COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 18 NOVEMBRE 2025

N°2025/453

Rôle N° RG 21/09116 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHVAE

S.A.R.L. ELREEN

C/

S.A. AXA FRANCE IARD

[D] [S]

S.A.S. BM BAT

S.A. BPCE IARD

S.A.R.L. RENOVACTION

S.A. ALLIANZ IARD

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Paul SZEPETOWSKI

M^e Julie DE VALKENAERE

Sébastien BADIE

M^e Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG

M^e Françoise ASSUS-JUTTNER

M^e Joseph MAGNAN

M^e Dominique PETIT-SCHMITTER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 22 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00383.

APPELANTE

S.A.R.L. ELREEN

agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

INTIMES

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social, es qualité d’assureur de la S.A.R.L. RENOVACTION

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Julie DE VALKENAERE de la SELARL JDV AVOCATS, avocat au barreau de NICE

Monsieur [D] [S]

né le 22 Septembre 1994 à [Localité 9] (31), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE

S.A.S. BM BAT

prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié es qualités au siège social

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG, avocat au barreau de NICE

S.A. BPCE IARD

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, recherchée en qualité d’assureur de la S.A.S. BM BAT

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. RENOVACTION

prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant es-qualité au siège social

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A. ALLIANZ IARD

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique PETIT-SCHMITTER de la SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Yann REDDING, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, et Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte authentique du 12 octobre 2018, la SARL Elreen, marchand de bien, a fait l’acquisition d’un bien immobilier sis [Adresse 4].

Les travaux de rénovation ont été confiés dans un premier temps à la SAS BM Bat, assurée auprès de la société BPCE Iard, puis à la SARL Rénovaction, assurée auprès de la société Axa France Iard.

Par acte du 13 novembre 2019, M. [D] [S] a acquis le bien rénové par la SARL Elreen.

Exposant que le bien serait devenu insalubre en raison notamment de remontées d’eau importantes qu’il a fait constater par voie d’huissier le 20 mai 2020, M. [S] a mis en demeure la SARL Elreen de procéder à la remise en état du bien par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 juillet 2020.

Le 18 septembre 2020, M. [E], expert mandaté par M. [S], a rendu son rapport concluant à une insuffisance de système d’évacuation des eaux de pluie de la terrasse à l’origine de remontées d’humidité sur les murs et les cloisons intérieures et conclu à la présence de moisissures et de champignons potentiellement dangereux pour les occupants.

Par requête du 8 janvier 2021, M. [S] a sollicité du président du tribunal de grande instance de Nice l’autorisation d’assigner à jour fixe la SARL Elreen. Par décision du 11 janvier 2021, il a été fait droit à cette demande et l’affaire a été fixée à l’audience du 1er mars 2019.

La SARL Elreen a sollicité en vain, l’autorisation d’assigner à jour fixe son assureur la société Allianz ainsi que les sociétés BM Bat et Rénovaction et les sociétés BPCE Iard et Axa France Iard, leurs assureurs respectifs.

Par acte du 18 janvier 2021, M. [S] a assigné la SARL Elreen devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir la société condamnée sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, à lui payer la somme de 49 273,40 euros au titre des travaux de remise en état, outre intérêts, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 12 février 2021, la SARL Elreen a assigné en garantie son assureur la société Allianz, les sociétés BM Bat et Rénovaction, et les assureurs respectifs les sociétés BPCE Iard et Axa France Iard.

Par jugement contradictoire du 22 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— ordonné la jonction des deux procédures 21/383 et 21/631,

— déclaré irrecevable l’appel en garantie de la SARL Elreen contre la société BPCE Iard, la SAS BM Bat, la SARL Rénovaction, la société Axa France Iard et la société Allianz, les assignations étant irrégulières,

— condamné la SARL Elreen à payer à M. [D] [S] la somme de 49 273,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2021,

— débouté M. [D] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— rappelé que l’exécution est de droit,

— condamné la SARL Elreen à payer à M. [D] [S] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, y compris le montant du procès-verbal d’huissier d’un montant de 360,90 euros,

— condamné la SARL Elreen à payer à la société Allianz Iard et à la société BPCE Iard la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Elreen aux entiers dépens distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour déclarer irrecevables les appels en garantie exercés par la SARL Elreen, le tribunal a considéré que l’assignation délivrée à cet effet seulement quinze jours avant l’audience, n’avait pas permis aux sociétés mises en cause d’assurer utilement leur défense. Il a également relevé que cet appel en garantie n’avait pas été valablement dénoncé à M. [S].

Au fond, il a retenu que l’expertise extrajudiciaire de M. [E], non contradictoire mais régulièrement soumise aux débats et corroborée par le constat d’huissier du 20 mai 2020, suffisait à démontrer que le bien était au jour de la vente affecté de vices cachés qui le rendaient impropre à son usage.

Sur le préjudice subi, il a dit que le coût des travaux de remise en état était justifié par le demandeur au regard du rapport d’expertise et des devis produits. Il a cependant rejeté sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, non étayée.

Par déclaration du 18 juin 2021, la SARL Elreen a interjeté appel de cette décision uniquement à l’encontre des sociétés BM Bat, Rénovaction, BPCE Iard et Axa France Iard.

Par acte du 7 septembre 2021, la société Allianz a assigné M. [S] devant la cour de céans aux fins d’appel provoqué.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 19 août 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 août 2025 au visa des articles 1353 à 1386-1, 1641 et 1792 du Code civil et de l’article 246 du code de procédure civile, la SARL Elreen demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 22 avril 2021,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [S], les sociétés BM Bat et Rénovaction, les sociétés d’assurances Allianz, BPCE Iard et Axa France Iard de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner M. [S] à lui restituer la somme de 49 273,40 euros avec intérêt au taux légal à compter du 18 janvier 2021 ainsi que la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les sociétés d’assurances Allianz, BPCE Iard à lui restituer la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En l’absence de reformation des condamnations prononcées au bénéfice de M. [S],

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les appels en garantie formulés à l’encontre des sociétés BM Bat, Rénovaction, Allianz, BPCE Iard et Axa France Iard,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL Elreen à régler aux sociétés d’assurances Allianz, BPCE Iard et Axa France Iard la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les sociétés BM Bat, Rénovaction, Allianz, BPCE Iard et Axa France Iard à la relever et garantir de la somme de 49 273,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2021, de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que toute condamnation qui serait prononcée,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum les sociétés BM Bat, Rénovaction, Allianz, BPCE Iard et Axa France Iard à lui régler la somme de 49 273,40 euros avec intérêt au taux légal à compter du 18 janvier 2021, à la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que toute somme que la cour pourrait allouer à M. [S],

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros aux sociétés BPCE Iard et Axa France au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui régler à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outres aux entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 23 juillet 2025 au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, M. [S] demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la société Allianz Iard à verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la SARL Elreen et tout succombant à lui verser la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Elreen et la société Allianz Iard aux entiers dépens dont distraction.

Dans ses dernières conclusions transmises le 24 juillet 2025 au visa des articles 16 et 954 du code de procédure civile et des articles 1641 et 1732 du Code civil, la société Allianz Iard demande à la cour de :

— recevoir son appel provoqué et le déclaré bien fondé,

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit y avoir lieu à jonction,

Statuant à nouveau,

— rejeter les demandes de M. [S],

— déclarer sans objet l’appel en garantie de la SARL Elreen à son encontre,

— prononcer sa mise hors de cause,

En tout état de cause,

— confirmer, au besoin par substitution de motifs, la décision déférée en ce qu’elle a rejeté toute demande dirigée à son encontre et en ce qu’elle a condamné la SARL Elreen à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter la SARL Elreen de ses demandes en l’état des exclusions de garanties contenues dans la police,

Subsidiairement,

— condamner in solidum la SAS BM Bat, la SARL Rénovaction et leurs assureurs respectifs les sociétés BPCE Iard et Axa France Iard , à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

— déduire de toute condamnation prononcée à l’encontre de la concluante le montant de la franchise qui s’élève à 750 euros,

— condamner la SARL Elreen et, à défaut, tout succombant, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la concluante en cause d’appel,

— condamner la SARL Elreen et, à défaut, tout succombant, aux entiers dépens, dont distraction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 août 2025, la SARL Rénovaction demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable l’appel en garantie de la SARL Elreen à son encontre,

Très subsidiairement,

— débouter la SARL Elreen de sa demande tendant à la voir condamnée à la relever et garantir,

— débouter la société Allianz Iard de son appel en garantie dirigée à son encontre,

En tout état de cause,

— débouter les parties de leurs demandes dirigées à son encontre,

— condamner la société Axa France Iard, ès-qualités d’assureur responsabilité civile, de toute condamnation qui serait prononcée contre elle,

— condamner reconventionnellement la SARL Elreen à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure et recours abusif,

— condamner la SARL Elreen au paiement d’une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 juillet 2025, la société Axa France Iard, ès-qualités d’assureur de la SARL Rénovaction demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— juger que la responsabilité de la SARL Rénovaction n’est pas démontrée,

— rejeter l’appel en garantie formulé à son encontre par la SARL Elreen et la société Allianz Iard ou toute autre partie éventuelle,

A titre subsidiaire,

— juger que la garantie décennale souscrite par la SARL Rénovaction ne peut être mise en 'uvre,

— rejeter l’appel en garantie formulé à son encontre par la SARL Elreen et la société Allianz Iard ou toute autre partie éventuelle,

En tout état de cause,

— juger que la somme de 1 235,53 euros correspondant à la franchise applicable sera déduite de toute condamnation qui pourrait être mise la charge de la compagnie concluante,

— condamner la SARL Elreen ainsi que tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 janvier 2022 au visa des articles 1001, 1353, 1792 et suivants du Code civil, 9, 16 et suivants du code de procédure civile et L. 113-1 alinéa 2 du code des assurances, la société BPCE Iard demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en garantie de la SARL Elreen à son encontre,

— débouter la SARL Elreen de l’ensemble de ses demandes,

En tant que de besoin,

A titre principal,

— prononcer sa mise hors de cause,

A titre subsidiaire,

— juger que sa garantie n’est pas mobilisable,

— débouter la SARL Elreen de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— juger que la garantie décennale n’est pas mobilisable dès lors que les désordres sont apparents à la réception,

— juger les franchises opposables,

— condamner la SARL Elreen à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

La déclaration d’appel a été régulièrement signifiée à la SAS BM Bat, laquelle n’a pas constitué avocat.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1- Sur la garantie des vices cachés

Moyen des parties

L’appelante fait valoir que les conditions de mise en 'uvre de la garantie légale des vices cachés ne sont pas réunies en l’absence de démonstration du vice caché. Elle soutient ainsi que le rapport d’expertise extrajudiciaire non-contradictoire ne peut suffire à établir l’existence d’un vice caché et que le procès-verbal de constat produit par M. [S] ne constitue par un élément de preuve suffisant venant corroborer les conclusions de l’expert amiable puisqu’il n’est pas établi par un professionnel de la construction et ne contient aucun élément probant nouveau. Elle ajoute que les désordres allégués étaient apparents au moment de la vente.

M. [S], en réponse, soutient que la responsabilité de la SARL Elreen, vendeur professionnel, est pleinement engagée en raison des vices cachés affectant le bien, lesquels le rendent impropre à son usage. Il conteste que le rapport d’expertise régulièrement soumis aux débats, corroboré par le constat d’huissier et les photographies ne puissent constituer une preuve. Il précise, s’agissant du caractère caché des vices, que celui-ci résulte des propres pièces produites par l’appelante qui a dissimulé l’absence d’étanchéité du bien grâce à des éléments décoratifs, dans le seul but de réaliser une plus-value sur le prix de vente.

La société Allianz Iard et les autres intimés, sociétés BM Bat, Rénovaction, BPCE et Axa Iard reprennent le moyen soutenu par l’appelante s’agissant de l’absence de caractère probant du rapport d’expertise extrajudiciaire, non-contradictoire et non corroboré par d’autres pièces. Ils estiment au surplus que les vices étaient apparents au moment de la vente et que dès lors que l’origine des désordres ne peut être établie, seule la SARL Elreen, en qualité de maître d’ouvrage, réputée constructeur en application de l’article 1792-1 du Code civil aurait pu voir sa responsabilité sur ce fondement engagée mais certainement pas sur celui de la garantie légale des vices cachés.

Réponse de la cour

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Selon les termes de l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le succès d’une action en garantie des vices cachés suppose donc de la part du demandeur la preuve d’un défaut antérieur à la vente, caché lors de celle-ci et rendant la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminuant significativement l’usage.

Il est par ailleurs constant que tout rapport d’expertise amiable, même non contradictoire, peut servir de preuve s’il est soumis à la libre discussion des parties mais il est tout aussi constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties. Il appartient au juge de vérifier si le rapport produit est corroboré par d’autres éléments de preuve.

1.1- Sur l’existence d’un vice caché

M. [S] produit aux débats une expertise extra judicaire réalisée par M. [E] datée du 18 septembre 2020, un constat d’huissier de justice daté du 20 mai 2020 des photographie et un devis de réalisation de travaux. L’expert amiable conclut que : « la terrasse ne comporte pas d’évacuation pour les eaux de pluie suffisante. L’eau pénètre dans l’appartement de M.[S] et des remontées d’humidité sont présentes sur les murs et les cloisons intérieures en créant la présence de moisissures et de champignons pouvant être dangereux pour les occupants ; L’appartement n’est pas conforme aux règles sanitaires et il n’est pas habitable dans l’état ('). »

Par ailleurs, le constat d’huissier du 20 mai 2020 fait état de ce que l’appartement était précédemment une cave aménagée en appartement, qu’au niveau de la terrasse de l’appartement en contre pente descendante se situe un trou obstrué en partie par de la boue et que la pente apparait manifestement insuffisante pour garantir l’évacuation des eaux pluviales par ce trou.

L’huissier relève également la présence d’interstices au seuil des portes fenêtres. Il constate la présence de moisissures en partie basse du pan de mur situé à gauche en entrant sur une hauteur de 40 cm depuis le niveau du sol. La peinture verte réalisée par M. [S] il y a deux mois est dégradée en partie basse à proximité des meubles de cuisines et les joints entre les carrelages sont dégradés et noircis et plusieurs sonnent creux sous son poids. Il fait le même constat d’humidité sur les autres murs par la présence de moisissures ; dans la chambre il constate la présence de cloques et une peinture dégradée jusqu’à hauteur approximative de 80 cm en certains endroits. Il indique par ailleurs que dans la salle de douche les caches des interrupteurs de la prise électrique peuvent être aisément retirés et que M. [S] se plaint d’odeurs nauséabondes.

Enfin, M. [S] produit des photographies de son appartement laissant apparaître que de l’eau sort des prises électriques et que les murs du salon présentent des moisissures tel que le montrait les photos de du constat d’huissier.

Ils versent enfin aux débats le devis de la SARL Home Energy daté de juillet 2020 indiquant un coût de remise en état de l’appartement « suite à des malfaçons » prévoyant notamment, le traitement des murs du séjour de la chambre et de la salle de bain avec un traitement étanchéité anti remontées par capillarité sur l’ensemble des murs, la fourniture de cloisons et leur pose en fibrociment anti humidité et la réparation de l’ensemble des peintures et du réseau électrique des 3 pièces.

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent l’appelante et les autres intimés, M. [S] démontre que l’appartement dont il a fait l’acquisition le 13 novembre 2019 présente bien un vice caché lié aux remontées par capillarité d’eau en provenance de la terrasse qui ne comporte pas d’évacuation suffisante des eaux de pluie, antérieur à la vente et dont il n’avait pas connaissance. En effet, aucun élément de l’acte de vente ne fait état des travaux réalisés avant la vente par les sociétés BM Bat ou Rénovaction et bien au contraire il est noté qu’aucuns travaux de construction ou rénovation n’a été réalisé dans les dix dernières années (page11). Par ailleurs, la plus-value (74 000 euros) réalisée sur l’appartement telle que retenue par le premier juge, ne peut effectivement s’expliquer par la réalisation des seuls travaux dont la venderesse produit les devis et encore moins, leur connaissance par l’acheteur de leur réalisation en vue de d’apporter une solution aux difficultés liées à la mauvaise évacuation de l’eau. Il sera enfin observé que les travaux invoqués par la SARL Elreen ont été essentiellement réalisés à l’intérieur de l’appartement.

L’appelante et les autres intimés ne démontrent donc pas contrairement à ce qu’ils soutiennent que les vices d’humidité lié à un défaut d’étanchéité dénoncé lesquels touchaient les pièces de l’appartement, étaient apparents et/ou connus de l’acquéreur.

Il s’en déduit que ces désordres d’humidité des murs en parties basses ou médianes, par remontée d’eau par capillarité et d’écoulement d’eau dans l’appartement, constituent un vice caché, antérieur à la vente et rendant au regard de l’importance des remontées et des problèmes sanitaires que peuvent poser une humidité ambiante dans les pièces à vivre, ainsi que le contact de l’eau avec un réseau électrique, un vice suffisamment grave qui rend le bien impropre à sa destination ou en diminue son usage. Peu important que pour des raisons financière ou autre M. [S] se soit tout de même maintenu dans les lieux qualifiés d’impropres et surtout de dangereux par M. [E].

Le jugement de première instance mérite confirmation en ce qu’il a retenu l’existence d’un vice caché et la garantie de la SAL Elreen.

1.2- Sur les demandes indemnitaires

Moyens des parties

L’appelante soutient que M. [S] n’a réalisé aucuns travaux malgré les sommes qu’il a perçues en première instance de sorte que l’on peut douter de sa bonne foi et du caractère inhabitable de l’appartement.

M. [S] lui oppose que les travaux nécessaires à la remise en état des lieux sont urgents et décrits par l’expert [E] qui reprend à son compte le devis de Home Energy pour les évaluer.

La société Allianz considère que les demandes indemnitaires sont infondées en l’absence de vice caché.

Réponse de la cour

Selon l’article 1644 du Code civil, l’acquéreur qui démontre l’existence d’un vice caché peut rendre la chose et se faire restituer le prix payé, ou garder la chose et demander une réduction du prix.

Conformément à l’article 1645 du même code, le vendeur de mauvaise foi doit non seulement restituer le prix de vente, mais également réparer intégralement le préjudice subi par l’acquéreur.

Comme retenu supra, M.[S] démontre l’existence d’un vice caché et est fondé à solliciter l’indemnisation de l’intégralité de leur préjudice compte tenu de la connaissance que la venderesse avait du vice s’agissant d’une part d’un professionnel de la vente immobilière en sa qualité de marchands de bien immobilier et d’autre part qu’elle a fait plaider que le vice était apparent selon elle, ce que la cour a écarté.

S’agissant du préjudice matériel seul préjudice sollicité, il s’agit des frais de travaux nécessaires pour faire barrage autant que faire se peut, aux remontées d’humidité (peintures sols et plafonds, réalisation d’une évacuation des EP, réalisation de sols en carrelage démolition de la terrasse, et traitement de l’humidité des murs et des sols).

L’expert [E] a retenu à ce titre le devis de la société Home Energy qui correspond selon lui aux montants des travaux nécessaires à prévoie entre 45 000 et 50 000 euros, et qui n’est contredit par aucun élément rapportés aux débats par l’appelante et les autres intimés.

La cour retiendra comme l’a fait le tribunal le montant du devis Home Energy et confirmera le préjudice matériel subi par M.[S] à la somme de 49 273,40 euros.

2- Sur les appels en garantie formés par la SARL Elreen

2.1- Sur la recevabilité des appels en garantie

Moyens des parties

La SARL Revovaction soulève l’irrecevabilité des appels en garantie tardivement exercés par la SARL Elreen en ce qu’ils ne permettent pas le respect du principe du contradictoire.

La société BPCE Iard soutient à titre principal l’irrecevabilité de ces appels en cause.

La SARL Elreen prétend que les appels en garantie exercés par voie d’assignation sont recevables car ils constituent une demande incidente qui n’a pas a été précédée d’une requête à fin d’autorisation d’assigner à jour fixe (Cour de Cassation, 1er octobre 2020 n°18-15670).

Elle soutient que contrairement à ce qu’a jugé le tribunal les parties appelées en garantie ont disposé d’un délai suffisant pour préparer leur défense et que les juges ne pouvaient soulever d’office le moyen tiré du principe du contradictoire sans inviter les parties à s’expliquer, enfin que le seul défaut de constitution d’avocat par la SARL Rénovaction ne peut suffire à caractériser une violation du principe du contradictoire au regard du délai 21 jours qui lui a été laissé pour se constituer.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre le jugement commun.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Assigné en garantie des vices cachés et soutenant que des travaux avaient été réalisés pour combattre les désordres liés aux remontées d’eau et d’humidité, la SARL Elreen possédait un indéniable intérêt à agir contre son propre assureur Allianz, les locateurs d’ouvrages BM Bat et Rénovaction et leurs assureurs.

Le tribunal a déclaré les assignations délivrées à ce titre irrégulières et par voie de conséquence irrecevables les appels en garanties.

Cependant, d’une part, en relevant d’office ce moyen sans avoir invité les parties à présenter leurs observations il a porté atteinte au principe de la contradiction et d’autre part, ces assignations ayant été délivrées dans le cadre d’une procédure principale à jour fixe, aucun délai de clôture n’étant à respecter , la seule exigence procédurale à laquelle elle devait se conformer était celle de leur permettre de présenter leur défense. Or, la SARL Elreen a été assignée à jour fixe le 18 janvier 2021 pour l’audience du 1er mars 2021, et a elle- même formée des appels en garantie par assignations du 12 février 2021 de sorte que les parties appelées disposaient d’un délai de plus de 15 jours pour répondre et participer à un débat sans difficulté juridique insurmontable s’agissant d’une action en garantie principale des vices cachés liée à des problèmes d’humidité de l’appartement (venant de l’extérieur).

Enfin, il sera observé que certains des appelés en garantie ont pu constituer et faire valoir une défense au fond et qu’enfin, une demande de renvoi pour permettre le respect du contradictoire était également possible.

Par voie de conséquence, c’est à tort que le tribunal a déclaré irrecevable les appels en garanties. Le jugement sera infirmé de ce chef.

2.2-Sur la garantie de l’assureur Allianz Iard

Moyens des parties

La SA Allianz Iard décline sa garantie dans la mesure où la police souscrite garantit les conséquences pécuniaires et la responsabilité civile en raison des dommages corporels matériels et immatériels survenant après la livraison qui sont la conséquence d’un vice caché mais exclus d’une part ceux provenant d’un immeuble ayant fait l’objet de travaux de rénovation de réhabilitation ou de viabilisation avant la vente ainsi que cela résulte des articles 2.1, de ses conditions générales.

Elle ajoute que sont également exclus les dommages occasionnés lors de travaux de rénovation résultant de la responsabilité décennale de la SARL Elreen et dont l’assurée avait connaissance préalablement à la vente ( art 2.2 § 1, 2.2 § 3 et art 6.7.).

La SARL Elreen, M.[S] et les autres intimés n’ont pas répondu à ce moyen.

Réponse de la cour

Il résulte des conditions générales du contrat souscrit par la SARL Elreen et notamment de son article 2.1 produites aux débats que la responsabilité civile des marchands de biens a vocation à garantir aux acquéreurs les conséquences d’un vice caché des immeubles vendus, « vice dont vous répondez en tant que vendeur professionnel et provenant :

''d’une partie de l’immeuble ou du terrain vendu n’ayant pas fait l’objet par vous ou pour votre compte de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de viabilisation de la vente,

''ou préexistant à l’achat du bien par vous et à sa revente sans travaux de rénovation, de réhabilitation ou de viabilisation par vous ou pour votre compte ».

D’autre part, l’article 2.2 mentionne expressément que: « ce que nous ne garantissons pas :

1-les dommages ayant leur origine dans une défectuosité une non conformité connue de vous lors de la réception des travaux ou lors de la vente de l’immeuble ou d’un terrain par vous. »

Il s’en déduit que sont exclus de toute garantie les dommages provenant d’un vice connu du vendeur après son acquisition et en vue de la vente et ayant fait l’objet de travaux aux fins d’y remédier.

Tel est bien le cas en l’espèce tel que retenu ci-dessus, la SARL Elreen ne contestant pas que des difficultés de remontées capillaires d’eau en partie basse des murs et des sols aient existé.

Ainsi, la société Allianz Iard ne doit pas sa garantie à la SARL Elreen et ne peut être condamnée au paiement des dommages résultants de l’existence de vice cachés et M.[S] ne peut-être que débouté de sa demande de condamnations in solidum avec la SARL Elreen.

2.3 -Sur les appels en garantie formées contre les sociétés Rénovaction et SAS BM Bat et leurs assureurs SA BPCE Iard et SA Axa Iard

Moyens des parties

L’appelante à titre principal soutient que les sociétés BM Bat et Rénovaction, constructeurs de l’ouvrage, sont responsables de plein droit en application de l’article 1792 du Code civil. Elle leur reproche d’avoir manqué à leur obligation de résultat et de conseil en ne l’alertant pas sur l’éventuelle inefficacité des travaux d’étanchéité et d’installation de la pompe de relevage réalisés par elles, ainsi que le démontrent les factures produites.

La SARL Rénovaction, en réponse, soutient qu’elle n’a commis aucune faute à l’origine des désordres constatés par l’expert amiable et que sa seule qualité d’entrepreneur ne suffit pas à mettre en 'uvre sa responsabilité. Elle considère par ailleurs et à titre subsidiaire que sa responsabilité ne peut être recherchée au titre de la garantie décennale compte tenu des seuls travaux de peintures et de revêtement extérieurs ainsi que de plomberie qu’elle a effectués. Plus subsidiairement, elle considère que l’assurance responsabilité décennale souscrite auprès son assureur la société Axa France Iard est pleinement mobilisable.

La société Axa Iard fait valoir que les désordres allégués ne sont pas imputables à la SARL Rénovaction de sorte que sa garantie décennale n’est de toute façon pas mobilisable et qu’en toute hypothèse, ces désordres sont exclus des garanties souscrites par la SARL Rénovaction en ce qu’il n’est pas démontré que ceux-ci compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination et en l’absence de toute réception des travaux. A défaut, la mobilisation de sa garantie suppose qu’il soit fait application de la franchise contractuellement prévue.

La BPCE assureur de la société BM Bat soutient pour sa part que la présomption de responsabilité instaurée par les articles 1792 et suivants du Code civil ne suffit pas à retenir la responsabilité de la SAS BM Bat dont l’intervention effective n’est pas établie par l’appelante en l’absence de facture acquittée. Elle ajoute que la garantie décennale n’est pas applicable en l’absence de réception des travaux et qu’en tout état de cause, la responsabilité civile au sens du contrat d’assurance souscrit, ne couvre que l’aléa relatif aux dommages corporels ou matériels causés aux tiers. Ainsi, à supposer que son assurée soit intervenue, son abandon du chantier constitue une faute excluant toute garantie au titre de l’article L. 113-1 alinéa 2 du code des assurances. A titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que la SARL Rénovaction dernier intervenant sur le chantier ayant repris à ce titre les ouvrages de la SAS BM Bat, a commis une faute en réceptionnant le support en dépit des désordres l’affectant. Enfin, elle rappelle que la franchise inopposable aux tiers lésés en matière de garanties obligatoires est opposable en l’espèce s’agissant de garanties facultatives, régime d’assurance dont relève le sous-traitant (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 mars 1997, 95-14.262).

Réponse de la cour

L’article 1792 du Code civil énonce que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Toutefois, l’article 1792-7 du Code civil exclut du champ de la garantie décennale les éléments d’équipement, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage.

Pour relever de la catégorie d’ouvrage, les travaux en cause doivent être accomplis en exécution d’un contrat de louage d’ouvrage, avoir une nature immobilière et relever de la construction.

Il résulte du devis établis par la SAS BM Bat le 4 septembre 2018 que la SARL Elreen lui a confié des « travaux de rénovation d’un appartement » mentionnés de la manière suivante : « dépose du réseau de plomberie électricité débarras complet de l’appartement ; enlèvement intégral des végétaux se situant sur la terrasse mise en déchetterie ». Le devis se divise ensuite en plusieurs rubriques : la mise en conformité de l’électricité, plomberie, plaquage doublage cloisons, revêtement sol, enlèvement de tapisserie réparation des surfaces et mise en peinture, menuiseries extérieures et chauffage et climatisation ventilation, enfin aménagement du jardin avec partie carrelage, partie gazon synthétique avec création d’une dalle pour carreler et d’un petit local technique sous l’escalier.

La facture du 12 juin 2019 de la société Rénovaction mentionne quant à elle : reprise du chantier non terminé par l’entreprise qui a débuté le chantier : carrelage sur la terrasse, gazon, peinture bois extérieur fourniture et raccordement pompe de relevage FSA.

L’ensemble de ces travaux ayant été payés à hauteur de 15 000 et 9 000 euros.

Il ne peut être contesté qu’ils ont été accomplis dans le cadre d’un contrat de louage d’ouvrage. Il ne peut être contesté non plus qu’au regard de l’abandon du chantier par la SAS BM Bat qui ne permet pas de savoir ce qu’elle a effectivement réalisé (la facture d’acompte ne mentionnant aucun élément à ce titre) )et enfin des conclusions de l’expert amiable déterminant les causes des remontées d’eau en partie basse et médiane de l’appartement (défaut d’évacuation des eaux de pluie en terrasse), seule la fourniture et la pose de la pompe de relevage des eaux destinée aux eaux de pluie ou/et de ruissellement permettant de drainer un lieu inondé, présente la nature d’un ouvrage immobilier en lien avec les désordres et qui se caractérise par l’attache à perpétuelle demeure.

Toutefois, les travaux doivent constituer une construction par leur conception, leur ampleur et le recours aux techniques du bâtiment. Or, il ressort des éléments de l’espèce que la SAS BM Bat n’a réalisé que des travaux à l’intérieur de l’appartement de second 'uvre et non en lien avec les causes des désordres retenus ; la société Renovaction reprenant les travaux d’extérieur. Aucun élément ne vient démontrer que les menuiseries extérieures laissant passer l’eau selon l’expert ont été effectivement changées car elle a abandonné le chantier repris par la SARL Rénovaction sans qu’un état des lieux de reprise ait été fait. La société Rénovaction était chargée d’ installer « une pompe FSA » qu’elle fournissait. La facture ne mentionne aucuns travaux de maçonnerie de percement. En outre, il ne découle ni de la facture seul document contractuel fourni, ni du rapport d’expertise amiable, qu’il y ait eu à ce titre une modification de grande ampleur de l’existant. Il s’en déduit que les travaux réalisés n’étaient destinés qu’au montage et à la mise en service de l’installation de la pompe de FSA. Enfin, les travaux de la société Rénovaction n’ont pas été d’un coût qui permette à la cour d’en déterminer une grande ampleur ni l’utilisation de techniques complexes, l’appareil pouvant être simplement fixé au sol ou posés.

Il résulte de ces éléments que la preuve de la mise en oeuvre par la société Rénovaction de techniques de bâtiment n’est pas rapportée, ni d’ailleurs leur nature immobilière. Ainsi, l’élément d’équipement qui a pour fonction exclusive de permettre de drainer l’eau extérieure ne saurait être qualifié d’ouvrage au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil, de sorte que la garantie décennale n’est pas applicable.

La SARL Elreen sera ainsi déboutée de ses appels en garantie contre les sociétés BM Bat et Rénovaction et par conséquent, de ses appels en garanties contre leurs assureurs respectifs.

3- Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

Moyens des parties

La SARL Rénovaction soutient que l’action engagée par la SARL Elreen à son encontre a dégénéré en abus du droit d’ester en justice, cette ne pouvant se méprendre sur la consistance et l’étendue de ses droits à son égard.

M.[S] fait valoir pour sa part que l’appel de la SA Allianz à son encontre est abusif.

Réponse de la cour

L’exercice d’une action en justice est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs en présence d’une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

Cependant, ne sont pas caractérisées en l’espèce les circonstances propres à retenir l’existence d’une faute de la SARL Elreen dans l’exercice de son droit de former appel et de maintenir son appel en garantie, le simple fait que son action soit rejetée ne suffisant pas à la rendre abusive, de sorte que la demande de la SARL Rénovaction doit être rejetée

Par ailleurs au regard de ce qui a été jugé supra, l’appel provoqué de la SA Allianz ne peut être jugé abusif par M.[S] qui sera débouté de sa demande de dommages et intérêt pour procédure abusive.

M. [S] sera également débouté de sa demande à ce titre.

4- Sur les demandes accessoires

Partie perdante à titre principal, la SARL Elreen supportera la charge des dépens d’appel et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande en revanche d’allouer à M.[S] la somme de 4 000 euros et à la SARL Rénovaction la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 que la SARL Elreen sera condamnée à leur payer.

L’équité ne justifie pas enfin essentiellement pour des raisons économiques de faire droit à la demande de la SA Allianz Iard , la SA Axa France Iard et la SA BPCE Iard sur ce même fondement .

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en garantie de la SARL Elreen contre la société BPCE Iard, la SAS BM Bat, la SARL Rénovaction, la société Axa France Iard et la société Allianz Iard, les assignations étant irrégulières ;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant,

Déclare recevable les appels en garanties formés par la SARL Elreen contre la société BPCE Iard, la SAS BM Bat, la SARL Rénovaction, la société Axa France Iard et la société Allianz Iard ;

Déboute la SARL Elreen de l’ensemble de ses demandes formées contre la société Allianz Iard, la société BPCE Iard, la SAS BM Bat, la SARL Rénovaction, la société Axa France Iard ;

Déboute M.[S] de sa demande de dommages et intérêts pour appel provoqué abusif formée à l’encontre de la société Allianz ;

Déboute La SARL Rénovaction de sa demande de dommages et intérêts pour appel en cause abusif formée par la SARL Elreen ;

Condamne la SARL Elreen à supporter la charge des dépens d’appel et la déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SARL Elreen à payer à M. [D] [S] la somme de 4 000 euros et à la SARL Rénovaction la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 ;

Déboute la SA Allianz Iard , la SA Axa France Iard et la SA BPCE Iard de leurs demandes sur ce même fondement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

La greffière, La présidente.