Cour d'appel de Metz, 1re chambre, 3 juin 2025, n° 22/01798

CA Metz 3 juin 2025

Arguments

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Autre
Trouble anormal du voisinage
La cour a noté que les éléments de preuve concernant les titres de propriété et les servitudes n'étaient pas intégralement produits, ce qui empêche de statuer sur le fond du litige.
Autre
Perte de valeur du bien
La cour a souligné la nécessité de produire des documents complets pour évaluer la situation, ce qui n'a pas été fait.
Autre
Perte de jouissance
La cour a noté que les éléments nécessaires pour statuer sur cette demande n'étaient pas fournis.
Autre
Frais engagés
La cour a indiqué que les documents nécessaires pour évaluer ces frais n'avaient pas été fournis.
Autre
Préjudice moral
La cour a noté que les éléments de preuve concernant ce préjudice n'étaient pas fournis.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 1re ch., 3 juin 2025, n° 22/01798
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	22/01798
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé HAXAIRELaurent ZACHAYUS

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/01798 – N° Portalis DBVS-V-B7G-FY5X

Minute n° 25/00067

[O], [O]

[I], [S]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8], décision attaquée en date du 22 Juin 2022, enregistrée sous le n° 20/01070

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 03 JUIN 2025

APPELANTS :

Madame [M] [F] épouse [O]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

Monsieur [U] [O]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENT :

Monsieur [K] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ

Madame [G] [S] épouse [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Décembre 2024 tenue par M. Christian DONNADIEU, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 03 Juin 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. MAUCHE, Président de chambre

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié en date du 21 mars 2014, la société Caza Immo, société anonyme de droit luxembourgeois, représentée par M. [K] [I], administrateur, a vendu à M. [U] [O] et Mme [G] [S] épouse [I], une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi que le terrain adjacent, l’ensemble cadastré section A n°[Cadastre 2] d’une superficie de 1 a 97 ca, moyennant le prix de 150 000 euros payé comptant et quittancé à l’acte.

Par un autre acte notarié du même jour, M. [U] [O] et Mme [M] [F] épouse [O] (ci-après dénommés ensemble « les époux [O]) ont acquis de la SA Caza Immo une maison sise [Adresse 5] à [Localité 7]), cadastrée section [Cadastre 1]-[Cadastre 2], pour la somme de 130 000 euros.

Par acte notarié du 3 mars 2015, les époux [I] ont acquis de la SA Caza Immo la parcelle de terrain adjacente à la maison vendue aux époux [O].

Les 22 décembre 2014, les époux [I] ont déposé une demande de permis de construire pour faire édifier une maison individuelle, permis ayant été accordé.

Les époux [I] ont ainsi fait bâtir une maison individuelle.

Par suite de cette construction, les époux [O] se sont plaints que la construction faite par les époux [I] rendait impossible l’accès à leur garage.

Par acte d’huissier du 28 mai 2020, les époux [O] ont assigné les époux [I] devant le tribunal judiciaire de Metz, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, aux fins d’obtenir principalement la démolition de leur immeuble ; subsidiairement, une indemnisation au titre de la perte de valeur du bien ; en tout état de cause une indemnisation au titre de la perte de jouissance.

Par jugement du 22 juin 2022, le tribunal judiciaire de Metz a :

Débouté Monsieur [K] [I] et à Madame [G] [S] épouse [I] de l’exception d’irrecevabilité soulevée par eux à l’encontre des demandes formées par Monsieur [U] [O] et par Madame [M] [O] ;

Déclaré en conséquence Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] recevables en leurs demandes ;

Débouté Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] de l’ensemble de leurs demandes formées sur le fondement du trouble anormal de voisinage ;

Débouté Monsieur [K] [I] et Madame [G] [S] épouse [I] de leur demande reconventionnelle en indemnisation sur le fondement du trouble anormal de voisinage ;

Débouté Monsieur [K] [I] et Madame [G] [S] épouse [I] de leur demande en indemnisation pour procédure abusive et vexatoire ;

Rejeté la demande de Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] à payer à Monsieur [K] [I] et à Madame [G] [S] épouse [I] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] aux dépens ;

Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 12 juillet 2022, les époux [O] ont interjeté appel du jugement, sollicitant son annulation et subsidiairement son infirmation en ce qu’il a :

Débouté Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] de l’ensemble de leurs demandes formées sur le fondement du trouble anormal de voisinage ;

Rejeté la demande de Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] à payer à Monsieur [K] [I] et à Madame [G] [S] épouse [I] la somme de 2 000,00 euros (deux mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] aux dépens.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par leurs dernières conclusions du 11 juin 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [O] demandent à la cour d’appel de :

Dire et juger le seul principal appel de Monsieur [U] [O] et de Madame [M] [O] recevable et bien fondé ;

Y faisant droit,

Infirmer le jugement du 22 juin 2022, uniquement en ce que celui-ci a débouté Monsieur [U] [O] et de Madame [M] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, et en ce qu’il les a condamnés à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [G] [I] une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens d’instance ;

Statuant à nouveau,

Condamner Monsieur [K] [I] et Madame [G] [I] à payer à Monsieur [U] [O] et de Madame [M] [O] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la dépréciation de la valeur de leur immeuble ;

Condamner Monsieur [K] [I] et Madame [G] [I] à payer à Monsieur [U] [O] et de Madame [M] [O] la somme de 29 400 euros au titre de la perte de jouissance de leur bien depuis la construction de l’immeuble des époux [I] ;

Condamner Monsieur [K] [I] et Madame [G] [I] à payer à Monsieur [U] [O] et de Madame [M] [O] la somme de 17 300 euros au titre des divers frais engagés ;

Condamner Monsieur [K] [I] et Madame [G] [I] à payer à Monsieur [U] [O] et de Madame [M] [O] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive ;

Condamner Monsieur [K] [I] et Madame [I] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel ;

Condamner Monsieur [K] [I] et Madame [G] [I] à payer à Monsieur [U] [O] et de Madame [M] [O] une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’instance, outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Au soutien de leurs demandes, les époux [O] entendent se prévaloir d’un trouble anormal du voisinage, imputable aux intimés ensuite de la construction de leur maison d’habitation en rappelant qu’une faute n’est pas nécessaire et que le trouble peut être caractérisé par une gêne apportée à l’usage du fond ou à son accès dès lors que le trouble excède les inconvénients normaux du voisinage. Ils indiquent être totalement empêchés d’accéder à leur garage et rappellent qu’avant la construction réalisée par les époux [I], ils pouvaient accéder sans difficulté à leur terrain et justifient de cette situation par la production d’un constat établi par huissier (M. [D]). Ils ajoutent que les époux [I] ont construit leur bien en connaissance de cause, étant rappelé que ce sont ces derniers, par l’intermédiaire de la société SA Caza Immo, qui leur ont cédé la maison.

Ils contestent l’inexistence du garage invoquée par les intimés lors de la vente de la maison et opposent, d’une part, que la mairie a autorisé l’élargissement de la porte de garage en 2014, d’autre part, que le plan annexé à l’acte d’achat mentionnait l’existence du garage, tout comme le diagnostic technique. Ils soutiennent que l’attestation du notaire (M. [W]) se limite à une reprise de l’acte alors que ce dernier ne mentionne pas la consistance exacte de l’immeuble et se contente de viser une maison à usage d’habitation. Sur la date d’aménagement du garage, ils produisent une facture de la société ADVIC du 16 octobre 2014, correspondant aux travaux d’agrandissement attestant de l’antériorité de leurs travaux à ceux des époux [I]. Ils ajoutent qu’avant la construction par les époux [I], il existait avant le chemin rural, un passage, dont l’emprise était située sur le domaine public, qui permettait l’accès au garage.

Ils opposent à titre subsidiaire que cette situation a constitué une source de responsabilité délictuelle opposable aux époux [I] qui les ont, en pleine conscience, privé de l’accès à leur garage.

Ils font valoir que cette situation génère un préjudice économique correspondant à une perte de valeur du bien en conséquence de la privation d’un garage de 60m2 et ils estiment une perte d’environ 50 000 euros, outre des dépenses de réalisation pour un montant de 17 300 euros, ainsi qu’une perte de jouissance de leur garage depuis 2015 pouvant être indemnisée sur la base d’une valeur locative mensuelle de 350 euros.

Ils sollicitent l’indemnisation d’un préjudice moral résultant du stress et de l’inquiétude du fait de la procédure, alors qu’ils avaient tenté une solution amiable.

Ils s’opposent à l’appel incident des intimés s’agissant des travaux de réalisation de la terrasse qu’ils prétendent avoir réalisée antérieurement aux travaux de la maison des époux [I] relevant qu’aucune vue plongeante n’est démontrée.

Par leurs dernières conclusions du 30 décembre 2022, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [I] demandent à la cour d’appel de :

Recevoir les appels principal et incident en la forme ;

Dire que seul l’appel incident de Monsieur [K] [I] et de Madame [G] [S] épouse [I] est recevable en la forme ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [K] [Y] et de Madame [G] [S] épouse [I] ;

L’infirmant pour le surplus en ce qu’il a débouté Monsieur [K] [I] et de Madame [G] [S] épouse [I] de leur demande reconventionnelle en indemnisation sur le fondement du trouble anormal de voisinage et de leur demande en indemnisation pour procédure abusive et vexatoire ;

Condamner Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] à payer à Monsieur [K] [I] et de Madame [G] [S] épouse [I] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble anormal de voisinage résultant de la construction d’une terrasse permettant des vues plongeantes et directes sur l’immeuble de Monsieur [K] [I] et de Madame [G] [S] épouse [I] ;

Condamner Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] à payer à Monsieur [K] [I] et de Madame [G] [S] épouse [I] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

Condamner Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] à payer à Monsieur [K] [I] et de Madame [G] [S] épouse [I] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;

Condamner Monsieur [U] [O] et Madame [M] [O] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [I] font état de l’abandon par les appelants de la demande de démolition de l’immeuble faite en première instance estimant que cette attitude démontre le caractère abusif de cette procédure.

Ils contestent tout trouble anormal de voisinage en opposant que les immeubles ne sont pas contigus puisqu’il existe, entre les fonds, un chemin rural interdit à la circulation et ajoutent qu’au jour de l’acquisition, le chemin ainsi que la porte étaient très étroits. Ils soutiennent que la petite porte qui existait lors de l’achat, correspondait à un accès à une grange et non à un garage. Ils font valoir que les plans mentionnaient que cette partie était utilisée comme buanderie, pièce d’aisance et cellule destinées à d’autres utilisations que le stationnement automobile comme en atteste le diagnostic immobilier annexé à l’acte. Ils ajoutent que la surface de cette pièce était à peine plus grande que la cuisine, de telle sorte qu’un aménagement était nécessaire. Ils produisent une attestation du notaire chargé de rédiger l’acte de vente (M. [W]), qui confirme l’absence de garage.

Sur la base de photographies versées au dossier, ils opposent que la porte et le chemin ne permettaient l’accès à des véhicules qu’après réalisation d’importants travaux. Ils rappellent avoir obtenu le permis de construire le 22 décembre 2014 et que les époux [O] n’ont acquis la maison que le 21 mars 2014, de telle sorte que leur immeuble a été construit lorsque la porte des époux [O] était encore d’une largeur moindre et contestent les superficies créées invoquées par les appelants.

Les intimés exposent que leur permis de construire n’a jamais été contesté devant les juridictions administratives et conteste tout empiètement sur la propriété des époux [O] ou encore sur le domaine public et rappellent qu’en raison de constructions autour, ils étaient dans l’obligation de construire leur maison en limite de propriété.

Ils contestent toute cause de responsabilité délictuelle en l’absence de faute imputable et opposent que les appelants ont réalisé un garage malgré la configuration des lieux et notamment l’absence de voie publique suffisante rendant impossible toute man’uvre. Ils s’opposent aux demandes indemnitaires lesquelles sont irrecevables car nouvelles à hauteur d’appel outre le caractère disproportionné de certaines ou mal fondées s’agissant du préjudice moral allégué.

Ils entendent être indemnisés du préjudice résultant de l’édification de la terrasse édifiée par les appelants en dehors de toute autorisation de construire ou de travaux, contestant toute préexistence de cet aménagement avant l’achèvement de leur construction. Ils sollicitent devoir être indemnisés pour le stress subi et considèrent que la présente procédure est abusive et vexatoire qui relèvent de l’abus, l’acte de malice et de la mauvaise foi ajoutant avoir été empêchés de vendre leur bien alors qu’un acquéreur avait été trouvé, ceci en raison du contentieux en cours.

Par ordonnance du 14 novembre 2024, le conseiller de la mise en l’état a ordonné la clôture de l’instruction du dossier.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations, de dire ou de juger qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et ceux qui en dépendent, en conséquence, la cour n’est donc saisie que par les chefs critiqués dans l’acte d’appel ou par voie d’appel incident. Il résulte de la combinaison des articles 562 et 954, alinéa 3, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du mai 2017, que la partie qui entend voir infirmer le chef d’un jugement l’ayant déboutée d’une contestation de la validité d’un acte de procédure et accueillir cette contestation doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d’appel.

Aux termes des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La cour considère que l’affaire n’est pas en état d’être jugée.

En l’espèce, s’agissant d’un conflit opposant deux propriétaires de fonds riverains, la cour relève que les actes constituant les titres de propriétés ne sont pas intégralement produits. Si les actes notariés sont évoqués et invoqués comme moyens de preuve, les annexes auxdits actes ne sont pas versées aux débats. Ces éléments apparaissent nécessaires pour déterminer les consistances ainsi que les droits attachés aux biens immobiliers des parties.

Par ailleurs et à l’effet d’apprécier d’éventuelles servitudes grevant les droits et biens immobiliers des parties, lesquelles ne résultent pas nécessairement des contenus des actes authentiques, il convient que soient produits les éléments publiés au livre foncier pour chaque immeuble.

A l’effet de statuer utilement sur les demandes formées, il y a lieu d’inviter les parties à produire l’intégralité des actes notariés constituant leurs titres de propriété en ce compris la totalité des annexes ainsi qu’une copie de la fiche relative à chacun des immeubles délivrée par le livre foncier.

En conséquence, et avant dire droit, il convient d’inviter les parties à justifier des documents nécessaires à la résolution du litige et formuler toutes observations utiles à la résolution du litige.

A cet effet, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats et révoquer l’ordonnance de clôture.

PAR CES MOTIFS

La cour, avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture ;

Invite les parties à produire l’intégralité des actes notariés constituant leurs titres de propriété en ce compris la totalité des annexes ainsi qu’une copie de la fiche relative à chacun des immeubles délivrée par le livre foncier et formuler toutes observations ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 10 juillet 2025 ;

La Greffière Le Président de chambre