0SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXECUTOIRE

à

— - M^e Richard

— M^e Wautier

Exp. :

— PARTIES (LS)

— COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

exp. TJ

LE : 21 NOVEMBRE 2024:

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

N° 02 – 10 Pages

N° RG 23/00013 – N° Portalis DBVD-V-B7H-DTHZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de Bourges en date du 26 Octobre 2023

PARTIES EN CAUSE :

I – Société SEM TERRITORIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 14]

[Localité 2]

non comparante

Représentée par M^e Gwennaëlle RICHARD, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par M^e Astrid MARTIN DE LA ESPADA, avocat au barreau de NANTES

APPELANTE suivant déclaration d’appel par RPVA du 21/11/2023

II – M. [M] [O]

né le 06 Mai 1975 à [Localité 2]

[Adresse 5]

— M. [G] [O]

né le 03 Décembre 1968 à [Localité 2]

[Adresse 3]

— M. [L] [R]

né le 17 Février 1946 à [Localité 2]

[Adresse 10]

— M. [S] [R]

né le 10 Février 1956 à [Localité 16]

[Adresse 6]

— Mme [Y] [R]

né le 19 Septembre 1958 à [Localité 2]

[Adresse 8]

— M. [U] [O]

[Adresse 12]

non comparants

représentés par M^e Camille WAUTIER, avocat au barreau de BOURGES

21 NOVEMBRE 2024

N° 02 /2

— M. [H] [R]

né le 18 Février 1960 à [Localité 2]

[Adresse 11]

— M. [A] [R]

né le 19 Août 1957 à [Localité 2]

[Adresse 4]

comparants

assistés par M^e Camille WAUTIER, avocat au barreau de BOURGES

INTIMÉS

III – DIRECTION DES FINANCES PUBLIQUES DU CENTRE- VAL DE LOIRE ET DU DÉPARTEMENT DU LOIRET

[Adresse 1]P3

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Mme [Z], inspectrice des Finances Publiques muni d’un pouvoir annexé au dossier, ès qualité de commissaire du gouvernement

21 NOVEMBRE 2024

N° 02 /3

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre des Expropriations

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

désignés par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de Bourges en date du 27 juin 2024.

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

Le dossier a été transmis au Ministère public qui a fait connaître son avis par RPVA le 06/05/24

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024 en audience publique.

Monsieur le Président a été entendu en son rapport,

M^e Astrid MARTIN DE LA ESPADA a été entendu en sa plaidoirie,

M^e Camille WAUTIER a été entendu en ses explications,

Mme [Z] a été entendu en ses observations,

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé en audience publique par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

*************

EXPOSÉ

Par arrêté du 15 mars 2019, le Préfet du Cher a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement concerté des Breuzes situé sur la commune de [Localité 2].

Après une enquête parcellaire complémentaire concernant les propriétaires avec lesquels une négociation amiable n’a pu aboutir, le préfet a déclaré cessibles les parcelles du périmètre de cette zone d’aménagement concerté par arrêté du 9 juin 2021.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 octobre 2021 portant sur les parcelles impactées dont la parcelle cadastrée EO n° [Cadastre 7] en nature de 'jardin', sise [Adresse 15] à [Localité 2], d’une superficie de 3 700 m² appartenant à l’indivision [R]-[O].

A défaut d’accord amiable, la SEM Territoria a saisi le juge de l’expropriation.

Par jugement du 26 octobre 2023, le juge de l’expropriation a :

Dit l’action en indemnisation recevable ;

— Dit que la parcelle de l’indivision [R]-[O] est en situation privilégiée ;

— Condamné la SEM Territoria à payer à l’indivision [R]-[O] les sommes suivantes :

—  92 500 € au titre de l’indemnité principale ;

—  10 250 € au titre de l’indemnité de réemploi ;

—  12 300 € au titre de la végétation ;

— Débouté les parties de toutes autres demandes ;

— Dit qu’après paiement des indemnités dues à l’exproprié, l’autorité expropriante sera envoyée en possession de la parcelle EO [Cadastre 7] sise [Adresse 15] à [Localité 2] (18) d’une superficie de 3 700 m² ;

— Condamné la SEM Territoria aux dépens ;

— Condamné la SEM Territoria à payer une indemnité de 3 000 € à l’indivision [R]-[O] au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration d’appel du 21 novembre 2023, la SEM Territoria a relevé appel limité de ce jugement, en ce qu’il a dit que la parcelle est en situation privilégiée et condamné la SEM Territoria à payer à l’indivision [R]-[O] les sommes de 92 500 € au titre de l’indemnité principale et 10 250 € au titre de l’indemnité de réemploi.

