravalement, il ressort des procès-verbaux communiqués lors de la vente, comme en témoigne l’attestation signée de la main de Mme [T] le 21 juin 2019, que M. [X] était, en avril 2019, soit avant la vente, membre du conseil syndical, de sorte que ce dernier était informé des travaux autant que de la situation litigieuse concernant le ravalement. Le syndic de copropriété à cette époque, le cabinet OGS century 21, signalait en effet des manquements de la maîtrise d''uvre choisie en mai 2017 dans le cadre du ravalement de l’immeuble incluant l’ensemble des façades et des cheminées par courrier du 20 mai 2019.

Ce courrier ne fait pas de distinction entre les façades de l’immeuble, contrairement à ce que fait valoir Mme [T] qui soutient que seule la partie privative de son lot était concernée par le dégât des eaux de 2015 sans justifier que le ravalement dont il est question en 2019 ne concerne pas les murs de l’immeuble de la partie qu’elle habite. Le rapport d’expertise décrit les trois façades (p23 à 26) et évoque au contraire les parties extérieures « communes » (p27) concernées par le ravalement, de sorte qu’il convient de considérer que les désordres que l’expertise rattache notamment à maçonnerie des murs de façades, aux descentes d’eaux pluviales et à la couverture ainsi qu’au ravalement effectué étaient connus de la part de M. [L] via le rapport d’expertise de Duotec dès 2017. En effet, celui-ci évoquait déjà les « infiltrations au travers de la façade ». En outre, aucune pièce ne vient démontrer l’affirmation de Mme [T] selon laquelle les infiltrations à l’origine des désordres de 2016 qui affectent son appartement ont été supprimées et qu’il s’agit d’un dommage distinct, d’un nouveau dommage, ou encore d’une aggravation, alors même qu’elle a constaté les désordres dès son emménagement en septembre 2019 et que le syndic de copropriété est précisément en litige avec la maîtrise d''uvre à la suite des opérations de ravalement. A cet égard, si l’appartement a été « refait à neuf », comme l’indique Mme [T], cela est tout-à-fait corroboré par l’expertise judiciaire qui indique que la pose de parquet et des plinthes est correcte et que les travaux de peinture sont de qualité courante. Il s’en déduit que les travaux d’embellissement ont donc bien été effectués après le rapport de la société Duotec.

La date de connaissance du dommage est donc bien celle de la remise du rapport d’expertise au propriétaire des lieux, à savoir le 18 janvier 2017.

Aucune cause d’interruption de la prescription n’existe à l’égard du syndic de copropriété, lequel n’était pas partie à l’expertise Duotec.

Le point de départ de l’action à l’encontre du syndic de copropriété, en charge de voter et remédier à ces désordres issus du dégât des eaux correspond, en application de l’article 2224 du code de procédure civile, est fixé à cette date-là.

Ce droit a été transmis, dans le cadre d’une chaîne de contrats de vente translatifs de propriété, aux acquéreurs successifs de M. [L], dont M. [X] puis Mme [T].

C’est par des motifs que la cour adopte que le juge de la mise en état en a exactement décidé que l’action était prescrite à l’encontre de la SAS Accor Immobilier, comme n’ayant pas été mise en 'uvre avant le 17 janvier 2022.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Mme [T] succombant est condamné à verser à la société Accor Immobilier la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés, ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,

Confirme l’ordonnance du 9 mai 2023 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles,

Y ajoutant

Condamne Mme [J] [K] épouse [T] à verser à la société Accor Immobilier la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [J] [K] épouse [T] aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Oriane Dontot conformément à l’article 699 du code de procédure civile

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère pour la Présidente empêchée et par Madame K. FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, Pour la Présidente empêchée ,