RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02586 – N° Portalis DBVS-V-B7G-F3DW

Minute n° 24/00373

[F], [S]

C/

Société SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 3] HAB ITAT

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 10 Octobre 2022, enregistrée sous le n° 11-21-1097

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

APPELANTS :

Madame [Z] [F] épouse [S]

[Adresse 2]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2022-000459 du 13/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

Monsieur [R] [S]

[Adresse 2]

Représenté par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HAB ITAT

[Adresse 1]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juin 2013, l’OPH [Localité 3] Habitat Métropole a consenti un bail à Mme [Z] [F] épouse [S] portant sur un local d’habitation situé à [Adresse 2]. Par acte sous seing privé du 30 décembre 2019, il a consenti un nouveau bail à M. [R] [S] et Mme [S] portant sur le même logement pour un loyer mensuel de 358,24 euros et une provision mensuelle sur charges de 45,69 euros.

Par acte d’huissier du 12 octobre 2021, M. et Mme [S] ont fait citer le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de le voir condamner à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, lui enjoindre de réaliser des travaux de rénovation sous astreinte, ordonner la suspension du loyer jusqu’à la réalisation des travaux, le condamner à leur verser la somme de 1.012,61 euros au titre du trop perçus de loyers, à calculer le loyer sur la base de 314,80 euros en base du 30 décembre 2019 et ordonner la compensation des créances.

La SEM Eurométropole [Localité 3] Habitat (ci-après «'la SEM EMH'»), venant aux droits du bailleur initial, a conclu à l’irrecevabilité et au rejet des demandes et a sollicité une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 10 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a :

— condamné la SEM EMH à payer à M. et Mme [S] la somme de 2.100,44 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance

— débouté M. et Mme [S] de leurs demandes d’injonction sous astreinte de réalisation de travaux, de suspension du loyer et de remboursement d’un trop perçu de loyer

— débouté la SEM EMH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 15 novembre 2022, M. et Mme [S] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions hormis celle ayant débouté la SEM EMH de sa demande au titre de 1'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 9 juillet 2024, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement à l’exception de la disposition les ayant déboutés de leur demande de remboursement de trop-perçu de loyer et leur demande de suspension du loyer

— condamner la SEM EMH à leur payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi à compter du 27 novembre 2019 jusqu’à début juin 2024

— la condamner aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Ils exposent qu’il y a eu des infiltrations d’eau sur les murs du logement, qu’ils ont dû s’installer provisoirement dans une seule pièce avec leurs deux enfants souffrant d’infections respiratoires, que les factures de gaz ont augmenté, que le bailleur est intervenu tardivement alors qu’ils l’ont alerté dès le 4 octobre 2018 des graves problèmes d’humidité, qu’un constat d’huissier du 2 février 2023 démontre que ces problèmes ont persisté, que les nouvelles fenêtres, mal posées, n’assuraient pas le clos et le couvert, que les travaux diligentés par le bailleur ont été insuffisants et qu’il a fallu attendre le mois de juin 2024 pour la réalisation des travaux de remise en état. Ils précisent que les travaux d’étanchéité relèvent des obligations du bailleur à qui il incombe de prouver la date effective de l’intervention. Ils soutiennent que le premier juge a estimé à tort que la responsabilité de ces troubles devait être partagée entre eux et le bailleur, que le contenu du rapport d’expertise privée n’établit pas qu’ils auraient été responsables de ce que certaines arrivées d’air auraient été bouchées, que l’écrasement des bouches d’extraction ne justifie pas le manque de renouvellement d’air, que jusqu’à fin 2023, la toiture du logement n’était pas étanche au vu des photographies et que les travaux de réfection n’ont débuté qu’en janvier 2024. Ils font état des répercussions sur leur santé et sollicitent des dommages et intérêts de 7.000 euros pour le préjudice subi à compter du 27 septembre 2019 jusqu’à début juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions du 13 octobre 2023, la SEM EMH demande à la cour de':

— débouter M. et Mme [S] de toutes leurs demandes

— infirmer l’ordonnance l’ayant condamnée à leur payer une somme de 2.100,44 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance

— confirmer l’ordonnance de référé pour le surplus

— condamner solidairement ou in solidum les appelants à lui payer une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle expose que la date de construction de l’immeuble, dont la ventilation est naturelle, est antérieure à 1982 alors que les mesures invoquées relèvent de l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements qui ne concerne pas le logement litigieux. Elle indique que suite au courrier du 22 décembre 2022 de l’assureur des appelants, elle a agi rapidement en effectuant des travaux de réfection en janvier 2023, que la recherche a confirmé l’absence d’infiltration en février 2023, qu’un devis de réparation a été établi en mars 2023 mais que les délais d’intervention sont longs. Elle ajoute que le sèche-linge dans le couloir et l’évacuation du lave-linge dans la baignoire sont facteurs d’humidité alors qu’il y a une conduite d’évacuation non utilisée en raison de son obstruction, les appelants refusant de la faire déboucher, que des travaux de réfection sont actuellement en cours, qu’elle poursuit ses investigations techniques pour solutionner tout désordre, qu’elle a commandé l’installation d’un extracteur autonome à détection d’humidité dans la salle de bain et que le bilan de consommation de gaz démontre que depuis 2019 la consommation est en baisse constante. Elle conteste le constat du 2 février 2023, le commissaire de justice n’étant pas un technicien et ne s’exprimant pas sur la pose des fenêtres.

Elle précise que lors d’une récente intervention dans le logement, il a été constaté la présence de 6 personnes vivant dans le F3, que la sur-occupation des lieux est une cause d’humidité excessive, que les appelants ont refusé les propositions de relogement adaptées à leur famille, que la demande d’échange a été radiée le 10 août 2021 et que le nouveau dossier déposé le 5 janvier 2022 est incomplet. Elle ajoute qu’il a été constaté que les appelants n’entretenaient pas les bouches d’extraction et ont obstrué les grilles d’aération alors que le locataire est tenu d’assurer l’entretien de l’aération pour garantir un bon fonctionnement de l’ensemble de l’installation. Elle estime avoir respecté ses obligations contractuelles et que le préjudice de jouissance n’est pas caractérisé, concluant à l’infirmation du jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère décent du logement

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que la nature et l’état de conservation des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants, que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement.

En cas de manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ne libère pas le bailleur de son obligation de son obligation de délivrance d’un logement décent. Toutefois la garantie du bailleur peut être écartée en cas de faute du locataire, celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties.

En l’espèce, il ressort des conclusions que les appelants reprochent à l’intimée un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement correspondant aux normes de décence, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en l’absence de système d’aération efficace générant une humidité excessive dans le logement et limitent leur demande d’indemnisation à la période du 27 novembre 2019 au mois de juin 2024.

Il résulte des pièces produites que l’OPH [Localité 3] Habitat a été convoqué à une réunion d’expertise à la demande de l’assureur des locataires le 23 octobre 2018 concernant des dommages causés par une infiltration par la toiture, que par courrier adressé au bailleur le 23 décembre 2022 l’assurance mentionne des infiltrations provenant des parties communes et plus précisément de la toiture qui perdurent depuis plusieurs années, qu’à la demande du bailleur la société Voltige a réalisé en avril et juin 2021 des recherches de fuite sur le toit et des travaux sur les gouttières et la toiture. Ces éléments établissent que l’intimée était avisée dès fin 2018 de désordres affectant le logement liés à des infiltrations d’eau provenant de la toiture donc des parties communes relevant de sa responsabilité de bailleur. Il n’est pas démontré qu’après les réparations effectuées en juillet 2021 les infiltrations par la toiture ont perduré, alors que le procès-verbal de constat dressé le 2 février 2023 n’en fait pas état, que les photographies (pièces n°14) ne sont pas datées et que les attestations sont d’une valeur probante insuffisante, celle de Mme [H] non datée ne précisant pas la date de ses constatations.

Il ressort en outre du diagnostic établi non contradictoirement à la demande des appelants par la société Nuwa le 22 novembre 2019 et porté à la connaissance de l’intimée par courrier de leur avocat du 27 février 2021, qu’ont été constatés des moisissures dans les chambres, un phénomène de condensation sur les vitrages, un débit d’air insuffisant des dispositifs d’extraction d’air et au niveau des grilles d’entrée d’air, une isolation vétuste des combles avec un apport froid. Le rapport préconise de prévoir des travaux d’isolation pour diminuer les ponts thermiques, d’effectuer un détalonnage des portes intérieures pour assurer une circulation d’air, de mettre en place un système de ventilation efficace type VMC, mais également d’aérer régulièrement le logement et chauffer davantage, de déboucher les grilles d’entrée d’air sur les menuiseries extérieurs/caissons de volets roulants et nettoyer les grilles d’entrée et d’extraction d’air. Le premier juge a à cet égard exactement relevé que les locataires étaient en partie responsables des désordres liés à une humidité excessive en raison d’une absence d’entretien, d’un chauffage des pièces et d’une aération insuffisants qui ont eu une influence sur l’ampleur et la persistance des désordres. Il a justement relevé que le bailleur justifiait des travaux réalisés par la production des fiches de travaux et factures des diverses sociétés.

Toutefois s’il a limité l’indemnisation à la date du 31 décembre 2021 comme étant celle de la fin des travaux réalisés par l’intimée, il ressort du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 2 février 2023, que la chambre d’enfant présente une tache d’humidité noire à l’angle du plafond, un espace sous la fenêtre laissant passer l’air et une fissure dans le plafond, que la chambre parentale présente également des traces de moisissures et d’infiltration, que la trappe menant au grenier présente des fissures et traces d’humidité, ce qui est confirmé par les photographies annexées. La persistance des désordres et du trouble de jouissance subi est également confirmée par la commande de travaux faite par l’intimée le 23 octobre 2023 (pièce n°36) pour une réfection totale des murs, boiseries, radiateurs du logement, les appelants affirmant que les travaux ont été réalisés début 2024 et l’intimée ne justifiant pas d’une autre date. Enfin si les appelants invoquent une surconsommation de gaz, ils n’en justifient pas pour ne produire qu’une facture du 3 janvier 2023, sans autre élément de comparaison.

Il découle de ces éléments que la SEM EMH a manqué à son obligation légale de délivrance d’un logement décent et n’a procédé aux travaux nécessaires que tardivement eu égard à l’importance des désordres, s’agissant notamment de fuites en toiture générant une humidité excessive dans les chambres, et que les appelants ont également manqué à leur obligation d’entretien des systèmes d’aération du logement, d’aération et de chauffage suffisant, ce qui a amplifié les désordres et empêché l’assèchement des pièces. La période pendant laquelle ils ont subi un trouble de jouissance lié aux désordres précédemment exposés sera fixée du 27 septembre 2019 à janvier 2024, aucune preuve de l’existence de désordres postérieurs à la réalisation des travaux de remise en état n’étant rapportée.

En conséquence, il convient de condamner la SEM EMH à verser à M. et Mme [S] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts et d’infirmer le jugement.

Sur les autres dispositions

Les appelants ne critiquant pas le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes d’injonction de réalisation de travaux, de suspension du loyer et de remboursement d’un trop perçu de loyer, ces dispositions sont confirmées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

La SEM EMH, partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement en ce qu’il a condamné la SEM Eurométropole [Localité 3] Habitat à payer à M. [R] [S] et Mme [Z] [F] épouse [S] la somme de 2.100,44 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et statuant à nouveau,

CONDAMNE la SEM Eurométropole [Localité 3] Habitat à verser à M. [R] [S] et Mme [Z] [F] épouse [S] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;

CONFIRME le surplus du jugement ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SEM Eurométropole [Localité 3] Habitat aux dépens d’appel ;

DEBOUTE la SEM Eurométropole [Localité 3] Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT