Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 3 avril 2025, n° 24/11924

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 3 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Suspension de la clause résolutoire
La cour a estimé que les locataires n'ont pas justifié d'un paiement régulier de leurs loyers et charges, et a donc rejeté leur demande de délais de paiement.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a confirmé que les locataires n'avaient pas respecté leurs obligations de paiement, ce qui justifie la condamnation au paiement des arriérés.
Rejeté
Déséquilibre financier entre les parties
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en raison du déséquilibre financier entre les parties.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 3 avr. 2025, n° 24/11924
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/11924
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey BABINFrédéric PASCAL

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 AVRIL 2025

N° 2025/218

Rôle N° RG 24/11924 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNYIV

[Z] [M]

[H] [T]

[K] [P]

[D] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric PASCAL

M^e Audrey BABIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 05 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02727.

APPELANTS

Monsieur [Z] [M],

né le 24 Septembre 1964 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [T] épouse [M],

née le 3 Avril 1979 à [Localité 5] ( MAROC)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [K] [P]

né le 25 Septembre 1947 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [N] épouse [P]

née le 24 Mars 1948 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 janvier 2023, M. [K] [P] et Mme [D] [N], épouse [P], ont donné à bail à M. [Z] [M] et Mme [H] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 763 ' hors taxes et charges.

Conclu pour une durée de 3 ans renouvelable, le bail a pris effet le 25 janvier 2023. Il stipule en son article VIII la résiliation de plein droit en cas de non-paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou de charges.

Suivant exploit du 8 février 2024, les époux [P] ont fait délivrer à M. [Z] [M] et Mme [H] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement de la somme de 2 190, 52 ' au titre des loyers impayés arrêtés à cette date, outre coût de l’acte.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, les époux [P] ont, suivant exploit délivré le 15 avril 2024, fait assigner M. [Z] [M] et Mme [H] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins, notamment, d’entendre constater la résiliation du bail consenti et condamner les locataires au paiement de l’arriéré locatif.

Suivant ordonnance réputée contradictoire, rendue le 8 février 2024, ce magistrat a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2023 entre M. [K] [P] et Mme [D] [N], épouse [P], et M. [Z] [M] et Mme [H] [T] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] étaient réunies au 9 avril 2024 ;

ordonné la libération des lieux et la restitution des clés par M. [Z] [M] et Mme [H] [T] dans le délai de 15 jours suivants la signification de l’ordonnance entreprise ;

dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux et de restitution des clés par cette dernière, M. [K] [P] et Mme [D] [N], épouse [P], pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [M] et Mme [H] [T] et de tous occupants de leur chef, y compris, le cas échant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé le sort du mobilier garnissant le logement, régit par les dispositions des articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement M. [Z] [M] et Mme [H] [T] à verser à M. [K] [P] et Mme [D] [N], épouse [P], la somme provisionnelle de 3 777, 04 ' suivant décompte arrêté au 11 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 pour la somme de 3 001, 78 ' et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

condamné solidairement M. [Z] [M] et Mme [H] [T] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer hors charges, soit 789, 63 ', tels qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné solidairement M. [Z] [M] et Mme [H] [T] à verser à M. [K] [P] et Mme [D] [N], épouse [P], la somme de 400 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 1er octobre 2024, M. [Z] [M] et Mme [H] [T] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 15 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, M. [Z] [M] et Mme [H] [T] sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes, et, statuant à nouveau :

suspende la clause résolutoire expresse contenue dans le bail ;

les autorise à s’acquitter de leur dette en 36 mensualités égales et successives ;

dise n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile étant donné le déséquilibre financier et social entre les parties ;

statue ce que de droit sur les dépens.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 5 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, M. [K] [P] et Mme [D] [N], épouse [P], sollicite de la cour la confirmation l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, excépté en ce qu’elle a condamné solidairement M. [Z] [M] et Mme [H] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 3 777, 04 ', comptes arrêtés au 11 juin 2024, et statuant à nouveau, qu’elle :

condamne solidairement M. [Z] [M] et Mme [H] [T] à leur payer la somme de provisionnelle de 2 201, 82 ', selon décompte arrêté au 3 décembre 2024 ;

Déboute M. [Z] [M] et Mme [H] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

condamne solidairement M. [Z] [M] et Mme [H] [T] à leur payer la somme de 1500 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépense d’instance d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 12 février 2025.

Par conclusions transmises le 14 février 2025, M. [K] [P] et Mme [D] [N], épouse [P], ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et demandé à la cour la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, excépté en ce qu’elle a condamné solidairement M. [Z] [M] et Mme [H] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 3 777, 04 ', comptes arrêtés au 11 juin 2024, et statuant à nouveau, qu’elle :

condamne solidairement M. [Z] [M] et Mme [H] [T] à leur payer la somme de provisionnelle de 3 468, 08 ', selon décompte arrêté au 13 février 2025 ;

Déboute M. [Z] [M] et Mme [H] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

L’article 15 du code de procédure civile dispose que « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ».

L’article 16 du même code dispose que « Le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».

Aux termes des dispositions des articles 802 et 914-3 du code de procédure civile, « après l’ordonnance de clôture aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture ».

Par conclusions transmises le 14 février 2025, les intimés sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture, fixant celle-ci au 12 février 2025, afin que soit admise aux débats l’actualisation de leur créance locative, arrêtée à la somme de 3 468, 08 ' au 13 février 2025.

Dès lors que les appelants n’ont pas entendu interjeter appel du principe même de l’existence d’une dette locative, sollicitant le bénéfice de délais de paiement pour s’en acquitter, ces écritures seront admises aux débats sans qu’il s’avère nécessaire de révoquer l’ordonnance de clôture.

Sur la dette locative :

L’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 24 alinéa 1 du même texte dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail signé le 25 janvier 2023 stipule une clause résolutoire conforme aux dispositions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les appelants ne contestent dès lors pas ne pas s’être acquittés des causes du commandement de payer du 8 février 2024 dans les deux mois de sa délivrance.

Par ailleurs, le décompte de créance locative arrêté au 13 février 2025 fixe le montant de celle-ci à la somme de 3 468, 08 ', terme de février 2025 inclus, étant précisé que les intimés ont pris soin d’aboutir à celle-ci en déduisant la somme de 400 ' correspondant aux frais irrépétibles octroyés par le premier juge, appelée le 1er octobre 2024.

Dès lors, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a constaté la résolution du bail à compter du 9 avril 2024.

Elle sera toutefois réformée en ce qu’elle a fixé la créance locative à la somme de 3 777, 04 ', arrêtée au 11 juin 2024 pour voir fixer la créance à la somme arrêtée selon décompte du 13 février 2025, tel que sollicité par les intimés.

Sur l’octroi de délais de paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges ». Ce texte énonce encore que « si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué’ ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il résulte du décompte de créance arrêté au 13 février 2025 que les locataires ont, depuis l’intervention de l’ordonnance du 8 février 2024, réalisés plusieurs virements, soit :

1 300 ' le 27 juin 2024 ;

800 ' le 29 août 2024 ;

900 ' le 1er octobre 2024 ;

1 500 ' le 1er décembre 2024.

Il résulte du même décompte que les locataires ont également versés aux bailleurs la somme de 1 413 ', correspondant à trois mensualités d’APL, allocation dorénavant directement versée aux bailleurs et à tout le moins depuis le mois d’août 2024, tel que cela ressort de l’attestation de droits éditée par la CAF le 27 septembre 2024.

Pour autant, et nonobstant les efforts produits par les locataires pour voir juguler leur dette, il ressort du même décompte que les locataires peinent à s’acquitter de manière régulière de leur loyer et charges courants, la dette locative n’ayant sensiblement diminuée au cours de la procédure qu’en raison des versements exceptionnels et du versement direct de l’APL aux bailleurs.

Partant, les appelants justifient de ressources composées d’allocation adultes handicapés perçu par chacun d’eux, outre majoration, allocation de logement et allocation familiale avec conditions de ressources pour un montant mensuel de 2 756, 39 ', suivant l’attestation de droits éditée par la CAF le 27 septembre 2024.

En considération du montant de la créance locative actualisée, de l’absence de règlement régulier des loyers et charges courants, des facultés contributives des locataires et nonobstant les efforts réalisés par ces derniers, M. [Z] [M] et Mme [H] [T] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [Z] [M] et Mme [H] [T] à verser à M. [K] [P] et Mme [D] [N], épouse [P], la somme de 400 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.

M. [Z] [M] et Mme [H] [T], qui succombent en leur prétention, seront condamnés in solidum aux dépens de l’appel.

En revanche, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Les intimés seront en conséquence déboutés de toute demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance clôturant l’instruction de l’affaire au 12 février 2025 ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement M. [Z] [M] et Mme [H] [T] à verser à M. [K] [P] et Mme [D] [N], épouse [P], la somme provisionnelle de 3 777, 04 ' suivant décompte arrêté au 11 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 pour la somme de 3 001, 78 ' et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne solidairement M. [Z] [M] et Mme [H] [T] à verser à M. [K] [P] et Mme [D] [N], épouse [P], la somme provisionnelle de 3 468, 08 ' suivant décompte arrêté au 13 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 pour la somme de 3 001, 78 ' et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Déboute M. [Z] [M] et Mme [H] [T] de leur demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et déboute en conséquence M. [K] [P] et Mme [D] [N], épouse [P], de toute demande de ce chef ;

Condamne M. [Z] [M] et Mme [H] [T] in solidum aux dépens d’appel.

La greffière Le président