Dans son mémoire n°2 signifiée par voie électronique le 18 juillet 2024, la SEM Territoria demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondée LA SEM TERRITORIA en son appel partiel du jugement rendu le 26 octobre 2023 par le Juge de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de BOURGES

Y faisant droit,

— Réformer partiellement le jugement dont appel’en ce qu’il a conclu à la qualification de

situation privilégiée de la parcelle EO N°[Cadastre 7], sise à [Localité 2].

— Réformer partiellement le jugement dont appel en ce qu’il a retenu une valeur du bien à 25,00€/m² et qu’il a alloué à l’indivision [R], la somme de 92 500,00€ au titre de

l’indemnité principale et de 10 250,00€ au titre du remploi.

Et statuant de nouveau,

— Fixer les indemnités d’expropriation dues à l’indivision [R] pour l’expropriation du bien susvisé comme suit':

44 400,00€ au titre de l’indemnité principale (soit 12 € le m²)

5 440,00€ au titre de l’indemnité de remploi

— Confi rmer pour le surplus le jugement rendu le 26 octobre 2023 en ses dispositions non contraires aux présentes,

— Débouter l’indivision [R] de l’ensemble de ses prétentions,

— Condamner l’indivision [R] à verser au concluant, la somme de 1500,00€ sur le

fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans leur mémoire n°2 signifié par voie électronique le 26 juillet 2024, les consorts [R]-[O] présentent les demandes suivantes :

Vu les articles L.321-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Vu les articles R.311-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge de l’expropriation le 26 octobre 2023, en

ce qu’il a :

— Dit que la parcelle EO n°[Cadastre 7] est en situation privilégiée ;

— Condamné la SEM TERRITORIA à payer à l’indivision [R]-[O] la

somme de 12.300 € au titre de la végétation ;

REFORMER le surplus ;

Statuant de nouveau,

— RETENIR la qualification de terrain à bâtir de la parcelle EO n°[Cadastre 7] ;

— CONDAMNER la Société d’Economie Mixte TERRITORIA à verser les sommes

suivantes à M [M] [O], M [G] [O], M.[L] [R], M. [S] [R], M. [H] [R], Mme [Y] [R] et M. [A] [R] :

— Indemnité principale : ''''''''''''''' 181.300 €

— Indemnité de remploi : ''''''''''''''… 20.480 €

— Indemnité accessoire au titre des aménagements : ''' …. 51.114,95 €

TOTAL : 252.894,95 €

Subsidiairement,

CONFIRMER en tous points le jugement du 26 octobre 2023,

En toutes hypothèses,

CONDAMNER la Société d’Economie Mixte TERRITORIA à verser la somme de

7.000 € à M [M] [O], M [G] [O], M [L] [R], M [S] [R], M [H] [R], Mme [Y] [R], M [A] [R], en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Mme le Commissaire du gouvernement a repris et développé oralement ses conclusions de première instance concluant à la fixation d’une indemnité de dépossession de 37 000 € ( soit 10 € le m²) et à une indemnité de remploi de 4 700 €.

Dans son avis du 7 mai 2024, le Ministère public s’en est rapporté.

Il est fait référence aux mémoires des parties pour le développement de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la date de référence

Il convient au préalable de rappeler que la parcelle expropriée est située dans la zone 1AUZ du plan local d’urbanisme intercommunal de [Localité 2] Plus approuvé le 8 avril 2022, soit en 'zone à urbaniser', soumise au droit de préemption urbain et de constater que les parties s’accordent sur la fixation de la date de référence à cette même date, 8 avril 2022, en application de l’article L.213-4 du code de l’expropriation.

Le premier juge a constaté l’accord des parties mais n’a pas statué au dispositif du jugement.

Bien que Mme le commissaire du gouvernement précise que la date de référence à prendre en compte est la date d’opposabilité du PLUI [Localité 2] Plus, c’est à dire la date de publication de l’acte révisant ou modifiant le PLU de la commune de [Localité 2], soit le 22 avril 2024, les parties n’ont pas formulé de demandes dans le dispositif de leurs mémoires tendant à voir fixer la date de référence à cette date. Il sera néanmoins ajouté au jugement afin de fixer la date de référence au 8 avril 2022 selon l’accord des parties.

Sur la nature de la parcelle expropriée

Les consorts [R]-[O] soutiennent que la parcelle EO [Cadastre 7] répond à l’ensemble des critères exigés pour être qualifiée de terrain à bâtir et subsidiairement, qu’il peut lui être attribuée une situation privilégiée.

— Sur la qualification de terrain à bâtir

L’article L.322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que :

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

(') Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L.322-2 ».

La parcelle en cause est située dans une zone 1AU-Z qui est une zone d’urbanisation future, à vocation urbaine mixte avec une dominante à usage d’habitat. Son aménagement est encadré par le dossier de la [Adresse 18]. Selon le PLUI, sont interdites sur l’ensemble de cette zone, les constructions ou aménagements isolés qui n’ont pas le caractère d’aménagement d’ensemble compatible avec l’OAP (orientation d’aménagement programmée) affectée à cette zone.

En conséquence, la parcelle, antérieurement parcelle agricole devenue 'd’agrément’ selon les termes de l’expropriante, n’a vocation à être construite que dans le cadre d’une opération d’ensemble telle que celle mise en oeuvre par la SEM Territoria, mais n’a pas le caractère de terrain à bâtir isolément de ce projet.

Au surplus, si la parcelle est desservie par un chemin au sud et dispose d’un accès au Nord par un autre chemin, et si elle est raccordée aux réseaux publics d’eau au Sud et d’électricité au Nord, il ne peut être contesté que ces réseaux sont insuffisamment dimensionnés pour alimenter la zone d’aménagement concerté, de sorte que la condition prévue au 2° de l’article L.322-3 du Code de l’expropriation sur l’adaptation des réseaux à la capacité de l’ensemble de la zone future, ne permet pas de retenir la qualification de terrain à bâtir.

C’est donc exactement que le juge de l’expropriation a dit que la parcelle ne pouvait être qualifiée de terrain à bâtir, et il sera ajouté au jugement en ce sens en déboutant l’indivision [R]-[O] de sa demande.

En conséquence, conformément à l’article L.322-3 du code de l’expropriation, le terrain qui ne peut être qualifié de terrain à bâtir sera évalué selon son usage effectif à la date de référence retenue.

— Sur la situation privilégiée

La loi ne définit pas la notion de 'situation privilégiée’ qui a été créée par la jurisprudence pour prendre en compte des éléments de valorisation distinguant le bien exproprié par rapport à sa classification originaire. En l’espèce, la parcelle en cause était auparavant un terrain agricole et la SEM Territoria lui reconnaît le caractère de 'terrain d’agrément’ .

Il est constant que le transport sur les lieux a montré que la parcelle est une parcelle en nature de jardin, clôturée et entretenue, comportant des arbres fruitiers et des constructions anciennes (cabanon, hangar et chenil) et était destinée à l’agrément (présence d’un barbecue) .

Elle dispose d’accès sur deux voies publiques carrossables, au nord, une façade biaise [Adresse 17] et au sud , une façade de 28 mètres sur le [Adresse 13]. Elle est facilement raccordable au réseau d’assainissement, situé [Adresse 17], contigüe à la parcelle au nord.

Si ainsi que le fait valoir l’expropriée, la parcelle est située à proximité d’une zone urbanisée et d’axes routiers tels que la rocade de [Localité 2] et la N151 qui dessert [Localité 2], qu’elle est raccordée aux réseaux publics et qu’elle est entourée de parcelles classées en zone UDa et UDb, qu’il existe également à proximité des commerces divers, activités tertiaires et équipements collectifs, qu’attestant de la proximité d’une zone urbanisée, le projet de la [Adresse 18] ne nécessite pas la création d’une école, il est tout autant constaté qu’il s’agit d’une parcelle de configuration 'classique’ en ce qu’elle est semblable aux parcelles l’entourant et en ce qu’elle ne présente aucun élément de valorisation spécifique, tel que la jurisprudence est amenée à le constater dans le cas d’une situation privilégiée (terrain agricole situé dans une zone pavillonnaire, terrain surplombant la mer, terrain voisin d’un site balnéaire renommé, terrain se trouvant à proximité d’une commune à croissance rapide et en pleine expansion…) ainsi que le soutient à juste titre la SEM Territoria.

En effet, la situation de la parcelle dans une zone périphérique de la commune de [Localité 2], partiellement urbanisée comme le sont les secteurs qui font progressivement l’objet de projets de construction de plus large ampleur dans le cadre d’une ZAC, ne lui confère pas pour autant une situation privilégiée, notion qui ne doit être que limitativement retenue afin de conserver une signification.

Enfin, la qualification de terrain à lotir retenu par le commissaire du gouvernement n’est pas un critère permettant de retenir la qualification de situation privilégiée.

Dès lors le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que la parcelle EO n°[Cadastre 7] était en situation privilégiée.

Sur l’indemnité principale

Selon l’article L.322-8 du code de l’expropriation, « Sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.[…]'.

Ainsi que le relèvent tout d’abord la SEM Territoria et le commissaire du gouvernement, le premier juge ne s’est fondé que sur un seul terme de comparaison (acte du 22 décembre 2017) qu’il n’a pris en compte que pour une partie de la surface totale du terrain de sorte que le prix de vente ne s’est pas élévé à 15,90 € mais à 5,23 € /m² pour une partie du terrain et à 5,35 € / m² pour l’autre partie. Le juge ne pouvait donc fixer l’indemnité principale par rapport à ce terme erroné. L’expropriée ne peut davantage s’appuyer sur cette vente pour soutenir que ce montant de 15,90 € constituerait un prix minimum.

La SEM Territoria produit un tableau récapitulatif des accords amiables obtenus lesquels l’ont été sur plus des deux tiers de la superficie concernée et avec plus de la moitié des propriétaires, ce qui n’est pas contesté, ces accords étant intervenus à des prix compris entre 4 € / m² et 15 € / m².

12 ventes de parcelles à proximité immédiate de la parcelle EO [Cadastre 7] ont été acquises au prix de 10 € le m² selon le tableau figurant p 23 du mémoire de l’appelante.

Subsidiairement, elle fournit 4 actes de vente concernant des parcelles comparables en nature de jardin, entretenues et proches de la parcelle EO n°[Cadastre 7] au prix de 10 € /m².

L’indivision [R]-[O] fournit comme termes de comparaison des ventes de terrains à bâtir. Or il est rappelé que les biens pris en compte pour fixer l’indemnité doivent être comparables dans leur nature avec le bien en cause et qu’en conséquence les références fournies par les intimés relatives à des terrains à bâtir (ses pièces 19 à 23) doivent être écartées.

L’évualuation consistant pour l’indivision [R]-[O] à opérer une 'moyenne’ entre le prix du terrain à bâtir et le prix du terrain agricole, en surévaluant le résultat pour tenir compte de la situation privilégiée de la parcell, qui n’a pas été retenue par la cour, est par conséquent dénuée de pertinence, en elle-même et tant au regard de l’article L.322-8 du code de l’expropriation qui doit trouver ici à s’appliquer qu’au regard de la méthode par comparaison.

Le commissaire du gouvernement s’appuie sur 7 termes de comparaison, concernant des biens tous situés en zone 1 AU-Z dans un rayon de 500 mètres de la parcelle EC n°[Cadastre 7] au prix de 10 € / m² pour 5 références ( n°1 et 4 à 7) et de 5,23 € /m² et 5,35 € / m² pour les références n° 2 et 3.

En considération de la nature du terrain et des accords amiables obtenus sur le périmètre de l’opération d’aménagement, l’indemnité principale doit être fixée au regard de l’article L.322-8 du code de l’expropriation au montant de 12 € par m², montant offert par l’appelante.

La SEM Territoria devra donc verser à l’indivision [R]-[O] une somme de 3700 x 12 € = 44 400 €, le jugement étant infirmé en ce sens.

Sur l’indemnité accessoire

L’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais exposés pour l’acquisition d’un bien de même nature sera fixé ainsi :

20 % jusqu’à 5 000 €, soit 1 000 €

15 % de 5 000 € à 15 000 €, soit 1 500 €

10 % au delà de 15 000 €, soit sur 29 400 € : 2 940 €

total : 5 440 €, montant auquel sera condamné la SEL Territoria, en infirmation du jugement .

Sur l’indemnisation des aménagements

L’indivision [R] [O] sollicite une indemnité de 51 114,95 € se décomposant ainsi :

— Conduite d’eau potable / dalles béton des constructions / clôture : 26 525,53 € TTC

— Branchement eau potable : 2 393,42 €

— Fourniture et pose de constructions en acier (bungalow, chenil, hangar) : 22 196 € TTC.

La SEM Territoria demande à la cour de confirmer le jugement ayant rejeté la demande des expropriés. Elle fait valoir que les constructions n’étaient pas autorisées dans la mesure où la parcelle était, lors de l’édification des constructions, classée en zone agricole NC et que seul un bâtiment lié à une activité agricole pouvait être construit.

L’indivision [R]-[V] conteste cette position exposant qu’à la date de leur édification il y a une trentaine d’années, les constructions ne méconnaissaient pas le POS applicable en zone NC qui admettait les extensions mesurées des bâtiments existants, les constructions à usage d’habitation ou d’activité liées à l’exploitation agricole et les abris de jardin d’une superficie maximale de 10 m².

Compte tenu de l’ancienneté des constructions qui n’ont jamais été remises en cause, l’ argument de leur irrégularité sera écarté, concernant le cabanon et le hangar.

Quant au chenil, il n’est pas démontré qu’il eût été soumis à autorisation.

L’indemnité a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation et doit permettre à l’indivision expropriée de réaliser des aménagements similaires sur la nouvelle parcelle qu’elle pourrait acquérir.

Il est produit des photos des constructions dont la vétusté n’est pas contestée.

Les devis produits ne pouvant qu’être établis sur des valeurs à neuf, ils ne peuvent être admis en l’état et l’indemnisation du préjudice matériel, direct et certain causé par l’expropriation au titre de la perte des aménagements (constructions, clôture, portail, branchements), tenant compte de leur vétusté, sera fixée à la somme de 10 000 €, le jugement étant infirmé en ce qu’il a rejeté ce poste de préjudice.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie succombe partiellement en ses demandes. Néanmoins, s’agissant d’une procédure d’expropriation, l’appelante supportera les dépens de l’instance et versera équitablement à l’indivision [R]-[O] une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans la limite des chefs critiqués,

INFIRME le jugement sauf en ce qu’il a condamné la SEM Territoria aux dépens et à payer à l’indivision [R]-[O] une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

FIXE la date de référence au 8 juillet 2022 ;

DEBOUTE l’indivision [R]-[O] de sa demande tendant à voir retenir la qualification de terrain à bâtir concernant la parcelle EO n°[Cadastre 7] ;

DEBOUTE l’indivision [R]-[O] de sa demande tendant à voir dire que la parcelle EO n° [Cadastre 7] est située en 'situation privilégiée’ ;

CONDAMNE la SEM Territoria à payer à l’indivision [R]-[O] composée de M. [M] [O], M. [G] [O], M. [L] [R], M. [S] [R], M. [H] [R], Mme [Y] [R] et M. [A] [R] les sommes de :

—  44 400 € au titre de l’indemnité principale ;

—  5 440 € au titre de l’indemnité de remploi ;

—  10 000 € au titre des aménagements ;

DIT que les dépens sont à la charge de la SEM Territoria ;

CONDAMNE la SEM Territoria à verser à l’indivision [R]-[O] composée de M. [M] [O], M. [G] [O], M. [L] [R], M. [S] [R], M. [H] [R], Mme [Y] [R] et M. [A] [R] une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président et par M^me MAGIS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS O. CLEMENT