Cour d'appel d'Orléans, Chambre commerciale, 7 novembre 2024, n° 22/02144

CA Orléans
Infirmation 7 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Non restitution du dépôt de garantie
La cour a constaté que la société Chaussea s'était acquittée de ses obligations et que la société Olivet Distribution ne pouvait justifier la rétention des sommes dues, sauf pour un montant spécifique lié à des réparations locatives.
Accepté
Frais irrépétibles exposés pour la procédure d'appel
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner la société Olivet Distribution à rembourser les frais irrépétibles exposés par la société Chaussea, en raison de son comportement dans le litige.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. com., 7 nov. 2024, n° 22/02144
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	22/02144
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie GATEFINFlorence GONTIEREmmanuelle CHAVANCE
Cabinet(s) :	LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS
Parties :	S.A.S. OLIVET DISTRIBUTION c/ S.A.S. CHAUSSEA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/11/2024

M^e Florence GONTIER

la SELARL LX POITIERS-ORLEANS

ARRÊT du : 07 NOVEMBRE 2024

N° : 250 – 24

N° RG 22/02144

N° Portalis DBVN-V-B7G-GUTA

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ORLEANS en date du 05 Août 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°:1265281609994341

S.A.S. OLIVET DISTRIBUTION

Agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant pour avocat M^e Florence GONTIER, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265311366073823

S.A.S. CHAUSSEA,

Agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Ayant pour avocat postulant M^e Sophie GATEFIN, membre de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant M^e Emmanuelle CHAVANCE, membre de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 09 Septembre 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 04 Juillet 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 12 SEPTEMBRE 2024, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, en charge du rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Monsieur Alexis DOUET, Greffier lors des débats,

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 07 NOVEMBRE 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte authentique du 22 juin 2015, la société Olivet Distribution a donné à bail à la société Chaussea un local commercial d’une surface de 1265 m² dont 720 m² de surface de vente et 545 m² de surface à usage de réserve, de stockage, locaux sociaux et bureaux, pour une durée de 10 ans à compter du 22 juin 2015 avec renonciation du preneur à sa faculté de résiliation à l’expiration de la première période triennale, et ce pour un loyer de 100'000 euros par an hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Les conditions particulières autorisaient le preneur à réaliser des travaux d’aménagement et de suppression d’une mezzanine existante au sein des locaux loués, le bailleur s’engageant à y participer forfaitairement à hauteur de 100'000 euros.

Par acte authentique du 11 septembre 2020, les parties sont convenues, à la demande de la société Chaussea, de la résiliation du bail à effet au jour de cet acte, lequel a prévu :

— la remise au preneur, le jour de la restitution des locaux, d’un avoir de 5 540,07 euros correspondant au trop-versé du loyer acquitté d’avance pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2020, avec remboursement à la charge du bailleur dans un délai de 15 jours à compter de cette date et sous astreinte au-delà,

— la réalisation d’un état des lieux en date du même jour, soit le 11 septembre 2020,

— la restitution par le bailleur du dépôt de garantie de 16'666,67 euros dans un délai de 45 jours après restitution des locaux loués sous la double condition :

*que le preneur se soit entièrement acquitté des loyers, charges et accessoires dû aux termes du bail et qu’il soit à jour des taxes et contributions dont le paiement pourrait éventuellement être réclamé au bailleur,

*qu’il ne soit débiteur d’aucune somme notamment au titre des réparations, réfections, remise en état des lieux.

Par courrier du 4 décembre 2020, le notaire de la société Olivet Distribution a écrit à la société Chaussea que sa cliente avait dû faire réaliser un nettoyage du bâtiment, et que compte tenu par ailleurs des réserves émises lors de l’état des lieux contradictoire réalisé le 11 septembre 2020, plusieurs devis de remise en état avaient été obtenus, dont le montant s’avérait supérieur à celui du prorata de loyer et du dépôt de garantie devant lui être restitué de sorte que la société Olivet Distribution retiendrait l’ensemble de ces sommes, par compensation.

Après avoir vainement mis en demeure la société Olivet Distribution de lui restituer lesdites sommes correspondant à un montant total de 22'206,74 euros, la société Chaussea a fait assigner celle-ci devant le tribunal judiciaire d’Orléans par acte du 1er avril 2021 afin d’obtenir sa condamnation à les lui rembourser.

Par jugement du 5 août 2022, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— condamné la société Olivet Distribution à régler à la société Chaussea la somme de 22'206,74 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2020,

— condamné la société Olivet Distribution à régler la société Chaussea la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes de la société Olivet Distribution,

— condamné la société Olivet Distribution aux entiers dépens.

La société Olivet Distribution a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 9 septembre 2022 en critiquant tous les chefs du jugement en cause.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2022, la société Olivet Distribution demande à la cour de :

— accueillir la société Olivet Distribution en son appel et le dire bien fondé,

en conséquence, réformant la décision entreprise,

— dire n’y avoir lieu à restitution des sommes conservées par la société Olivet Distribution dans le cadre de l’exécution du contrat de bail,

— débouter la société Chaussea de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,

— condamner la société Chaussea à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en cause d’appel,

— la condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernièrse conclusions notifiées le 28 février 2023, la société Chaussea demande à la cour, au visa de l’article 1147 du code civil, de :

— déclarer la société Olivet Distribution mal fondée en son appel ; l’en débouter,

— confirmer le jugement rendu le 5 août 2022 par le tribunal judiciaire d’Orléans,

— débouter la société Olivet Distribution de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— juger la société Chaussea bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— juger que les locaux ont été pris en mauvais état,

— juger que la société Chaussea les a rendus dans un meilleur état que celui où elle les a reçus,

— juger que l’état des lieux de sortie ne comporte aucun relevé de réparations à effectuer,

— juger que l’état des lieux décharge la société Chaussea de ses obligations,

— juger que les locaux ont été restitués en bon état d’usage conformément aux stipulations contractuelles,

En conséquence,

— condamner la société Olivet Distribution à régler à la société Chaussea la somme de 22.206,74 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 14 décembre 2020,

— condamner la société Olivet Distribution aux entiers dépens,

— condamner la société Olivet distribution à régler à la société Chaussea la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Olivet Distribution aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 4 juillet 2024. L’affaire a été plaidée le 12 septembre suivant et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS :

Sur la demande principale :

La société Olivet Distribution met en avant l’ensemble de ses concessions financières dans le cadre du bail conclu avec la société Chaussea, à savoir le financement par ses soins, à hauteur de 100'000 euros, des travaux de suppression de la mezzanine pour permettre à la société Chaussea d’exercer son activité, l’exonération des trois premiers mois de loyer, et l’acceptation d’une résiliation anticipée du bail. Toutefois,

rien n’obligeait la société Olivet Distribution à de tels compromis. C’est donc en vain que l’appelante s’appesantit aujourd’hui sur ces circonstances, lesquelles sont étrangères à son obligation de restitution du dépôt de garantie et ne sauraient en justifier la rétention en dehors de tout accord à cet égard dans le cadre de la résiliation du bail. La restitution du dépôt de garantie n’est conditionnée, faut-il le rappeler, qu’au paiement des loyers, charges et accessoires dus aux termes du bail ainsi qu’à la bonne remise en état des lieux par le locataire, ce que stipulent au demeurant à la fois le contrat de bail initial et l’acte de résiliation notarié du 11 septembre 2020.

Il n’est pas discuté que la société Chaussea s’est dûment acquittée des loyers, charges et accessoires, se trouvant même aujourd’hui créancière d’un trop-versé de loyer à hauteur de 5540,07 euros, comme constaté dans l’acte de résiliation.

S’agissant de l’état des locaux loués, le bail stipule en paragraphe 2.2 l’obligation à la charge du preneur de maintenir ceux-ci et leurs abords « en parfait état de propreté, d’entretien et de fonctionnement, compte tenu d’une usure normale et d’assurer toutes les réparations et remplacements nécessaires au sens de l’article 1754 du code civil ».

Après l’énumération des réparations à la charge du locataire par l’article 1754 du code civil auquel renvoie le contrat signé entre les parties, l’article 1755 du même code dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

À cet égard, la comparaison des photographies prises lors de l’état des lieux d’entrée réalisé par acte d’huissier le 22 juin 2015 avec celles effectuées à l’occasion de l’état des lieux de sortie contradictoire du 11 septembre 2020 montre, comme a pu le constater le premier juge, des extérieurs en bien meilleur état à la restitution qu’à la prise de possession du bien loué. S’il demeure quelques endroits du parking engazonnés de la même manière qu’au jour de l’entrée dans les lieux, pour le reste, les façades du bâtiment ont été entièrement restaurées par le preneur. De manière très visible, elles ont fait l’objet d’un nettoyage complet et même d’une remise en peinture en plusieurs endroits, de sorte qu’elles présentent en sortie de bail un aspect bien plus propre et éclatant que le bardage sale et revêtu en plusieurs endroits de peintures vétustes, tel que décrit et photographié par l’huissier lors de l’entrée dans les lieux.

Si dans les parties repeintes en noir, certains endroits sont effectivement écaillés, principalement en façade nord et sur les plots devant l’entrée principale, ces quelques défauts, qui demeurent mineurs rapportés à la surface de l’ensemble des façades extérieures du bâtiment (les photos 9 et 12 montrent à cet égard la même façade – pièce 7 Olivet Distribution), doivent être considérés comme ayant été occasionnés par la vétusté au sens de l’article 1735 du code civil, après cinq années d’occupation locative. Il est ici rappelé que l’obligation du preneur de répondre des dégradations locatives ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation (Civ 3e, 17 oct 1990, n°88-20-194).

De même, et ainsi que le relève encore le premier juge, l’état général de la clôture à la sortie des lieux est meilleur qu’à l’entrée.

Si la suppression des deux tags visibles sur les photographies de sortie relève bien en revanche des réparations locatives à la charge du preneur, la société Olivet Distribution ne produit aucun devis ni aucune facture traitant de leur enlèvement et justifiant une retenue à ce titre. Par ailleurs les rares déchets visibles en extérieur (photos 32 et 33 – pièce 7 Olivet Distribution) ne suffisent pas à justifier la facturation d’une prestation de nettoyage.

Le reste des réserves notées dans le procès-verbal de sortie n’a donné lieu à aucun devis ni facture de la part de la société Olivet Distribution, à l’exception du poteau anti-bélier blanc côté façade nord, lequel se trouve effectivement arraché du sol bitumé (photo 18 – pièce 7 Olivet Distribution). Sa remise en place a été chiffrée à hauteur de 560 euros HT, soit 672 euros TTC, suivant devis versé par l’appelante (pièce 10 Olivet Distribution).

Cette seule dégradation relève incontestablement des réparations locatives, et la mention de décharge figurant en fin de procès-verbal de sortie suivant laquelle « sous réserve du contrôle du fonctionnement de l’ensemble des installations de climatisation, système RIA, alarme incendie et des entretiens éventuellement non réalisés, le preneur est bien et valablement déchargé de ses obligations », est insuffisamment précise pour qu’il puisse être considéré que le bailleur aurait ainsi renoncé à donner toute suite aux réserves émises et à son droit d’agir en justice. L’on peut d’ailleurs supposer que si son intention était de libérer totalement la société Chaussea, la société Olivet Distribution aurait coché la case « restitution sans réserves », et non « restitution avec réserves dont détails sur 3 pages ». S’il est par ailleurs constant que cet état des lieux de sortie n’a pas été accompagné d’un relevé des réparations à effectuer tel que stipulé dans le paragraphe 2.8 du bail, il n’est pas prévu que l’absence d’un tel relevé vaille renonciation du bailleur à son droit de solliciter la prise en charge par le preneur des réparations locatives.

Suivant le paragraphe 3.5 du contrat de bail initial confirmé par l’article 4 de l’acte de résiliation notarié, la restitution du dépôt de garantie s’effectue sous réserve que le preneur ne soit débiteur « d’aucune somme notamment au titre des réparations, réfections, remises en état des lieux, ou, dans le cas contraire, lorsque la créance du bailleur aura été contradictoirement fixée, soit à l’amiable, soit judiciairement, étant précisé qu’il y aura alors compensation à due concurrence avec la dette de restitution du dépôt de garantie».

Si dans ses écritures la société Olivet Distribution se prévaut, devis à l’appui, d’une créance au titre des réparations locatives largement supérieure aux sommes retenues, il vient d’être vu que seule la somme de 672 euros, correspondant à la réparation du poteau anti-bélier descellé, correspond au montant des dégradations locatives dûment justifié par la bailleresse.

Aussi le jugement déféré ne sera réformé qu’en ce qu’il a condamné la société Olivet Distribution à restituer la totalité des sommes retenues, sans prendre en compte le coût de réparation du poteau anti-bélier.

La société Olivet Distribution sera dès lors condamnée à restituer à la société Chaussea la somme de 21'534,74 euros (22 206,74 – 672), avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2020, date de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires :

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

La société Olivet Distribution succombe pour l’essentiel à hauteur d’appel et sera donc condamnée aux dépens exposés devant la cour.

Par ailleurs, en retenant la totalité des sommes dues sous couvert d’un devis de plus de 40'000 euros qui prévoyait de manière injustifiée la réfection de la totalité du bardage extérieur déjà rénové par le preneur cinq ans plus tôt, la société Olivet Distribution n’a pas permis la résolution amiable du litige. Il apparaît dès lors conforme à l’équité de la condamner à payer la somme de 2500 euros à la société Chaussea au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière pour les besoins de la procédure d’appel, et de la débouter de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a condamné la société Olivet Distribution à rembourser à la société Chaussea la totalité de la somme de 22'206,74 euros correspondant au trop-versé de loyer et au dépôt de garantie conservés après la résiliation du bail le 11 septembre 2020,

Statuant à nouveau sur le chef réformé,

Constate que la société Olivet Distribution justifie d’une créance à l’encontre de la société Chaussea à hauteur de 672 euros au titre des réparations locatives, à l’exclusion de toute autre somme,

Par conséquent,

Condamne la société Olivet Distribution à rembourser à la société Chaussea la somme de 21'534,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2020,

Confirme le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la société Olivet Distribution à payer à la société Chaussea la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile, et la déboute de sa demande formée à ce titre,

Condamne la société Olivet Distribution aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT