Cour d'appel de Metz, 3ème chambre, 12 décembre 2019, n° 18/02762

TI Saint-Avold 13 septembre 2018

CA Metz
Infirmation 12 décembre 2019

Arguments

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Accepté
Manquements aux obligations locatives
La cour a constaté des manquements graves et répétés de la locataire à son obligation d'user paisiblement de la chose louée, justifiant ainsi la résiliation du contrat.
Accepté
Troubles de voisinage persistants
La cour a jugé que les nuisances étaient suffisamment documentées et justifiaient l'expulsion de la locataire.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle jusqu'à la libération des lieux.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 3e ch., 12 déc. 2019, n° 18/02762
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	18/02762
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Saint-Avold, 13 septembre 2018, N° 11-17-830
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, président
Avocat(s) :	Marie VOGINSamira GHEMARI
Parties :	Association ASSOCIATION POUR L'ACCOMPAGNEMENT ET LE MIEUX ETRE ET LE LOGEMENT DES ISOLES

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 18/02762 – N° Portalis DBVS-V-B7C-E357

Minute n° 19/00672

Association ASSOCIATION POUR L’ACCOMPAGNEMENT ET LE MIEUX ETRE ET LE LOGEMENT

DES ISOLES

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de Saint AVOLD, décision attaquée en date du 13 Septembre

2018, enregistrée sous le n° 11-17-830

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2019

APPELANTE :

Association ASSOCIATION POUR L’ACCOMPAGNEMENT ET LE MIEUX ETRE ET LE LOGEMENT DES ISOLES

[…]

Représentée par M^e Samira GHEMARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame M X

[…]

Représentée par M^e AO VOGIN, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2018/010937 du 04/12/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 10 Octobre 2019 tenue par Madame AJ AK-AL, Monsieur O P et Madame Q R, Magistrats, pour l’arrêt être rendu le 12 décembre 2019

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Nejoua TRAD-KHODJA

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame AJ AK-AL, Président de Chambre

CONSEILLERS : Monsieur Eric LAMBERT, Conseiller

Monsieur O P, Conseiller

GREFFIER : M^me Nejoua TRAD-KHODJA

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat de résidence en date du 25 octobre 2012, l’association pour l’accompagnement et le mieux-être et le logement des isolés (AMLI) a donné en location à M^me M X un appartement situé […], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 482,35 euros.

Faisant état de nuisances olfactives provenant des nombreux chats que la locataire héberge depuis plusieurs mois,'caractérisant un trouble anormal de voisinage, l’association AMLI a saisi, par acte du 6 novembre 2017, le tribunal d’instance de Saint-Avold aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de résidence portant sur le logement n° 009/2 situé à Forbach, […], ordonner l’expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef, et la condamner au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant de la redevance et des charges à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux, ainsi qu’aux dépens et au paiement d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X, contestant la réalité des griefs allégués, a conclu au rejet des demandes et sollicité la condamnation de l’association AMLI aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 13 septembre 2018, le tribunal a débouté l’association AMLI de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à M^me X la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le premier juge a énoncé que la preuve n’est pas rapportée par l’association d’un manquement grave et actuel de la locataire à ses obligations locatives. Il a relevé que la pétition du 19 juin 2017 signée par plusieurs résidents se plaignant d’odeurs nauséabondes mentionne qu’il semblerait que ces animaux soient la propriété de M^me X, que les attestations datées du 6 juillet 2017 faisant état d’odeurs d’urine provenant des nombreux chats que M^me X garde dans son appartement ont manifestement été rédigées par la même main, que M^me Y, M^me Z et M. A, signataires de la pétition du 19 juillet 2017 ont souhaité retirer leur signature, qu’enfin, si le responsable territorial de l’association AMLI indique dans sa lettre recommandée du 9 juin 2017, que deux collaboratrices ont constaté la présence d’une dizaine de chats à l’intérieur du logement de M^me X ainsi qu’une dégradation des conditions d’hygiène (litières sales et nauséabondes, excréments et traces d’urine au sol, tapisseries délabrées), aucune pièce ne vient objectiver cette affirmation.

Suivant déclaration déposée au greffe de la cour le 23 octobre 2018, l’association AMLI a relevé appel de ce jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes et l’a condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 3 janvier 2019, l’appelante conclut à l’infirmation du jugement entrepris et demande à la cour de :

— prononcer la résiliation du contrat de résidence intervenu entre les parties,

— ordonner l’expulsion de M^me X ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un huissier de justice, et l’autoriser à séquestrer aux frais de la défenderesse les biens meublant dans un garde-meubles et en cas d’abandon, de détruire les biens sans valeur, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner M^me X à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant de la redevance mensuelle et des charges à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’appelante fait état de la persistance des troubles de voisinage causés par le comportement de M^me X qui ne satisfait pas à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, dont elle indique rapporter la preuve par la production aux débats de la lettre adressée le 1^er octobre 2018 par l’association Carrefour agissant en qualité de curateur de M. H S, occupant de l’immeuble, du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 22 octobre 2018 relevant des odeurs d’urine de chat insoutenables dans l’appartement de M. H S de même que dans l’appartement de M^me B et se diffusant dans le couloir, ainsi que les attestations de M^me C, M. D, M^me E et M^me F. Elle fait valoir que l’intimée qui a déclaré héberger quatre chats, dont deux lui appartenant et deux appartenant à l’école du chat qu’elle va restituer, fait fi de la vie en collectivité et prive les autres résidents de toute vie sociale au sein de cette résidence pour seniors, estimant que la gravité de ses manquements justifie la résiliation du contrat de résidence.

M^me X conclut à la confirmation du jugement, au rejet des demandes de l’association AMLI et à sa condamnation aux dépens ainsi qu’au paiement des sommes de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle.

Mettant en cause le mode de gestion de la maîtresse de maison, M^me G, qu’elle qualifie de malveillante, manipulatrice, voire perverse, et qui serait la rédactrice des attestations produites en première instance, l’intimée conteste l’ensemble des griefs qui lui sont reprochés. Elle discute la valeur probante des témoignages produits, dont elle met en cause les conditions dans lesquelles ils ont été obtenus s’agissant d’occupants en situation de faiblesse sociale, morale, sanitaire ou encore financière, et prétend que la preuve n’est pas rapportée qu’elle hébergerait 12 chats et que les odeurs dont il est fait état proviendraient de son appartement, notamment par les constatations de l’huissier faites depuis les parties communes ou les logements voisins, alors que tous les locataires ont un animal de compagnie. Elle indique qu’elle ne possède qu’un chat conformément à l’autorisation qui lui a été donnée lors de la signature du contrat de location, même s’il lui arrive, à titre exceptionnel, d’en héberger en dépannage et conteste formellement déposer de la nourriture sur les espaces verts extérieurs, faisant valoir que ce faisant, elle mettrait les animaux en danger alors que l’immeuble est longé par une route nationale.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les conclusions déposées le 3 janvier 2019 par l’association AMLI et le 2 avril 2019 par M^me X, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens';

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le'13 juin 2019 ;

Sur la résiliation du contrat de résidence

Selon l’article 1728 du code civil, le locataire doit user de la chose louée en bon père de famille. Il résulte par ailleurs de l’article 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, que la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisferait pas à son engagement

Le contrat de résidence conclu le 25 octobre 2012 entre l’association Amli et M^me X stipule en son

article 2, que le preneur s’engage à user paisiblement de la chose louée, à se soumettre à toutes conditions légales et d’usage et aux conditions du règlement des locations qu’il reconnaît avoir reçu et accepté lors de la signature du contrat, le règlement de location précisant dans son chapitre III «'usage des lieux'» article 6° «'rapports avec les voisins'» que le résident jouira des locaux en bon père de famille et qu’il s’interdit toute action susceptible de nuire aux rapports de bon voisinage'; que par mesure d’hygiène, de salubrité et de tranquillité des voisins, l’élevage d’animaux dans les lieux loués ou mis à disposition de la collectivité des résidents est proscrit et que la présence d’animaux domestiques familiers est autorisée dans les lieux loués, sauf dans les caves et parties communes pour autant qu’elle n’engendre pour les autres résidents aucune nuisance.

Il sera également rappelé que s’il résulte de l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, que le bailleur ne peut empêcher le locataire de détenir un chat dans local d’habitation dans la mesure où il s’agit d’un animal familier, encore faut-il qu’il ne trouble pas la jouissance des occupants.

En l’espèce, l’association AMLI produit au soutien de ses prétentions :

— la lettre qu’elle a adressée à M^me X le 20 février 2017, constatant que depuis 2013, elle héberge plusieurs chats à l’intérieur de son logement ce qui génère de nombreux troubles locatifs au sein de la résidence, et lui reprochant de ne pas avoir donné suite aux deux avertissements adressés en recommandé les 30 septembre 2013 et 7 septembre 2015 lui demandant de régulariser la situation

— la lettre adressée à M^me X le 9 juin 2017 aux termes de laquelle elle expose qu’à l’issue de l’entretien avec la responsable d’établissement qui a effectué une visite du logement, en présence d’un membre de concertation qu’elle avait choisi pour l’assister, M^me X, qui a produit les carnets de vaccination des deux chats qu’elle héberge, s’est engagée à ne plus prendre d’animaux supplémentaires dans le logement et ne plus obstruer les canalisations de la salle de bain en déversant dans celle-ci de la litière pour chats. Or, depuis cette date, de nouvelles plaintes ont été adressées par les résidents à la responsable d’établissements qui a effectué le 2 mai 2017, en présence de la locataire et avec son accord, une nouvelle visite du logement au cours de laquelle ont été constatées la présence d’une dizaine de chats à l’intérieur du logement et une nette dégradation des conditions d’hygiène': litières sales et nauséabondes, excréments au sol, traces d’urine et tapisseries dégradées

— le courrier recommandé adressé à M^me X le 1^er octobre 2018 faisant état de la présence de plusieurs chats à l’intérieur du logement et lui demandant une nouvelle fois de prendre les dispositions nécessaires pour rétablir de bonnes conditions d’hygiène dans son appartement.

Par ailleurs, outre les témoignages produits en première instance, l’appelante se prévaut de nouvelles attestations dont rien ne permet de contester la valeur probante, rédigées les 24 et 25 octobre 2018 par :

— M. AM-AN D faisant état des nuisances imputables à M^me X du fait des mauvaises odeurs constantes dues à son élevage de chats et des déchets qu’elle dépose quotidiennement aux abords du bâtiment

— M^me T E’qui déclare être incommodée, lorsqu’elle rend visite à M. H, par les désagréables odeurs dans son appartement situé au-dessus de celui de M^me X et précise que ces odeurs persistantes d’urine de chats se répandent également dans le couloir, qu’elle a visité l’appartement de M^me X et a pu constater les dégâts causés par les chats

— M^me V W, locataire d’un appartement dans la résidence, qui relate que M^me X déposait toutes les nuits, dans un angle du trottoir en face de ses fenêtres, des croquettes ou même de la pâtée pour nourrir les chats errants et au lever du jour les pigeons, à l’origine de grosses mouches vertes envahissant son logement,'et qu’elle continue à lancer par sa fenêtre du pain et des biscottes pour attirer les pigeons

— M^me AA AB, voisine immédiate de M^me X, qui se plaint d’odeurs d’urine de chats en

provenance de l’appartement de celle-ci, ces odeurs pénétrant dans son logement si elle laisse la porte d’entrée ouverte trop longtemps

— M^me AO-AP AQqui fait état d’odeurs pestilentielles émanant des déjections de chats, insupportables surtout par grandes chaleurs, provenant de l’appartement de M^me X

— M^me AC ADqui déclare être fortement incommodée par de fortes odeurs de déjections de chats lorsqu’elle se rend chez sa voisine, M^me I, au premier étage de l’immeuble et ajoute que le dépôt d’alimentation pour chats devant la résidence provoque de fortes odeurs et attire les pigeons et les rats, ces désagréments étant le fait de M^me X

— M. AE AFqui relate que lorsqu’il se rend au premier étage de même lorsqu’il utilise l’ascenseur, il a remarqué les odeurs désagréables d’urine de chats, émanant de l’appartement de M^me X'

— M^me AG C, âgée de 95 ans et locataire d’un logement situé au premier étage de la résidence, qui se déclare gênée par les odeurs d’urine de chats provenant du logement de M^me X et souhaite que le problème soit résolu.

Enfin, il résulte des pièces du dossier que, sollicitée par M^me J agissant en qualité de curatrice de M. H S, locataire d’un logement dans la résidence, l’association AMLI a mandaté Maître K, huissier de justice à Sarreguemines, lequel a établi le 22 octobre 2018, un procès-verbal aux termes duquel il relate qu’en présence de M^me AH AI, chef d’établissement de la résidence et de M^me J, tutrice de M. H S, il s’est rendu à l’appartement de M^me X laquelle a ouvert sa porte et lui a déclaré qu’elle héberge actuellement quatre chats dans le logement, dont deux lui appartiennent et deux appartiennent à l’école du chat, qu’il a constaté dès que M^me X a ouvert la porte des odeurs nauséabondes en provenance de son appartement qui se sont diffusées dans le couloir et que M^me X lui a déclaré qu’elle ne conservera que deux chats et qu’elle va prendre contact avec M^me AH AI et M^me L pour que les deux autres chats soient repris par l’école du chat. Maître K indique qu’il s’est ensuite rendu à l’appartement situé au 2^e étage, occupé par M. H, lequel lui a déclaré téléphoniquement qu’il ne peut jouir paisiblement de son logement en raison des odeurs nauséabondes, qu’avec son autorisation et en présence de M^me AH AI et de M^me J, il a pénétré dans le logement et a constaté dans la salle de bain des odeurs d’urine de chats insoutenables.

L’affirmation de M^me X selon laquelle elle ne possède qu’un chat même s’il lui arrive à titre occasionnel d’en héberger en dépannage, est démentie par ces pièces et la réalité des nuisances occasionnées aux occupants de l’immeuble, résultant des odeurs nauséabondes identifiées comme des odeurs d’urine de chats en provenance de son appartement et perceptibles tant dans les logements voisins que dans les parties communes, est largement démontrée par les éléments relevés ci-dessus, en particulier les constatations de l’huissier de justice.

Ces nuisances, anciennes et persistantes à ce jour, malgré les rappels à l’ordre délivrés par la bailleresse en butte aux doléances des occupants de l’immeuble, caractérisent des manquements graves et répétés de l’intimée à son obligation légale et contractuelle d’user paisiblement de la chose louée et constituent un motif légitime et sérieux de résiliation du contrat de résidence.

Il convient, dans ces conditions, d’infirmer le jugement entrepris et de faire droit à la demande de résiliation du contrat de résidence formée par l’association AMLI qui est tenue d’assurer une paisible jouissance aux autres locataires. En conséquence de la résiliation du contrat de résidence, M^me X devra payer à l’association AMLI une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance et des charges à compter de l’arrêt et jusqu’à libération effective des lieux. Il n’y a pas lieu en revanche d’assortir les condamnations d’une astreinte, le concours de la force publique se révélant suffisant.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En équité, eu égard à la situation économique de M^me X qui bénéficie de l’aide juridictionnelle partielle, la demande de l’association AMLI tendant à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’intimée sera également déboutée de sa demande sur ce même fondement, compte tenu de l’issue de la procédure, et supportera les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

INFIRME le jugement rendu le 13 septembre 2018 par le tribunal d’instance de Saint-Avold et statuant à nouveau,

PRONONCE la résiliation du contrat de résidence conclu le 25 octobre 2012 entre l’Association pour l’accompagnement et le mieux-être et le logement des isolés et M^me M X portant sur un appartement situé […] ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef de l’appartement situé […], si besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un huissier de justice, après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la bailleresse à séquestrer les meubles non récupérés par l’occupante dans un garde-meubles aux frais de l’intimée et en cas d’abandon, de détruire les biens sans valeur ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

CONDAMNE M^me M X à payer à l’Association AMLI une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au montant de la redevance et des charges à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE l’association AMLI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M^me X de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE M^me X aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame AK-AL, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame TRAD-KHODJA, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT