COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 27 MARS 2025

ph

N° 2025/ 114

Rôle N° RG 21/01048 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG2ON

[V] [I]

C/

Société S.C.C.V. [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane AUTARD

l’ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 03 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 15/13720.

APPELANT

Monsieur [V] [I]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIME

Société Civile de Construction Vente (S.C.C.V.) [Adresse 4], dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège

représenté par M^e Alain GUIDI de l’ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Isabelle DEIBER-GENTET, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte authentique du 20 novembre 1995, la SCI Itrepo a acquis un immeuble situé [Adresse 13] à [Localité 10], [Adresse 6] et [Adresse 13], consistant en une maison en mauvais état élevée sur terre-plein d’un simple rez-de-chaussée et d’un étage, une petite maison, dépendances et terrain attenant en nature de jardin.

Selon acte du 19 novembre 2010, la société civile de construction vente [Adresse 4] (ci-après la SCCV) a acquis la parcelle située de l’autre côté de la [Adresse 13], en face, et a poursuivi une opération de promotion immobilière consistant en la destruction de la maison existante, puis en l’édification d’un immeuble de sept étages avec un parking en sous-sol sur niveaux selon permis de construire accordé à la société Alpha développement foncier et immobilier (ci-après ALPHA DEFIM), le 9 juillet 2009, transféré à la SCCV par arrêté du 11 mai 2010.

La déclaration d’achèvement et de conformité des travaux a été déposée en mairie le 5 septembre 2013, par la SCCV représentée par son gérant la société ALPHA DEFIM.

Se plaignant de troubles et désordres du fait de la construction de cet ensemble immobilier, la SCI Itrepo a obtenu par ordonnance de référé du 3 octobre 2014, la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire de la société ALPHA DEFIM promoteur de l’opération, et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 9] dénommé [Adresse 8].

Mme [P] [H] a déposé son rapport le 18 mai 2015.

Par acte d’huissier du 24 novembre 2015, la SCI Itrepo a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille, la société ALPHA DEFIM, la SCCV et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 9] aux fins d’obtenir sur le fondement des articles 544 et 1382 du code civil, leur condamnation solidaire à réparer ses préjudices à hauteur de 300 000 euros.

Par jugement du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi :

« DECLARE recevable l’action et l’intervention volontaire principale de Monsieur [V] [I] qui a repris l’instance de la SCI ITREPO ;

DIT que le rapport d’expertise judiciaire n’est pas opposable à la SCCV [Adresse 4] ;

REJETTE toutes les demandes dirigées contre la SCCV [Adresse 4] ;

CONDAMNE la SARL ALPHA DEVELOPPEMENT FONCIER ET IMMOBILIER à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 198 000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles anormaux de voisinage ;

REJETTE toutes les demandes fondées sur l’article 1382 du code civil devenu 1240 du même code ;

REJETTE toutes les demandes et appel en garantie dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] ;

CONDAMNE la SARL ALPHA DEVELOPPEMENT FONCIER ET IMMOBILIER à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 3 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] et la SCCV [Adresse 4] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL ALPHA DEVELOPPEMENT FONCIER ET IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

AUTORISE Maitre Stéphane AUTARD à faire application de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ».

Le tribunal a considéré notamment :

— que la SCI Itrepo constituée entre deux frères [V] et [M] [I], avait la personnalité morale au moment de l’assignation, qu’elle a été dissoute lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2016 puis radiée, en application de l’article 1844-5 du code civil après le décès de [M] [I] et la dévolution successorale en faveur de [V] [I], que M. [V] [I] devenu propriétaire du bien immobilier a qualité et intérêt à agir vis-à-vis des voisins dans le cadre du trouble anormal de voisinage ou de l’article 1240 du code civil,

— que la SCCV n’était pas présente aux opérations d’expertise, même si la personne physique gérante de la société ALPHA DEFIM est la même que le gérant de la SCCV, que le rapport d’expertise de Mme [H] a été régulièrement versé aux débats, mais s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve en ce qui concerne la maison de M. [I], ce n’est pas le cas de la perte de vue et d’ensoleillement engendrée par la construction de l’immeuble, ni pour les préjudices allégués,

— que si la société ALPHA DEFIM a respecté les distances prévues par le code civil, les prescriptions réglementaires ou contractuelles ainsi que les règles de l’art et si M. [I] ne peut prétendre à un droit acquis de son cadre de vie et la vue dégagée sur la ville eu égard aux modifications engendrées par l’urbanisation, il n’en demeure pas moins qu’il subit une réduction notable de la durée d’ensoleillement de sa maison, une atteinte à son intimité et une perte totale de vue sur l’une des façades de son immeuble, que le procès-verbal de constat d’huissier du 27 septembre 2016 mentionne la construction en cours d’un immeuble de grande hauteur formant les angles [Adresse 13] ' [Adresse 11], il ne précise pas en quoi cet immeuble impacte la maison de M. [I] et ne fait pas état d’autres immeubles dans la zone à proximité, les immeubles étant espacés et il ne s’agit pas d’une zone à haute densité urbaine, que les nuisances sonores ne sont pas avérées, qu’eu égard à la gravité, à l’importance et à la permanence des troubles et au vis-à-vis très important et oppressant, ils constituent un trouble dépassant les inconvénients normaux de voisinage,

— que les préjudices subis concernent la perte de vue, d’ensoleillement, des troubles de jouissance dus à la conception de l’immeuble et aux choix constructifs effectués par la société ALPHA DEFIM qui a décidé de faire réaliser des balcons en bordure de rue et face à la maison existante, les éraflures sur le mur de soutènement et la perte de valeur de la maison de M. [I],

— qu’après la construction de l’immeuble, la maison achetée en 1995 au prix de 122 000 euros et évaluée avant travaux à la somme de 625 000 euros, est évaluée à la somme de 465 000 euros, soit une décote de 195 000 euros ce qui constitue un préjudice actuel même si le bien n’est pas revendu.

Par déclaration du 22 janvier 2021, M. [V] [I] a interjeté appel limité de ce jugement en n’intimant que la SCCV, en ce qu’il a :

— dit que le rapport d’expertise judiciaire n’est pas opposable à la SCCV,

— rejeté toutes les demandes dirigées contre la SCCV.

La SCCV a soulevé un incident d’irrecevabilité des demandes de M. [I] tendant à sa condamnation solidaire avec la société ALPHA DEFIM, alors que la société ALPHA DEFIM n’est pas présente en appel et en l’état d’un jugement définitif, de même qu’à sa condamnation exclusive comme étant nouvelle en cause d’appel.

Par ordonnance du 27 juin 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose, s’est déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau d’une demande et a condamné la SCCV aux dépens de l’incident et aux frais irrépétibles.

Par arrêt de déféré du 4 avril 2024, la cour a confirmé cette ordonnance, et y ajoutant, a déclaré recevables les conclusions notifiées par M. [I] et déclaré recevable sa déclaration d’appel, en mettant à la charge de la SCCV les dépens et des frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions au fond déposées et notifiées sur le RPVA le 16 novembre 2022, M. [I] demande à la cour de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 1844-5 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 382 du code de procédure civile,

Vu les articles 544 et 1382 du code civil,

Vu le rapport d’expertise de Mme [P] [H] du 18 mai 2015,

Vu les pièces versées au débat,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

« DIT que le rapport d’expertise judiciaire n’est pas opposable à la SCCV [Adresse 4],

REJETTE toutes les demandes dirigées contre la SCCV 2 [Adresse 13] »

— confirmer le jugement en ce qu’il :

« DECLARE recevable 1'action et l’intervention volontaire principale de Monsieur [V] [I] qui a repris 1'instance de la SCI ITREPO,

CONDAMNE la SARL ALPHA DEVELOPPEMENT FONCIER ET IMMOBILIER à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 198.000,00 ' à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles anormaux de voisinage,

CONDAMNE la SARL ALPHA DEVELOPPEMENT FONCIER ET IMMOBILIER à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 3.000,00 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] et la SCCV [Adresse 4] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

AUTORISE Maitre Stéphane AUTARD à faire application de l’article 699 du Code de Procédure Civile »

Y ajoutant :

— débouter la SCCV de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCCV à lui payer la somme de 198 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles anormaux de voisinage,

— condamner la SCCV à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

— condamner la SCCV à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et aux entiers dépens d’appel,

— condamner la SCCV aux entiers dépens de la première instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

M. [I] fait valoir en substance :

Sur la recevabilité de son intervention volontaire,

— que contrairement à ce que soutient le promoteur, son intervention volontaire dans le cadre de la présente procédure n’a pas pour but de régulariser l’inexistence de la SCI Itrepo depuis sa radiation mais d’intervenir personnellement pour reprendre à son compte les demandes exposées par la SCI Itrepo dont il était le gérant et associé majoritaire, étant devenu aux termes d’une attestation de propriété du 11 janvier 2017, unique propriétaire de la maison,

— qu’il a donc un intérêt légitime à intervenir,

— qu’en tant que seul propriétaire, il subti le préjudice que subissait auparavant la SCI Itrepo et subit ainsi un préjudice personnel,

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise,

— que le gérant de la SCCV était présent aux opérations d’expertise, s’agissant de la société ALPHA DEFIM,

— que la SCCV n’est qu’une émanation de la société ALPHA DEFIM et a eu parfaitement connaissance de l’ensemble des éléments qui ont été évoqués dans la procédure d’expertise,

— la SCCV a été créée pour la réalisation du programme immobilier, afin d’acquérir la parcelle et le programme a été commercialisé par la société ALPHA DEFIM,

— qu’il est de jurisprudence constante que lorsque le gérant d’une société est présent aux opérations d’expertise, les opérations lui sont opposables (Cf CA de Lyon 1ere ch. civ. B 31 octobre 2016, n° 15/04811),

— que la société ALPHA DEFIM qui n’a pas interjeté appel du jugement, n’a pas exécuté le jugement qui lui a été signifié, l’exécution entreprise s’étant avérée infructueuses et ayant conduit à une assignation de la société ALPHA DEFIM en redressement judiciaire par exploit d’huissier du 28 avril 2021,

— un jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire est intervenu le 17 mai 2022, et la procédure de liquidation judiciaire a été clôturée le 15 novembre 2021 pour insuffisance d’actif,

— un certificat d’irrécouvrabilité a été établi par Me [J] [E] pour un montant de 203 528,05 euros,

— que le rapport d’expertise n’est qu’un moyen de preuve à la disposition du tribunal, lequel n’est pas tenu de suivre les conclusions de l’expert,

Sur le bien-fondé de sa demande,

— qu’au cours et à la fin des travaux réalisés par la société ALPHA DEFIM, des désordres ont été constatés par exploit de Me [Z], huissier de justice, du 26 octobre 2012, que sur tous les balcons des logements créés, des compresseurs de climatiseurs ont été installés susceptibles de générer un bruit important dans les pièces à vivre de la maison qui se situe juste en face,

— que [M] [I] était lourdement handicapé et ne pouvait se déplacer qu’en utilisant un fauteuil roulant, et avait pour seul exutoire sa terrasse donnant sur son séjour de plain-pied

— que les trois conditions du trouble anormalement important causé, du préjudice incontestable causé, du lien de causalité, sont remplies,

— que la responsabilité de la SCCV est engagée dans la mesure où elle était propriétaire au moment des travaux,

— que l’expert retient que la maison se trouve privée d’ensoleillement, dans la mesure où, le côté concerné porte sur la terrasse et la façade principale de la maison, que le promoteur reconnaît la perte d’ensoleillement côté Ouest, que le fait que d’autres façades ne soient pas concernées n’a pas d’incidence,

— que lorsque le promoteur a décidé d’implanter l’immeuble R + 7 sur la limite séparative face à sa maison, il était bien conscient qu’il allait engendrer non seulement une perte de vue totale pour lui, mais également une perte d’ensoleillement très importante, compte tenu de la faible largeur de la rue qui le séparait de sa propriété,

— que le promoteur a soutenu faussement qu’avant la construction il existait une maison qui surplombait sa maison, car sa maison dominait largement cette ancienne maison au [Adresse 4] et profitait d’un fort ensoleillement et d’une vue dégagée sur toute la ville de [Localité 9],

— que le préjudice existe même en l’absence de vente du bien, que sa valorisation n’est nullement exagérée,

— que l’immeuble construit au [Adresse 3], ne lui cause pas de préjudice, dans la mesure où il n’est pas construit en face de sa terrasse de jouissance,

— que l’expert a parfaitement étudié la constructibilité du secteur dans lequel se situe le litige et s’est rendue sur les lieux,

— qu’il habite depuis 1995 dans sa maison, avec son frère [M], qui est décédé le [Date décès 5] 2016, qu’il y vit désormais seul et qu’il est loufoque de venir soutenir le contraire aujourd’hui, aucune sommation n’étant intervenue à ce titre,

— que le handicap de son frère est attesté et a pu être constaté lors des opérations d’expertise, que l’expert n’a pas retenu cette circonstance aggravante sans preuve,

— qu’il a subi lui-même une dégradation de ses conditions de vie et souffre à l’idée de penser que son frère a lui-même souffert de voir ce cadre de vie se dégrader, qu’il ne peut également éviter de penser que cette dégradation du cadre de vie est une des causes du décès de son frère,

— qu’il accepte l’évaluation de son préjudice du premier juge même si elle est en dessous de l’estimation qu’il en a faite.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 20 décembre 2024, la SCCV demande à la cour de :

Vu les écritures et pièces versées aux débats,

Vu les articles 32 et 329 du code de procédure civile,

Vu les articles 165 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 564 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 910-4 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 1382 du code civil ancien devenu 1240 du code civil,

Vu l’article 1310 du code civil,

Vu le jugement du tribunal de grande instance du 3 novembre 2020,

Vu le constat d’huissier,

— juger irrecevables l’ensemble des demandes de M. [V] [I] de condamnation à son encontre,

— déclarer irrecevable l’appel de M. [I] dirigé à son égard,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le rapport d’expertise judiciaire ne lui est pas opposable,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes les demandes dirigées contre elle,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes les demandes fondées sur l’article 1382 du code civil devenu 1240 du même code,

— débouter M. [V] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré recevable l’action et l’intervention volontaire principale de M. [V] [I] qui a repris l’instance de la SCI Itrepo,

Et jugeant à nouveau,

— juger irrecevable l’intervention volontaire de M. [V] [I],

— juger que le rapport d’expertise judiciaire n’a pas été établi à son contradictoire,

— juger que le rapport d’expertise judiciaire lui est inopposable,

— débouter M. [V] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter M. [V] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre très infiniment subsidiaire,

— juger que M. [I] n’établit pas le montant de son préjudice,

— juger que M. [I] n’établit pas l’imputabilité de son préjudice à son encontre,

En conséquence,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de M. [V] [I],

A titre très très infiniment subsidiaire,

— réduire l’indemnisation de M. [V] [I] à de plus juste proportion,

— juger que l’indemnisation du préjudice de M. [V] [I] ne peut pas excéder la somme de 32 600 euros,

En tout état de cause,

— débouter M. [V] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [V] [I] à lui payer une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [V] [I] aux entiers dépens distraits au profit de M^e Alain Guidi du cabinet Balestra- Guidi ' Donato sur son affirmation de droit d’y avoir procédé.

La SCCV réplique :

Sur l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de M. [I],

— que contrairement à ce que le tribunal a pu relever dans son jugement, la SCI Itrepo, qui a initié la présente procédure, a cessé d’exister c’est la raison pour laquelle M. [V] [I] a tenté de régulariser la procédure en cause par le biais de son intervention volontaire à titre principal,

— qu’au regard des dispositions de l’article 32 du code de procédure civile, la jurisprudence est constante pour affirmer que l’inexistence d’une partie à l’instance ne peut être régularisée par la voie d’une intervention volontaire,

— que l’intervention volontaire a pour but de rendre un tiers partie à la procédure et que M. [I] n’est pas un tiers puisqu’il était gérant de la SCI Itrepo, même s’il a perdu cette qualité au cours de la procédure,

— que la jurisprudence a refusé la qualité de tiers à des associés d’une SCI,

— il a été jugé que les associés d’une société civile immobilière étaient irrecevables à former tierce opposition au jugement ayant condamné la société en paiement, pour avoir été représentés à l’instance par le gérant devenu liquidateur,

Sur l’inopposabilité du rapport d’expertise à son égard,

— qu’elle n’était pas présente ni représentée aux opérations d’expertise,

— l’arrêt cité de la cour d’appel de Lyon concerne une expertise amiable, à laquelle toutes les parties avaient été conviées,

— les multiples informations données sur la constitution des sociétés, ne changeront rien à cet état de fait,

— que les demandes indemnitaires de M. [I] se fondent uniquement sur le rapport d’expertise inopposable,

Sur le débouté des demandes de M. [I],

— que l’expert judiciaire a relevé dans son rapport les éléments concernant le préjudice éventuel de la société Itrepo et non de M. [I],

— M. [I] ne peut reprendre à son compte le handicap de feu [M] [I],

— il ne peut demander l’indemnisation d’un préjudice identique à celui de la SCI Itrepo,

— il ne rapporte pas la preuve qu’il subit le moindre préjudice,

— il ne vit pas dans la maison, puisqu’il se domicile au [Adresse 6] et non pas [Adresse 12], ni ne justifie être toujours propriétaire malgré sommation faite,

— qu’il n’y a pas de trouble anormal de voisinage,

— l’implantation d’une nouvelle construction dans une zone destinée à l’habitat liée à l’évolution vers une densification plus importante n’est pas de nature à créer un trouble anormal de voisinage,

— le trouble anormal de voisinage ne peut s’apprécier en fonction de la seule réception des victimes,

— avant la construction de l’immeuble face à la propriété en cause, il existait une maison en ses lieux et places qui surplombait le fonds de M. [I],

— dans l’acte d’achat de la propriété par la SCI Itrepo, il est clairement indiqué que l’immeuble est situé en bordure d’une voie bruyante (page 9) et qu’il est inclus dans une zone urbaine (page 7),

— le caractère urbanisé des lieux est d’ailleurs avéré par la construction en cours de procédure d’un nouvel immeuble de l’autre côté de celui construit par la société ALPHA DEFIM,

— à aucun moment il n’est distingué entre la perte d’ensoleillement causée par l’immeuble préexistant et celle qui serait éventuellement due à la nouvelle construction,

— la perte de vue et d’ensoleillement est limitée à la terrasse Ouest, sans entraîner de modification pour les trois autres façades, le jardin au Nord, les terrasses au Sud et à l’Est,

— la privation d’ensoleillement pour la façade Ouest est peu importante et il ne peut être prétendu opportunément que la façade Ouest est seule utilisée,

— la perte de vue n’affecte que la façade Ouest, il n’existait pas de vue dégagée telle qu’excipée au travers d’une plaquette publicitaire, ni d’impression d’écrasement retenue par le tribunal, sans aucun élément objectif,

— le vis-à-vis n’affecte que la façade Ouest,

— les désordres annexes extérieurs à la maison ne sont pas établis,

— que M. [I] ne démontre pas le lien direct entre les troubles qu’il invoque et les missions qu’elle avait,

— M. [I] ne fait que prétendre qu’elle était propriétaire de la construction au moment des travaux, sans en rapporter la preuve,

