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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/01163

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 DECEMBRE 2012

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 09/00759

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE LE TITIEN pris en la personne de son syndic en exercice la SARL RAFAEL IMMOBILIER dont le siège social est XXX inscrite au XXX sous le XXX, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de M^e BOURDAROT COUSY substituant M^e Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

SOCIETE CIVILE EFIMMO 1

XXX

XXX

représentée par M^e Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Pascaline DECHELETTE-TOLOT de la SCP LEFEVRE PELLETIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SARL IMMO-INVEST

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Muriel TEXIER de la SCP NAVAL CHRISTIAN – TEXIER MURIEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Mai 2015

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 JUIN 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques MALLET, Président et Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Chantal RODIER, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

En 1991, la société Sogerim a engagé la construction de l’ensemble immobilier Résidence Le Titien, qui devait comprendre trois bâtiments (A, B, C).

Il a fait l’objet d’un règlement de copropriété du 18 juin 1991, avec une modification le 17 septembre 1991 pour corriger des erreurs matérielles.

En 1997, la société Sogerim a vendu à une société WHBWR immobilier une partie des locaux construits dans le bâtiment A, et des lots non construits des bâtiments B et C.

Un permis de construire a été délivré le 18 septembre 2001 aux sociétés Immofinances et Immo-Invest pour la construction des bâtiments B et C.

Par acte du 28 novembre 2001, la société WHBWR immobilier a vendu à la société Lotisol les lots encore non construits des bâtiments B et C.

Par acte du 15 février 2002, la société Immo-Invest a donné à bail les locaux qu’elle s’engageait à construire à l’ANPE.

Par acte du 8 avril 2002, la société Lotisol a revendu à la société Immo-Invest les lots toujours non construits du bâtiment C, n° 32 à 56, 165 et 166.

Par acte du 7 octobre 2003, l’état descriptif de division du bâtiment C a été modifié à la requête de la société Immo-Invest, venant substituer aux lots 32 à 56 et 165 et 166 un nouveau lot unique n° 208, consistant en un bâtiment portant la lettre C décrit comme contenant 35 places de parkings.

La société Immo-Invest a revendu à la société Efimmo 1 le lot 208 par un acte du même jour, précisant que le permis de construire n’était pas encore obtenu, mais qu’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2003 annexée avait donné son accord pour le dépôt d’un permis modificatif pour adapter celui délivré le 18 septembre 2001 à l’évolution du projet.

Les sociétés Immo-Invest et Efimmo 1 signent le 22 février 2006 un protocole d’accord transactionnel, par lequel notamment Immo-Invest reconnaît avoir vendu à Efimmo 1 « des places de stationnement construites sur les parties communes » dont elle n’était pas propriétaire.

Au cours d’une assemblée générale du 10 mars 2006, le syndic informe les copropriétaires que la société Efimmo 1 se propose d’acquérir les parkings construits sur les parties communes pour un prix de 52 000 €, et que le protocole de vente comportant la modification des millièmes sera transmis à la copropriété en vue d’une nouvelle assemblée générale.

Par actes du 30 janvier et du 29 septembre 2009, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Efimmo 1 pour s’être appropriée indûment 10 emplacements de parking constituant des parties communes, et avoir annexé 4 emplacements supplémentaires, et la société Efimmo 1 a assigné dans l’instance la société Immo-Invest.

Le dispositif du jugement rendu le 18 décembre 2012 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce :

déclare le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes en restitution d’emplacements de parking,

condamne la société Efimmo 1 à enlever à ses frais le portail coulissant dans le délai de 20 jours à compter de la signification de la décision, sous une astreinte de 100 € par jour pendant 180 jours,

condamne la société Immo-Invest à relever la société Efimmo 1 indemne de cette condamnation, en lui remboursant le coût d’enlèvement du portail sur présentation de la facture,

rejette toutes prétentions plus amples ou contraires, notamment des sociétés Immo-Invest et Efimmo 1,

condamne la société Efimmo 1 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne la société Efimmo 1 aux entiers dépens de l’instance,

condamne la société Immo-Invest à relever la société Efimmo 1 indemne de la condamnation prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires, et aux entiers dépens.

Pour rejeter la demande de restitution d’emplacements de parking, le tribunal retient en substance :

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que les emplacements de parkings litigieux soient situés, à la suite des transformations de la configuration des locaux après la réalisation des travaux, sur des parties communes relevant de sa qualité à agir, alors que le règlement de copropriété de 1991 stipule que les lots 1 à 31 sont « réservés » sans rattachement à l’un des bâtiments du projet, qu’ils sont par conséquent non inclus dans la copropriété initialement divisée en 135 lots numérotés de 32 à 166, et toujours présumés appartenir au promoteur initial Sogerim Sud.

Concernant les parkings annexés, la société Sogerim avait notamment vendu à la société WHBWR immobilier les lots initialement numérotés 32, 33, 34,164, comme des parties privatives, ce qui rend également le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir pour ces parkings.

Par ailleurs une modification des plans de construction et de la localisation des emplacements de parking, prétendue effectuée sans autorisation, avait bien été autorisée par une assemblée générale du 15 septembre 2003, et le syndicat ne démontre pas son allégation que le procès-verbal de cette assemblée serait un faux, ni que les plans de modification qu’il produit soient opposables aux copropriétaires par une publication régulière ou pour avoir été annexés au règlement de copropriété.

Il expose que le syndicat est en revanche recevable à demander l’enlèvement du portail installé en violation du règlement de copropriété portant interdiction formelle de clôturer les emplacements de parkings.

Il retient que la société Immo-Invest doit relever la société Efimmo 1 des frais d’enlèvement, malgré le protocole d’accord du 22 février 2006 dans lequel la société Efimmo 1 déclare en faire son affaire personnelle, au motif que le protocole était conclu sous des conditions suspensives qui n’ont pas été réalisées.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence le Titien a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe le 14 février 2013.

Une ordonnance rendue le 7 octobre 2013 par le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions remises au greffe par la SARL Immo-Invest le 19 septembre 2013.

Cette ordonnance n’a pas été déférée à la cour.

Un arrêt de la cour d’appel du 22 juillet 2014, statuant sur le déféré d’une ordonnance du magistrat chargé de la mise en état rendue le 15 avril 2014, a confirmé cette ordonnance ayant déclaré irrecevables des conclusions d’intimée de la SARL Immo-Invest en date du 12 novembre 2013, de sorte que cette société demeure partie à l’instance, mais sans prétentions en cause d’appel.

L’arrêt sera rendu contradictoire.

La SARL Immo-Invest avait par ailleurs relevé appel le 10 septembre 2014 du même jugement du 18 décembre 2012, introduisant une autre instance dans laquelle une ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 17 février 2015 a constaté son désistement.

Les dernières écritures en cause d’appel du syndicat des copropriétaires ont été déposées le 21 mai 2015.

Les dernières écritures en cause d’appel de la société Efimmo 1 ont été déposées le 15 juillet 2013.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 mai 2015.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence le Titien énonce :

confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré valable l’habilitation donnée au syndic par l’assemblée générale du 19 mars 2009, et le réformer en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes du syndicat,

dire que les emplacements litigieux sont des parties communes, et que le syndicat est par conséquent recevable à agir,

concernant les 12 emplacements

condamner la société Efimmo 1 à restituer les 12 emplacements de parking numérotés de 2 à 10, l’emplacement surnuméraire construit dans le prolongement du lot n°10, et ceux situés à la place des lots numérotés de 11 à 14, sous une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 15^e jour suivant la signification de la décision,

confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Efimmo 1 à enlever le portail coulissant, avec une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 15^e jour suivant la signification de la décision,

condamner la société Efimmo 1 à enlever la benne à ordures situées sur les parties communes, avec une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 15^e jour suivant la signification de la décision,

condamner la société Efimmo 1 au paiement d’une indemnité d’occupation de 50 € par mois et par emplacement, à compter du 30 janvier 2004, jusqu’à restitution effective des emplacements,

condamner la société Efimmo 1 à verser à ce titre au syndicat des copropriétaires la somme de 81 600 €, arrêtée provisoirement au mois de mai 2015,

concernant les 2 emplacements non construits

constater que les modifications de la construction réalisées sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ont fait perdre l’usage de 2 emplacements de parking, condamner la société Efimmo 1 à indemniser le syndicat pour la perte de jouissance des emplacements, par le paiement de 50 € par mois et par emplacement à compter du 30 janvier 2004,

condamner la société Efimmo 1 à verser à ce titre au syndicat la somme de 13 600 € arrêtée provisoirement au mois de mai 2015,

condamner la société Efimmo 1 à mettre en conformité avec le permis de construire et le règlement de copropriété le rez-de-chaussée du bâtiment C, sous une astreinte de 200 € par jour de retard au-delà d’un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt, jusqu’à complète mise en conformité,

concernant les 8 emplacements

constater que 8 emplacements ont été créés par la société Efimmo 1 sur les parties communes,

condamner la société Efimmo 1 à supprimer les 8 emplacements tels que localisés sur le croquis constituant la pièce numéro 48 du demandeur, sous une astreinte de 200 € par jour de retard au-delà d’un mois après la signification de la décision,

avant-dire droit sur les demandes du syndicat, ordonner une mesure d’expertise aux fins de décrire la configuration de l’immeuble et plus particulièrement le rez-de-chaussée du bâtiment C, rechercher sur la répartition des charges résultant du règlement de copropriété si les tantièmes de la société Efimmo 1 correspondent à la superficie et à la nature des biens dont elle est propriétaire dans la résidence, proposer le cas échéant une nouvelle répartition des charges conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi de 1965, et établir les comptes entre la société Efimmo 1 et le syndicat depuis 2002,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué au syndicat une indemnité au titre des frais irré pétibles, et en ce qu’il a condamné la société Efimmo 1 aux dépens de première instance,

condamner la société Efimmo 1 à payer au syndicat la somme de 6000 € au titre des frais irrépétibles de l’appel,

condamner la société Efimmo 1 aux entiers dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selarl Juripole.

Le syndicat des copropriétaires expose en substance au soutien de ses prétentions :

La construction de l’ensemble immobilier entrepris par la société Sogerim en 1991 prévoit sur le bâtiment C 22 parkings en rez-de-chaussée (lots 35 à 56), et 4 parkings extérieurs (lots 32 à 34 et 164).

La société WHBWR immobilier a vendu à la société Lotisol en 2001 les lots parkings 32 à 56.

La société Lotisol a vendu à la société Immo-Invest en 2002 les mêmes parkings 32 à 56 qui seront réunis dans un lot unique 208.

La mention dans les deux actes passés le 7 octobre 2003 (modification de l’état descriptif de division ; vente du lot 208 à la société Efimmo 1) de 35 parkings constitue une erreur matérielle qu’il faut rectifier par 25 parkings.

La société Efimmo 1 a profité de cette erreur pour se considérer propriétaire de 35 emplacements de parking.

Le protocole d’accord de 2006 entre Immo-Invest et Efimmo 1 caractérise l’aveu que la vente comporte des places de stationnement construites sur les parties communes.

Une modification de la construction effectuée sans autorisation en 2003 par la société Efimmo 1 a fait perdre la surface disponible pour l’aménagement de deux emplacements de parking.

Le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 15 septembre 2003 portant approbation d’un accord de régularisation apparaît suspect, alors que des copropriétaires supposés présents attestent n’avoir jamais été convoqués à cette assemblée, et que les signatures sur le procès-verbal apparaissent contestable.

La société Efimmo 1 a par ailleurs entrepris la construction de 8 nouveaux emplacements privatifs sur des parties communes.

Le dispositif des écritures de la société Efimmo 1 énonce :

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de restitution des parkings pour défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires,

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat de ses demande s de : restitution de 12 emplacements de parking existants occupés par la société Efimmo 1, enlever sous astreinte la poubelle qualifiée de benne installée par le locataire, condamner la société Efimmo 1 à verser des indemnités d’occupation pour les 12 emplacements, et de perte de jouissance pour les 2 emplacements non construits, ordonner une expertise sur la répartition des tantièmes de charges,

confirmer le jugement en ce qu’il a subsidiairement dit que la SARL Immo-Invest devra garantir la société Efimmo 1 de toute condamnation,

et statuant à nouveau pour le surplus :

condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société Efimmo 1 52 000 € en réparation du préjudice subi, correspondant au montant que le syndicat a tenté abusivement de lui soustraire,

déclarer nulles les demandes complémentaires présentées par le syndicat des copropriétaires pour la première fois dans ses conclusions du 8 décembre 2011, à savoir celle relative aux 2 emplacements non construits, aux 8 emplacements construits sur des parties communes, et la demande de modification du calcul des tantièmes de charges,

débouter le syndicat de la demande de suppression sous astreinte du portail coulissant préexistant,

débouter le syndicat des demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société Efimmo 1 une somme de 15 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel, et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Auché-Hédou.

La société Efimmo 1 expose en substance :

La résolution prise en assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2009 portant confirmation du mandat d’agir du syndic afin de poursuivre l’action au fond engagé e à l’encontre de la société Efimmo 1 n’autorisait pas la poursuite des demandes complémentaires présentées par le syndicat dans de nouvelles conclusions du 8 décembre 2011 concernant : une indemnisation pour la privation d’utilisation de deux emplacements communs, la suppression de huit emplacements édifiés sur parties communes, une mesure d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas été en mesure d’exécuter sa proposition par un courrier du syndic du 26 décembre 2005 de lui vendre les places de parking supplémentaire s, pour lesquelles la société Immo-Invest responsable de l’erreur du nombre de parkings avait consenti par le protocole d’accord du 22 février 2006 à lui rembourser le prix d’achat de 52 000 €, en raison de l’indication dans un courrier du notaire du 4 juillet 2006 que les lots 1 à 31 seraient restés des parties privatives appartenant au promoteur initial Sogerim Sud, ne pouvant en conséquence être vendus par le syndicat.

La preuve d’une appropriation illicite de 12 places de parking sur l’assiette des parties communes de la copropriété n’est pas rapportée par les plans produits par le syndicat qui ne présente nt pas un caractère certain et opposable.

La demande de mise en conformité du rez-de-chaussée du bâtiment C n’a pas de fondement juridique alors que le permis de construire n’a pas été remis en cause, et que le syndicat ne démontre pas un préjudice personnel en relation avec la violation d’une règle d’urbanisme, en faisant également observer que le lot 208 détenu par la société Efimmo 1 est parfaitement conforme à l’état descriptif de division du règlement de copropriété.

La demande d’expertise revient à s’immiscer dans le fonctionnement de la copropriété, dans la mesure o ù la modification de la répartition des tantièmes relève d’une procédure à l’initiative du syndicat, avec la désignation d’un géomètre expert pour un projet de répartition qui sera soumis à l’assemblée générale.

MOTIFS

Il convient avant de statuer sur le fond de rejeter la demande de la société Efimmo 1 de faire déclarer nulles les demandes présentées pour la première fois par le syndicat dans ses conclusions du 8 décembre 2011, pour les motifs du premier juge que la cour adopte expos és sous les rubriques du jugement « sur la révocation de l’ordonnance de clôture » et « sur l’habilitation du syndic à agir en justice ».

Sur la demande de restitution de 12 emplacements de parking

Le syndicat demande dans le dispositif de ses écritures la restitution des emplacements de parking numéroté s 2 à 10, d’un emplacement surnuméraire construit dans le prolongement du lot n° 10, et des deux emplacements situés à la place des lots numérotés de 11 à 14.

La société Efimmo 1 a fait l’acquisition dans la copropriété par un acte du 7 octobre 2003 du lot 208, qui venait substituer les lots 32 à 56,165 et 166 dans la modification de l’état descriptif de division du bâtiment C opérée à la requête de son vendeur la société Immo-Invest par un autre acte du même jour.

L’indication dans l’avis de mutation de propriété que la vente du lot 208 comprend 35 places de parking relève à l’évidence d’une erreur matérielle, s’agissant à la lecture de l’état descriptif de division du même jour des 25 emplacements numérotés 32 à 56, les lots 165 et 166 étant constitués de bureaux.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Efimmo 1 aurait profité de cette erreur matérielle pour se considérer propriétaire de 35 emplacements de parking, empiétant notamment sur des parties communes.

Le syndic écrit le 23 février 2004 à la société Efimmo 1 que l’appropriation d’emplacements supplémentaires sur les parties communes e st illicite, puis le 18 novembre 2005 que le conseil syndical a retenu de lui proposer un prix de vente de ces emplacements de 60 000 €, tenant compte d’une proposition acceptée en 2003 par la société Immo-Invest d’une acquisition pour 51 833 €, et d’une indemnité pour l’occupation antérieure.

Cette proposition d’acquisition de parking s privatifs créés sur d’anciennes parties communes avait figuré dans l’ordre du jour de la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, dont la copie produite ne porte cependant pas de date (jointe à la pièce n° 2 de la société Efimmo 1).

En revanche le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire tenue le 15 septembre 2003 porte approbation du dépôt d’un permis de construire modificatif par la société Lotisol, pour sans autres précisions des modifications de certains emplacements de parking en respectant le nombre nécessaire à l’opération, mais ne contient pas de résolution sur la proposition de prix de rachat.

Un courrier du syndic à la société Efimmo 1 le 26 décembre 2005 confirme l’accord du conseil syndical pour la vente des parkings établis sur les parties communes au prix de 52 000 €.

Un protocole d’accord transactionnel signé le 22 février 2006 entre la société Immo-Invest et la société Efimmo 1, porte notamment les indications suivantes :

La consistance du bien vendu telle qu’elle est décrite dans l’acte d’acquisition ne correspond pas à la réalité juridique (ni à l’ état descriptif de division).

En effet, l’acte de vente comporte des places de stationnement construites sur les parties communes, dont le vendeur n’était pas propriétaire.

La société Immo-Invest a souhaité régulariser la situation, et verser à titre transactionnel à la société Efimmo une indemnité d’un montant correspondant au prix de cession de parkings qui aura été décidé par l’assemblée générale des copropriétaires, et pour un prix maximum de 52 000 €.

La société Efimmo en tant que propriétaire s’engage à faire convoquer une assemblée générale extraordinaire afin d’autoriser le modificatif du règlement de la copropriété et la cession de dix places de parking à créer sur les parties communes.

Le protocole est conclu sous les conditions suspensives suivantes :

l’accord de l’assemblée générale extraordinaire sur la cession des parkings à créer sur les parties communes pour le prix de 52 000 €,

le versement de l’indemnité devra avoir lieu avant la régularisation des actes notariés.

L a société Efimmo 1 demande au syndic par un courrier du 23 février 2006 de réunir une assemblée générale extraordinaire pour voter sur la transformation des parkings communs en parkings privatifs en conformité avec l’acte de vente du 7 octobre 2003, et sur leur cession à son profit pour un prix de 52 000 €.

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 10 mars 2006 mentionne en 11^e résolution :

Le syndic informe que la société Efimmo 1 se propose d’acquérir les parkings construits sur les parties communes au prix de 52 000 €.

Un protocole de vente sera établi prenant en compte la modification des millièmes. Il sera transmis à l’avocat de la copropriété avant la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires.

Un courrier du notaire de la copropriété du 4 juillet 2006 indique que les renseignements sur l’état hypothécaire des lots 1 à 14 montrent qu’ils correspondent à des droits à construire que le promoteur initial s’était réservé, sans être inclus dans la

copropriété, dont la surface est strictement limitée aux lots n° 32 à 166.

Il ne peut pas être déduit suffisamment de ces éléments et de leur chronologie la preuve, dont la charge incombe nécessairement au syndicat des copropriétaires demandeur à la restitution, d’un emplacement des parkings litigieux sur des parties communes de la copropriété, tel les qu’elles sont décrites dans le règlement de copropriété toujours en vigueur du 18 juin 1991.

Les plans et croquis des lieux produits en pièces 49 et 50 par le syndicat au soutien de sa revendication ne présentent pas d’élément d’identification de nature à leur conférer un caractère certain opposable aux copropriétaires concernant les limites de l’espace relevant du règlement de la copropriété.

Le jugement déféré fait observer avec pertinence que le règlement de copropriété précise pour l’ état descriptif de division que la désignation exacte des lots ne doit résulter que des plans annexés à l’acte notarié du règlement et aux actes de vente.

Ni la reconnaissance par la société Efimmo 1 et son vendeur la société Immo-Invest dans le protocole d’accord du 22 février 2006 que la vente aurait porté sur des emplacements de parking relevant des parties communes, ni les échanges de correspondances avec le syndic et les informations données aux copropriétaires en assemblée générale, relatifs à un projet de vente de ces emplacements après une modification de l’état de division de la copropriété, ne donnent les précisions nécessaires pour suppléer ce défaut de preuve.

Il sera observé que le protocole d’accord n’a pas été suivi d’effet en l’absence de décision s ultérieures de l’assemblée générale des copropriétaires, et que les modifications de l’état de division de la copropriété n’ont pas été mises en 'uvre.

La chronologie des événements montre en revanche que l’arrêt du processus de régularisation envisagé fait immédiatement suite à l’indication par le courrier du notaire du 4 juillet 2006 que les emplacements litigieux ne se situent pas à l’intérieur de la copropriété résultant de la description de son règlement du 18 juin 1991.

La société Efimmo 1 ne peut pas sérieusement déduire de la seule mention en début du tableau récapitulatif annexé au règlement de copropriété « lots 1 à 31 réservés », sans l’affectation à ces lots d’une surface au sol par ailleurs donnée à chacun des autres lots numérotés 32 à 166, qu’il doit s’agir de lots transitoires en nature de parties communes conservés à l’intérieur de la copropriété.

Par ces motifs ajoutés, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes de restitution d’emplacements de parking, à défaut d’établir une qualité à agir au titre des parties communes.

Sur les autres emplacements de parkings en litige

Le syndicat des copropriétaires prétend que la société Efimmo 1 « a fait naître huit nouveaux emplacements répartis sur les parties communes, ainsi qu’il résulte du croquis en pièce 48 ».

La pièce 48 présente une copie partielle d’un plan du rez-de-chaussée du bâtiment C, avec des tracés en surcharge de prétendus emplacements de parking, sans aucun élément d’authentification de la conformité du document avec une situation effective des lieux, et notamment la nature privative ou de parties communes des surfaces concernées.

La société Efimmo 1 demande à juste titre de rejeter la prétention fondée sur ce seul document à faire supprimer ces emplacements.

Le syndicat prétend également que les modifications de la construction réalisée s en 2003 par la société Efimmo 1 ont privé la copropriété de deux emplacements initialement prévus de parking, précisément sur l’espace des lots 11 à 14 sur lequel la nouvelle configuration des lieux n’a plus permis que la réalisation de deux parkings.

Il soutient que le permis de construire modificatif n’a pas été autorisé par une assemblée générale, que le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 15 septembre 2003 portant accord à la société Lotisol de déposer un permis de construire modificatif est un faux.

Il sera d’abord observé que l’espace concerné des lots 11 à 14 se situe dans la zone des 12 emplacements de parking pour laquelle la cour a confirmé l’irrecevabilité à agir du syndicat au motif qu’il n’était pas en mesure d’apporter la preuve suffisante de l’appartenance de cette zone à la copropriété, et accessoirement d’une nature de parties communes.

Par ailleurs, le jugement déféré a justement retenu par des motifs pertinents que la cour adopte (page 15 et 16), que le syndicat n’établissait pas la preuve suffisante que les assemblées générales du 10 janvier 2001 et du 15 septembre 2003 constitueraient des faux, alors que la plainte pénale déposée a été classée sans suite, et que les assemblées n’ont fait l’objet d’aucune action en annulation.

La société Efimmo 1 ajoute sans être spécialement contredite que la construction qu’elle a entreprise est conforme aux permis de construire obtenus, dont la validité n’a pas été remise en cause.

Les prétentions du syndicat au titre de la perte de jouissance de deux emplacements de parking et à une mise en conformité du rez-de-chaussée du bâtiment C seront en conséquence rejetées.

Sur la demande d’expertise

Le syndicat n’est pas fondé à prétendre au bénéfice préalable d’une expertise pour faire décrire la configuration des lieux, et rechercher si les tantièmes de copropriété attribué s à la société Efimmo 1 sont conformes.

D’une part la modification éventuelle de la répartition des tantièmes de copropriété relève d’une procédure particulière prévue par la loi du 10 juillet 1965 qui doit être soumise à l’assemblée générale des copropriétaires.

D’autre part la cour a constaté la défaillance du syndicat à établir la nature de parties communes de l’espace objet de ses revendications, et la mesure d’instruction judiciaire ne doit pas être ordonnée pour suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Sur le portail coulissant et la benne à ordures

Le jugement déféré a condamné la société Efimmo 1 à faire enlever un portail coulissant installé en violation de l’article 3.5 du règlement de copropriété, portant l’interdiction d’encombrer de quelque manière que ce soit la circulation libre vers les emplacements de parking, le portail litigieux apparaissant sur des plans établis en juillet 2003 dans le cadre d’une demande de permis de construire modificatif, et n’ayant pas été spécifiquement autorisé par les mentions des résolutions du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 15 septembre 2003.

La société Efimmo 1 oppose que le portail était déjà installé lors de son acquisition du lot 208 le 8 octobre 2003, et que l’article 3.5 du règlement de copropriété qui interdit à chaque propriétaire individuel d’un lot de parkings de le clôturer ou de l’encombrer n’a pas vocation à s’appliquer au portail mis en place seulement dans le cadre d’une séparation du bâtiment C par rapport aux autres bâtiments A et B.

Le portail coulissant séparatif du bâtiment C apparaît effectivement sur les photographies de la plaquette commerciale du lot 208 datée du 13 janvier 2003, antérieure à l’acquisition de ce lot par la société Efimmo 1 par acte notarié du 7 octobre 2003, mais également antérieure à la demande de permis de construire modificatif déposé le 9 juillet 2003, pour laquelle l’autorisation donnée par l’assemblée générale extraordinaire du 15 septembre 2003 n’évoque pas ce portail.

Le syndicat n’établit pas une date et des conditions de la mise en place de ce portail démontrant l’imputabilité à la société Efimmo 1 de son installation sans autorisation.

Il n’établit pas davantage les conditions dans lesquelles un portail de séparation du bâtiment C de l’ensemble immobilier porterait atteinte à la clause particulière du règlement de copropriété mentionnant à l’article 3.5 sous l’intitulé « parkings aériens » une interdiction de clôturer l’accès aux parkings.

La condamnation par le premier juge de la société Efimmo 1 à l’enlèvement du portail sera infirmée.

Le jugement déféré a rejeté la demande d’enlèvement de la benne à ordures, au motif qu’aucun élément ne permettait d’établir qu’elle était installée sur un emplacement de parking relevant des parties communes.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer le caractère illicite d’une occupation de parties communes sans autorisation, sans pour autant produire davantage d’éléments de preuve.

La demande de condamnation de cette société à procéder à l’enlèvement de la benne sera rejetée.

Sur les autres prétentions

La demande de la société Efimmo 1 de condamner la société Immo-Invest à la garantir de toute condamnation est sans objet en l’absence de condamnation prononcée par la cour à son encontre.

La société Efimmo 1 ne démontre pas au soutien de sa demande en dommages-intérêts un préjudice équivalent au montant de 52 000 €, que le syndicat voulait lui réclamer pour la vente d’emplacements de parking qu’elle prétendait avoir été réalisés sur des parties communes, alors d’une part que cette somme n’a pas été payée, et d’autre part que la défaillance du syndicat à établir la nature de parties communes de la zone concernée n’a pas pour autant permis d’établir la nature des droits de cette société sur ces espaces.

Il n’est pas inéquitable dans le contexte du litige, et au regard des décisions retenues par la cour qui rejette nt également les prétentions des protagonistes, de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables engagés en première instance et en appel.

De la même manière, et pour les mêmes motifs, chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 18 décembre 2012, sauf en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Titien irrecevable en ses demandes en restitution d’emplacements de parking formées à l’encontre de la société Efimmo 1 ;

Et statuant à nouveau sur les autres prétentions,

Rejette la demande de la société Efimmo 1 de faire déclarer nulles les demandes présentées pour la première fois par le syndicat dans ses conclusions en première instance du 8 décembre 2011 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de ses prétentions au titre de la création de huit emplacements de parking sur des parties communes, de la privation de jouissance de deux emplacements non construits, et de la mise en conformité du rez-de-chaussée du bâtiment C ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise judiciaire ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de ses prétentions à l’enlèvement du portail coulissant et de la benne à ordures ;

Déboute la société Efimmo 1 de sa demande en dommages-intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en première instance et en appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens engagés, en première instance et en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

PhG/MR