N° RG 24/03182 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PTJB

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 23 janvier 2024

RG : 14/00875

ch n°10 cab 10 H

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 03 Février 2026

APPELANTS :

M. [K] [R]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Mme [H] [G] épouse [R]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Mme [T] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Mme [J] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentés par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-françois LARDILLIER, avocat au barreau de CHAMBERY

INTIMES :

M. [U] [X]

né le 29 Juillet 1965 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1547

ayant pour avocat plaidant M^e Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON

Compagnie d’assurance GROUPAMA

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773

La société QBE EUROPE SA/NV

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Marie CROZIER, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 946

ayant pour avocat plaidant M^e Fabien GIRAULT de la SELAS GFG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

La SAS ADMINISTRATION D’IMMEUBLES ROSIER ET MODICA exerçant sous l’enseigne REGIE ORALIA ROSIER MODICA

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SA ROSIER MODICA MOTTEROZ,dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentés par M^e Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Décembre 2025

Date de mise à disposition : 20 Janvier 2026 prorogée au 03 Février 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [X] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble sis [Adresse 6] (69) et soumis au régime de la copropriété.

Il a loué cet appartement à compter de juillet 2009 à M. [F], lequel s’est plaint en novembre 2009 d’une humidité importante affectant l’immeuble, et M. [X] a saisi la société Régie Rosier Modica Moterroz devenue Régie Oralia (le syndic), syndic de l’immeuble en vue d’une recherche des causes de l’humidité constatée.

La société QBE insurance, assureur de l’immeuble à l’époque, a fait réaliser une expertise, confiée à la société Cunningham.

La société Hydrotech, sollicitée en vue de la recherche de fuites, a conclu le 29 juin 2010 à un défaut d’étanchéité de la colonne d’évacuation des eaux usées et a également relevé des problèmes d’infiltration dans la cour arrière de l’immeuble dus à des revêtements des murs non étanches.

La MAIF, assureur de M. [X], a à son tour fait réaliser une expertise confiée à la société Polyexpert.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble sis [Adresse 6] et le syndic, en désaccord avec M. [X] sur l’origine des désordres, ont refusé de faire réaliser les travaux qu’il sollicitait.

Par ordonnance du 15 mars 2011, le juge des référés, saisi par M. [X] a ordonné une expertise et désigné M. [V] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 17 juin 2013, concluant que les désordres trouvaient principalement leur origine dans la fuite d’une descente d’eaux usées.

Sur la base de ce rapport, M. [X] a, par acte du 30 décembre 2013, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société QBE insurance, M. et Mme [I], propriétaires d’une maison surplombant l’immeuble, et le syndic aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Se plaignant de la persistance des désordres malgré l’exécution des travaux préconisés par l’expert, M. [X] a obtenu, par ordonnance du juge de la mise en état du 22 septembre 2014, une nouvelle expertise désignant M. [V] pour y procéder, et le syndicat des copropriétaires a été condamné à lui verser une provision de 1.605 euros au titre des travaux de changement du carrelage et de la faïence de la salle de bains, ainsi qu’une provision ad litem de 3.000 euros, outre la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 5 septembre 2017.

En parallèle, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a obtenu par ordonnance de référé du 17 mars 2015, une expertise judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ainsi que de M. [K] [R], Mme [H] [G] épouse [R], Mme [J] [Z], Mme [T] [O] et M. [B] [A], propriétaires des maisons des balmes situées en amont des deux immeubles et dont les canalisations d’évacuation cheminent dans le mur mitoyen entre les immeubles des [Adresse 6] et [Adresse 7]. Ces opérations d’expertise ont également été confiées à M. [V] et ont donné lieu à un rapport déposé le 30 octobre 2017.

Par acte du 29 aout 2018, M. [X] a appelé en cause M. et Mme [R], Mme [O], Mme [Z] et M. [A].

Par acte du 28 juin 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires) et le syndic ont appelé en cause la société Groupama, nouvel assureur de l’immeuble.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement réputé contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— constaté l’intervention volontaire de la société QBE Europe,

— mis hors de cause la société QBE insurance Europe limited,

— débouté M. [X] de ses demandes formées contre le syndic, M. et Mme [I] et la société Groupama,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société QBE Europe à verser à M. [X] :

— la somme de 1.605 euros TTC au titre des reprises de carrelage et de faïence de la salle de bains, outre réactualisation à la date du paiement sur l’indice BT01, l’indice de référence étant celui applicable au 17 juin 2013, sous déduction de la provision d’ores et déjà allouée par le juge de la mise en état,

— la somme de 52 euros au titre de la reprise de la porte de la salle de bains, outres réactualisation à la date du paiement sur l’indice BT01, l’indice de référence étant celui applicable au 5 septembre 2017,

— condamné in solidum M. et Mme [R], Mme [O], M. [A] et Mme [Z] la somme de 7.639,50 euros au titre de la réfection du mur du salon, outre réactualisation à la date du paiement sur l’indice BT01, l’indice de référence étant celui applicable au 30 octobre 2017,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société QBE Europe, M. et Mme [R], Mme [O], M. [A] et Mme [Z] à verser à M. [X] :

— la somme de 2.086,50 euros TTC au titre de la réfection des embellissements, outre réactualisation à la date du paiement sur l’indice BT01, l’indice de référence étant celui applicable au 17 juin 2013,

— la somme de 1.885 euros au titre de la réfection des peintures du plafond de la cuisine et de l’entrée outre réactualisation à la date du paiement sur l’indice BT01, l’indice de référence étant celui applicable au 5 septembre 2017,

— la somme de 600 euros au titre de la révision de l’électricité, réactualisation à la date du paiement sur l’indice BT01, l’indice de référence étant celui applicable au 5 septembre 2017,

— la somme de 7.873,14 euros au titre des frais d’assèchement,

— la somme de 1.059,23 euros au titre des frais d’électricité liés à l’assèchement,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires , M.et Mme [R], Mme [O], M. [A] et Mme [Z] à verser à M. [X],

— la somme de 62.242,91 euros au titre de son préjudice locatif arrêté au 1er avril 2021,

— la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamné la société QBE Europe à indemniser M. [X] de son préjudice locatif in solidum avec le syndicat des copropriétaires, M. et Mme [R], Mme [O], M. [A] et Mme [Z], dans la limite de 16.597,89 euros,

— débouté M. [X] du surplus de ses demandes indemnitaires,

— condamné la société QBE Europe à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge au titre des reprises de carrelage et de faïence de la salle de bains, de la reprise de la porte de la salle de bains, de la réfection des embellissements, de la réfection des peintures du plafond de la cuisine et de l’entrée, de la révision de l’électricité, des frais d’assèchement et des frais d’électricité liés à l’assèchement, ainsi qu’au titre du préjudice locatif de M. [X] dans la limite de 16.597,89 euros,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société QBE Europe, M. et Mme [R], Mme [O], M. [A] et Mme [Z] à verser à M. [X] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que ces condamnations s’entendent sous déduction de la provision ad litem d’ores et déjà allouée par le juge de la mise en état,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 11 avril 2024, M. et Mme [R], Mme [O] et Mme [Z] ont interjeté appel.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2025, M. [K] [R], Mme [H] [G] épouse [R], Mme [T] [O] et Mme [J] [Z] demandent à la cour de :

A titre liminaire,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné in solidum M. [A] et Mme [G] épouse [R],

— juger de nouveau en les mettant hors de cause,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [A] et les concluants à verser à M. [X] : la somme de 62.242,91 euros au titre de son préjudice locatif arrêté au 1er avril 2021 et la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral,

— juger de nouveau en retenant que le rapport d’expertise numéro 2 est opposable à M. [X],

— ce faisant, le montant et la période d’indemnité prévus au rapport d’expertise du 30 octobre 2017 étant de 8.190 euros sur 26 mois du 1er avril 2014 au 19 mai 2016 (date de réalisation des travaux de canalisation retenue par l’expert judiciaire) à leur charge,

Y ajoutant,

— condamner M. [X] à leur rembourser le trop-perçu soit la différence entre l’indemnité au titre de son préjudice locatif arrêté au 1er avril 2021 :et l’indemnité retenu par l’expert judiciaire de soit 54.052,91 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt d’appel à intervenir,

— confirmer la décision du 23 janvier 2024 en ce qu’elle a :

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société QBE Europe, les concluants et M. [A] aux dépens de l’instance, à l’exclusion des frais d’expertise,

Y ajoutant,

— confirmer qu’ils n’ont pas à verser la somme de 15.900 euros représentant les frais d’expertise,

Sur l’indemnisation des préjudices et demandes complémentaires en indemnisation formulée par M. [X],

— débouter M. [X] de sa demande visant à écarter la perte de chance appliquée sur sa perte locative en première instance,

— débouter M. [X] de sa demande visant à voir actualiser son indemnisation au titre des charges de copropriété au regard des justificatifs communiqués par ses soins,

— débouter M. [X] du surplus de ses demandes au titre de l’indemnisation de son prétendu préjudice moral,

— débouter M. [X] de ses demandes visant à obtenir une somme complémentaire de 24.070,48 euros au titre de ses pertes de loyer entre le 1er avril 2021 et le 31 décembre 2024, outre une somme complémentaire de 1.053,08 euros au titre du remboursement de ses charges de copropriété pour les années 2021 à 2024,

En tout état de cause,

— condamner, M. [X] à leur verser à la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral chacun,

— débouter M. [X], le syndicat des copropriétaires, le syndic et la société QBE Europe, de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— infirmer la décision du 23 janvier 2024 en ce qu’elle a :

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société QBE Europe, les concluants et M. [A] à verser à M. [X] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner M. [X] aux entiers dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit du cabinet LX avocats, ainsi qu’au paiement de la somme de 10.000 euros au profit de M. [R], Mme [O] et Mme [Z] au titre de l’article 700 code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 février 2025, M. [U] [X] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

— retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de sa société d’assurances, la société QBE Europe,

— retenu la responsabilité de Mme [O], M. [R], Mme [R] et Mme [Z]

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, QBE Europe à lui payer 1.605 euros et 52 euros outre évolution selon l’indice BT01,

— condamné in solidum Mme [O], M. [R], Mme [G] épouse [R] et Mme [Z] à lui verser 7.639,50 euros

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société QBE Europe, Mme [O], M. [R], Mme [R] et Mme [Z] à lui régler 2.086,50 euros, 1.885 euros, 600 euros, 7.873,14 euros, 1.059,23 euros, aux dépens de l’instance, à l’exclusion des frais d’expertise et condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société QBE Europe à supporter les frais de la première expertise ordonnée par le juge des référés le 15 mars 2011 et ceux de la deuxième expertise ordonnée par le juge de la mise en état le 22 septembre 2014,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société QBE Europe, Mme [O], M. et Mme [R], et Mme [Z] à lui verser un 6.000 euros d’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société QBE Europe, Mme [O], M. et Mme [R] et Mme [Z] aux dépens de l’instance, à l’exclusion des frais d’expertise,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société QBE Europe à supporter les frais de la première expertise ordonnée par le juge des référés le 15 mars 2011 et ceux de la deuxième expertise ordonnée par le juge de la mise en état le 22 septembre 2014,

— réformer pour le surplus en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes indemnitaires, et en ce qu’il a limité les condamnations à :

—  62.242,91 euros au titre de son préjudice locatif arrêté au 1er avril 2021 en limitant les charges à 2.680 euros et la perte de chance à 90%,

—  3.000 euros au titre de son préjudice moral.

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société QBE Europe, Mme [O], M. et Mme [R] et Mme [Z] à lui verser les sommes de :

—  4.318,46 euros au titre des charges locatives au 31 décembre 2024,

—  66.478,79 euros au titre des pertes de loyers au 1er avril 2021,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société QBE Europe, Mme [O], M. et Mme [R] et Mme [Z] à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice moral,

Y ajoutant,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société QBE Europe, Mme [O], M. et Mme [R] et Mme [Z] à lui verser la somme de 24.070.48 euros au titre du préjudice locatif du 1er avril 2021 au 31 décembre 2024,

— condamner in solidum Mme [O], M. et Mme [R] et Mme [Z] à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner in solidum Mme [O], M. et Mme [R] et Mme [Z] aux entiers dépens d’appel,

En tout état de cause,

— débouter Mme [O], M. et Mme [R] et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— débouter la société QBE Europe de l’ensemble des demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre du concluant ou de toutes demandes contraires,

— débouter le syndicat des copropriétaires et le syndic de l’ensemble des demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre ou de toutes demandes contraires.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2025, la société QBE Europe SA/NV demande à la cour de :

Sur l’indemnisation des préjudices allégués par M. [X],

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a indemnisé M. [X] à hauteur d’une somme totale de 62.242,91 euros au titre de sa perte locative arrêtée au 1er avril 2021,

— débouter M. [X] de sa demande visant à écarter la perte de chance appliquée sur sa perte locative et sa demande d’actualisation des charges de copropriété,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les appelants à la relever et garantir notamment au titre du préjudice locatif de M. [X],

— débouter les appelants de leur demande visant à limiter leur prise en charge de la perte locative de M. [X],

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité l’indemnisation de M. [X] à 3.000 euros au titre de de son préjudice moral,

— débouter M. [X] du surplus de ses demandes au titre de l’indemnisation de son prétendu préjudice moral,

Sur les demandes complémentaires en indemnisation formulées par M. [X] en cause d’appel :

A titre principal,

— débouter M. [X] de ses demandes complémentaires de 24.070,48 euros au titre de ses pertes de loyer entre le 1 er avril 2021 et le 31 décembre 2024, et de de 1.709,71 euros au titre du remboursement de ses charges de copropriété pour les années 2021 à 2024,

A titre subsidiaire,

— limiter la somme complémentaire susceptible au titre de l’actualisation de ses pertes de loyers à la somme de 16.005,47 euros (17.783,85 € x 90%),

— limiter la somme au titre de du remboursement de ses charges de copropriété pour les années 2021 à 2024 à la somme de 947,78 euros (1.053,08 € (378,29 € + 350,10 € + 324,69) x 90%),

— débouter M. [X] du surplus de ses demandes complémentaires en indemnisation,

Sur les exceptions et limites de garantie prévues au contrat d’assurance de la concluante,

— confirmer le jugement en ce qu’il a limité sa prise en charge du préjudice locatif de M. [X] à une durée de 3 ans, soit dans la limite de la somme de 16.597,89 euros,

— débouter M. [X] de ses demandes visant à la voir condamner in solidum avec les appelants et le syndicat des copropriétaires à payer :

— la somme de 3.661,83 euros au titre des charges locatives arrêtées au 31 décembre 2024,

— la somme de 66.478,79 euros au titre des pertes de loyers arrêtées au 1er avril 2021,

— la somme de 24.070,48 euros au titre des pertes de loyers du 1er avril 2021 au 31 décembre 2024,

— confirmer le jugement en ce qu’il a écarté sa garantie au titre du préjudice moral allégué par M. [X],

— débouter M. [X] de ses demandes visant à la voir condamner in solidum avec les appelants et le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice moral,

Sur les appels en garantie formés par la concluante,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les appelants à la relever et garantir à hauteur de 70 % des condamnations mises à sa charge au titre de la réfection des embellissements, de la réfection des peintures du plafond de la cuisine et de l’entrée, de la révision de l’électricité, des frais d’assèchement, des frais d’électricité liés à l’assèchement et du préjudice locatif de M. [X],

— condamner les appelants à la relever et garantir à hauteur de 70 % de l’ensemble des condamnations complémentaires qui viendraient à être prononcées à son encontre en cause d’appel au profit de M. [X], y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— débouter Mme [G] épouse [R] de sa demande de mise hors de cause,

En tout état de cause,

— prendre acte qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant de la demande reconventionnelle formulée par les appelants au titre de leur prétendu préjudice moral, à hauteur d’une somme de 3.000 euros chacun, formulée uniquement à l’encontre de M. [X],

— débouter M. [X], le syndicat des copropriétaires, le syndic, les appelants, ainsi que la société Groupama, de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— condamner in solidum les appelants et tout succombant, à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les appelants et tout succombant, aux entiers dépens, lesquels pourront être directement recouvrés par M^e Marie Crozier, du barreau de Lyon, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2024, la société Régie Oralia et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] demandent à la cour de :

— statuer ce que de droit sur les moyens relatifs à Mme [G] épouse [R] et M. [A],

— confirmer le jugement du 23 janvier 2024 pour le surplus,

— débouter M. [X] de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

— condamner in solidum les appelants, ou qui mieux le devra, à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les sentiers dépens.

La société Groupama Rhône-Alpes Auvergne a constitué avocat mais n’a pas déposé de conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les parties mises en cause

Les appelants exposent que Mme [G] n’est pas propriétaire et que M. [A] n’existerait pas.

M. [X] réplique que Mme [G] ne peut être mise hors de cause, tant en raison du caractère solidaire de la dette liée au domicile familial que de sa qualité d’occupante sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage. Il relève des contradictions dans les déclarations adverses concernant M. [A], et souligne que son décès n’a jamais été évoqué, qu’il en prend acte et que le jugement doit être réformé sur ce point.

Réponse de la cour

S’agissant de M. [A], dont il a effectivement pu être déclaré antérieurement par les appelants qu’il était décédé, ce qui laisse persister des incertitudes, la cour n’est en tout état de cause pas saisie de sa situation puisque qu’aucune personne de ce nom n’a pas intimée et elle ne peut donc se prononcer.

S’agissant de Mme [G], si elle n’est effectivement pas propriétaire des locaux litigieux au vu des justificatifs notariés, c’est à juste titre que M. [X] relève qu’il s’agit du domicile familial impliquant la solidarité des dettes entre époux, ce qui n’est pas sérieusement démenti par l’intéressée. Par ailleurs, l’action intentée sur les troubles anormaux de voisinage entraîne la responsabilité de plein droit du propriétaire comme de l’occupant. Mme [G] n’est donc pas mise hors de cause, cette prétention étant rejetée.

Sur les désordres, leurs causes et les responsabilités

Il résulte du jugement déféré, lequel analyse les conclusions des investigations menées dans le cadre de trois expertises par l’expert judiciaire, que les désordres d’humidité de l’appartement de M. [X] ont eu deux causes principales, à savoir, une fuite de canalisation dans la salle de bains (partie commune de la copropriété [Adresse 6]) et une fuite dans le mur mitoyen avec la copropriété du [Adresse 7], outre plusieurs causes aggravantes. L’expert a par contre écarté une troisième cause de désordres, soit les écoulements d’eaux sur l’escalier privatif des époux [I] se déversant sur la façade de l’immeuble, faute de preuve de la réalité d’infiltrations.

Les deux causes des désordres retenues par l’expert ne sont plus discutées dans le cadre de l’appel de sorte qu’il n’y a pas lieu de les détailler plus avant.

S’agissant des responsabilités, le jugement a retenu celle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, rejeté celle du syndic et celle des époux [I], et enfin retenu la responsabilité des consorts [R], [O] [A] et [Z].

Les responsabilités des appelants dans la survenance des désordres ne sont pas contestées par eux en appel hormis ce qui a été dit supra concernant Mme [G] épouse [R].

Aucune autre demande d’infirmation de ce chef n’est présentée et le litige porte uniquement sur l’étendue de deux préjudices de M. [X], soit le préjudice locatif et le préjudice moral, les travaux de reprise n’étant pas discutés en appel.

Sur les préjudices de M. [X] au titre du trouble locatif et du préjudice moral

Les appelants font valoir que :

— ils ont mis un terme définitif aux désordres le 19 mai 2016 et il est impossible de retenir des indemnités de perte de loyer entre le 19 mai 2016 et le 1er avril 2021, c’est ce qui ressort très clairement du rapport d’expertise du 30 octobre 2017,

— l’intimé est le seul et unique responsable de la défaillance des juges de première instance dans l’analyse des rapports d’expertise ; M. [X] était en demande en première instance et a omis volontairement ou involontairement de soumettre à l’appréciation du juge le second rapport d’expertise alors que son lot a fait l’objet d’investigations,

— ce rapport lui est opposable et s’impose sur le quantum de l’indemnisation, l’expert judiciaire a bien pris en compte les pertes de loyers sur toute la période d’indisponibilité du 1er avril 2014 au 19 mai 2016 (26 mois) dans son second rapport, qui corrigeait le premier,

— ils ne pouvaient se substituer à M. [X] pour procéder aux travaux et la période de 8 ans avant travaux ne peut leur être imputée exclusivement,

— ils ont déjà réglé 78.687,83 euros alors qu’ils devaient 24.634,92 euros,

— la perte de chance de 90% retenue par le tribunal est habituelle,

— la demande d’actualisation des charges de copropriété n’est pas justifiée,

— le préjudice moral n’est pas justifié, la somme retenue à ce titre par le tribunal n’est pas due,

— ils n’ont pas à verser les frais d’expertise.

M. [X] rétorque que :

— il ne fait pas appel incident sur les travaux mais il le fait sur la limitation du préjudice locatif et le préjudice moral puisque les appelants n’ont réagi qu’en 2024 alors que l’assignation était de 2018, il a dû attendre 15 ans les fonds pour effectuer les travaux alors que le locataire a dû libérer le logement du fait du sinistre, et depuis le 15 février 2010, les lieux sont inhabitables, l’expert l’ayant reconnu,

— il n’est pas partie aux opérations d’expertise ayant abouti au rapport dont se prévalent les appelants, il n’a pu faire valoir ses observations, il n’avait pas à produire ce rapport,

— son trouble ne pouvait cesser qu’après la réalisation des travaux, qu’il n’avait pas à financer, il n’avait pas les moyens de les avancer, l’expert n’a pas dit le contraire,

— la décision du 8 mars 2022 ne le concerne pas, les appelants qui n’ont jamais réagi sont responsables de la persistance de son préjudice locatif,

— il n’y a pas lieu à abattement de 10%, le dommage est certain,

— il a subi un préjudice moral énorme,

— son préjudice perdure toujours, le jugement de première instance n’est pas exécuté.

La société QBE Europe fait valoir que le jugement a justement limité l’indemnisation des préjudices de M. [X], que les demandes complémentaires sont injustifiées, que les exceptions de garantie retenues doivent être confirmées et qu’il ne garantit pas le préjudice moral.

Réponse de la cour

Sur les troubles locatifs, c’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge, s’agissant de la période d’indemnisation qui lui était alors soumise, a retenu que :

— le locataire de M. [X] a quitté les lieux le 15 février 2010, les travaux de reprise de la canalisation de la salle de bain ont été achevés le 19 mai 2016 ; les travaux de reprise de la canalisation circulant dans le mur ont également été réalisés en cours d’expertise,

— toutefois, l’absence de réalisation des travaux de reprise des embellissements ne permettait pas la remise en location du bien et M. [X] est fondé à demander l’indemnisation de son préjudice jusqu’au 1er avril 2021,

— sur le calcul du préjudice, il a été fait droit à la demande au titre des loyers indexés et s’agissant des charges, M. [X] ne justifiant pas des charges récupérables, une somme de 20 euros par mois (provision sur charges) est retenue sur 34 mois.

La cour ajoute que :

— les appelants qui n’ont pas estimé utile de comparaître en première instance sont particulièrement mal fondés à reprocher à M. [X] de ne pas avoir produit un rapport d’expertise lui étant défavorable sur l’indemnisation et à faire valoir un comportement malhonnête de sa part alors qu’ils se sont manifestement désintéressés de leur responsabilité envers leur voisin,

— M. [X] n’avait d’autant moins l’obligation de produire le rapport du 30 octobre 2017 qu’il n’a pas été dressé à son contradictoire ; c’est à juste titre qu’il fait valoir qu’il n’a pas été appelé à titre personnel à ces opérations et n’a pu formuler d’observations et il n’importe pas qu’il ait pu être présent en tant que propriétaire de l’appartement sinistré au cours des opérations de l’expert ; ensuite, bien que les opérations d’expertise aient conduit à examiner les désordres dans son appartement, il n’a pas été sollicité par l’expert pour faire valoir ses préjudices,

— si un rapport non dressé au contradictoire d’une partie peut néanmoins lui être opposable dès lors qu’il est confirmé par d’autres éléments, la cour qui n’est pas liée par les conclusions du technicien estime en l’espèce que les conclusions du rapport sont particulièrement contestables puisqu’elles fixent le préjudice (particulièrement limité) de M. [X] sans que ce dernier n’ait pu faire valoir ses doléances et produire ses pièces de sorte que ces conclusions qui manquent de pertinence ne peuvent servir de base à une indemnisation comme revendiqué à tort par les appelants,

— M. [X] ne peut pas plus se voir opposer le jugement du 8 mars 2022, n’ayant pas été appelé à cette instance,

— la cour ne peut non plus retenir l’argumentation de l’assureur selon lequel M. [X] n’aurait jamais tenté de mettre en place des mesures pour limiter les dégradations de son bien ; il ne pouvait pas agir pendant les opérations d’expertise qui ont perduré ni faire des travaux pour lesquels il n’avait reçu aucune indemnisation, y compris de l’assureur,

— la situation financière des appelants n’est pas un critère d’appréciation du préjudice de M. [X], lequel doit être indemnisé de son entier préjudice.

S’agissant de la perte de chance retenue par le tribunal, c’est à juste titre qu’il a été retenu que le préjudice de M. [X] était, non un préjudice certain mais une perte de chance de relouer le bien, restant une probabilité de relouer en l’état. Cette perte de chance est cependant très importante au regard des dégradations subies par l’appartement et le rendant très difficile à louer de sorte que la cour confirme son évaluation à 90%.

S’agissant ensuite de l’actualisation des pertes de loyer au 31 décembre 2024, M. [X] affirme être en droit de demander son indemnisation jusqu’à la date de réalisation des travaux, soulignant qu’aucun des responsables des désordres n’a proposé son indemnisation, même après les expertises, que les appelants n’ont pas estimé utile de comparaître en première instance et qu’il a dû attendre 15 ans et une décision de justice pour obtenir partie des fonds.

Les appelants ne peuvent sérieusement faire valoir qu’ils ne pouvaient se substituer à M. [X] pour réaliser les travaux, ce qui ne peur a jamais été demandé, alors qu’il leur appartenait de l’indemniser pour lui permettre de les réaliser. Or, M. [X], même si les causes des fuites étaient réparées, ne pouvait faire procéder à des travaux de réparations que dès lors qu’il n’avait pas reçu une indemnisation lui permettant d’y procéder, ne lui appartenant pas de faire l’avance des travaux de reprise.

Si les appelants ne justifient concrètement d’aucun paiement des sommes mises à leur charge, il apparaît que l’assureur a versé une somme de 51.775,51 euros le 26 février 2024.

M. [X] avait donc la possibilité de faire des travaux de reprise avec ce montant tout à fait suffisant mais ne justifie pas y avoir procédé. La cour estimant que le délai pour les réaliser courait au maximum jusqu’au 30 juin 2024, M. [X] est recevable à demander ce préjudice complémentaire en appel jusqu’à cette date.

La cour, ajoutant au jugement et tenant compte de la perte de chance de 90%, retient un somme de la somme de 18.548,55 euros à titre de loyers arriérés complémentaires de sorte que le total des loyers perdus s’élève au 30 juin 2024 à 78.379,46 euros (18.548,55 + 59.830,91).

S’agissant des charges locatives, M. [X] en produit désormais les justificatifs pour un total de 4.318,46 euros à compter de 2010 de sorte que le montant retenu en première instance doit être modifié. Il ne peut cependant être fait droit à la demande au titre des charges 2024, M. [X] faisant valoir un montant élevé inexpliqué. A défaut d’éléments plus précis, la cour retient la somme de 294 euros correspondant à l’appel de charges du premier semestre. Le montant des charges remboursables est donc de 3.955,93€ x 90% = 3.560,25 euros.

Le total du préjudice locatif s’élève en conséquence à 81.939,71 euros ; le jugement est réformé en ce sens et les appelants et le syndicat des copropriétaires condamnés in solidum à payer ce montant à M. [X].

En conséquence, les appelants doivent être déboutés de leur demande en remboursement, étant précisé de manière superfétatoire qu’une telle demande ne présentait pas d’intérêt puisqu’un arrêt infirmatif constitue le titre permettant un remboursement.

S’agissant du préjudice moral, le tribunal judiciaire a retenu un préjudice de 3.000 euros tenant compte de la durée pendant laquelle M. [X] n’a pu relouer son bien et du fait qu’il a dû solliciter plusieurs expertises judiciaires. Tant M. [X] que les appelants demandent la réformation du jugement sur ce point.

Il est indéniable que M. [X] a subi un préjudice indépendant de celui indemnisé par la réparation des travaux et des pertes locatives, tenant à la longueur de la procédure subie et au manifeste désintérêt des responsables pour remédier aux désordres de sorte qu’un préjudice moral doit être indemnisé. Cependant, l’évaluation de ce préjudice par le premier juge est pertinente et suffisante de sorte que la cour confirme le montant accordé au titre du préjudice moral.

Sur les prétentions envers l’assureur, M. [X] présente les mêmes demandes d’indemnisation à l’encontre de ce dernier qu’à l’encontre des autres parties.

Il a été jugé en première instance que l’assureur n’était tenu envers M. [X] au titre des pertes locatives que jusqu’au 15 février 2013 et les autres parties ne demandent pas l’infirmation du jugement en ce qu’il a ainsi fixé cette indemnisation au regard des clauses du contrat limitatives de garantie. Dès lors, la demande d’indemnisation supplémentaire ne peut concerner l’assureur et M. [X] est débouté de ses demandes à son encontre.

Par ailleurs, les appelants ne remettent pas en cause les dispositions du jugement les ayant condamnés à garantir l’assureur des condamnations mises à sa charge à hauteur de 70%.

Le jugement est enfin confirmé en ce qu’il a dit que le préjudice moral n’était pas un dommage garanti par l’assureur.

Sur la demande de dommages intérêts des consorts [R] [G] [O] [Z]

S’étant dispensés de comparaître en première instance et succombant au principal sur leurs prétentions en appel, les consorts [R] [G] [O] [Z] échouent à rapporter la preuve d’avoir subi un préjudice moral du fait de l’attitude de M. [X] et sont déboutés de leur demande en paiement de dommages intérêts pour préjudice moral.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les condamnations à ce titre prononcées en première instance sont confirmées.

Les dépens d’appel sont à la charge in solidum des appelants qui succombent sur leurs prétentions.

Ces derniers verseront en outre in solidum à M. [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Il est équitable de ne pas faire droit aux autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit que la cour n’est pas saisie d’un appel contre M. [A] et ne peut se prononcer à son encontre,

Déboute Mme [H] [G] épouse [R] de sa demande de mise hors de cause,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [K] [R], [H] [G] épouse [R], [T] [O] et [J] [Z], à payer à M. [X] la somme de 62.242,91 euros au titre de son préjudice locatif arrêté au 1er avril 2021,

Confirme le jugement du 23 janvier 2024 pour le surplus des dispositions déférées à la cour,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts les consorts [K] [R], [H] [G] épouse [R], [T] [O] et [J] [Z] à verser à M. [X] au titre de son préjudice locatif arrêté au 30 juin 2024, la somme de 81.939,71 euros,

Déboute M. [X] de ses demandes en appel contre la société QBE Europe SA/NV,

Déboute les consorts [K] [R], [H] [G] épouse [R], [T] [O] et [J] [Z] de leur demande de remboursement de sommes présentée contre M. [X],

Déboute les consorts [K] [R], [H] [G] épouse [R], [T] [O] et [J] [Z] de leur demande en paiement de dommages intérêts pour préjudice moral,

Condamne in solidum les consorts [K] [R], [H] [G] épouse [R], [T] [O] et [J] [Z] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum les consorts [K] [R], [H] [G] épouse [R], [T] [O] et [J] [Z] à payer à M. [U] [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,