— ce sont les propriétaires actuels qui répondent du trouble anormal de voisinage,

— il n’existe aucune preuve que la maison de M. [I] ait subi une perte de valeur vénale, et la décote de la valeur ne peut pas seulement être imputée à la construction de l’immeuble, dans une zone UP2b selon le PLUI de la ville de [Localité 9] avec un espace boisé,

— l’évaluation de l’expert a été établie en considérant que la maison se situait dans un quartier calme et résidentiel d’un standing moyen, ce qui n’est pas le cas du bien acquis par la SCI Itrepo,

— dans la fixation d’une décote de 195 000 euros, l’expert ne tient pas compte des droits à construire existant aux alentours,

— que si la juridiction devait retenir l’existence d’un trouble anormal du voisinage, il conviendra de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4], en sa qualité de propriétaire de l’immeuble en cause.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 31 décembre 2024.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

L’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile énonce que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions de la SCCV comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Il est relevé que la SCCV demande, seulement dans les motifs de ses conclusions, la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires, lequel n’est en tout état de cause, pas appelé en cause d’appel, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur l’intervention volontaire de M. [V] [I]

En application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Cette intervention volontaire est contestée au motif que la SCI Itrepo, qui a initié la procédure, a cessé d’exister et que M. [V] [I] tente de régulariser la procédure par le biais de son intervention volontaire à titre principal, alors que :

— au regard des dispositions de l’article 32 du code de procédure civile, la jurisprudence est constante pour affirmer que l’inexistence d’une partie à l’instance ne peut être régularisée par la voie d’une intervention volontaire,

— l’intervention volontaire a pour but de rendre un tiers partie à la procédure et que M. [I] n’est pas un tiers puisqu’il était gérant de la SCI Itrepo, même s’il a perdu cette qualité au cours de la procédure.

Il n’est pas prétendu que la SCI Itrepo était inexistante lorsqu’elle a introduit l’instance par assignation du 24 novembre 2015 après avoir obtenu une expertise en référé.

Au contraire il est établi que la SCI Itrepo dont les associés étaient [M] et [V] [I], n’a été dissoute et radiée qu’en cours d’instance, le 15 septembre 2016, après constat de la réunion de toutes les parts sociales entre les mains de M. [V] [I] selon acte de notoriété du 1er juin 2016, suite au décès de son frère [M] [I], et la liquidation a été clôturée le 21 novembre 2016.

M. [V] [I] est devenu selon attestation notariée du 8 mars 2017, propriétaire de l’immeuble litigieux.

Il convient donc de déclarer recevable son intervention volontaire en sa qualité de nouveau propriétaire, aux lieu et place de la SCI Itrepo dissoute, les moyens soulevés par la SCCV étant inopérants.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise

La SCCV soulève l’inopposabilité du rapport d’expertise de Mme [P] [H], en soutenant qu’elle n’était pas présente ni représentée aux opérations d’expertise.

Il est opposé que le gérant de la SCCV était présent aux opérations d’expertise, s’agissant de la société ALPHA DEFIM, dont la SCCV n’est qu’une émanation.

En l’espèce, il est relevé que la mesure d’expertise judiciaire ordonnée en référé, n’a été réalisée qu’au contradictoire de la SARL ALPHA DEFIM et du syndicat des copropriétaires [Adresse 8], mais pas de la SCCV, qui constitue une personne morale distincte de la société ALPHA DEFIM, même s’il ressort des statuts de la SCCV enregistrés le 5 février 2010, que la société ALPHA DEFIM, était associée de la SCCV et gérante de la SCCV et que ces deux sociétés ont des associés communs.

Il ne peut donc qu’être conclu que le rapport d’expertise judiciaire de Mme [P] [H] est inopposable à la SCCV.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de M. [I]

Elle tend à obtenir la condamnation de la SCCV, en tant que propriétaire au moment des travaux, à lui payer la somme de 198 000 euros en réparation de troubles anormaux de voisinage, soit la même condamnation que celle prononcée à l’encontre de la société ALPHA DEFIM, résultant des dispositions du jugement du 3 novembre 2020, qui n’ont pas fait l’objet d’un appel, et qui sont devenues définitives, M. [I] précisant qu’il accepte l’évaluation de son préjudice par le premier juge, même si elle est en dessous de l’estimation qu’il en a.

Aux termes de l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve.

Il est constant que le juge ne peut fonder une condamnation sur un rapport d’expertise établi non contradictoirement, que s’il a été soumis à la discussion des parties et est étayé par d’autres éléments.

En l’espèce, M. [I] verse aux débats outre le rapport d’expertise inopposable :

— les plans et photographies joints à la demande de permis de construire déposée par la société ALPHA DEFIM en juillet 2009 : on y voit la villa à démolir dont la hauteur est basse par rapport à une autre construction type immeuble de plusieurs niveaux, située sur la parcelle [Cadastre 1], mitoyenne à la parcelle [Cadastre 7] de la SCCV, le projet étant la construction d’un immeuble de sept étages dans le prolongement de cet immeuble.

— des photographies avant et après les travaux : avant travaux, on y constate la vue depuis la terrasse de la villa de M. [I], donnant sur la [Adresse 13], face à la villa destinée à être démolie, à gauche l’immeuble mitoyen situé sur la parcelle [Cadastre 1] et au-delà de la villa à démolir, trois autres immeubles, obturant une partie de la vue sur la droite ; après les travaux, la même vue donne sur l’immeuble construit.

— un procès-verbal de constat d’huissier du 10 octobre 2012 à la requête de la SCI Itrepo représentée par M. [V] [I] : celui-ci a pris des photographies de la construction en cours d’édification face à la villa de sa requérante, devant laquelle se trouve une terrasse exposée Ouest : la vue depuis la terrasse de la villa [I] donne immédiatement sur la construction en cours d’édification ; deux photographies ont été prises depuis le salon donnant sur la terrasse et par conséquent sur l’immeuble.

— un procès-verbal de constat d’huissier du 26 octobre 2012 portant sur la façade Sud de la villa [I] et sa terrasse carrelée comportant, le long de la façade de la maison, de nombreux carreaux fissurés, et dans la [Adresse 13], au niveau du mur de soutènement de la villa [I] les tuyaux à l’extrémité extérieure des barbacanes inférieures tordus, des débris dus à des frottements, des traces de frottements et éraflures, des fissures horizontales et verticales en partie haute.

— un procès-verbal de constat d’huissier du 22 octobre 2013, dans lequel l’huissier explique avoir pris plusieurs clichés aux mêmes endroits que lors de l’accédit du 10 octobre 2012 : la construction de l’immeuble est achevée.

— un avis de valeur établi par une agence immobilière le 5 décembre 2013 aux termes duquel la villa construite en 1998 proche de la [Adresse 13], comprend une maison sur deux niveaux d’une superficie d’environ 265 m² bordée de terrasses, en bon état d’entretien, avait une valeur entre 900 000 et 950 000 euros avant la construction litigieuse, l’immeuble construit privant la propriété d’une vue dégagée et de l’ensoleillement et créant un oppressant vis-à-vis sur la maison, le jardin et la terrasse, les rendant impropres à un usage serein ; il évalue la propriété à 600 000 euros compte tenu de cette importante contrainte, avec réserves d’usage.

Il en ressort qu’il existe d’autres éléments soumis à l’appréciation de la cour, que le rapport d’expertise non opposable à la SCCV, mais versé aux débats et qui a pu être discuté par la SCCV.

La SCCV, propriétaire de la parcelle à l’époque de la construction selon le relevé des formalités publiées au 21 novembre 2013 (pièce n° 2 de l’appelant), a bénéficié du transfert du permis de construire accordé initialement à la société ALPHA DEFIM et a déposé en mairie la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux en septembre 2013 (pièces n° 2 et 3 de l’intimée). Elle peut à ce titre être condamnée sur le fondement du trouble anormal de voisinage à réparer les préjudices subis du fait de la construction érigée.

Le premier juge a retenu pour M. [I], un préjudice de 198 000 euros en réparation de la perte de vue, d’ensoleillement, des troubles de jouissance dus à la conception de l’immeuble et aux choix constructifs effectués par la société ALPHA DEFIM qui a décidé de faire réaliser des balcons en bordure de rue et face à la maison existante, les éraflures sur le mur de soutènement et la perte de valeur de la maison de M. [I], en se fondant notamment sur la décote de 195 000 euros résultant de l’avis de l’expert.

M. [I] démontre qu’il est domicilié dans la villa litigieuse, dont l’adresse est [Adresse 6] et [Adresse 13].

A l’examen de l’ensemble des pièces ci-dessus visées et du rapport d’expertise déposé par Mme [P] [H], il peut être déduit que la villa de M. [I], qui bénéficiait jusqu’à la construction litigieuse, d’une vue dégagée, est depuis, privée de cette vue depuis les fenêtres Ouest et depuis les terrasses Sud et Ouest, subit une perte d’ensoleillement évidente du fait de la hauteur de l’immeuble et de l’ombre portée de celui-ci, et consécutivement, subit une perte de valeur vénale également évidente, cette dernière ne nécessitant pas, pour être établie, que la vente soit effectivement intervenue. L’importance de ces pertes de vue, d’ensoleillement et de valeur vénale résulte objectivement des photographies versées aux débats, et permet de caractériser l’anormalité du trouble causé par la construction litigieuse.

Cependant, il est relevé que la propriété de M. [I] se situe dans une zone urbanisée, puisqu’il existait déjà un immeuble de hauteur, mitoyen à la parcelle [Cadastre 7] sur laquelle a été édifiée la construction litigieuse. En outre, il n’y a pas de droit acquis à la vue en zone urbaine et la perte d’une vue est prévisible en zone urbaine en développement constant.

En considération de ces éléments, il convient de retenir une indemnisation du trouble anormal de voisinage subi par M. [I] à hauteur de la somme de 60 000 euros.

La SCCV sera donc condamnée à verser la somme de 60 000 euros à M. [I] à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles anormaux de voisinage, étant précisé qu’il s’agit de l’indemnisation du même préjudice que celui mis à la charge de la société ALPHA DEFIM par le jugement du 3 novembre 2020, objet de l’appel de M. [I].

Selon les dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas, la jurisprudence admettant la solidarité entre les coresponsables d’un même dommage, en qualifiant la condamnation d’in solidum.

La condamnation sera donc prononcée in solidum avec celle de la société ALPHA DEFIM par le jugement du 3 novembre 2020 en ses dispositions non appelées et définitives.

Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande dirigée contre la SCCV.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [I] de ses demandes dirigées contre la SCCV.

La SCCV sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût du rapport d’expertise de Mme [P] [H] du 18 mai 2015, et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de M. [I] à hauteur de 3 000 euros pour la procédure en première instance et à hauteur de 6 000 euros pour la procédure en appel.

Pour la même raison que ci-dessus la condamnation sera prononcée in solidum avec celle de la société ALPHA DEFIM pour les dépens et frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions appelées, sauf en ce qu’il a débouté M. [V] [I] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société civile de construction vente [Adresse 4] ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société civile de construction vente [Adresse 4] in solidum avec la société Alpha développement foncier et immobilier condamnée par jugement du 3 novembre 2020, à payer à M. [V] [I], :

— la somme de 60 000 euros (soixante mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles anormaux de voisinage ;

— les dépens de première instance comprenant le coût du rapport d’expertise de Mme [P] [H] du 18 mai 2015 ;

— la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la société civile de construction vente 2 [Adresse 13] aux dépens d’appel ;

Condamne la société civile de construction vente [Adresse 4] à verser à M. [V] [I] la somme de 6 000 euros (six mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT