Cour d'appel de Metz, 5e chambre, 19 juin 2025, n° 24/00297

CA Metz
Infirmation partielle 19 juin 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de délivrance conforme
La cour a constaté qu'il existait une incertitude manifeste sur le raccordement du bien au réseau d'assainissement, et que les vendeurs avaient connaissance de cette incertitude sans prendre les mesures nécessaires pour la lever.
Accepté
Vice du consentement
La cour a jugé que la dissimulation d'informations par les vendeurs a vicié le consentement de l'acquéreur, justifiant ainsi la demande de provision.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que les vendeurs devaient supporter les frais de justice de l'acquéreur, en raison de la nature de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 5e ch., 19 juin 2025, n° 24/00297
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	24/00297
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	François RIGOThomas ROULLEAUXLaure-Anne BAI-MATHIS

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00297 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GDPS

[Q], [N]

[Z], [Q], [N]

Ordonnance Référé, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 09 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 23/00172

Minute n° 25/00191

COUR D’APPEL DE METZ

5ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

APPELANTS :

Madame [J] [A] [O] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

Monsieur [I] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e François RIGO, substitué par M^e Déborah BEMER, avocats au barreau de METZ

INTIMÉS :

Madame [L] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame [J] [A] [O] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

Monsieur [I] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e François RIGO, substitué par M^e Déborah BEMER, avocats au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 15 mai 2025 tenue par M. Frédéric MAUCHE, magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 15 mai 2025.

Greffier présent aux débats : M^me Sonia DE SOUSA

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. Frédéric MAUCHE, président de chambre

ASSESSEURS : M. Pierre CASTELLI, président de chambre

M^me Laure FOURMY, vice-présidente placée auprès du premier président de la cour d’appel de METZ

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Frédéric MAUCHE, président de chambre et par M^me Sarah PETIT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 14 juin 2021, Mme [L] [Z] a acquis un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] (57) auprès de Mme [J] [Q] et M. [I] [N].

Par courriers recommandés des 8 avril 2022 et 17 juin 2022, Me [R] [G], notaire de Mme [Z], invitait M. [N] et Mme [Q] à trouver une solution amiable, invoquant l’absence de raccordement du bien immobilier précité au réseau public d’assainissement.

Par mail du 11 juillet puis du 5 août 2022, M.[N] a indiqué accepter de verser une somme correspondant à la moitié du prix des travaux, alors évalués à 14.896,39 euros.

Mme [Q] n’a quant à elle pas donné suite aux courriers du notaire.

C’est dans ces conditions que par exploit des 19 juin et 17 juillet 2023, Mme [Z] a fait assigner Mme [Q] et M. [N] devant le Président du Tribunal Judiciaire de THIONVILLE, statuant en référé, afin de voir :

condamner solidairement et à défaut, in solidum, Madame [Q] et Monsieur [N] à lui payer la somme de 34 917.60 € à titre de provision sur l’indemnisation du préjudice qu’elle subit,

condamner solidairement Madame [Q] et Monsieur [N] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, outre aux entiers frais et dépens.

Par dernières conclusions, Mme [Z] avait porté à 1800 euros sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

En défense, Madame [Q] avait demandé au juge des référés de :

constater l’existence d’une contestation sérieuse

débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes

condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, outre aux entiers frais et dépens.

Par dernières conclusions, M. [N] avait sollicité :

déclarer irrecevables les demandes formées par Mme [L] [Z]

subsidiairement, la débouter de ses demandes

condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, outre aux entiers frais et dépens.

Par ordonnance de référé du 09 janvier 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé du litige et de la procédure, le Président du Tribunal Judiciaire de THIONVILLE a notamment :

déclaré recevables les demandes de Mme [Z]

condamné solidairement Madame [Q] et Monsieur [N] à payer à Madame [Z] la somme provisionnelle de 36 917.60 euros ;

condamné solidairement Madame [Q] et Monsieur [N] à payer à Madame [Z] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC

débouté Mme [Q] et M.[N] de leurs demandes au titre de l’art.700 du code de procédure civile

condamné in solidum Madame [Q] et Monsieur [N] aux entiers frais et dépens.

Par acte du 25 janvier 2024, Monsieur [N] a interjeté appel de cette ordonnance. L’appel a été enregistré sous le numéro RG 24/174.

Madame [Q] en a également interjeté appel par acte du 16 février 2024. L’appel a été enregistré sous le numéro RG 24/297.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 5 septembre 2024. La procédure s’est poursuivie sous le seul numéro 24/297.

Par dernières conclusions datées du 4 mars 2025, M. [I] [N] demande à la cour de :

Dire l’appel de Madame [Q] et l’appel incident de Monsieur [N] recevables et bien fondés ;

En conséquence,

Infirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Vu les contestations sérieuses,

Débouter Madame [L] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Madame [L] [Z] aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu’au paiement d’une somme de 2500 € au titre l’article 700 du C.P.C.

M.[N] retient à cet égard que l’absence de raccordement de l’immeuble à un réseau collectif n’est aucunement établi. Il soutient que le procès-verbal du Syndicat Eau et Assainissement de Fontoy Vallée de la Fensch (ci-après, SAEFF) en date du 30 mars 2022 est contradictoire.

M.[N] ajoute qu’il n’existait pas de volonté de tromper Mme [Z]. Il relève d’une part qu’il n’est pas l’auteur de la clause litigieuse de l’acte de vente, relative au raccordement au réseau public d’assainissement, et ajoute qu’il avait lui même reçu, lors de l’achat de la maison en 2016, l’information selon laquelle la maison était effectivement raccordée. Il ajoute que la clause litigieuse prévoyait que Mme [Z] entendait faire son affaire personnelle de tout problème de conformité.

En outre, M. [N] souligne que lors de la vente de la maison, celle-ci était complètement « désossée » ( sols , planchers, plafonds arrachés, et de manière générale tous les flux ( chauffage, électricité)), ce qui explique le prix dérisoire de la maison (125.000 euros) ; il précise à cet égard que Mme [Z] avait fait établir de nombreux devis afin de rénover la maison.

M.[N] retient par ailleurs que la présence d’une fosse septique n’est aucunement rapportée.

Enfin, il conteste l’existence d’un « aveu judiciaire » tel qu’évoqué par Mme [Z], indiquant que sa proposition de verser la somme de 7400 euros, dans une « volonté transactionnelle », ne peut valoir une quelconque reconnaissance de responsabilité de sa part.

A titre infiniment subsidiaire, il conteste les montants mis en compte par Mme [Z]; il retient que celle-ci ne produit aucune facture définitive et ne rapporte pas la preuve que les travaux auraient effectivement été réalisés. Il ajoute que les devis produits sont sans commune mesure avec un simple raccordement au réseau public. Il rappelle que par l’intermédiaire du notaire, Mme [Z] avait sollicité initialement une somme de 14.896,39 euros.

Par dernières conclusions, datées du 12 février 2025, Mme [J] [Q] demande à la cour de :

Dire et juger l’appel de Monsieur [N] à l’encontre de l’ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de THIONVILLE du 9 janvier 2024 recevable en la forme,

Dire et juger l’appel incident et provoqué de Madame [Q] à l’encontre de la décision recevable en la forme et bien fondé,

Infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Dire n’y avoir lieu à référé,

Renvoyer Madame [Z] à mieux se pourvoir,

Subsidiairement,

Déclarer la demande de provision de Madame [Z] irrecevable,

A tout le moins mal fondée et la rejeter,

Débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes,

Débouter Madame [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner Madame [Z] au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner Madame [Z] aux dépens des procédures de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que l’action de Mme [Z] se heurte à une contestation sérieuse. Mme [Q] retient à cet égard que la caractérisation d’un dol, tel qu’évoqué par le juge des référés, relève de l’appréciation du juge du fond.

Mme [Q] soutient par ailleurs que Mme [Z] ne démontre pas que l’immeuble n’est pas relié au réseau public d’évacuation, de sorte que le manquement à l’obligation de dévlivrance n’est pas davantage démontrée.

Enfin, Mme [Q] retient que les devis que produit Mme [Z] sont sans commune mesure avec les frais d’un simple raccordement du système d’évacuation au réseau public. Elle ajoute qu’ià la date de la vente de l’immeuble, il ne « restait que les murs », de sorte que le prix de vente était modeste. Elle affirme que sous couvert de la présente procédure, Mme [Z] cherche à refaire le système d’évacuation, en dehors du raccordement au réseau public, aux frais de ses vendeurs.

Par dernières conclusions, datées du 27 février 2025, Mme [L] [Z] sollicite :

Rejeter l’appel de Monsieur [N], d’une part, et l’appel de Madame [Q], d’autre part, et les dire mal fondés.

En tant que de besoin, rejeter également leurs appels provoqués respectifs.

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, au besoin par substitution ou adjonction de motifs.

Débouter Monsieur [N] et Madame [Q] de l’ensemble de leurs demandes.

Condamner Monsieur [N] et Madame [Q] à payer chacun à Madame [Z] la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, outre aux entiers frais et dépens d’appel.

Elle retient notamment que lors de la signature de l’acte de vente, les vendeurs, interrogés par le notaire sur l’existence d’une fosse septique, ont déclaré qu’il n’y en avait pas, et que l’immeuble était raccordé au réseau collectif d’assainissement public, comme le mentionne l’acte notarié.

Elle ajoute que c’est lors des travaux de réfection de la maison qu’elle a été informée par les ouvriers de l’existence d’une fosse septique située sous la dalle de la salle de bains.

Elle soutient que les vendeurs étaient parfaitement informés d’une part de l’existence d’une fosse septique, et d’autre part, de l’absence de raccordement au réseau d’assainissement, comme en témoigne le procès-verbal dressé par le SEAFF le 8 janvier 2018, et ajoute que les vendeurs lui ont volontairement dissimulé ces informations.

Elle ajoute que la preuve du non raccordement de l’immeuble au réseau est rapportée au regard du procès-verbal du SEAFF établi le 30 mars 2022.

Mme [Z] retient que les vendeurs ont tant vicié son consentement, que manqué à leur obligation de délivrance conforme.

Elle ajoute enfin que le coût des travaux de remise en état s’élève pour l’heure à la somme de 36.917,60 euros comprenant également les différents diagnostics réalisés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 15 mai 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité des demandes portées devant le juge des référés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations, délivrer et garantir la chose qu’il vend. La délivrance s’entend de la remise d’une chose conforme aux stipulations contractuelles. L’action pour défaut de délivrance conforme se prescrit par deux ans. La prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation.

Par ailleurs, l’article 1130 du code civil prévoit que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’auraient pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. La prescription relative aux vices du consentement est quinquennale.

Il appartient à M. [N] et Mme [Q] de prouver que la créance de Mme [Z] est sérieusement contestable.

En l’espèce, M. [N] et Mme [Q] concluent à l’existence d’une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y aurait pas lieu à référé.

Mme [Z] se prévaut quant à elle d’un défaut de délivrance d’une part, et d’un vice du consentement d’autre part, causés du fait de l’absence de raccordement de l’immeuble à un réseau d’assainissement, dont les vendeurs étaient informés et dont elle n’a pas été avisée au moment de la vente.

La Cour considère que c’est par une analyse circonstanciée et des motifs particulièrement pertinents qu’il convient d’adopter que le juge des référés a écarté l’irrecevabilité soulevée devant lui et reprise devant la cour d’appel, tendant à faire constater l’existence d’une contestation sérieuse et à dire n’y avoir lieu à référé.

Il sera souligné à cet égard que M. [N] et Mme [Q] ont fait procéder le 8 janvier 2018 à un contrôle de la conformité par le SEAFF, qui a conclu que « les effluents d’eaux usées, d’eaux vannes, générées par l’immeuble, s’écoulent gravitairement dans un regard borne (') sous la dalle de l’ancienne salle de bains avant de s’écouler dans un carneau dont la destination est inconnue. Les effluents d’eau pluviale empruntent le même carneau. » Le procès-verbal de contrôle n’a pas conclu au raccordement effectif de la propriété à un réseau collectif.

En dépit de ce procès-verbal, l’acte de vente établi en juin 2021 mentionne ( page 14) : « concernant l’évacuation des eaux usées, le propriétaire déclare que l’immeuble est raccordé au réseau collectif d’assainissement public, sans toutefois pouvoir préciser si ce raccordement est effectué de manière directe ou indirecte ».

En outre, il sera ajouté que suite aux courriers recommandés adressés par le notaire aux vendeurs les 8 avril et 17 juin 2022 , M. [N] avait indiqué accepté de régler la moitié du prix des travaux réclamé par Mme [Z], sans contester les éléments contenus dans ces courriers, notamment le fait que le SAEFF avait en son temps (suite au procès-verbal du 8 janvier 2018) préconisé aux vendeurs de procéder à une investigation à la caméra pour vérifier le raccordement ou non au réseau public d’assainissement, ce qui n’a pas été fait.

Il résulte de ce qui précède qu’il existait une manifeste incertitude quant au raccordement du bien immobilier litigieux au réseau public d’assainissement, et que les vendeurs avaient pleinement connaissance de cette incertitude, sans pour autant procéder aux démarches nécessaires pour la lever.

Dans ces conditions, ils ne pouvaient pas affirmer, dans l’acte authentique de vente, que l’immeuble était effectivement raccordé au réseau d’assainissement public.

Il importe peu à cet égard que l’acte de vente par lequel M. [N] et Mme [Q] avaient eux-mêmes acquis l’immeuble le 23 juin 2016 ait été erroné sur ce point, dès lors que le contrôle de conformité effectué postérieurement par les vendeurs, en 2018, leur a révélé une incertitude sur le raccordement, de sorte qu’ils ne pouvaient reporter purement et simplement la clause du contrat de vente de 2016 sur l’acte de vente du 14 juin 2021, pourtant remise en cause par le contrôle réalisé en 2018.

Par ailleurs, la circonstance que la maison aurait été vendue à prix très modique dans la mesure où elle était totalement « désossée » au jour de la vente est à relativiser dès lors que la maison a été vendue en 2021 au prix de 125.000 euros ( dont une cuisine neuve évaluée à 12.500 euros) par Mme [Q] et M. [N], alors qu’elle avait été acquise en 2016 pour une somme de 82.000 euros .

En toute hypothèse, il est établi que Mme [Z] ignorait que la maison n’était pas raccordée au réseau d’assainissement public, ce qui était de nature à en altérer la substance et à en réduire la valeur.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le juge des référés a retenu l’existence d’une manifeste réticence dolosive, justifant sur le principe la demande de provision formée par Mme [Z], non sérieusement contestable..

— Sur le montant de la provision sollicitée :

Mme [Z] justifie avoir exposé la somme de 132 euros afin de faire réaliser le diagnostic assainissement.

Mme [Z] verse également trois devis, dont deux ( les plus récents) dont elle se prévaut au soutien de sa demande de provision :

un devis de 29.831,60 euros, établi le 18 avril 2023 par la SARL FENSCH TP CONSTRUCTION, correspondant à la « suppression [de la] fosse septique et raccordement du tout-à-l’égoût », avec notamment : installation et mise en sécurité du chantier, vidange et remplissage de la fosse septique par camion spécialisé, terrassement manuel de 25 ml, percement de trous dans la cave pour passage d’un PVC et pose de colliers au plafond, dépose des pavés dans l’allée, raccordement du PVC dans le regard sur trottoir , fourniture et pose d’un regard avec tampon pour récupération de la gouttière, nettoyage et repliement du chantier ( total 21.297,17 euros TTC) et repose des pavés de l’allée ( 3.562,50 euros TTC) ;

un devis de 6.954 euros TTC, établi le 28 mars 2023 par le VAL DE FENSCH, correspondant au coût du raccordement des réseaux privés sous habitation, aux boitiers de branchement du réseau de collecte public , incluant notamment les prestations suivantes : terrassements de fouille ; fourniture et pose de PVC y compris raccordement des regards ; fourniture et pose de deux regards ; sablage de la fouille ; rebouchage de la fouille ; évacuation des gravats ; fourniture et mise en 'uvre des enrobés noirs à chaud ; nettoyage et repliement du chantier ;

Le devis établi par le VAL DE FENSCH, relatif au branchement des réseaux privés sous habitation au réseau de collecte public, n’est pas contestable, en ce qu’il s’impose aux administrés, dont Mme [Z].

En revanche, le devis établi par la SARL FENSCH TP CONSTRUCTION apparaît insuffisamment précis pour justifier la totalité de la provision sollicitée.

La founiture de matériaux et la main d’oeuvre nécessaire ne sont pas précisés.

Le devis évoque en outre la dépose et la repose de pavés, dont la surface n’est pas précisée.

La repose des pavés figure d’ailleurs en complément, dans le devis versé, pour plus de 3500 euros, ce qui représente plus de 10% dudit devis.

D’autre part, le devis mentionne la « suppression » de la fosse septique, qui n’est, en soi, pas une condition du raccordement au réseau collectif d’assainissement public, la fosse septique pouvant être simplement vidée et condamnée.

Par ailleurs, tant le devis du VAL DE FENSCH que que le devis de la SARL FENSCH TP CONSTRUCTION mentionnent le raccordement des regards sur le trottoir, ce qui peut évoquer un « doublon » dans les prestations évoquées dans chacun de ces devis.

En outre, il sera observé qu’aucune facture n’est produite, malgré l’ancienneté du litige.

Enfin, il sera rappelé qu’un référé-provision ne peut avoir pour objet l’octroi de dommages et intérêts.

Au regard de ce qui précède, et eu égard, par ailleurs, à la différence importante de prix entre le devis initialement annoncés par mail à Mme [Q] et M. [N] ( pour environ 14.000 euros, non versé aux débats) et le montant des devis versés dans le cadre de la présente procédure ( montant total de plus de 36.000 euros), qui ne peut être uniquement expliquée par la hausse du prix des matériaux, il convient d’accorder à Mme [Z] une provision de 25.000 euros à valoir sur les travaux à réaliser.

— Sur l’application de l’article 700 d code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [N] et Mme [Q] à verser à Mme [Z] une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Ils seront également condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

DECLARE recevable en la forme l’appel de M. [I] [N] à l’encontre de l’ordonnance de référés rendue par le Président du Tribunal judiciaire de THIONVILLE le 9 janvier 2024 ;

DECLARE recevable en la forme l’appel de Mme [J] [Q] à l’encontre de l’ordonnance de référés rendue par le Président du Tribunal judiciaire de THIONVILLE le 9 janvier 2024 ;

CONFIRME l’ordonnance du juge des référés du 9 janvier 2024 en ce qu’elle a :

déclaré recevables les demandes de Mme [L] [Z] ;

condamné solidairement Madame [Q] et Monsieur [N] à payer à Madame [Z] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC

débouté Mme [Q] et M.[N] de leurs demandes au titre de l’art.700 du code de procédure civile

condamné in solidum Madame [Q] et Monsieur [N] aux entiers frais et dépens.

INFIRME l’ordonnance du juge des référés du 9 janvier 2024 en ce qu’elle a condamné solidairement Madame [Q] et Monsieur [N] à payer à Madame [Z] la somme provisionnelle de 36.917,60 euros ;

STATUANT à nouveau :

CONDAMNE solidairement Madame [J] [Q] et Monsieur [I] [N] à payer à Madame [L] [Z] la somme provisionnelle de 25.000 euros ;

et y ajoutant :

CONDAMNE solidairement M. [I] [N] et Mme [J] [Q] à verser à Mme [L] [Z] une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [I] [N] et Mme [J] [Q] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [N] et Mme [J] [Q] in solidum aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 19 juin 2025.

La greffière, Le président de chambre,