COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 24 février 2026

N° RG 24/00910 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GGBI

— ALF-

[G] [M] divorcée [W] / [L] [Q], [H] [C], S.E.L.A.S. [J] [I], S.A.S. VICTOIR’INVEST

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2], décision attaquée en date du 17 Mai 2024, enregistrée sous le n° 23/00146

Arrêt rendu le MARDI VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [G] [M] divorcée [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Valérie DAFFY de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [L] [Q]

et Mme [H] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Maître Francis ROBIN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.A.S. VICTOIR’INVEST

[Adresse 3]

[Localité 5]

et

S.E.L.A.S. [J] [I] es-qualité de mandataire judiciaire de la société VICTOIR’INVEST

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentées par Maître Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON

et par Maître Marie OUTTERS-LEPAROUX de la SCP LRA, avocat au barreau de STRASBOURG

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 05 janvier 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 24 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant mandat du 17 octobre 2019, Madame [G] [M] épouse [W] a confié la vente de sa maison, situé [Adresse 5] à [Localité 6], à la SAS Victoir’Invest, agent immobilier exerçant sous l’enseigne La petite Agence.

Le 14 janvier 2020, une promesse de vente dudit bien, rédigée par l’agent immobilier, a été régularisé entre Madame [G] [W] d’une part et Monsieur [L] [Q] et Madame [H] [C] d’autre part, pour un prix négocié de 160.000 € net vendeur, outre 10.000 € d’honoraires.

La vente a été réitérée par acte notarié établi le 15 mai 2020 par Maître [F] [K], Notaire au sein de la Société Civile Professionnelle [F] [K] – [Y] [V], notaires associés à [Localité 2], avec la participation de Maître [Y] [O], Notaire à [Localité 2].

En 2021, les consorts [A], invoquant diverses difficultés lors de la prise de possession de la maison, ont saisi le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Montluçon aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Celle-ci a été ordonnée par décision du 31 mars 2021, Monsieur [Z] ayant été désigné en qualité d’expert. Par ordonnance du 26 janvier 2022, l’expertise judiciaire a été étendue à de nouveaux désordres, à savoir l’affaissement et le basculement de la lucarne sud-est de l’habitation et les voies d’eau dans les combles sous-jacents. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 novembre 2022.

Par assignation en date du 3 février 2023, Madame [C] et Monsieur [Q] ont attrait Madame [G] [W] ainsi que la Société Victoir’Invest devant le tribunal judiciaire de Montluçon aux fins d’obtenir réparation de leurs divers préjudices.

Suivant jugement n°RG-23/146 rendu le 17 mai 2024, le Tribunal judiciaire de Montluçon a :

— Condamné Madame [G] [M] épouse [W] à verser aux consorts [A] la somme de 8.999,17 € TTC avec indexation sur l’indice BT01 à compter d’octobre 2022 jusqu’au jour du parfait paiement,

— Rejeté les autres demandes formées par les consorts [A] à l’encontre de Madame [G] [M] épouse [W],

— Rejeté les demandes de dommages-intérêts particuliers formulées par les consorts [A],

— Débouté les consorts [A] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SAS Victoir’Invest,

— Débouté Madame [G] [M] épouse [W] de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la SAS Victoir’Invest,

— Condamné Madame [G] [M] épouse [W] à verser aux consorts [A] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Madame [G] [M] épouse [W] aux entiers dépens et dit qu’ils comprendront les frais d’expertise judiciaire,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 06 juin 2024, le conseil de Madame [G] [W] a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés :

'CHEFS DU JUGEMENT CRITIQUES :

—  1er chef de jugement critiqué : Condamne Madame [G] [M] épouse [W] à verser aux consorts [A] la somme de 8.999,17 € TTC avec indexation sur l’indice BT01 à compter d’octobre 2022 jusqu’au jour du parfait paiement

—  2ème chef de jugement critiqué : déboute Madame [G] [M] épouse [W] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SAS VICTOIR’INVEST

—  3ème chef de jugement critiqué : Condamne Madame [G] [M] épouse [W] à verser aux consorts [A] la somme de 2.000 € en application des dispositions des articles 700 du Code de Procédure Civile

—  4ème chef de jugement critiqué : Condamne Madame [G] [M] épouse [W] aux entiers dépens et dit qu’ils comprendront les frais d’expertise judiciaire'.

Suivant jugement du 8 juillet 2025 rendu par le Tribunal de commerce de Bourges, la société Victoir’Invest a été placée en redressement judiciaire et la SELAS [I] et Associés a été désignée en qualité de mandataire.

Par actes de commissaire de justice en date des 29 septembre et 6 octobre 2025, Madame [G] [M] divorcée [W] d’une part et Madame [H] [C] et Monsieur [L] [Q] d’autre part ont fait délivrer à la SELAS [I] et Associés, es qualité de mandataire judiciaire de la société Victoir’Invest, une assignation en intervention et appel en cause et en garantie devant la cour d’appel.

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 16 août 2024, Madame [G] [M] divorcée [W] a demandé de :

au visa des articles 1641 et suivants du Code civil,

— Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Montluçon en date du 17 mai 2024 en ce qu’il l’a condamnée à verser aux consorts [A] la somme de 8.999,17 € TTC avec indexation sur l’indice BT01 à compter d’octobre 2022 jusqu’au jour du parfait paiement,

En conséquence, statuant à nouveau,

— Débouter Madame [H] [C] et Monsieur [L] [Q] de leurs demandes tendant à la voir condamner,

A titre infiniment subsidiaire,

— Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Montluçon en date du 17 mai 2024 en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SAS VICTOIR’INVEST,

En conséquence, statuant à nouveau,

— Condamner la société VICTOIR’INVEST à la garantir de l’intégralité des condamnations mises à sa charge,

En tout état de cause,

— Condamner Madame [H] [C] et Monsieur [L] [Q] à lui porter et payer une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et de première instance, lesquels comprendront ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions d’intimés et d’appel incident notifiées par le RPVA le 15 novembre 2024, Madame [H] [C] et Monsieur [L] [Q] ont demandé de :

au visa des articles 1112-1, 1641 et suivants et 1240 du Code Civil,

— Infirmer le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MONTLUCON le 17 mai 2024 en ce qu’il a :

*Condamné Madame [M] épouse [W] à leur verser la somme de 8.999,17 € TTC avec indexation sur l’indice BT01 à compter d’octobre 2022 jusqu’au jour du parfait paiement,

*Rejeté leurs autres demandes à l’encontre de Madame [M] épouse [W],

*Rejeté leurs demandes de dommages et intérêts particuliers,

*Rejeté leurs demandes formées à l’encontre de la SAS VICTOIR’INVEST,

*Condamné Madame [M] épouse [W] à leur verser la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*Condamné Madame [M] épouse [W] aux entiers dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,

Et statuant à nouveau :

— Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident,

— Condamner la société VICTOIR’INVEST à leur payer les sommes de :

*37.298,01 € TTC correspondant au coût des travaux de gros 'uvre, démolition et ravalement de façades, outre indexation sur l’indice BT01 de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à complet règlement et intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

*2.139,50 € TTC au titre des frais de reconnaissance des réseaux,

*3.500 € TTC au titre des frais de dépôt d’un permis modificatif,

— Condamner, in solidum, Madame [M] épouse [W] et SAS VICTOIR’INVEST à leur payer les sommes de :

*13.179,36 € TTC correspondant au coût des travaux de charpente bois et couverture-zinguerie outre indexation sur l’indice BT01 de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à complet règlement et intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

*3.201,00 € TTC correspondant au coût des travaux d’automatisation du portail d’entrée de la propriété, outre indexation sur l’indice BT01 de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à complet règlement et intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

*13.357,98 € TTC correspondant au coût des travaux de plâtreries-isolation et peinture outre indexation sur l’indice BT01 de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à complet règlement et intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

*3.351,82 € au titre des honoraires de maîtrise d''uvre pour la direction de l’exécution des travaux et leur réception,

*2.011,00 € TTC au titre des frais d’assurance dommage ouvrage,

*1.536,33 € au titre des travaux conservatoires, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

*3.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

*5.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,

*6.000 € au titre des frais irrépétibles,

ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens des ordonnances de référé des 31 mars 2021 et 26 janvier 2022 et d’appel.

Par dernières conclusions d’intimés notifiées par le RPVA le 07 novembre 2025, la SELAS [I] et Associés, en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement de la SAS Victoir’Invest a demandé de :

— Rejeter l’appel de Monsieur [Q] et Madame [C] et les débouter de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions et confirmer le jugement daté du 17 mai 2024,

— Rejeter l’appel de Madame [M] et la débouter de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions et confirmer le jugement daté du 17 mai 2024,

— Subsidiairement, si par impossible la Cour devait infirmer le jugement, débouter Madame [M], Monsieur [Q] et Madame [C] de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions,

— Réduire la part de responsabilité de la société VICTOIR’INVEST et les montant à de plus justes proportions,

— En tout état de cause, condamner les consorts [A], ou tout succombant, à verser à Maître [J] [I] de la SELAS [I] & ASSOCIES, en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement de la société VICTOIR’INVEST la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de la présente procédure y compris les frais d’expertise.

Concernant les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, la Cour, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, s’en réfère aux dernières conclusions écrites des parties.

Par ordonnance rendue le 11 décembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 05 janvier 2026 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision a été mise en délibéré au 24 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Propos liminaires

Madame [W] a formé appel essentiellement de sa condamnation au titre des vices affectant la toiture et sollicite d’être garantie par la SAS Victoir’Invest de toute condamnation. Les consorts [B], formant appel incident, sollicitent à nouveau l’indemnisation de l’intégralité des désordres et la condamnation soit de la venderesse et de l’agence immobilière, soit de l’agence immobilière seule.

La responsabilité de Madame [W] est recherchée sur le fondement des vices cachés et du défaut d’information des acquéreurs. La responsabilité de l’agence immobilière est recherchée par les acquéreurs sur un fondement délictuel et par Madame [W] sur un fondement contractuel. Il conviendra donc d’examiner séparément les responsabilités de Madame [W] et de la SAS Victoir’Invest.

2. Sur la responsabilité de Madame [W], venderesse

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Conformément à l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La mise en oeuvre de la garantie des vices cachés suppose pour celui qui l’invoque d’établir :

— l’existence d’un vice inhérent à la chose, d’une gravité suffisante pour rendre celle-ci impropre à son usage normal ou en diminuer fortement cet usage,

— le caractère caché de ce vice,

— son antériorité à la vente.

Il convient en outre d’ajouter que l’acte de vente du 15 mai 2020 contient une clause 'Etat du bien’ qui stipule :

'L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

Ainsi, afin que la responsabilité de la venderesse soit retenue sur le fondement des vices cachés, il est aussi indispensable que les acquéreurs établissent, en plus des éléments susvisés, qu’elle avait connaissance du vice.

Les consorts [C] [Q] font valoir que le portail d’entrée de la propriété ne fonctionne pas et que la toiture présente des désordres au niveau de l’étanchéité de la charpente, engendrant des désordres intérieurs, et au niveau du auvent et des lucarnes.

Il convient d’apprécier pour chaque désordre invoqué si celui-ci peut constituer un vice caché dont Madame [W] avait connaissance.

— Sur le portail d’entrée

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le système d’ouverture et de fermeture automatique du portail par le biais d’une motorisation télécommandée est inopérant du fait de la perte des boitiers de télécommande selon Madame [W], mais également en raison d’un forçage du système et d’un câblage défectueux selon les consorts [A].

Si l’expert constate que le portail est dans une position figée, il ne donne aucun avis quant à la cause de ce désordre et ne fait que reprendre les déclarations des parties. En outre, il n’est nullement précisé si ce vice était antérieur à la vente. En tout état cause, si le vice existait antérieurement à la vente, il ne fait aucun doute que celui-ci était apparent, puisque les consorts [A] avaient la possibilité, lors d’une visite, de solliciter la mise en fonctionnement du portail.

Ainsi, quelle que soit la cause du dysfonctionnement du portail, les caractéristiques du vice caché ne sont pas réunies, de sorte que les acquéreurs ne disposent d’aucun recours à l’encontre de leur auteur.

Il convient donc de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il écarte la responsabilité de Madame [W] de ce chef.

— Sur les désordres extérieurs affectant la charpente (auvent et lucarne) et l’étanchéité et les désordres intérieurs

Les consorts [A] sollicitent la condamnation de Madame [W] à leur verser la somme de 13.179,36 € pour les travaux de charpente-bois et couverture-zinguerie, portant sur l’étanchéité de la façade arrière de la maison, sur les lucarnes et sur les poteaux de l’avancée, ainsi que la somme de 13.357,98 € pour les travaux de plâtreries-isolation et peintures intérieurs. Ils font valoir que Madame [W] avait subi un dégât des eaux au niveau de la toiture et perçu une indemnisation de la part de son assureur. Ils soulignent que la venderesse a omis de leur indiquer qu’elle n’avait jamais réalisé les travaux correspondant à cette indemnisation. Madame [W] indique que le montant a été conservé par son ancien compagnon et que des travaux ont été réalisés par son père.

Concernant les désordres extérieurs, il résulte du rapport d’expertise les éléments suivants :

— sur les façades sud-ouest, deux désordres ont été constatés : le premier consiste en une fissure en escalier affectant l’extrémité de la façade en encorbellement sur l’auvent, apparue semble-t-il en 2020, et son pendant à l’extrémité nord de l’auvent, apparu à la même date, qui se caractérise pas une fissure verticale de décollement d’avec la façade ; le second désordre est apparu courant novembre 2021, consistant en une microfissure verticale sur toute la hauteur de l’angle ouest ;

— des désordres affectent la charpente côté auvent sud-est, où 5 poteaux sont enchassés dans le dallage et les revêtements du sol de la terrasse sous auvent, avec un pourissement des pieds des poteaux et un affaissement de l’auvent, désordre évolutif datant de la mise en oeuvre des poteaux avec malfaçons, soit des années 1990,

— des désordres affectent les lucarnes, dont deux s’affaissent et basculent, avec voies d’eau dans les combles sous-jacents,

— sur la toiture, un solin de fortune a été mis en place au droit de l’abergement de la couverture de l’extension contre l’angle de la maison, avec absence totale d’étanchéité entre cette toiture et celle de l’ancienne remise, dont il résulte des voies d’eau et des désordres sur les ouvrages sous-jacents, les premiers désordres étant apparus dès l’achèvement de la construction en 1990 et perdurent.

L’expert expose que l’affaissement partiel de la charpente de l’auvent ainsi que l’affaissement évolutif des lucarnes résultent du pourrissement des pieds de poteaux, qui enchassés dans le béton du dallage, sont dans une sorte de gaine humide favorisant le développement d’insectes ou de champignons lignivores. Il ajoute que les désordres affectant les lucarnes ne sont pas consécutifs à des malfaçons mais au vieillissement des ouvrages et par là même à leur manque d’entretien. Concernant le solin en toiture, il indique qu’il n’est pas l’ouvrage d’un professionnel, de même que la couverture glissée sans aucune étanchéité sous le débord de celle qui la surplombe. Il ajoute que ces bricolages datent d’environ 30 ans.

A l’intérieur, l’expert constate des désordres sur le plafond du séjour, sur les parois collatérales, sur les plafonds de la cuisine et du hall de service. Il indique que ces désordres sont anciens mais principalement consécutifs à deux orages des 18 octobre 2018 et de fin juin 2022. L’expert expose : 'il s’agit de voies d’eau qui endommagent et souillent les ouvrages de plâtrerie-peinture’ à l’aplomb des désordres d’étanchéité affectant la toiture (au niveau du solin). Il précise que ces désordres ont fait l’objet, en 2018, d’un rapport expertise par la compagnie d’assurance MMA IARD qui a alloué la somme de 12.117,97 € TTC au couple [W] pour faire les réparations, qui n’ont jamais été faites. Il ajoute qu’en l’absence de travaux de réparation, les ouvrages se dégradent, caractérisant l’impropriété des locaux à leur destination. Il ajoute que les désordres se sont aggravés en 2022, justifiant une mesure conservatoire de bâchage compte tenu de leur caractère dangereux.

Il résulte de l’ensembe de ces éléments que les désordres affectant le auvent et les lucarnes, dûs au pourrissement des pieds situés sous le auvent, sont antérieurs à la vente, même si certaines fissures, conséquences de cet affaissement, sont apparues après la vente. Cependant, ces désordres étaient apparents, comme l’a justement souligné le premier juge, dès lors qu’ils sont visibles à l’oeil nu et que les consorts [B] ont visité à plusieurs reprises le bien litigieux. Ils ne sauraient donc être considérés comme des vices cachés.

S’agissant des désordres affectant l’étanchéité du toit et causant les désordres intérieurs, ces vices sont aussi antérieurs à la vente et rendent le bien impropre à son usage, du fait des infiltrations importantes, notamment lors d’épisodes orageux importants.

Il ne saurait être considéré que le défaut d’étanchéité en toiture était apparent, en ce que les consorts [B], même s’ils avaient accédé à la toiture n’auraient pu déceler seuls ce vice, en leur qualité de non professionnel. Quant aux désordres intérieurs, Madame [W] produit une attestation de son père indiquant qu’il a réalisé des travaux suite au sinistre de 2018, précision faite que l’indemnisation versée par MMA a été conservée par l’ex-conjoint de sa fille. Ainsi, du fait de la réalisation de ces travaux, ces désordres n’étaient pas visibles au moment de la vente. En outre, si le compromis mentionne que le bien a fait l’objet d’une déclaration de sinistre, il est fait état d’une indemnisation au titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique pendant la période où le vendeur était propriétaire, et non au titre d’un dégât des eaux. Ces désordres constituent donc bien des vices non apparents antérieurs à la vente.

Cependant, pour que la responsabilité de Madame [W] soit engagée, il faut encore que les acquéreurs démontrent qu’elle avait connaissance du vice dans son intégralité. Sur ce point, il est constant que Madame [W] avait connaissance des désordres ayant affecté l’intérieur de son domicile, suite au dégât des eaux déclaré à son assureur en 2018, et elle ne conteste pas que l’indemnité perçue n’a pas été utilisée pour réaliser les travaux. Elle ne peut valablement soutenir que les travaux que son père indique avoir réalisés étaient suffisants à remédier à ce désordre, au regard du montant de l’indemnité perçue, mais aussi au regard des conclusions de l’expertise. En outre, au regard de l’expertise réalisée par l’assureur des époux [W] mentionnée par l’expert judiciaire, il est indéniable que Madame [W] a eu connaissance de la cause des désordres et donc des défaut d’étanchéité de la toiture.

En conséquence, Madame [W] avait donc bien connaissance de ces vices et sera donc tenue au remboursement de la somme correspondant aux travaux de reprise de ces désordres.

Quant au montant de l’indemnisation, l’expert retient pour les travaux de platrerie-peinture la somme de 13.357,98 €, par actualisation de la somme accordée aux époux [W] par leur assureur. Concernant les travaux pour la toiture, l’expert a retenu le montant du devis établi par la société Saintemartine. Toutefois, ce montant prend en compte les travaux de reprise des lucarnes et des poteaux qui ne sont pas des vices cachés comme rappelé précédemment. Ainsi, seule la somme de 1.772,93 € HT, soit 1.950,22 € TTC, au titre de la reprise du débord de toit et de pose d’un système d’étanchéité, sera mise à la charge de Madame [W].

Ainsi, infirmant le jugement de première instance, Madame [W] sera condamnée à verser aux consorts [B] la somme de 15.308,20 € TTC, outre indexation sur l’indice BT01 de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à complet règlement. Cette somme sera en outre assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation.

Par ailleurs, l’absence de reprise suffisante des désordres intérieurs a eu pour conséquence une aggravation des désordres suite aux orages de 2022, désordres justifiant des travaux de bâchage en cours d’expertise pour un coût de 1.536,33 € TTC, qui seront mis à la charge de Madame [W].

Il n’est pas démontré que les travaux de reprises de la platrerie-isolation et peintures et les travaux d’étanchéité du toit nécessitent l’intervention d’un maître d’oeuvre et la souscription d’une assurance dommage ouvrages. Les demandes à ce titre seront rejetées.

Il est constant que les consorts [B] subissent un préjudice de jouissance du fait des infiltrations subies dans leur bien. Ce préjudice sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 2.000 €.

En outre, l’intégralité de la procédure et des tracasseries induites justifient de leur allouer la somme de 1.000 € au titre du préjudice moral.

3. Sur la responsabilité de l’agent immobilier

A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions combinées des articles L631-14 et L622-22 du code de commerce, en cas d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, la juridiction saisie ne peut que constater l’existence d’une créance et fixer son montant au passif de la société mais ne peut prononcer aucune condamnation.

La SAS Victoir’Invest a été placée en redressement judiciaire par décision du 8 juillet 2025. La SELAS [I] et Associés, mandataire judiciaire au redressement, a été appelée en cause tant par l’appelante que par les consorts [B] et est intervenue à l’instance, de sorte que celle-ci a repris sans qu’ait été constatée son interruption.

Ainsi, la Cour ne pourra que se prononcer sur l’existence d’une créance à l’encontre de la société Victoir’Invest et fixer son montant, le cas échéant.

Toutefois, pour pouvoir fixer le montant de la créance au passif de la société, la Cour, doit nécessairement vérifier que celle-ci a fait l’objet d’une déclaration de créance conformément aux dispositions des articles L622-24 et L622-26 du code de commerce, puisqu’à défaut de déclaration, le créancier ne peut être admis dans les répartitions et les dividences et sa créance est inopposable au débiteur pendant l’exécution du plan et après cette exécution lorsque les engagements énoncés dans le plan ou décidés par le tribunal ont été tenus.

En l’espèce, le jugement de redressement judiciaire a été publié au BODACC le 18 juillet 2025, de sorte que les créanciers avaient jusqu’au 18 septembre 2025 pour déclarer leur créance.

Les consorts [B] ont déclaré leur créance le 25 août 2025. La Cour peut donc, le cas échéant, constater et fixer celle-ci au passif de la société Victoir’Invest.

Madame [W] ne justifie d’aucune déclaration de créance. En ce sens, elle ne peut être admise aux répartitions et dividences et son éventuelle créance est inopposable à la société Victoir’Invest pendant l’exécution du plan et après cette exécution si les engagements de la procédure collective ont été tenus. Ainsi, la Cour si elle peut constater l’existence d’une créance de Madame [W], elle ne pourra pas la fixer au passif de la société Victoir’Invest.

— Sur la créance des consorts [B]

Sur le fond, conformément à l’article 1240 du code civil, l’agent immobilier peut voir sa responsabilité civile délictuelle engagée envers les tiers et notamment les acquéreurs, s’il est établi une faute en lien avec le dommage de ces derniers.

L’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil envers son mandant mais aussi envers le cocontractant de ce dernier. Il est ainsi admis par la cour de cassation que l’agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil afin de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention (Civ. 1re, 14 novembre 2019, pourvoi n° 18-21.971). La cour de cassation a aussi pu préciser que le devoir de conseil de l’agent immobilier lui impose d’informer l’acquéreur de l’existence de désordres apparents qu’il ne peut ignorer en sa qualité de professionnel (Civ. 3e, 21 décembre 2023, pourvoi n° 22-20.045).

Les consorts [Q] [C] invoquent plusieurs désordres pour lesquels ils recherchent la responsabilité de la société Victoir’Invest : le dysfonctionnement du portail, les fissures en façade, les désordres affectant la toiture, l’étanchéité et les platreries peintures intérieures, la non conformité de la matrice cadastrale, les désordres affectant les réseaux. Les consorts [B] soutiennent que l’agent immobilier a affirmé que les fissures affectant le bien étaient strictement esthétiques, qu’ils n’ont jamais été assistés par un tiers pour apprécier la nature et la gravité des fissures et n’ont jamais été invités à le faire. Ils précisent que l’agent immobilier leur avait fait part d’une révision de la toiture et ajoutent qu’il ne s’est pas inquiété de la survenue d’un sinistre celle-ci, reconnaissant n’avoir jamais sollicité les factures de travaux à la venderesse. Ils font valoir que l’agent immobilier s’était engagé sur le bon fonctionnement du portail sans vérification et qu’il a volontairement ignoré une discordance entre l’existant et le cadastre et n’a pas alerté les acquéreurs sur les conséquences des défauts d’assainissement.

L’agence immobilière rappelle que les acquéreurs ont visité le bien à de multiples reprises, que tous les diagnostics et documents techniques obligatoires (installation électrique, assainissement…) ont été communiqués, que l’expert a outrepassé sa mission en concluant à sa responsabilité. Elle souligne que les fissures étaient visibles et existantes avant la vente, que les acquéreurs ont sollicité des professionnels, et que certaines fissures sont apparues après la vente de sorte qu’elle ne pouvait pas les déceler. Elle souligne que l’acte de vente prévoit l’information relative aux risques liés à l’aléa retrait gonflement. Elle conteste avoir elle même indiqué qu’il ne s’agissait que de désordres esthétiques. Elle précise que le vice affectant la toiture était apparent, qu’elle n’avait pas connaissance du dysfonctionnement du portail qui est apparu postérieurement à la vente. Elle ajoute que les acquéreurs étaient informés de l’état de l’assainissement. S’agissant du cadastre, elle soutient que l’obligation d’information et de conseil incombe avant tout au Notaire qui est tenu de vérifier les plans cadastraux. A ce titre, elle ajoute s’être basée sur un acte notarié déjà erronné. Elle conteste toute responsabilité de sa part.En tout état de cause, elle ajoute que les acquéreurs n’apportent la preuve d’aucun préjudice en lien direct avec une éventuelle faute. Elle souligne qu’en cas de manquement au devoir de conseil, seule la perte de chance peut être indemnisée et ne peut être égale à l’avantage procuré si la chance s’était réalisée.

Il convient de reprendre chacun des désordres et d’apprécier l’existence d’une faute de l’agence immobilière en lien avec ceux-ci.

*Sur les désordres affectant le portail

Il a précédemment été indiqué que la cause du dysfonctionnement du portail n’est pas connue et qu’il n’est pas établi que ce dysfonctionnement est antérieur à la vente. Aussi, il ne saurait être considéré que l’agence immobilière a manqué à son devoir de conseil en n’informant par les acquéreurs de ce dysfonctionnement dont il n’est pas démontré qu’il existait. Aucune faute de la société Victoir’Invest ne peut donc être retenue.

*Sur les désordres affectant les réseaux extérieurs

Aux termes de son rapport, l’expert a sollicité, au regard de l’aspect visible des réseaux extérieurs (raccordement de fortune), l’intervention d’un sapiteur qui a noté plusieurs désordres : pieds de gouttière pris dans le béton de la terrasse, tuyaux déformés et détériorés, tuyaux obstrués, collecteur cassé dans le coude, évacuation des eaux pluviales pas effective. Il apparaît aussi que le système d’assainissement n’est pas positionné à l’endroit indiqué et que celui-ci est non conforme.

S’il est soutenu par les acquéreurs que l’agence immobilière ne les a pas alerté sur la nécessité de travaux importants concernant les réseaux extérieurs, il y a lieu de noter d’une part qu’a été annexé au compromis de vente le rapport d’assainissement qui concluait à la non conformité du système, de sorte que les consorts [B] ont eu connaissance de cet élément et pouvaient le cas échéant faire usage de leur droit de rétractation. D’autre part, quant à l’état des réseaux, il ne s’agissait pas d’un vice apparent et il ne peut être exigé de l’agent immbilier qu’il effectue des investigations sur l’intégralité des désordres potentiels qui pourraient affecter un bien. Aucun élément ne permet de penser que l’agent immobilier avait connaissance d’un quelconque désordre affectant les réseaux. Aucune faute de la société Victoir’Invest ne peut donc être retenue à ce titre.

*Sur la situation foncière et la matrice cadastrale du bien

L’expert judiciaire indique que le dernier permis de construire, relatif aux bâtiments présents sur la propriété litigieuse, est un permis modificatif accordé le 25 mai 1990, modifiant un précédent permis accordé le 4 décembre 1985. Il expose que ces modifications concernaient : au sud de la propriété, la création d’un réseau d’assainissement individuel, au sud-est la création d’un ouvrant sur terrasse, au sud la création d’un ouvrant sur terrasse, et au sud-ouest un agrandissement en recevant une cuisine et une salle à manger. Il précise que ces modifications ont été mises en 'uvre, sauf en ce qui concerne le réseau d’assainissement et l’auvent sur la terrasse sud. L’expert ajoute que l’agrandissement sud-ouest n’est pas conforme quant à ses dimensions, par rapport au permis de construire et que la matrice cadastrale actuelle ne fait pas apparaître l’agrandissement sud-ouest. L’expert conclut que la situation administrative de la propriété au regard du cadastre et de l’urbanisme nécessite le dépôt d’un permis modificatif de régularisation, après relevé précis de la construction et de son dispositif d’assainissement individuel.

L’agent immobilier, bien que rédacteur de l’acte, s’est fondé pour établir le compromis de vente sur un acte de partage, constituant le titre de propriété antérieur, qui ne fait état d’aucune difficulté quant à la matrice cadastrale. Au regard de ces éléments, il ne saurait être exigé de l’agent immobilier qu’il entreprenne des investigations plus poussées. Aucune faute ne peut être retenue à son encontre sur ce point.

*Sur les fissures affectant les façades de la maison

Il résulte du rapport d’expertise que :

— des microfissures visibles en façade sud-est constituent des désordres anciens qui témoignent de microtassement, survenus peu après la construction et proviennent de tassements différentiels de faible importance,

— des fissures sont visibles sur le pignon nord est, constituant des désordres anciens apparus peu de temps après l’édification de la construction, et proviennent de tassements différentiels résultant des phénomènes de retrait gonflement des argiles qui constituent le sol d’assise des fondations de la maison,

— des fissures sont visibles sur la façade nord, difficilement datables, provenant de tassements différentiels résultant des phénomènes de retrait gonflement des argiles et dont l’ampleur résulte de plusieurs submersions d’un fossé protégeant la propriété du ruissellement des eaux de la propriété voisine et d’inondations de cave notamment en 2016.

Il est constant que les fissures, antérieures à la vente, étaient visibles. S’il est soutenu que l’agence immobilière aurait indiqué que les fissures étaient purement esthétiques, cet élément n’est pas démontré. Le seul fait que le conseil de l’agence ait pu conclure que ces désordres sont purement esthétiques ne permet pas d’établir que cette information a été délivrée en l’état par l’agent immobilier. En outre, il est indiqué dans l’expertise que l’agent immobilier aurait fait intervenir un professionnel non compétent en la matière, sans que l’on sache d’où provient cette information, contestée par l’agence immobilière. Ces éléments ne permettent donc pas de caractériser une faute de la part de l’agence immobilière.

Toutefois, au regard de l’importance des fissures visibles sur la façade nord et le pignon nord-est, il appartenait à l’agence immobilière d’attirer l’attention des acquéreurs sur ce point, notamment au regard de l’aléa retrait-gonflement affectant la zone géographique, cet élément ne pouvant être ignoré par un professionnel de l’immobilier. Au surplus, l’agence immobilière n’a manifestement pas joint au compromis les informations relatives à l’aléa retrait gonflement, celui-ci n’étant visé que dans l’acte réitératif de vente. Il s’agit là d’un défaut d’information caractéristique pour un professionnel.

Si des professionnels sont intervenus après la signature du compromis, à la demande des acquéreurs, afin de faire établir des devis, ceux-ci n’étaient pas architectes ou sollicités pour faire une étude de sol. Cet élément ne saurait donc exonérer l’agence immobilière de toute responsabilité, d’autant plus qu’intervenus après la signature du compromis, les acquéreurs n’étaient plus en mesure de faire usage de leur droit de rétractation.

Cependant, si le défaut de conseil constitue une faute de la société Victoir’Invest, le préjudice direct en lien avec cette faute n’est pas la nécessité de faire les travaux de reprise mais la perte de chance de ne pas acheter le bien immobilier, de faire usage du droit de rétraction ou de négocier le prix de vente. Ainsi, la société Victoir’Invest ne saurait être tenue au paiement de l’intégralité des travaux de reprise, ni même de l’assurance dommage ouvrage ou des frais de maîtrise d’oeuvre, nécessaires pour la réalisation des travaux de reprise.

Cette perte de chance reste en outre limitée dès lors que les fissures étaient tout à fait visibles et que les acquéreurs avaient tout le loisir de faire intervenir des professionnels spécialisés en la matière pour obtenir un avis, avant même la signature du compromis.

En ce sens, l’indemnisation des consorts [B] de ce chef sera fixée à 10.000 €.

*Sur les désordres affectant la toiture, l’étanchéité et les platrerie-peintures intérieurs

Les désordres sont les mêmes que ceux précédemment décrits dans le paragraphe concernant la responsabilité de Madame [W] : désordres affectant le auvent et les lucarnes qui s’affaissent en raison d’un pourrissement des poteaux, défaut d’étanchéité au niveau de l’abergement de la la couverture de l’extension contre l’angle de la maison, dont il résulte des voies d’eau et des désordres intérieurs, sur les ouvrages sous-jacents.

Si les désordres affectant le auvent et les lucarnes étaient visibles, l’agent immobilier ne justifie aucunement avoir attiré l’attention des acquéreurs sur ces vices. En outre, l’intervention de professionnels du bâtiment après la signature du compromis ne leur permettait manifestement pas de faire usage de leur droit de rétractation. Le défaut de conseil de la société Victoir’Invest à ce titre est donc établi. Le préjudice des consorts [B], en lien avec cette faute, ne peut consister en la réalisation intégrale des travaux de reprise mais uniquement en une perte de chance, notamment de ne pas avoir fait usage du droit de rétraction. Ce préjudice reste néamoins limité en ce que les désordres étaient visibles. Il convient d’accorder à ce titre aux consorts [B] la somme de 2.000 €.

S’agissant des désordres affectant l’étanchéité de la toiture et les ouvrages sous-jacents, la condamnation in solidum de la société Victoir’Invest et de Madame [W], telle que demandée par les consorts [B], est par principe impossible, dès lors que le préjudice à indemnisé n’est pas le même. En effet, le seul préjudice en lien avec une éventuelle faute de l’agence immobilière est la perte de chance de ne pas conclure la vente. Or, Madame [W] est condamnée à indemniser les acquéreurs de l’intégralité de leur préjudice. La Cour ne pouvant accorder une indemnité supérieure à celle demandée, la demande des consorts [B] ne pourra qu’être rejetée. Il en est de même s’agissant des travaux conservatoires réalisés en cours de mesure d’instruction, intégralement mis à la charge de Madame [W].

*Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral

Ces deux préjudices sont sans lien avec le défaut de conseil de la société Victoir’Invest. Ces demandes seront donc rejetées.

En définitive, infirmant la décision de première instance, la Cour constatera que les consorts [B] disposent d’une créance à l’égard de la société Victoir’Invest et fixe ladite créance à la somme de 12.000 €.

— Sur la créance éventuelle de Madame [W]

Madame [W] ne peut qu’invoquer la responsabilité contractuelle de la société Victoir’Invest dès lors que les deux parties étaient liées par un mandat. Elle invoque ainsi un défaut de conseil à l’occasion de l’opération réalisée par son entremise, sans toutefois préciser quel conseil aurait dû délivrer l’agence et quel est le préjudice en résulte.

En conséquence, Madame [W] ne démontre l’existence d’aucune faute contractuelle de nature à engager la responsabilité contractuelle de la société Victoir’Invest, de sorte qu’elle ne dispose d’aucune créance à son égard, ce qui sera constaté au terme du présent arrêt.

4. Sur les demandes accessoires

Succombant à la présente instance, Madame [W] et la SAS Victoir’Invest supporteront conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chacun pour moitié, les dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire. Cette créance sera fixée au passif de la SAS Victoir’Invest.

Compte tenu de la condamnation aux dépens, mais aucune condamnation in solidum ne pouvant être prononcée entre Madame [W] et la SAS Victoir’Invest, il convient de condamner d’une part Madame [W] à verser aux consorts [B] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles. Les dispositions de première instance sur ce point seront confirmées. D’autre part, il sera fixé au passif de la SAS Victoir’Invest la créance des consorts [Q] [C] au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile à 2.000 €.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Madame [W] et de la SELAS ZIANNI et Associés, es-qualité de mandataire judiciaire de la SAS Victoir’Invest, seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement n°RG-23/146 rendu le 17 mai 2024 par le Tribunal judiciaire de Montluçon en ce qu’il condamne Madame [G] [M] divorcée [W] à verser aux consorts [C] [Q] une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

INFIRME ledit jugement pour le surplus des dispositions querellées,

Statuant de nouveau,

CONDAMNE Madame [G] [M] Divorcée [W] à verser à Monsieur [L] [Q] et Madame [H] [C] les sommes de :

—  15.308,20 € TTC, outre indexation sur l’indice BT01 de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à complet règlement et avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation, au titre des travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture et des désordres intérieurs,

—  1.536,33 € au titre des travaux conservatoires, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

—  2.000 € au titre du préjudice de jouissance,

—  1.000 € au titre du préjudice moral,

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [L] [Q] et Madame [H] [C] à l’encontre de Madame [G] [M] Divorcée [W],

FIXE la créance de Monsieur [L] [Q] et Madame [H] [C] au passif de la SAS VICTOIR’INVEST à 12.000 € au titre de la perte de chance,

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [L] [Q] et Madame [H] [C] à l’encontre de la SAS VICTOIR’INVEST,

DEBOUTE Madame [G] [M] divorcée [W] de ses demandes à l’encontre de SAS VICTOIR’INVEST,

CONDAMNE Madame [G] [M] divorcée [W] à payer à Monsieur [L] [Q] et Madame [H] [C] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE la créance de Monsieur [L] [Q] et Madame [H] [C] au passif de la SAS VICTOIR’INVEST à 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [M] divorcée [W] à la moitié des dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise,

FIXE au passif de SAS VICTOIR’INVEST la moitié des dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise,

REJETTE le surplus des demandes.

Le greffier Le conseiller