N° RG 23/05903 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PDOW

Décision du Tribunal de proximité de NANTUA au fond du 02 juin 2023

RG : 11-22-0392

[X]

C/

[Z]

[Z]

[T] [S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Février 2026

APPELANT :

M. [Y] [X]

né le 13 Décembre 1970 à [Localité 8] ([Localité 5])

[Adresse 3]

Représenté par M^e Nathalie DUBOULOZ de la SCP NATHALIE DUBOULOZ, avocat au barreau D’AIN

INTIMÉS :

1) Mme [W] [Z]

née le 30 Septembre 1997 à [Localité 7]

[Adresse 4]

2) M. [Y] [Z]

né le 17 Avril 1963 à [Localité 7] (03)

[Adresse 1]

3) M. [N] [T] [S]

né le 05 Septembre 1994 à [Localité 7] (03)

[Adresse 4]

Représentés par M^e Abdessamad BENAMMOU, avocat au barreau de LYON, toque : 585

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Décembre 2025

Date de mise à disposition : 04 Février 2026

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 31 mars 2018, M. [Y] [F] a consenti à Mme [I] [Z], à M. [Y] [Z] et à M. [N] [T] [S] un bail portant sur un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1'350 € et d’une provision sur charges de 160 €, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1'350 €.

Par lettre recommandée reçue par le bailleur le 11 janvier 2020, les locataires ont donné congé avec un préavis de trois mois.

Le 25 mai 2020, Maître [B] [V], huissier de justice mandaté par M. et Mme [Z], a établi un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie. Le 16 juin 2020, Maître [L] [P], huissier de justice mandatée par M. [X], a établi un second procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Après mises en demeure adressées à leur ancien bailleur et saisine de la commission départementale de conciliation de l’Ain, sans accord amiable des parties, M. [Z], Mme [Z] et M. [T] [S] ont, par exploit du 29 juin 2022, fait assigner M. [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nantua afin d’obtenir le remboursement du dépôt de garantie, la prise en charge de la moitié du coût du procès-verbal de constat du 25 mai 2020 et la communication sous astreinte de justificatifs aux fins de régularisation de charges.

Par un jugement mixte rendu le 6 mars 2023, le Juge des contentieux de la protection a, d’une part, rejeté la demande de M. [X] en nullité du procès-verbal de constat du 25 mai 2020 et, d’autre part, ordonné la ré-ouverture des débats, invitant les demandeurs à produire le justificatif d’expédition de la lettre recommandée de convocation de M. [X] à l’état des lieux de sortie du 25 mai 2020.

A l’issue de l’audience de ré-ouverture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et, par jugement contradictoire du 2 juin 2023, le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nantua a :

Dit que le procès-verbal de constat d’huissier du 25 mai 2020, qui constitue l’état des lieux de sortie du logement, est opposable à M. [X],

Dit que la date de remise des clés à l’huissier le 25 mai 2020 constitue la date de départ des lieux des locataires,

Dit que Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] sont redevables de la somme de 300 € au titre des dégradations locatives,

Débouté Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] de leur demande en paiement au titre des frais de constat d’huissier du 25 mai 2020,

Débouté M. [X] de sa demande en paiement au titre des frais de constat d’huissier du 16 juin 2020,

Dit que Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] sont redevables de la somme de 323,70€ au titre du solde de loyer restant dû au 25 mai 2020,

Débouté Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] de leur demande tendant à enjoindre au bailleur sous astreinte de produire les décomptes de charges des années 2018 à 2020 avec les factures et le mode de répartition de charges entre les locataires de l’immeuble,

Constaté que le bailleur reconnaît être redevable de la somme de 463,74 € au titre des régularisations de charges en faveur des locataires,

Constaté en conséquence que le bailleur reste redevable de la somme de 140,04 € au titre du surplus de charges versées, solde de loyer restant dû au 25 mai 2020 déduit,

Condamné en conséquence, après compensation des sommes dues, M. [X] à payer à Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] la somme de 1 190,04 € au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie,

Débouté Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] de leur demande de majoration légale de 10 % au titre du retard de restitution du dépôt de garantie,

Débouté Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] de leur demande de dommages et intérêts,

Débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamné M. [X] à payer à Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] la somme de 350 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamné M. [F] aux dépens.

Par déclaration en date du 20 juillet 2023, M. [Y] [X] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 2 avril 2024 (conclusions d’appelant n°2 et récapitulatives), M. [Y] [X] demande à la cour':

Rejeter toutes fins et conclusions contraires,

Infirmer le jugement du 2 juin 2023 du tribunal de proximité de Nantua en ce qu’il a': (reprise du dispositif de la décision attaquée),

Statuant à nouveau,

Déclarer inopposable au bailleur le procès-verbal d’état des lieux dressé le 25 mai 2020 par la société [U] [V], huissier de justice,

Dire et juger que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties et le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 16 juin 2020 par Me [P], laisse apparaître une remise en état et des réparations à la charge des locataires pour un montant justifié de 2'680,35 €,

Constater que les locataires ont quitté les lieux sans en informer le bailleur qui n’a pu récupérer les clés de son logement que mi-juin 2020,

Dire et juger que M. [Z], Mme [Z] et M. [T] [S] sont redevables du loyer jusqu’au 16 juin 2020,

Constater que M. [X] produit une régularisation des charges accompagnée des factures afférentes,

Dire et juger que le compte entre les parties laisse apparaître un solde en faveur du bailleur d’un montant de 2'171,61€,

Condamner en conséquence solidairement Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [A] à payer à M. [X] la somme de 2 171,61 €,

Condamner solidairement Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] à payer à M. [X] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner solidairement Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] à payer à M. [X] la somme de 3'000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Pour le surplus,

Confirmer le jugement entrepris,

Condamner solidairement Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] aux entiers dépens d’instance et d’appel qui comprendront le coût du procès-verbal d’état des lieux dressé par Me [P], huissier de justice, le 16 juin 2020, dont distraction au profit de la SCP Nathalie Dubouloz, avocat aux offres de droit.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 15 janvier 2024 (conclusions d’intimés et d’appelants à titre incident), Mme [I] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] demandent à la cour':

Infirmer le Jugement RG n°11-22-000392 rendu par le Tribunal de Proximité de Nantua le 2 juin 2023 en ce qu’il a :

Dit que Mme [W] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] sont redevables de la somme de 300 € au titre des dégradations locatives,

Débouté Mme [W] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] de leur demande en paiement au titre des frais de constat d’huissier du 25 mai 2020,

Dit que Mme [W] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] sont redevables de la somme de 323,70 € au titre du solde de loyer restant dû au 25 mai 2020,

Débouté Mme [W] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] de leur demande tendant à enjoindre au bailleur sous astreinte de produire les décomptes de charges des années 2018 à 2020 avec les factures et le mode de répartition de charges entre les locataires de l’immeuble,

Débouté Mme [W] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] de leur demande de majoration légale de 10% au titre du retard de restitution du dépôt de garantie,

Débouté Mme [W] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] de leur demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau

Débouter M. [Y] [X] de l’ensemble de ses fins, demandes et prétentions,

Condamner M. [Y] [X] à payer à Mme [W] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] la somme de 1'350 € à titre de restitution du dépôt de garantie, somme à assortir de la majoration légale de 10 % du loyer mensuel en principal (soit 135 € par mois), ce à compter du 25 juin 2020, pour chaque période mensuelle commencée en retard,

Condamner M. [Y] [X] à payer à Mme [W] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] la somme de 197,50 € correspondant à la moitié des frais payés à l’Huissier de Justice pour la réalisation de l’état des lieux de sortie le 25 mai 2020 outre intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2020,

Condamner M. [Y] [X] à produire à Mme [W] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] le décompte des charges locatives pour les années 2018, 2019 et 2020, avec les factures et le mode de répartition des charges entre les locataires de l’immeuble, sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 21 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

Condamner M. [Y] [X] à payer à Mme [W] [Z] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de la résistance abusive,

Condamner M. [Y] [X] à payer à M. [Y] [Z] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de la résistance abusive,

Condamner M. [Y] [X] à payer à M. [N] [T] [S] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de la résistance abusive,

Pour le surplus,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Nantua le 2 juin 2023 en ce qu’il a :

Dit que le procès-verbal de constat d’huissier du 25 mai 2020 qui constitue l’état des lieux de sortie du logement est opposable à M. [X],

Dit que la date de remise des clés à huissier le 25 mai 2020 constitue la date de départ des lieux des locataires,

Débouté M. [X] de sa demande en paiement au titre des frais de constat d’huissier du 16 juin 2020,

Constaté que le bailleur reconnaît être redevable de la somme de 463,74 € au titre des régularisations de charges en faveur des locataires,

Débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamné M. [X] à payer à Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] la somme de 350 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [X] aux dépens,

Débouter M. [X] de l’ensemble de ses fins, demandes et prétentions,

En y ajoutant,

Condamner M. [X] à payer à Mme [Z] la somme de 1 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamner M. [X] à payer à M. [Z] la somme de 1 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamner M. [X] à payer à M. [T] [S] la somme de 1 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamner M. [X] aux entiers dépens rendus nécessaires en cause d’appel.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'constater'» ou «'dire et juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers jusqu’au 16 juin 2020':

Pour retenir que le constat d’huissier du 25 mai 2020 constituait l’état des lieux de sortie opposable à M. [X] et que la remise des clés à l’huissier de justice constituait la date de départ des lieux, le juge de première instance a constaté que les locataires justifient que la lettre de convocation datée du 15 mai 2020 adressée à M. [X] a été expédiée le 15 mai 2020 par l’huissier de justice. Il a considéré que l’officier ministériel n’était pas responsable des délais postaux en période d’urgence sanitaire. Il en a conclu que M. [X] avait été convoqué dans les délais et que le procès-verbal de constat du 25 mai 2020 lui était opposable et constituait la date de départ effectif des lieux.

Retenant que les loyers n’étaient dus que jusqu’au 25 mai 2020, le juge de première instance a dit que les locataires étaient redevables de la différence entre le loyer exigible pour 25 jours en mai 2020, soit 1'088,70 €, et le paiement de 765 € qu’ils ont effectué le 18 mai 2020.

M. [X] demande à la cour d’infirmer la décision de ces chefs, considérant que l’état des lieux de sortie du 25 mai 2020 ne lui est pas opposable puisque les locataires sont partis à l’issue du confinement sans l’en avertir et sans faire aucune demande d’établissement d’un état des lieux de sortie amiable. Il considère ne pas avoir été valablement convoqué à l’état des lieux de sortie du 25 mai 2020 puisqu’il a reçu la convocation le 20 mai 2020, soit moins de 7 jours avant sa date, et il justifie avoir demandé à l’huissier de justice un report. Il considère que cet état des lieux a été établi en fraude de ses droits et de manière non-contradictoire. Il ajoute que les clés de l’appartement loué ne lui ont pas été remises à l’issue et qu’il n’avait pas connaissance de la nouvelle adresse des locataires que Maître [P] n’a ainsi pas pu convoquer. Il conteste la validité de sa convocation par voie postale dont il est justifié à hauteur d’appel car l’article 647-1 ne s’applique pas, selon lui, aux convocations que l’huissier de justice doit faire par acte extrajudiciaire.

L’appelant affirme que les clés ne lui ont été restituées que mi-juin 2020 et, en l’état de paiement des loyers jusqu’au mois d’avril 2020 inclus, il considère que les locataires lui sont redevables des sommes de 1'350 € pour le mois de mai 2020 et de 720 € pour le mois de juin prorata temporis.

Les consorts [K] [S] s’opposent à cette demande, rappelant que suite à leur congé, le préavis expirait le 11 avril 2020 mais que le délai pour quitter les lieux a été prorogé au plus tard deux mois après la fin de la période sanitaire. Ils affirment que M. [X] n’a pas daigné répondre à leurs demandes d’établissement de l’état des lieux formulées à maintes reprises de sorte qu’ils ont été contraints de saisir un huissier de justice. Ils justifient que ce dernier a convoqué le bailleur par une lettre datée et expédiée le 15 mai 2020, affirmant que c’est la date d’expédition qui doit être prise en compte en application de l’article 647-1 du code de procédure civile.

Surabondamment, ils considèrent que le non-respect du délai de convocation n’affecte pas la valeur probante du procès-verbal et ils estiment que la remise des clés à l’huissier de justice constitue la date de leur départ effectif des lieux de sorte qu’ils ne doivent pas les loyers postérieurement.

Sur ce,

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé.

L’article 3-2 prévoit que lorsque l’état des lieux de sortie est établi par un commissaire de justice, les parties sont alors avisées par celui-ci au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, il n’est pas discuté que les locataires, qui avaient donné congé avec un préavis expirant le 11 avril 2020, n’ont pas pu libérer les lieux à cette date en raison des interdictions de circulation édictées pendant la période de crise sanitaire. Ce contexte rappelé, il est établi que l’huissier de justice mandaté par M. et Mme [Z] pour établir l’état des lieux de sortie qui a été réalisé le 25 mai 2020 a expédié le 15 mai 2020 la lettre de convocation à M. [X], comme en atteste le cachet des services postaux sur le bordereau de dépôt de la lettre de convocation produit par les intimés. Or, cette date d’expédition ne se confond pas avec la date à laquelle le bailleur a été «'avisé'» de l’établissement de l’état des lieux de sortie par huissier de justice comme le prévoit l’article 3-2 précité. En réalité, en retenant que l’officier ministériel n’était pas responsable des délais postaux en période d’urgence sanitaire, le premier juge a méconnu ce texte en application duquel M. [X] était au contraire fondé à faire valoir qu’ayant accusé réception de la lettre de convocation le 20 mai 2020, il n’a pas été «'avisé'» au moins sept jours à l’avance. En outre, dès lors que le bailleur n’a pas participé à cet état des lieux de sortie, celui-ci ne peut pas être considéré comme ayant renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de sa convocation. Dans ces conditions, la remise des clés à Maître [V] à l’issue des opérations de constat n’a pas valeur de remise des clés au bailleur, outre au demeurant que Mme [I] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] ne justifient pas que l’huissier de justice ait adressé les clés à M. [X] à cette date.

Il y a lieu dès lors de constater que l’appelant prétend, sans preuve contraire des parties intimées, qu’il n’a disposé des clés des lieux loués que le 16 juin 2020. Dans ces conditions, M. [X] est fondé en sa demande en paiement des loyers jusqu’à cette date. Les locataires s’étant acquittés d’une somme de 765 € le 18 mai 2020, le solde restant dû pour les échéances de mai et juin 2020 est de 1'305 €.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a dit que le procès-verbal de constat d’huissier du 25 mai 2020 constituait l’état des lieux de sortie du logement opposable à M. [X], que la date de remise des clés à l’huissier constituait la date de départ des lieux des locataires et que ces derniers étaient redevables d’un arriéré de loyer de 323,70 € au 25 mai 2020, est infirmé.

Statuant à nouveau, la cour d’appel constate l’absence de preuve de remise des clés avant le 16 juin 2020 et, en conséquence, condamne solidairement les consorts [K] [S] à payer un arriéré de loyer de 1'305 € selon décompte arrêté au 16 juin 2020, sous réserve du compte entre les parties ci-après.

Sur les demandes réciproques au titre du partage du coût des procès-verbaux de constat':

Le juge de première instance a rejeté la demande de M. [X] au motif que le procès-verbal de constat du 25 mai 2020 lui était opposable de sorte qu’il ne justifiait pas d’un intérêt légitime à avoir fait établir un nouveau procès-verbal de constat, d’autant moins qu’il apparaît que les locataires n’ont pas été convoqués pour ce second constat. Le juge de première instance a également rejeté cette demande des consorts [K] [S] au motif que les locataires sortants ne démontrent pas avoir été dans l’impossibilité d’établir un état des lieux contradictoire à l’amiable, ni ne produisent aucune convocation du bailleur en ce sens.

M. [X] demande à la cour de condamner les appelants à lui rembourser le coût du procès-verbal de constat du 20 juin 2020 qui a été rendu nécessaire du fait du comportement des locataires et de leur huissier de justice. Il demande la confirmation du jugement qui a rejeté la demande des locataires sortants, estimant que ces derniers ne démontrent pas avoir été dans l’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie contradictoire.

Les consorts [K] [S] invoquent l’opposabilité du procès-verbal de constat du 25 mai 2020 pour considérer qu’ils n’ont pas à supporter la moitié du coût du procès-verbal de constat du 16 juin 2020.

Ils affirment que M. [X] n’a jamais daigné répondre à leur demande d’organiser un état des lieux de sortie formulée à maintes reprises. Ils considèrent ne pas avoir eu d’autre choix que de saisir un huissier de justice face à l’inertie du bailleur qui a été régulièrement convoqué. Ils soulignent que M. [X] n’a pas alerté l’huissier de justice sur le fait que les locataires ne l’auraient pas contacté pour établir un état des lieux.

Sur ce,

Si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État.

En l’espèce, à supposer que les locataires sortants justifient avoir été dans l’impossibilité d’organiser un état des lieux de sortie contradictoirement avec M. [X], il a été vu ci-avant que ce dernier n’a pas été convoqué dans les délais légaux et que l’état des lieux auquel a procédé Maître [B] [V] le 25 mai 2020 n’est en conséquence pas contradictoire. Dans ces conditions, cet acte ne remplit pas les conditions permettant aux consorts [K] [S] de réclamer le partage de son coût.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a débouté les consorts [K] [S] de leur demande en paiement au titre des frais de constat d’huissier du 25 mai 2020, est confirmé par substitution de motifs.

En l’état du départ des locataires en mai 2020 sans que ceux-ci ne démontrent avoir alors communiqué à M. [X] leurs nouvelles adresses, ce dernier justifie suffisamment de l’impossibilité dans laquelle il s’est trouvé d’établir un état des lieux de sortie amiablement et contradictoirement.

En effet, si le procès-verbal de constat du 25 mai 2020 mentionne les nouvelles adresses de M. et Mme [Z], aucun élément du dossier ne démontre que ce procès-verbal a été communiqué avant le 16 juin 2020 au bailleur, lequel s’en défend contrairement à ce que soutiennent les intimés. Dès lors, l’appelant est fondé en sa demande tendant à solliciter le partage du coût du procès-verbal de constat du 16 juin 2020.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a débouté M. [X] de sa demande en paiement au titre des frais de constat d’huissier du 16 juin 2020, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour dit qu’il n’y a pas lieu d’inclure le coût du procès-verbal de constat établi le 16 juin 2020 dans les dépens de l’instance comme demandé par l’appelant dans ses écritures mais condamne in solidum les intimés à supporter la moitié du coût de cet acte.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation au titre de dégradations locatives':

Le juge de première instance a estimé que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie n’objective aucun défaut d’entretien concernant tant les espaces extérieurs que l’intérieur et que l’appartement a été rendu en bon état d’entretien. Il a retenu en revanche une dégradation d’un placard de la cuisine, ainsi que le décollage des plinthes dans la salle de bain, le tout justifiant une indemnité de 300 €.

M. [X] critique la décision du premier juge qui a rejeté ses demandes au titre des réparations locatives en se fondant sur un état des lieux de sortie non-contradictoire. Il demande à la cour de se fonder sur l’état des lieux de Maître [P] qui est plus précis et il justifie des frais de remise en état exposés.

Les consorts [K] [S] estiment que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne met en exergue aucune dégradation qui leur serait imputable. Ils contestent notamment tout défaut d’entretien et ils se défendent de toute dégradation concernant le placard de la cuisine compte tenu de son ancienneté.

De même, ils considèrent que le décollement des plinthes de la salle de bain est imputable à la vétusté.

Sur ce,

En vertu de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, il a retenu ci-avant que le procès-verbal de constat du 25 mai 2020 n’a pas valeur d’état des lieux de sortie contradictoire dès lors que M. [X] n’a pas été régulièrement convoqué par l’huissier de justice.

Par ailleurs, les consorts [K] [S] ne justifient pas avoir informé M. [X] de leurs nouvelles adresses, ni que le procès-verbal de constat du 20 mai 2020 mentionnant les nouvelles adresses de M. et Mme [Z] lui ait été communiqué. Dans ces conditions, les locataires sortants ne sont pas fondés à reprocher au bailleur de ne pas les avoir convoqués à l’état des lieux de sortie établi par Maître [P] le 16 juin 2020.

Il convient dès lors d’apprécier les mérites des demandes indemnitaires de M. [X] à la lueur de la comparaison de cet état des lieux de sortie du 16 juin 2020 avec l’état des lieux d’entrée.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, l’appelant produit d’abord la facture de la société Clé à pipe du 11 août 2020 au prix forfaitaire de 2'200 €. Cette facture comporte quatre postes de travaux qu’il convient d’examiner successivement':

Concernant le poste «'extérieur'» (élagage des haies et arbustes, évacuation déchetterie, nettoyage haute pression des murs, de la cour et des escaliers), l’état des lieux d’entrée mentionne «'haie taillée, pelouse tondue et courette karcheréisée'». Le procès-verbal de Maître [P] retient un défaut d’entretien des murs, escalier, courette et des haies et arbustes non taillés. Or, les photographies figurant dans ce procès-verbal n’objectivent pas suffisamment le défaut d’entretien allégué. La demande de M. [X] de ce chef est en conséquence rejetée.

Concernant le poste «'Intérieur'» (dégraissage murs, plafonds, hotte, changement de filtre fourni par le client, peintures 2 couches cuisine, salon, salle à manger, entrée, montée escalier, mur avec radiateur), l’état des lieux d’entrée mentionne des murs à l’état «'neuf'» à l’exception de la salle de bain où ils sont à l'«'état d’usage'». Le procès-verbal de Maître [P] retient un état graisseux du plafond de la cuisine et des traces noires au dessus du radiateur. Ces constatations justifient tout au plus un lessivage des murs, sans justifier la remise en peinture sollicitée. La demande de M. [X] n’est en conséquence accueillie qu’à hauteur de 300 €.

Concernant le poste «'divers nettoyage crasses et calcaires'» (nettoyage des joints des sols carrelés, nettoyage des prises et de l’électroménager, de l’évier, de la baignoire, '), l’état des lieux d’entrée mentionne notamment «'pas de calcaire du tout'», tandis que le procès-verbal de Maître [P] objective, photographies à l’appui, des traces de calcaire, des bouches de VMC sales, des joints du sol carrelé encrassés, ' En l’absence de détail de la facture produite, il y a lieu d’allouer à M. [X] la somme de 120 € au titre de ces menus travaux de nettoyage.

Concernant le poste «'divers réparation'» (remise en peinture du placard de la cuisine, changement les plinthes de la salle de bain, changement des interrupteurs et ampoules), le procès-verbal de Maître [P] ne montre aucun placard de la cuisine dont l’état nécessiterait une remise en peinture. Seul le décollement des plinthes de la salle de bain se retrouvent dans ce constat ce qui justifie d’allouer à M. [X] la somme de 100 € de ce chef.

L’appelant justifie ensuite qu’alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait une bouteille de gaz fournie «'+ une moitié'», une seule a été restituée entamée.

Il est en conséquence fondé en sa demande à hauteur de 90,27 € représentant le coût d’une bouteille de gaz complète et de la consigne.

Pour finir, M. [X] justifie de son achat d’un filtre hotte à charbon au prix de 46,62 € alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait notamment «'filtre à charbon neuf à changer tous les ans'», du rachat de deux bacs à légumes pour le frigo au prix de 69,80 €, équipements mentionnés comme «'cassés'» dans le procès-verbal de maître [P]. Le remplacement du lave vaisselle par un lave vaisselle d’occasion au prix de 180 € est justifié par l’attestation du vendeur concernant son prix et par le procès-verbal de constat de Maître [P] montrant que cet équipement a été rendu inutilisable en l’absence de roulettes sous le panier. En revanche, les dépenses d’équipements électrique au titre d’un afficheurs G2 et d’un interrupteur poussoir ne sont pas justifiées.

Au final, M. [X] est fondé en sa demande indemnitaire à hauteur de la somme totale de 906,69 € au titre des réparations locatives à la charge des locataires sortants.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a dit que les consorts [K] [S] sont redevables de la somme de 300 € au titre des dégradations locatives, est infirmé dans son quantum. Statuant à nouveau, la cour condamne solidairement les locataires sortants au paiement d’une somme totale de 906,69 €, sous réserve du compte entre les parties ci-après.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie avec la majoration de 10%':

Le juge de première instance a fait droit à cette demande mais il a rejeté la demande de majoration à défaut pour les locataires de justifier avoir fourni leurs nouvelles adresses à M. [X], que ce soit directement ou par l’huissier de justice.

Les consorts [K] [S] forment appel incident de ces chefs, estimant d’abord que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne met en exergue aucune dégradation qui leur serait imputable de sorte que le dépôt de garantie aurait dû leur être restitué intégralement. Ils réclament ensuite la majoration de 10%, critiquant la motivation du premier juge en soulignant que le procès-verbal de constat du 25 mai 2020 mentionne leurs nouvelles adresses. Ils affirment que cet acte a été communiqué au bailleur, lequel ne le contesterait pas, et ils en concluent que M. [X] disposait donc de leurs nouvelles adresses.

M. [X] ne répond pas spécialement sur ce point, sauf à déduire du compte après départ le montant du dépôt de garantie.

Sur ce,

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. ' À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.».

En l’espèce, il n’est pas discuté que le compte entre les parties doit tenir compte du remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 1'350 €. Dès lors que ce compte aboutit à un solde en faveur du bailleur comme il sera vu ci-après, les locataires sortants ne sont pas fondés en leur demande de majoration de 10% par mois de retard.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a débouté les consorts [K] [S] de leur demande de majoration légale de 10% au titre du retard de restitution du dépôt de garantie, est confirmé.

Sur la demande de communication sous astreinte de décomptes de charges locatives':

Le juge de première instance a retenu, au titre de la régularisation de charges, un solde en faveur des locataires de 463,74 € et il a considéré que les justificatifs produits par le bailleur étaient suffisants. Il a précisé que si le mode de répartition entre les différents logements loués n’était pas expliqué par le bailleur, les locataires ne formulaient aucune chiffrée au titre de la restitution des provisions sur charges payées, outre que le bailleur acceptait de rembourser la somme de 463,74 € au titre de la régularisation.

M. [X] demande la confirmation du jugement sur ce point, estimant justifier des factures d’eau et de fuel pour les années 2018, 2019 et 2020. Il rappelle n’avoir pas pu adresser aux locataires la régularisation de charges après leur départ puisque les intéressés sont partis sans communiquer leurs nouvelles adresses. Il affirme que l’état des lieux de Maître [V] ne comporte le relevé que du compteur calorifique et du compteur électrique privé qui ne rentrent pas dans les charges. Il justifie quant à lui du relevé des différents compteur au jour de l’entrée dans les lieux du nouveau locataire.

Les consorts [K] [S] exposent que M. [X] n’a jamais communiqué les résultats antérieurs, lors de la précédente régularisation ou le budget prévisionnel des charges pour les années 2018, 2019 et 2020. Ils considèrent que le tableau produit par le bailleur pour les besoins de la cause n’est pas probant car il comporte des incohérences et ils soulignent que malgré le remboursement d’un solde de charge, ils ne sont pas en mesure de déterminer la répartition et les charges réellement dues.

Sur ce,

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification, et qu’en cas de versement de provisions :

celles-ci doivent être «'justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel'»,

et lors de la régularisation annuelle, le bailleur doit communiquer au locataire «'le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs'».

En l’espèce, si le contrat de bail signé par les parties mentionne que l’appartement donné à bail est situé dans un immeuble collectif, aucun élément du dossier ne permet de savoir combien d’appartements seraient abrités au sein du même bâtiment qui semble d’avantage s’apparenter à une maison individuelle au vu des procès-verbaux de constat produits par les parties. Il n’est d’ailleurs pas prétendu que l’immeuble serait soumis au statut de la copropriété et il est constant que M. [X] n’est pas une personne morale. A la lueur de ces éléments, les pièces produites par le bailleur, à savoir les factures d’eau, de fuel et de gaz sur la base desquelles il a établi les régularisations annuelles pour les années 2018, 2019 et 2020 sont suffisantes à constituer les justificatifs de régularisation et à établir un solde en faveur des locataires sortants de 387,96 € qui sera porté à 463,74 € puisque tel est le montant reconnu par le bailleur.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a débouté les consorts [K] [S] de leur demande tendant à enjoindre au bailleur sous astreinte de produire les décomptes de charges des années 2018 à 2020 avec les factures et le mode de répartition de charges entre les locataires de l’immeuble, est confirmé.

***

Au final, le compte entre les parties s’établit comme suit':

Arriéré de loyers et charges jusqu’au 16 juin 2020': 1'305,00 €

Indemnité au titre de réparations locatives': 906,69 €

Remboursement du dépôt de garantie': 1'350,00 €

Régularisation de charges en faveur des locataires': 463,74 €

Solde en faveur du bailleur': 397,26 €

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné M. [X] à payer aux locataires sortant la somme de 1'190,04 € au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour d’appel condamne solidairement les consorts [K] [S] à payer à M. [X] la somme de 397,26 € au titre du compte locatif après départ.

Sur la demande en dommages et intérêts':

Le juge de première instance a rejeté la demande de dommages et intérêts des locataires, considérant que ceux-ci ne rapportaient pas la preuve d’un préjudice en lien avec le retard de restitution du dépôt de garantie.

Les consorts [K] [S] considèrent qu’en retenant le dépôt de garantie, M. [X] a commis une faute qui leur a causé un préjudice financier. Ils dénoncent la façon abusive et particulièrement déloyale de cette rétention alors qu’ils ont entrepris de nombreuses démarches amiables préalables.

M. [X] ne répond pas spécialement sur ce point, sauf à faire valoir qu’il a toujours entretenu d’excellentes relations avec ses locataires.

Sur ce,

En application du troisième alinéa de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance.

En l’espèce, les intimés ne sont pas fondés à invoquer un quelconque retard de remboursement du bailleur dès lors que le solde locatif était en faveur de ce dernier.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a débouté les locataires sortants de leur demande de dommages et intérêts, est confirmé.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts':

Le juge de première instance a rejeté cette demande au motif que le bailleur ne démontre pas l’abus fautif dont il fait état, alors au contraire que les locataires sont fondés en leur action en justice.

M. [X] sollicite la réformation du jugement de ce chef, invoquant la procédure abusive intentée à son encontre par les locataires sortants.

Les consorts [K] [S] ne répondent pas spécialement sur ce point.

Sur ce,

L’exercice d’un droit ne dégénère en abus qu’en cas de mauvaise foi ou de légèreté blâmable caractérisant une intention de nuire de son auteur.

En l’espèce, la circonstance que les consorts [K] [S] se soient mépris sur l’étendue de leurs droits en intentant la présente action en justice ne suffit pas à caractériser l’abus de procédure alléguée en l’absence de tout élément permettant de penser qu’ils étaient animés d’une intention de nuire à l’endroit de M. [X]. La décision attaquée est en conséquence confirmée par substitution de motifs en ce qu’elle a débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires':

Les consorts [K] [S] succombant à l’instance, la cour d’appel infirme la décision attaquée qui a condamné M. [X], d’une part, aux dépens de première instance et, d’autre part, à payer aux consorts [K] [S] la somme de 350 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau et y ajoutant, la cour condamne in solidum les consorts [K] [S] aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Nathalie Dubouloz, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour condamne in solidum les consorts [K] [S], dont les demandes au titre de l’article 700 sont rejetées, à payer à M. [X] la somme de 2'500 € au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 2 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Nantua en ce qu’il a':

Dit que le procès-verbal de constat d’huissier du 25 mai 2020, qui constitue l’état des lieux de sortie du logement, est opposable à M. [X],

Dit que la date de remise des clés à l’huissier le 25 mai 2020 constitue la date de départ des lieux des locataires,

Dit que Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] sont redevables de la somme de 300 € au titre des dégradations locatives,

Débouté M. [X] de sa demande en paiement au titre des frais de constat d’huissier du 16 juin 2020,

Dit que Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] sont redevables de la somme de 323,70 € au titre du solde de loyer restant dû au 25 mai 2020,

Condamné en conséquence, après compensation des sommes dues, M. [X] à payer à Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] la somme de 1 190,04 € au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie,

Condamné M. [X] à payer à Mme [Z], M. [Z] et M. [T] [S] la somme de 350 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [F] aux dépens,

Statuant à nouveau,

Dit que Mme [I] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] sont redevables d’un arriéré de loyer de 1'305 € selon décompte arrêté au 16 juin 2020,

Dit que Mme [I] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] sont redevables d’une indemnité de 906,69 € au titre des réparations locatives,

Condamne solidairement Mme [I] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] à payer à M. [Y] [X] la somme de 397,26 € au titre de compte après départ (dépôt de garantie déduit),

Condamne in solidum Mme [I] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] à payer à M. [Y] [X] la moitié du coût du procès-verbal de constat établi le 16 juin 2020 par Maître [L] [P], huissier de justice,

Condamne in solidum Mme [I] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] aux dépens de première instance,

Confirme le jugement rendu le 2 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Nantua pour le surplus de ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [I] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Nathalie Dubouloz, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette les demandes présentées par Mme [I] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [I] [Z], M. [Y] [Z] et M. [N] [T] [S] à payer à M. [Y] [X] la somme de 2'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT