RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n° 25/136

N° RG 24/00559 -

N° Portalis DBVS-V-B7I-GEHX

[P], [H]

C/

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE DEVELOPPEMENT (CIFD)

pourvoi immédiat contre Ordonnance Au fond, origine Tribunal de proximité de SARREBOURG, décision attaquée en date du 30 Novembre 2023, enregistrée sous le n° 14/23,

COUR D’APPEL DE METZ

5e CHAMBRE CIVILE

Droit Local

ARRET DU 24 AVRIL 2025

DEMANDEURS AU POURVOI :

M. [J] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2] (R-U)

Représenté par M^e Antoine LEUPOLD, avocat au barreau de METZ, avocat postulant

Représenté par M^e Christophe HUNKELER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M. [R] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2] (R-U)

Représenté par M^e Antoine LEUPOLD, avocat au barreau de METZ, avocat postulant

Représenté par M^e Christophe HUNKELER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR AU POURVOI :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

ayant son siège social au [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Pascal URBAN, avocat au barreau de STRASBOURG

MINISTÈRE PUBLIC À QUI LE DOSSIER A ÉTÉ TRANSMIS :

Madame BANCAREL, substitut général

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. Pierre CASTELLI, Président de chambre

ASSESSEURS : M. Frédéric MAUCHE, Président de chambre

M^me Denise MARTINO, magistrat honoraire en charge du rapport

GREFFIER: Monsieur Alexandre VAZZANA

ARRÊT : Contradictoire , prononcé hors la présence du public par M. Pierre CASTELLI, Président de chambre,

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile;

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 par M. Pierre CASTELLI, Président de chambre, assisté de Monsieur Alexandre VAZZANA, Greffier, et signé par eux.

Suivant acte notarié du 1er juillet rectifié le 26 août 2008 , M. [J] [P] et M. [R] [H], tous deux de nationalité britannique, ont acquis de la SNC [Adresse 5], chacun à concurrence de la moitié indivise, des biens immobiliers en l’état futur d’achèvement dans un ensemble immobilier de loisirs à construire sur la commune de [Localité 7].

La SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, a, aux termes du même acte, financé l’opération au moyen d’un prêt in fine d’une durée de dix ans, d’un montant principal de 576.800,00 euros garanti pour sa plus grande partie par une affectation hypothécaire.

Sur la requête datée du 23 novembre 2023 de la SA Crédit Immobilier France Développement (ci-après dénommé en abrégé SA CIFD), venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, la chambre de proximité de Sarrebourg dépendante du tribunal judiciaire de Metz, statuant comme tribunal d’exécution a, par ordonnance en date du 30 novembre 2023, ordonné la vente forcée des biens immobiliers appartenant à M. [J] [P] et à M. [R] [H], situés à [Localité 7] et cadastrés section [Cadastre 4], lot n° 180 et section [Cadastre 3], lot n° 181 et ce en recouvrement des sommes dues en vertu de l’acte notarié de vente portant contrat de prêt en date du 1er juillet 2008 rectifié le 26 août suivant, passé par-devant Maître [V] [O], notaire associée à [Localité 9].

Le tribunal a dit que la mise à prix sera fixée conformément à l’article 147 de la loi du 1er juin 1924, a commis Maître [F] [B], notaire à [Localité 8] pour procéder à la vente aux enchères publiques et a condamné la partie requise aux dépens.

Par écritures de leur avocat adressées au greffe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception portant le cachet de la poste du 2 février 2024, M. [J] [P] et M. [R] [H] ont formé pourvoi immédiat à l’encontre de la décision du 30 novembre 2023 .

Aux termes de leurs conclusions incluses au pourvoi et expurgées des demandes de 'constater’ et de 'donner acte’ qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués au soutien des véritables prétentions, ils ont demandé au tribunal de proximité de Sarrebourg :

— de prononcer l’absence de titre exécutoire au profit du créancier poursuivant,

— de prononcer la nullité de la saisie immobilière engagée par la SA CIFD,

— de dire et juger, en conséquence du manquement par le banquier à son obligation de conseil et de mise en garde, n’y avoir lieu à vente forcée,

— de rétracter l’ordonnance rendue 'le 3 janvier 2023,'

— de condamner la SA CIFD aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— de rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Par écritures de son avocat datées du 4 mars 2024, expurgées des demandes de 'constater’ qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, la SA CIFD a demandé au tribunal :

A titre principal,

— de dire et juger l’acte de vente portant contrat de prêt de Maître [V] [O] , notaire, valable ,

— de déclarer le pourvoi immédiat recevable mais non fondé,

— de confirmer l’ordonnance de vente forcée immobilière du '30 novembre 2021" sous le n° XIV 14/2023,

— de renvoyer le dossier devant la cour d’appel de Metz,

— de condamner les demandeurs au pourvoi aux entiers dépens.

Par décision sur pourvoi immédiat du 14 mars 2024, la chambre de proximité de Sarrebourg dépendante du tribunal judiciaire de Metz, statuant comme tribunal d’exécution, a déclaré recevable le pourvoi immédiat, l’a rejeté , a confirmé l’ordonnance du 30 novembre 2023 en toutes ses dispositions, a débouté M. [J] [P] et M. [R] [H] de leurs demandes , les a condamnés in solidum aux dépens et a ordonné la transmission du dossier de l’affaire devant la cour d’appel de Metz.

Par conclusions dites récapitulatives portant le cachet d’entrée au greffe des 21 mai 2024 et 27 novembre 2024, M. [J] [P] et M. [R] [H] ont demandé à la cour d’appel :

— de déclarer M. [J] [P] et M. [R] [H] recevables et bien fondés en leur pourvoi immédiat,

à titre principal et in limine litis,

— d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive à intervenir ,

— de réserver les dépens,

à titre subsidiaire et à défaut,

— de juger la SA CIFD prescrite en son action,

en conséquence ,

— de juger n’y avoir lieu à vente forcée , de déclarer celle-ci caduque,

— d’infirmer l’ordonnance rendue le 14 mars 2024 en ce qu’elle confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 30 novembre 2023,

— de rétracter l’ordonnance rendue le 30 novembre 2023,

— d’ ordonner la radiation de l’hypothèque conventionnelle et du privilège de prêteur de deniers inscrits au privilège de la SA CIFD sur les lots n° 180, bâtiment 158 n° M5.1 et n° 181 bâtiment 158 n° M5.2, dans un ensemble immobilier dénommé le '[Adresse 6], copropriété A’ cadastrés parcelle [Localité 7] section [Cadastre 3],

— d’ordonner la radiation de la mention figurant au Livre Foncier concernant la publication de l’ordonnance n° XIV 14/23 de la chambre de proximité de Sarrebourg du 30 novembre 2023 publiée par requête en inscription déposée le 6 décembre 2023 et signée le 12 décembre 2023 (annexe MET/2023/033185) portant le n° AMALFI C2023MET104739,

à titre très subsidiaire,

— de juger l’acte notarié conclu entre Mrs [P] et [H] et la SNC [Adresse 6] nul et non avenu,

en conséquence,

— de juger nulle la procédure de saisie immobilière engagée par la SA CIFD à l’encontre de Mrs [P] et [H],

— de dire et juger n’y avoir lieu à vente forcée,

— d’infirmer l’ordonnance rendue le 14 mars 2024 en ce qu’elle confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 30 novembre 2023,

— de rétracter l’ordonnance rendue le 30 novembre 2023,

— d’ordonner la radiation de l’hypothèque conventionnelle et du privilège de prêteur de deniers inscrits au privilège de la SA CIFD sur les lots n° 180, bâtiment 158 n° M5.1 et n° 181 bâtiment 158 n° M5.2 dans un ensemble immobilier dénommé le '[Adresse 6], copropriété A’ cadastrés parcelle [Localité 7] section [Cadastre 3],

— d’ordonner la radiation de la mention figurant au Livre Foncier concernant la publication de l’ordonnance n° XIV 14/23 de la chambre de proximité de Sarrebourg du 30 novembre 2023 publiée par requête en inscription déposée le 6 décembre 2023 et signée le 12 décembre 2023 (annexe MET/2023/033185) portant le n° AMALFI C2023MET104739,

à titre infiniment subsidiaire,

— de requalifier l’acte notarié conclu entre eux-mêmes et la SNC [Adresse 5] en acte sous seing privé,

en conséquence,

— de constater et prononcer l’absence de titre exécutoire au profit de la SA CIFD,

— de prononcer la nullité de la poursuite entreprise,

— de dire et juger en conséquence n’y avoir lieu à vente forcée ,

— d’infirmer l’ordonnance rendue le 14 mars 2024 en ce qu’elle confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 30 novembre 2023,

— de rétracter l’ordonnance rendue le 30 novembre 2023,

— d’ordonner la radiation de l’hypothèque conventionnelle et du privilège de prêteur de deniers inscrits au privilège de la SA CIFD sur les lots et n° 180, bâtiment 158 n° M5.1 et n° 181 bâtiment 158 n° M5.2 dans un ensemble immobilier dénommé le '[Adresse 6], copropriété A’ cadastrés parcelle [Localité 7] section [Cadastre 3],

— d’ordonner la radiation de la mention figurant au Livre Foncier concernant la publication de l’ordonnance n° XIV 14/23 de la chambre de proximité de Sarrebourg du 30 novembre 2023 publiée par requête en inscription déposée le 6 décembre 2023 et signée le 12 décembre 2023 (annexe MET/2023/033185) portant le n° AMALFI C2023MET104739,

à titre très infiniment subsidiaire,

— de juger que la SA CIFD n’a pas rempli son obligation de conseil et de mise en garde à l’ égard des emprunteurs,

en conséquence ,

— de juger nulle la procédure de saisie immobilière engagée à l’encontre de Mrs [P] et [H] par la SA CIFD ,

— d’infirmer l’ordonnance rendue le 14 mars 2024 en ce qu’elle confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 30 novembre 2023,

— de rétracter l’ordonnance rendue le 30 novembre 2023,

— d’ ordonner la radiation de l’hypothèque conventionnelle et du privilège de prêteur de deniers inscrits au privilège de la SA CIFD sur les lots n° 180, bâtiment 158 n° M5.1 et n° 181 bâtiment 158 n° M5.2 dans un ensemble immobilier dénommé le '[Adresse 6], copropriété A’ cadastrés parcelle [Localité 7] section [Cadastre 3],

— d’ordonner la radiation de la mention figurant au Livre Foncier concernant la publication de l’ordonnance n° XIV 14/23 de la chambre de proximité de Sarrebourg du 30 novembre 2023 publiée par requête en inscription déposée le 6 décembre 2023 et signée le 12 décembre 2023 (annexe MET/2023/033185) portant le n° AMALFI C2023MET104739,

en tout état de cause et à titre reconventionnel :

— de condamner la SA CIFD à verser à M. [J] [P] et à M. [R] [H] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

Au soutien de leur demande principale de sursis à statuer , ils font valoir que la SA CIFD a sollicité la vente forcée immobilière en application d’un acte notarié dont la validité et/ou l’efficacité font l’objet de contestations et de demandes en nullité dans le cadre d’une procédure introduite à leur initiative devant le tribunal judiciaire de Paris , cette dernière procédure étant confirmée par la SA CIFD qui sollicite également le sursis à statuer dans la présente instance, et expose par ailleurs que la cour d’appel dans douze dossiers similaires a , dans un souci de bonne administraton de la justice, ordonné le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive à intervenir concernant la question de la nullité de l’acte notarié .

Par écritures en date des 22 et 28 octobre 2024 expurgées des demandes de 'constater’ et de 'donner acte’ qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, la SA CIFD a demandé à la cour :

— d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive à intervenir dans l’instance atuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Paris,

à défaut ,

— de déclarer le pourvoi immédiat recevable mais mal fondé,

— de débouter les consorts [P] et [H] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— de confirmer en conséquence l’ordonnance de vente forcée immobilière du '18 novembre 2021 sous RG XIV 32/ 2021" en toutes ses dispositions,

— de condamner les consorts [P] et [H] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.

Le Ministère public auquel le dossier a été communiqué a conclu le 10 juin 2024 à la confirmation de la décision querellée et son avis a été porté à la connaissance des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

M.[J] [P] et M. [R] [H] ont formé pourvoi immédiat à l’encontre de l’ordonnance en date du 30 novembre 2023 ayant ordonné, sur la requête de la SA CIFD, la vente forcée des biens immobiliers leur appartenant situés à [Localité 7] et cadastrés section [Cadastre 3] lot n° 180 et section [Cadastre 3], lot n°181.

Ils soulèvent notamment , pour faire échec à la requête en exécution forcée immobilière déposée à leur encontre, l’exception de nullité pour défaut de caractère authentique de l’ acte notarié de vente immobilière en l’état futur d’achèvement et de prêt du 1er juillet 2008 rectifié le 26 août suivant passé entre eux-mêmes, la SNC [Adresse 5] venderesse, la SA CIFD prêteuse de fonds ainsi que la SNC 'Parcs Center France’ intervenante en qualité de société locataire et subsidiairement sollicitent la requalification dudit acte notarié en acte sous seing privé.

Parrallèlement, ils ont fait assigner la SA CIFD, la société PV-CP Immobilier Holding venant aux droits de la SNC du Bois des Harcholins Cottages, la société PV Distribution venant aux droits de la SNC ' Parcs Center France’ et la société Pierre et Vacances Immobilier ainsi que la SAS Thibierge Notaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer par voie d’action la nullité de la vente immobilière et du contrat de prêt en cause à raison du défaut de caractère authentique de la procuration établie pour les représenter à l’acte notarié des 1er juillet et 26 août 2008. .

Il n’a pas été définitivement à ce jour statué dans le cadre de cette dernière procédure.

L’accueil de la demande en exécution forcée immobilière introduite par la SA CIFD suppose la validité du titre exécutoire dont celle-ci se prévaut soit l’acte notarié de vente immobilière et de prêt du 1er juillet 2008, rectifié le 26 août 2008 .

L’action en nullité dudit acte ayant été introduite par voie d’action devant son juge naturel en présence de toutes les parties intéressées au litige, il convient dans un souci de bonne administration de la justice alors que les deux parties s’accordent à ce sujet et que l’issue de cette procédure a une incidente directe sur celle de la procédure d’exécution forcée immobilière dont la présente juridiction est saisie, de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision définitive à intervenir dans l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Paris sous le numéro RG n° 24/0983 et ce afin d’éviter tout risque de contrariété de décisions.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en chambre du conseil et contradictoirement,

ORDONNE le sursis à statuer dans la présente instance dans l’attente d’une décision définitive à intervenir dans l’instance actuellement pendante par devant le tribunal judiciaire de Paris- 2ième chambre- sous le n°RG n° 24/0983 opposant M.[J] [P] et M. [R] [H] à la SA CIFD, à la SAS PV-CP Immobilier Holding et aux sociétés PV Distribution et Pierre et Vacances Conseil Immobilier et à la SAS Thibierge Notaires.

Dit que la procédure sera retirée du rôle des affaires en cours et que celle-ci pourra être reprise à l’initiative des parties ou de la présente juridiction.

Réserve les droits des parties ainsi que les dépens.

Le Greffier Le Président