ARRÊT DU

06 Avril 2022

CG/CR

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N° RG 21/00067

N° Portalis

DBVO-V-B7F-C3GA

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SARL SAFTI

C/

E H I

X

F B C J X

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GROSSES le

à

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

SARL SAFTI

RCS de Toulouse n°523 964 328

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Guy NARRAN, membre de la SELARL GUY NARRAN, avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN et par M^e Laura SOULIER, associée de la SCP RSG AVOCATS, avocate plaidante inscrite au barreau de TOULOUSE

APPELANTE d’un Jugement du Tribunal d’Instance de CONDOM en date du 18 Décembre 2020, RG 1119000139

D’une part,

ET :

Monsieur E H I X

né le […] à […]

de nationalité Française

Madame F B C J X

née le […] à […]

de nationalité Française

Domiciliés ensemble :

[…]

[…]

Représentée par M^e Eléa CERDAN, membre de la SELARL VALAY BELACEL DELBREL CERDAN, avocate postulante inscrite au barreau d’AGEN et par M^e Emmanuelle ROMAT, avocate plaidante inscrite au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 05 Janvier 2022 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffières : Lors des débats : Nathalie CAILHETON

Lors de la mise à disposition : Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ' '

'

FAITS ET PROCEDURE

Le 6 juin 2018, D A d’une part et E X et F C J X (les époux X) d’autre part, ont signé un compromis de vente portant sur une maison à usage d’habitation sise à Larrivière-Saint-Savin, […], au prix de 218 000 euros.

La vente a été réalisée par l’intermédiaire de l’agence immobilière SAFTI et devait intervenir le 15 septembre 2018.

Le 20 septembre 2018 D A a fait délivrer aux époux X sommation d’avoir à comparaître le 2 octobre suivant en l’étude de M^e Z à l’effet de régulariser l’acte authentique de vente.

Par deux courriers du 26 septembre et 1er octobre 2018, E X et F C J X ont indiqué ne plus vouloir acheter le bien objet du compromis, contestant la validité de l’acte et vouloir user de leur droit de rétractation.

Par acte du 16 juillet 2019, la société SAFTI a assigné devant le tribunal de proximité de Condom E X et F C J X au visa des articles 1240 et 1583 du Code civil, L.271-1, L.271-2, D.271-6 et D.271-7 du code de la construction et de l’habitat afin de les voir condamner à lui payer la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts.

Antérieurement par acte du 1er février 2019 D A a assigné les époux X devant le tribunal judiciaire d’Auch aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer des dommages-intérêts pour non-réitération de la vente, les époux X ont opposé la nullité du compromis de vente, la requalification de l’acte en promesse unilatérale de vente. La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2020.

Par jugement du 18 décembre 2020, le Tribunal de proximité de Condom a :

- dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer

- débouté la société SAFTI de sa demande de dommages intérêts

- condamné la société SAFTI à payer à E X et F C J X la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

- condamné la société SAFTI aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL PGTA, avocats aux offres de droit

Le tribunal a en premier lieu rejeté la demande de sursis à statuer présentée par les époux X, le délibéré de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire d’Auch visant notamment à faire annuler le compromis de vente ayant été rendu avant l’audience du 5 octobre 2020.

Analysant le compromis de vente signé par les époux X, le tribunal a jugé que celui-ci ne vaut vente qu’après la réalisation des conditions suspensives et qu’à la condition que l’une des parties n’use pas de la faculté que lui offre le contrat de se dédire, tel que stipulé en page 8 dans la clause « stipulations de pénalités ».

Dès lors, il ne peut être reproché aux époux X d’avoir commis une faute délictuelle en ayant usé de cette faculté, la société SAFTI ne pouvant prétendre à sa rémunération qu’au moment où la vente devenait parfaite.

Par déclaration du 27 janvier 2021, la société SAFTI a interjeté appel de la décision en visant tous les chefs du dispositif du jugement, sauf en ce que le tribunal n’a pas fait droit à la demande de sursis à statuer.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 décembre 2021, la SARL SAFTI demande à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- débouté la société SAFTI de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné la société SAFTI à payer à Monsieur E X et à Madame F C J X la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné la société SAFTI aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL PGTA, avocats aux offres de droit.

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement Monsieur E X et Madame F C-X à payer à la société SAFTI la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts.

- débouter Monsieur E X et Madame F C-X de leurs demandes.

- condamner solidairement Monsieur E X et Madame F C-X à payer à la société SAFTI une somme de 4.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

- condamner solidairement Monsieur E X et Madame F C-X au paiement des entiers dépens, dont distraction des dépens d’appel au profit de la SELARL GUY NARRAN, société d’avocats, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir:

Sur la faute commise par les époux X :

* Les intimés ont commis une faute en refusant de signer l’acte authentique de vente ;

* Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que celui-ci lui a causé un dommage et il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une faute extra contractuelle distincte ;

* Les époux X ne peuvent invoquer un prétendu manquement à l’obligation précontractuelle d’information et une réticence dolosive en soutenant qu’ils n’auraient pas eu connaissance de l’ensemble des pièces administratives requises, alors qu’ils n’ont jamais fait part de leur volonté d’ériger un garage comme étant un élément déterminant de leur consentement ; il ressort du courriel du 8 juin 2018, soit postérieurement à la ratification du compromis, qu’ils ont pour la première fois requis du notaire la communication des documents dont ils font état, et en tout état de cause, selon les termes du compromis, le vendeur n’avait nullement pris l’engagement de leur fournir les documents visés ; ils ne démontrent pas par ailleurs, que le notaire n’avait pas reçu l’intégralité des pièces administratives nécessaires ;

* Les intimés n’ont jamais déposé aucune déclaration préalable s’agissant de leur projet de travaux, seule manière de vérifier si le garage pouvait être construit, la découverte du classement en zone naturelle ne pouvait donc être un motif de renoncement à l’acquisition du bien ;

* Elle n’a jamais entendu dissimuler quelque élément que ce soit aux époux X, l’obligation de réitérer la vente en signant l’acte authentique découle en toute hypothèse de la signature du compromis, et il incombait au notaire de recueillir les pièces requises et notamment les pièces d’urbanisme en phase de négociation du compromis, puis au cours de la période de réalisation des conditions suspensives, étant précisé que les époux X étaient assistés de leur propre notaire ; la société SAFTI n’a d’ailleurs pas été informée de tous les échanges entre les parties et leurs notaires ;

* Aucun grief ne peut donc lui être opposé et aucun élément ne permet de mettre en cause la validité du compromis de vente ;

Sur la réalisation des conditions suspensives :

* Les seules conditions suspensives étaient celles de droit commun, et aucune révélation de nature à pouvoir les mettre en 'uvre n’a eu lieu à la date prévue pour la réitération de l’acte authentique, les époux X étant d’ores et déjà informés de la situation de l’immeuble au stade de la conclusion du compromis ;

* Il résulte de l’article « Aléa-Retrait gonflement des argiles » qu’ils avaient été informés d’un risque existant au stade de la signature du compromis ; ils avaient d’ailleurs expressément confirmé avoir pu consulter différentes bases de données dont celles relatives aux risques naturels et technologiques ;

* Sur la condition suspensive de la non-opposition à déclaration préalable pour l’édification d’un garage à obtenir avant le 31 juillet 2018, les époux X, qui n’ont jamais déposé ladite déclaration, ne peuvent soutenir que cette condition a été réalisée alors qu’en réalité faute de dépôt d’un dossier, cette condition s’est retrouvée privée d’objet ; ils ne peuvent pas plus soutenir que cette condition n’aurait pas été réalisable dans le délai imparti alors que rien ne faisait obstacle au dépôt de la déclaration préalable avant le 30 juin 2018 et l’administration avait un mois pour prendre position de sorte que la défaillance de cette condition est exclusivement imputable à leur absence de dépôt du dossier ;

* L’obtention du certificat de «'non opposition à déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT)'» était une formalité n’ayant pas été érigée en condition suspensive ; les intimés ne peuvent l’invoquer, étant précisé qu’il ressort du courriel dernièrement produit par eux qu’ils avaient dès le 4 septembre 2018 par l’intermédiaire de leur notaire reçu ladite attestation de non-opposition signée par le maire ;

Sur l’écoulement du délai de rétractation :

* Contrairement à ce que soutiennent les intimés, la notification du compromis était régulière quand bien même les annexes auraient été omises lors de l’envoi, seule la notification de « l’acte » étant obligatoire en application des dispositions de l’article L.271-1 du code de la consommation ; le point de départ du délai de rétractation de 10 jours était fixé au lendemain de la première présentation des lettres du 11 juin 2018 reçues le 13 juin 2018 ; aucun exercice du droit de rétractation n’est intervenu dans ce délai ;
* Les époux X ne sont pas fondés à soutenir que la clause 'Séquestre’ évoquant la date du 17 juin 2018 remettrait en cause le délai de rétractation, cette clause ne concernant que la date limite du versement du dépôt de garantie, elle est parfaitement conforme aux prévisions de l’article L. 271-2 alors qu’il découle de leurs écritures qu’ils n’avaient jamais envisagé de se rétracter en tout état de cause ;

* L’incidence du classement en zone naturelle sur le consentement des intimés n’ est pas démontrée, étant établi au contraire que ces derniers n’avaient pas même déposé de déclaration préalable par laquelle ils auraient pu vérifier que le garage pouvait être construit, ils ne peuvent soutenir qu’un nouveau délai de rétractation existerait suite à la « révélation » des caractéristiques du bien ;

Sur l’absence de faculté de dédit offerte aux acquéreurs :

* Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la clause de stipulation de pénalités ne permettait aucune interprétation et sa qualification est incontestable : elle vise expressément les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil définissant le régime de la clause pénale, elle réserve la possibilité de poursuivre l’exécution forcée de la vente excluant immédiatement la qualification de clause de dédit une telle clause offrant une faculté d’échapper à l’exécution de son obligation en payant une somme convenue par avance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque la clause visait simplement à sanctionner une inexécution contractuelle ;

Sur l’indemnisation :

* Du fait du refus des époux X de signer l’acte authentique de vente, elle a été privée d’une commission de 8000 € ouvrant droit au versement de dommages-intérêts du même montant en indemnisation de son préjudice ;

* Le fait que le vendeur les ait assignés en paiement de la clause pénale est indifférent ; la jurisprudence citée par les intimés concernant l’inexistence d’une perte de chance n’est pas transposable puisqu’il ne s’agit pas de l’hypothèse d’un refus de prêt, et en l’espèce la perte de chance est sérieuse, les conditions suspensives étaient réalisées, le prix avait déjà été consigné entre les mains du notaire, elle aurait donc nécessairement perçu sa rémunération si les époux X n’avaient pas refusé de signer l’acte.

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Aux termes de leurs dernières conclusions du 7 décembre 2021, E X et F C J X demandent à la Cour de :

- révoquer et rabattre l’ordonnance de clôture à l’audience de plaidoirie du 5 janvier 2022 ,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 18 décembre 2020 rendu par le Tribunal de Proximité de Condom,

En conséquence,

- débouter la SARL SAFTI de l’intégralité de ses demandes, fins, prétentions,

- à titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait reconnaitre qu’ils ont commis une faute,

- juger que le préjudice de la société SAFTI réside en une perte de chance qui ne peut pas être égale à 8000 €,

- juger que la perte de chance de percevoir la commission est inexistante
En conséquence,

- débouter la SARL SAFTI de l’intégralité de ses demandes, fins, prétentions,

En toute hypothèse,

- condamner la SARL SAFTI au paiement d’une indemnité de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

-condamner la SARL SAFTI aux entiers dépens,

Ils font valoir:

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

* Il convient de permettre à l’appelant de répondre à ces dernières conclusions, l’ordonnance de clôture devant intervenir le 8 décembre 2021 ;

Sur la connaissance par la société SAFTI d’une information déterminante à leur consentement :

* Leur projet de construction d’un garage sur la parcelle objet de la vente, était déterminé par la constructibilité du terrain ;

* Ils demandaient donc la communication de l’ensemble des documents réglementaires à savoir : le PLU, le récépissé de dépôt du permis de construire, le permis de construire, la déclaration d’ouverture de chantier, la déclaration d’achèvement de travaux, le certificat de conformité, le procès-verbal de bornage, et enfin la liste des constructeurs avec attestation d’assurance ; l’ensemble des intervenants professionnels ont indiqué le jour de la signature de l’avant contrat de vente que ces documents n’étaient pas obligatoires à ce stade, or, lorsqu’un acquéreur sollicite des éléments afin de consentir de manière éclairée, l’agent immobilier lui doit un devoir de conseil ;

* Il appartenait donc à la société SAFTI qui avait connaissance des qualités essentielles du bien attendues par les acquéreurs de leur délivrer les informations demandées ;

* Dès lors que la société avait connaissance de l’importance de la constructibilité du terrain, du critère essentiel et déterminant quant à la pérennité de leur premier investissement immobilier qui se devait d’être garanti par la documentation administrative relative aux biens et donc aux constructions déjà établies, en ne portant pas à leur connaissance ces éléments, elle a participé à vicier leur consentement lors de la signature du compromis ;

Sur la réticence dolosive et le manquement à l’obligation précontractuelle d’information :

* En dépit de leurs demandes réitérées formulées depuis le 18 mai 2018, ils n’ont jamais eu communication de l’intégralité des pièces administratives ; le vendeur ne détenait en réalité aucun dossier complet et la SARL SAFTI, son mandataire, n’a apporté aucun concours nonobstant son obligation d’information et de conseil ; le vendeur a effectué en réalité plus de dix après l’achèvement des travaux, en 2018 et après le compromis du 6 juin 2018, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), il n’a jamais obtenu de certificat de conformité, en violation de son engagement et obligation d’information précontractuelle aux termes de l’article 1112 -2 du Code civil et de son obligation en vertu du compromis de vente en page 19 ;

* Le projet authentique a été envoyé au notaire des vendeurs le 10 septembre 2018 sans être transmis aux parties, soit deux jours avant la date de réitération et sans les annexes, essentielles au consentement des acquéreurs ; la DACCT n’a été transmise que le 11 septembre 2018 à leur notaire, ainsi que le PLU ;

* La société n’est donc pas fondée à soutenir que leur refus de réitérer n’était pas justifié alors qu’ils étaient en possession de l’ensemble des pièces le 11 septembre 2018 ; en tout état de causes lesdites pièces révélaient des informations contradictoires à ce qui était convenu au compromis de vente qui ont eu pour conséquence de les tromper dans l’appréciation des caractéristiques essentielles du bien jusqu’à la révélation de ces informations par leur notaire le 17 septembre 2018, soit cinq jours après la date de signature initialement convenue ;

* Sur la base des documents transmis par Maître Z, leur notaire a appris que le terrain était classé en zone naturelle de sorte que l’obtention d’une autorisation administrative pour la construction d’un garage était incertaine ; qu’il était également classé en 'aléa risque mouvement de terrain’ et enfin que toutes les conditions suspensives n’étaient pas réalisées dont le défaut de purge du droit de préférence des voisins en propriété forestière ;

* En réalité, le seul document contractuel paraphé par les parties au stade du compromis est l’état des servitudes de risque et d’information sur les sols, ce document faisant état d’une absence de risque en précisant que l’immeuble n’était pas situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles ; dès lors qu’ils n’ont eu connaissance des autres informations, que par la suite, ils ont été trompés dans l’appréciation des qualités substantielles du bien alors même qu’ils n’avaient de cesse de demander lesdites informations relatives à la constructibilité, la société SAFTI a porté à leur connaissance une information erronée, à savoir un aléa faible en matière de gonflement des argiles, étant précisé que la distinction par niveau d’aléa n’existait pas lors du compromis de vente ;

* Il ne saurait non plus leur être reproché une faute au motif de la demande d’autorisation d’urbanisme relative à la construction du garage : ils auraient dû déposer cette demande au plus tard le 30 juin 2018 et obtenir un certificat de non opposition avant le 31 juillet 2018, mais cette condition n’était pas réalisable dans le délai imparti étant précisé que la décision de non opposition est soumise à la purge d’un délai de non recours des tiers privés de deux mois ; partant un délai de trois mois minimum était nécessaire pour que soit obtenue une telle déclaration et la réitération de l’acte authentique ne pouvait donc avoir lieu dans le meilleur des cas qu’après le 30 septembre 2018 et non au 15 septembre 2018 comme il le prévoyait, démontrant que celui-ci était vicié par des clauses fixant des délais rendant la réitération impossible ;

Sur la reconnaissance de la faculté pour les acquéreurs de se dédire :

* L’appelante qui conteste la faculté de se dédire offerte par le compromis de vente le reconnaissait pourtant dans son mandat de vente puisqu’elle subordonnait dans son article 12, son droit à rémunération « à l’absence de faculté de se dédire des acquéreurs » ; en tout état de cause en refusant de réitérer l’acte authentique, ils étaient dans leur bon droit puisque le délai de rétractation n’avait pas valablement couru et que les conditions suspensives de droit commun n’étaient pas réunies comme déjà précisé ;

Sur leur valable rétractation :

* Il découle de la jurisprudence qu’en cas d’irrégularité de la notification, le délai de rétractation n’a pas couru ; ils se sont valablement rétractés en septembre 2018 puisque les notifications effectuées par Maître Z du compromis du 6 juin 2018 n’étaient pas conformes aux dispositions de l’article L. 271-1 ; la notification reçue le 8 juin 2018 était dépourvue des pages paires et des annexes de sorte qu’elle était irrégulière ; la nouvelle notification intervenue le 13 juin 2018 faisait état de cette erreur sans changer pour autant les dates du délai de rétractation, étant précisé qu’elle était à nouveau irrégulière puisqu’il ne peut y avoir de double notification pour le même compromis de vente sans qu’il n’y ait le moindre changement des termes, dont les divers délais ; par ailleurs, la révélation le 17 septembre 2018, des caractéristiques réelles du bien aurait dû donner lieu un nouveau délai de rétractation conformément à la jurisprudence ;

Sur la non-réalisation des conditions suspensives :

* La condition suspensive de fourniture par le vendeur à l’acquéreur du justificatif de la conformité des travaux effectués, était non réalisée puisqu’elle avait donné lieu à une réponse erronée du maire de la commune en date du 10 août 2018 concernant sa non opposition au 'DACT’ et non la non opposition des tiers au 'DACCT’ tel que le souligne M^e Navarret ;

* D’autre part, le compromis du 6 juin 2018 prévoyait comme condition suspensive de droit commun la communication des pièces d’urbanisme ou autre qui ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices ; pour les motifs précédemment évoqués cette condition suspensive n’a jamais été réalisée justifiant qu’ils aient refusé de réitérer par acte authentique, l’acte sous seing privé entaché de nullité sans que telle volonté ne soit pas constitutive d’une faute ;

* La vente était soumise au respect par le vendeur des dispositions de l’article L. 331-19 du code forestier, hors ces dispositions n’ont pas été respectées par le vendeur et la violation de ce droit est sanctionnée par la nullité ;

Sur le rejet d’octroi des dommages-intérêts :

* Dès lors que l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil et d’une obligation d’information renforcée à l’égard du vendeur et de l’acquéreur, qu’il se doit de vérifier le titre de propriété du vendeur ainsi que les caractéristiques du bien fourni, et que ces obligations n’ont pas été respectées en l’espèce, la société SAFTI a commis une faute de nature à exclure tout droit à indemnisation ;

* En tout état de cause, les vendeurs les ont assignés en paiement de la clause pénale et non en exécution forcée de la vente, démontrant qu’ils n’avaient pas l’intention de réitérer la vente et que dès lors l’absence de réitération est imputable au vendeur qui était seul redevable de la rémunération de l’agent immobilier au terme du mandat de vente et du compromis de vente alors que, la société SAFTI n’a pas assigné en responsabilité contractuelle les vendeurs,ou le notaire ayant commis des fautes successives amenant à ne révéler les informations déterminantes qu’au terme de la date initiale de réitération de l’acte authentique ;

*Il ressort de la jurisprudence récente de la Cour de cassation selon laquelle «'aucune somme d’argent n’est due à quelque titre que ce soit à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties'», que la société SAFTI ne peut solliciter une quelconque indemnisation ; * le préjudice subi par celle-ci ne réside qu’en une perte de chance d’obtenir sa rémunération, elle ne peut prétendre à l’entièreté de celle-ci.

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2021 et l’affaire fixée au 5 janvier 2022.

A l’audience en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile le président a demandé la communication dans le respect du contradictoire par voie électronique, du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Auch le 2 septembre 2020 entre les époux X et Monsieur A, vendeur, cette décision n’étant pas produite aux dossiers des parties.

M^e Romat par courrier reçu le 7 janvier 2022 a transmis le jugement demandé et sollicité la réouverture des débats.
MOTIFS

1/ Sur la demande de révocation de l’ ordonnance de clôture

Les époux X ont sollicité la révocation de l’ ordonnance de clôture au terme de leurs écritures signifiées le 7 décembre 2021 pour permettre à l’appelant d’y répondre, l’ ordonnance de clôture devant être rendue le 8 décembre 2021.

D’une part, leurs écritures répondaient à celles du même jour de la SARL SAFTI, d’autre part celle-ci n’a pas sollicité le report du prononcé de l’ ordonnance de clôture, seul motif avancé par les époux X.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point, les conditions d’application de l’article 803 du code de procédure civile n’étant de surcroît pas réunies.

2/ Sur la demande de réouverture des débats

La Cour a estimé utile de disposer du jugement rendu le 2 septembre 2020 non produit, alors que les époux X, évoquant cette décision en première instance, avaient sollicité un sursis à statuer devant le tribunal de proximité, faisant par là même de ce jugement un élément pouvant avoir un lien avec le litige les opposants à la SARL SAFTI.

Leur demande par note en délibéré de voir ordonner la réouverture des débats pour, «'au visa des articles 445 et 444 du code de procédure civile leur permettre de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés'» est dépourvue d’objet, la Cour n’ayant pas sollicité «'d’éclaircissements de faits ou de droit'», mais uniquement la communication d’un jugement dont elle est parfaitement à même de tirer les informations pouvant éventuellement être utiles à la solution du litige, étant observé que la SARL SAFTI au premier chef intéressée pour n’avoir pas été partie au jugement du tribunal judiciaire d’ Auch n’a elle -même formulé aucune observation après la communication de celui-ci dans le temps du délibéré.

3/ Le jugement du 2 septembre 2020 du tribunal judiciaire d’Auch

La lecture de ce jugement permet de constater que les époux X pour s’opposer à la demande de dommages-intérêts du vendeur ont invoqué plusieurs moyens que le tribunal a rejetés :

- Le compromis de vente signé le 6 juin 2018 a été jugé valable, comme étant un contrat synallagmatique échappant à l’obligation de publicité sous peine de nullité ;

- L’absence de délivrance du certificat de conformité ne pouvait avoir vicié leur consentement, ce document n’étant obligatoire que pour les constructions de moins de dix ans, toute action de l’administration s’il était délivré au-delà de ce délai étant prescrite, il n’y avait plus d’intérêt à le demander ;

- Ils ont été informés des risques naturels liés à la situation du terrain ainsi que cela résulte de «'l’état des servitudes risques et d’information sur les sols'» qu’ils produisent à l’appui de leurs prétentions ; s’agissant de la construction du garage, le certificat d’urbanisme produit ne précise pas qu’aucune construction n’était possible ; ils n’établissent donc pas que leur consentement a été vicié ;

- Aucune nullité de l’acte n’est encourue au titre de l’article L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation qui prohibe des versements pendant le délai de rétractation, les fonds ayant été versés à un professionnel, soit le notaire ;

- Sur la non-réalisation des conditions suspensives de droit commun : aucun des documents produits ne fait état de l’existence de servitudes, de charges ou de vices non indiqués dans le compromis de vente et pouvant grever l’immeuble ; s’agissant du droit de préférence, cette condition suspensive est insérée à l’acte uniquement dans l’intérêt du vendeur, les époux X n’ont donc pas qualité pour se prévaloir de sa non réalisation ;

- L’envoi incomplet du compromis a été régularisé le 13 juin 2018, de sorte que le délai de rétractation de dix jours a commencé à courir à compter du 14 juin pour se terminer le 25 juin 2018, le 24 étant un dimanche ; le délai de rétractation n’est pas soumis à l’approbation des parties ; les époux X ne prouvent pas avoir exercé régulièrement leur droit de rétractation ;

- La pénalité au titre de l’ inexécution du contrat prévue en application de l’article 1231-5 du code civil est due, les époux X ne s’étant pas présentés sans en informer leur vendeur le jour prévu, soit le 12 septembre 2018, alors qu’ils avaient le 9 septembre procédé aux relevés de compteur, le bien, habitation principale de Monsieur A, a été finalement vendu à un prix moindre.

Les époux X ont été condamnés à payer à Monsieur A la somme de 18 000 € en application de la clause pénale, à déduire de la somme de 10 900 € séquestrée entre les mains du notaire.

Ce jugement est définitif.

4/ Sur la demande de dommages-intérêts de la SARL SAFTI

En application des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, et 73 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, si l’opération pour laquelle l’agent immobilier a été mandaté n’a pas été effectivement conclue, a l o r s l ' a g e n t i m m o b i l i e r n ' a p a s d r o i t à s a r é m u n é r a t i o n . I l n e p e u t o b t e n i r q u e d e s dommages-intérêts, à la condition qu’il démontre une faute de son mandant ou du tiers acquéreur sur le fondement de la responsabilité prévue à l’article 1240 du code civil.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage. Le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

En l’espèce la SARL SAFTI fait valoir que les conditions suspensives étaient réalisées, que les époux X n’ont pas usé de leur droit de rétractation, et qu’ils ont donc sans motif légitime refusé de signer l’acte authentique l 'empêchant de percevoir sa commission, alors qu’elle avait une chance sérieuse de l’obtenir.

Pour s’opposer à la demande de la SARL SAFTI les époux X reprennent en définitive les moyens qu’ils ont développés devant le tribunal judiciaire d’Auch pour s’opposer à l’action du vendeur, et qu’ils avaient également développés à l’audience du tribunal de proximité de Condom ainsi que cela résulte du jugement déféré et de leurs conclusions de première instance : nullité de l’acte du 6 juin 2018, réticence dolosive et manquement à l’obligation précontractuelle d’information du vendeur, interdiction de versements pendant la durée du délai de rétractation, non réalisation des conditions suspensives, et à titre subsidiaire exercice de leur droit de rétractation exclusif de toute motivation, le délai de dix jours n’ayant pas couru par suite de notifications irrégulières de l’acte.

Sur ce dernier point, le délai de rétractation prévu à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation de dix jours a commencé à courir à compter du 14 juin 2018, après la seconde notification de l’acte effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 13 juin 2018. Ce texte ne prévoit pas en effet que les annexes soient communiquées à ce stade, ce que M^e Louchard, alors notaire intervenant pour le compte des époux X leur a précisé par courriel du 9 juin 2018. En l’état actuel du texte, l’obligation de notification ne concerne expressément que 'l’acte’ ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble, c’est à dire, selon les alinéa 3 et 4 de l’article L.271-1, le contrat préliminaire, la promesse synallagmatique ou unilatérale de vente ou l’acte authentique dressé sans préalable. Elle ne s’applique pas aux documents annexes. Il suffit que l’acte notifié contienne toutes les mentions exigées par l’article D 271-6 du même code, ce qui est le cas en l’espèce en page 19 du document.

Dès lors les époux X n’ont pas usé de leur droit de rétractation dans le délai imparti.

Sur ce premier constat, le jugement sera infirmé en ce qu’il a jugé «'qu’il ne pouvait être reproché aux époux X une faute délictuelle alors qu’ils ont usé de leur faculté de se dédire, faculté prévue au contrat'».

Le compromis signé le 6 juin 2018 comportait au titre des conditions suspensives, avec rappel des dispositions de l’article 1304-6 du code civil :

1/ – Les conditions suspensives de droit commun stipulées en faveur de l’acquéreur :

-- «' les titres de propriétés antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner'»

-- «' l’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix disponible'»

Sur ces deux points les époux X ne prouvent pas qu’il y ait eu des révélations particulières de nature à faire jouer ces conditions. S’ils se prévalent d’un défaut d’information de la situation exacte de l’immeuble au regard des risques naturels en invoquant le classement de la parcelle en zone naturelle, il résulte du compromis et de l’état des servitudes «' risques'» et d’information sur les sols qu’ils ont signés, qu’il était bien fait mention que le bien concerné était situé en zone «'d’aléa retrait gonflement des argiles'», l’aléa étant classifié «'faible'».Il existait donc un risque dont ils étaient informés. L’état des servitudes «' risques'» et d’information sur les sols daté du 28 Mai 2018 et établi à partir des informations mises à disposition par arrêté préfectoral du 20 mars 2018, faisait mention que le bien se situait dans une commune de sismicité classée «'faible'», tous les autres risques étant exclus.

Les époux X produisent une documentation obtenue sur un site gouvernemental de l’exposition du territoire au phénomène retrait-gonflement des argiles, documentation établie dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et du décret 2019-495 du 22 mai 2019, manifestement postérieure au compromis signé en juin 2018, et même à la date prévue pour la réitération en septembre 2018. Ces documents sont sans portée dans le cadre du présent litige.

2/ Une condition suspensive de non -opposition à déclaration préalable :

- «'la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’ ACQUEREUR de la non opposition à une déclaration préalable avant le 31 juillet 2018 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante : construction d’un garage d’une superficie de moins de 20 m²

['] l’ACQUEREUR devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive justifier auprès du VENDEUR du dépôt d’un dossier complet de déclaration préalable et ce avant le 30 juin 2018 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente […]'»

Les époux X ne prouvent pas s’être conformés à ces stipulations, se contentant d’indiquer que les délais prévus ne pouvaient être respectés. Ces délais sont ceux prévus pour l’instruction d’une telle demande par l’autorité administrative et les intimés de démontrent par aucune pièce les démarches qu’ils ont entreprises.

Ces objections sont donc inopérantes pour les décharger de leur obligation, dès lors qu’au moment du compromis, ils ne les avaient pas formulées pour que soient prévues par exemple d’autres dates que celles du 30 juin et 31 juillet, ce qu’ils auraient du faire à suivre leur argumentation sur le caractère déterminant de l’édification d’un garage pour le choix de cette acquisition, ce qui supposait également qu’ils se soient renseignés en amont sur la faisabilité de cette construction et son coût.

Or ils communiquent uniquement un devis de SGUCONCEPT daté du 14 septembre 2018 pour la réalisation d’un dossier en vue de l’obtention d’un permis de construire d’un garage de 39 m², ce qui ne correspond pas à ce qui était prévu au compromis.

Le second devis communiqué de l’entreprise CHATILLON vise des prestations pour le plafond de trois chambres, cellier et salle à manger et le sol de quatre chambres, manifestement hors sujet.

Le certificat d’urbanisme délivré le 17 juillet 2018 sur demande du notaire M^e Z du 13 juin 2018, n’énonce aucune interdiction de construire après le rappel du classement en zone N du terrain, lequel classement n’emporte pas par principe inconstructibilité mais certaines restrictions, d’autant qu’en l’espèce est déjà édifiée sur cette parcelle une maison d’habitation.

En ne déposant pas dans le délai fixé une déclaration préalable de travaux pour un garage de moins de 20 m², leur dossier aurait-il été incomplet et de ce fait inéluctablement refusé par l’administration, les époux X ne se sont pas mis en situation de faire jouer la condition suspensive, et l’agent immobilier n’est en rien responsable de cette défaillance.

Le compromis ne prévoyait aucune autre condition suspensive.

Il résulte de ces constatations que les époux X ont commis une faute en ne réitérant pas l’acte de vente, faute qui a eu pour conséquence pour la SARL SAFTI d’être privée de sa commission, la signature de la promesse synallagmatique de vente par D A et eux constituant un accord définitif sur la chose et le prix.

Les autres moyens soulevés par les époux X ne sont pas de nature à écarter leur responsabilité vis à vis de la SARL SAFTI, outre que le jugement du 12 septembre 2020 a déjà statué comme rappelé plus haut.

Les époux X ne peuvent non plus tirer argument de l’absence de demande en exécution forcée de la vente de la part de D A pour dire qu’ils ne sont pas seuls responsables de la non-réitération de celle-ci, dès lors qu’il était expressément prévu au compromis que «'si le défaut de réitération de la réalisation prévue provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution et obtenir paiement de la pénalité stipulée au contrat'». Aucune faute n’est donc imputable au vendeur à ce titre.

Le jugement qui a rejeté la demande de dommages-intérêts de la SARL SAFTI sera donc infirmé, le comportement fautif des époux X a causé un préjudice à l’agent immobilier consistant dans la perte de tout ou partie de son droit à rémunération.

L’indemnisation du préjudice de la SARL SAFTI, au titre de la perte de chance d’avoir pu percevoir la commission convenue, doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce il existait un aléa que la vente ne puisse aboutir tenant à l’obtention d’une autorisation de réaliser les travaux du garage dans le cadre de la condition suspensive sus-évoquée, mais rien ne prouve qu’elle aurait été refusée. En conséquence, la chance qu’avait la SARL SAFTI de percevoir sa commission était sérieuse à hauteur de 80 %, il lui sera en conséquence alloué la somme de 6400 € à titre de dommages-intérêts.

5/ Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Succombant à la procédure, les époux X seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SARL SAFTI la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SELARL GUY NARRAN sera autorisée à faire application de l’article 699 du même code.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

REJETTE les demandes de révocation de l’ ordonnance de clôture et de réouverture des débats,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement du 18 décembre 2020 du tribunal de proximité de Condom

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNE solidairement E X et F C J X à payer à la SARL SAFTI la somme de 6400 € à titre de dommages-intérêts

CONDAMNE solidairement E X et F C J X à payer à la SARL SAFTI la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement E X et F C J X aux dépens de première instance et d’appel

DIT qu’ils pourront être recouvrés par la SELARL GUY NARRAN pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

Vu l’article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Jean-Yves SEGONNES, Conseiller ayant participé au délibéré en l’absence de Mme la présidente de chambre empêchée, et par Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.