RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00352 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GDUJ

Minute n° 25/00225

[T], [J]

C/

E.P.I.C. MOSELIS

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 5], décision attaquée en date du 23 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 23/000717

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 14 AOUT 2025

APPELANTS :

Monsieur [D] [T]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

Madame [F] [J] épouse [T]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

E.P.I.C. MOSELIS

[Adresse 1]

Représentée par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 14 août 2025 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DEVIGNOT, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 18 juin 2020, l’EPIC Moselis a consenti à M. [D] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] un bail portant sur local d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 880 euros outre 30 de provision sur charges.

Par acte du 24 mai 2023, il les a assignés devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de prononcer la résiliation du bail, ordonner leur expulsion, les condamner lui verser la somme de 24.814,86 euros au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’à libération des lieux, des dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [T] se sont opposés aux demandes et ont sollicité avant dire droit une expertise de l’immeuble et la suspension du loyer jusqu’à la réalisation de travaux.

Par jugement du 23 janvier 2024, le tribunal a':

— prononcé la résiliation du bail consenti à M. et Mme [T] concernant le logement situé [Adresse 3]

— ordonné l’expulsion de M. et Mme [T] et de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens, et dit qu’à défaut de départ volontaire, ils pourront y être contraints par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

— dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse

— dit n’y avoir lieu d’ordonner d’astreinte

— condamné solidairement M. et Mme [T] à payer à l’EPIC Moselis la somme de 24.814,86 euros, représentant les loyers et les charges impayés échus au 13 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné solidairement M. et Mme [T] à son paiement au profit de l’EPIC Moselis jusqu’à libération effective des lieux

— débouté l’EPIC Moselis de sa demande de dommages et intérêts

— débouté M. et Mme [T] de leurs demandes d’expertise et de consignation des loyers

— condamné solidairement M. et Mme [T] à payer à l’EPIC Moselis une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 22 février 2024, M. et Mme [T] ont interjeté appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 février 2025, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement, constater qu’ils ont quitté l’appartement loué, débouter l’EPIC Moselis de ses demandes formées sur appel incident et le condamner à leur régler une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Ils exposent que le logement ne satisfaisait pas aux exigences de logement décent dès l’entrée dans les lieux, qu’ils ont cessé de régler les loyers et sont en droit d’opposer une exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur justifiant le non-paiement des loyers et charges, que les demandes de résiliation du bail et d’expulsion sont devenues sans objet suite à leur départ, que la somme réclamée par l’intimé est contestée et que l’appel incident doit être rejeté.

Aux termes de ses dernières conclusions du 8 janvier 2025, l’EPIC Moselis demande à la cour de':

— débouter M. et Mme [T] de l’intégralité de leurs demandes

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’astreinte et de dommages et intérêts et en ce qu’il a diminué l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— confirmer le jugement pour le surplus

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de M. et Mme [T]

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 29.822,67 euros correspondant à l’arriéré locatif au 8 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les mensualités postérieures jusqu’à la décision à intervenir

— à défaut les condamner solidairement à lui payer la somme de 24.814,86 euros représentant les loyers et les charges impayés échus au 13 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il soutient que les appelants n’ont pas respecté leur obligation principale de régler le loyer malgré la mise en demeure du 1er mars 2023, que la dette locative s’élève à la somme de 29.822,67 euros au 8 octobre 2024, qu’ils ont quitté les lieux le 10 juin 2024, que le jugement les ayant condamnés à lui verser la somme de 24.814,86 euros au titre de l’arriéré locatif doit être confirmé et qu’ils doivent être condamnés à des dommages et intérêts pour résistance abusive. Il conteste l’exception d’inexécution aux motifs que les appelants avaient connaissance des caractéristiques du logement dès l’entrée dans les lieux, que s’ils ont subi des désagréments dus au promoteur, le logement n’était pas insalubre, qu’il a accordé une réduction du loyer par courrier du 7 juin 2021, que les locataires ne pouvaient cesser de régler le loyer sans autorisation judiciaire et doivent être déboutés de leurs demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et en cas de défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail en application de l’article 1184 du code civil.

En l’espèce, les appelants ne contestent pas avoir cessé de régler les loyers en invoquant une exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur. Toutefois, seul le caractère totalement inhabitable du logement peut justifier le non paiement du loyer et il ressort des échanges de courriers entre les parties et des constats d’huissier, que le logement était affecté de malfaçons sans pour autant être inhabitable ou insalubre comme allégué. En effet, il est fait état de jardin pas fini, de clôture manquante, de remontées d’odeurs dans une des salles de bains, de portes qui frottent, de fissure sur le mur de l’escalier, de trace d’infiltration d’eau dans la seconde salle de bains, de traces d’humidité sur les murs de l’ensemble des pièces, d’une absence de chauffage en mars 2023. Ces éléments sont insuffisants pour établir que le logement était inhabitable et justifier une exception d’inexécution concernant le paiement du loyer, étant en outre relevé que l’intimé a procédé à une réfaction du loyer de 200 euros par mois avec effet rétroactif à compter du début du contrat et a proposé des relogements qui ont été refusés par les locataires. Les appelants ne démontrent par aucune pièce avoir déménagé en raison de ces désordres, ni de problèmes de santé de leurs enfants en lien avec le logement, comme allégué.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement ayant prononcé la résiliation du contrat de bail pour manquement des appelants à leur obligation de paiement du loyer, ce manquement ayant perduré durant de nombreux mois malgré des mises en demeure et étant d’une gravité telle qu’elle justifie la résiliation du bail. Les appelants ayant quitté le logement et remis les clés à l’huissier chargé de l’état des lieux de sortie le 10 juin 2024, il n’y a pas lieu d’ordonner leur expulsion, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, les appelants ont occupé les lieux loués sans droit ni titre jusqu’à la restitution du logement et restent devoir une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges. Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A la lecture du décompte arrêté au 8 octobre 2024, il apparaît que les appelants restent devoir la somme de 29.336,22 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus impayés au 31 juillet 2024, après déduction des frais d’huissier indûment retenus et du dépôt de garantie de 880 euros. Il convient dès lors de les condamner à verser cette somme à l’intimé avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 24.814,86 euros et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus. Le jugement est infirmé.

Sur les dommages et intérêts

C’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Le jugement est confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. et Mme [T], partie perdante, devront supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’ils soient condamnés à verser à l’EPIC Moselis la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de les débouter de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail consenti à M. [D] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] concernant le logement situé [Adresse 3]

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné solidairement M. [D] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] à son paiement au profit de l’EPIC Moselis jusqu’à libération effective des lieux

— débouté l’EPIC Moselis de sa demande de dommages et intérêts

— débouté M. [D] [T] et Mme [Y] [J] épouse de leurs demandes d’expertise et de consignation des loyers

— condamné solidairement M. [D] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] à payer à l’EPIC Moselis une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’expulsion de M. [D] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] et le sort des meubles ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] à payer à l’EPIC Moselis la somme de 29.336,22 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus impayés au 31 juillet 2024 selon décompte arrêté au 8 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 24.814,86 euros et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [D] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] aux dépens d’appel;

CONDAMNE solidairement M. [D] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] à verser à l’EPIC Moselis la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE M. [D] [T] et Mme [Y] [J] épouse [T] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT